上訴人（原審被告）：沈某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市西陵區(qū)。委托訴訟代理人：黃平，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖南省武岡市，宜昌市西陵區(qū)環(huán)城東路社區(qū)居委會(huì)推薦。委托訴訟代理人：蘇斌，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市西陵區(qū)，宜昌市西陵區(qū)環(huán)城東路社區(qū)居委會(huì)推薦。被上訴人（原審原告）：宜昌市鑫宜物業(yè)有限責(zé)任公司，住所地宜昌市西陵區(qū)得勝街34-1-2號(hào)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91420500777561288Q。法定代表人：潘久陽(yáng)，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：李秋月，湖北誠(chéng)業(yè)律師事務(wù)所律師。

上訴人沈某因與被上訴宜昌市鑫宜物業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱鑫宜物業(yè)）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服宜昌市西陵區(qū)人民法院(2017)鄂0502民初1347號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月4日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。沈某上訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求二審法院依法撤銷（2017）鄂0502民初1347號(hào)民事判決書(shū)（不服金額19954元）。2.由鑫宜物業(yè)承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：1.鑫宜物業(yè)所依據(jù)的物業(yè)服務(wù)合同系無(wú)效合同。新世紀(jì)廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)從2009年到2017年3月，沒(méi)有召開(kāi)過(guò)一次業(yè)主大會(huì)，其行為違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條、第三十三條，因此鑫宜物業(yè)與新世紀(jì)廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)分三次續(xù)簽的《物業(yè)管理服務(wù)合同》無(wú)效。2.本案《物業(yè)管理服務(wù)合同》的服務(wù)房屋面積只是A、B座39815平方米，該服務(wù)面積不包括沈某的房屋。3.鑫宜物業(yè)未履行《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的義務(wù)，沈某拒交物業(yè)費(fèi)合理合法。物業(yè)公司沒(méi)有履行合同相關(guān)義務(wù)，存在嚴(yán)重違約行為，業(yè)主基于最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條完全可以拒絕交納物業(yè)費(fèi)并依此對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行抗辯。4.沈某房屋因漏水特別嚴(yán)重，雖已購(gòu)買十幾年但無(wú)法裝修居住，且一直在向物業(yè)公司等部門反映，但時(shí)至今日未得到任何解決。5.鑫宜物業(yè)未舉證其已履行物業(yè)合同，一審法院僅依據(jù)《物業(yè)管理服務(wù)合同》就認(rèn)定鑫宜物業(yè)已經(jīng)履行合同，證據(jù)不足。6.沈某的房屋未進(jìn)行裝修且未入住，從未收到相應(yīng)的催收物業(yè)費(fèi)的通知。2015年4月前發(fā)生的物業(yè)收費(fèi)已過(guò)訴訟時(shí)效，一審法院判決沈某支付84個(gè)月的物業(yè)費(fèi)沒(méi)有法律依據(jù)。鑫宜物業(yè)辯稱，1.物業(yè)服務(wù)合同是有效合同，小區(qū)內(nèi)業(yè)委會(huì)選舉與物業(yè)服務(wù)合同無(wú)關(guān)。2.小區(qū)內(nèi)在規(guī)劃時(shí)只有A、B座，且只有一家物業(yè)公司。3.物業(yè)公司已經(jīng)履行了服務(wù)義務(wù)，漏水是房屋質(zhì)量問(wèn)題，在從事服務(wù)期間物業(yè)公司對(duì)此已向業(yè)委會(huì)多次反映情況。4.沈某雖然沒(méi)有居住，但沈某是業(yè)主，不能以是否居住作為繳納物業(yè)費(fèi)的條件，鑫宜物業(yè)張貼催收通知書(shū)的行為應(yīng)該認(rèn)定為權(quán)利主張行為。鑫宜物業(yè)一審訴訟請(qǐng)求：1.沈某立即支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)19954元，違約金15623元，合計(jì)35577元；2.訴訟費(fèi)由沈某承擔(dān)。一審判決認(rèn)定的事實(shí)：沈某系新世紀(jì)廣場(chǎng)小區(qū)的業(yè)主，其房屋位于西陵區(qū)××號(hào)（所有權(quán)證號(hào)0203015，建筑面積為147.97平方米，規(guī)劃用途為住宅）。2010年1月17日、2011年1月17日、2013年1月17日、2015年1月26日，新世紀(jì)廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)與宜昌市鑫宜物業(yè)有限責(zé)任公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》四份，約定新世紀(jì)廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)將新世紀(jì)廣場(chǎng)小區(qū)委托宜昌市鑫宜物業(yè)有限責(zé)任公司實(shí)行物業(yè)管理，委托管理期限從2010年1月17日19:00時(shí)至2017年1月16日18：00時(shí)止；高層物業(yè)管理費(fèi)住戶由宜昌市鑫宜物業(yè)有限責(zé)任公司按建筑面積每平方米1.55元向業(yè)主收取及相關(guān)委托管理事項(xiàng)、雙方的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。另，2010年的《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，宜昌市鑫宜物業(yè)有限責(zé)任公司可以從逾期之日起按應(yīng)繳費(fèi)用萬(wàn)分之三加收滯納金，2013年調(diào)整為按應(yīng)繳費(fèi)用萬(wàn)分之五加收滯納金。此后，宜昌市鑫宜物業(yè)有限責(zé)任公司提供了物業(yè)服務(wù)，沈某未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。宜昌市鑫宜物業(yè)有限責(zé)任公司多次進(jìn)行催收，沈某仍拖欠2010年1月17日至2017年1月16日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)19954元。一審另認(rèn)定，沈某的房屋存在外墻漏水的情況，宜昌市鑫宜物業(yè)有限責(zé)任公司曾將情況向新世紀(jì)廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)反映。一審判決認(rèn)為，新世紀(jì)廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)代表小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主與鑫宜物業(yè)簽訂的四份《物業(yè)管理服務(wù)合同》合法有效，對(duì)新世紀(jì)廣場(chǎng)小區(qū)全體業(yè)主均具有約束力。宜昌市鑫宜物業(yè)有限責(zé)任公司依約為沈某提供了物業(yè)管理服務(wù)，沈某應(yīng)交納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用。沈某的房屋雖存在滲水問(wèn)題，但鑫宜物業(yè)曾向新世紀(jì)廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)反映情況，該漏水問(wèn)題最終能否妥善解決，不是鑫宜物業(yè)的職責(zé)。沈某另提出的其他拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的辯解，因未能舉證予以證實(shí)，不予采納。沈某關(guān)于部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)超過(guò)訴訟時(shí)效，與審理查明的事實(shí)不符，不應(yīng)予以采納。關(guān)于鑫宜物業(yè)主張的滯納金，《物業(yè)管理服務(wù)合同》雖約定了計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，但未約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納時(shí)間，故滯納金可從鑫宜物業(yè)起訴時(shí)起算?；谇笆隼碛?，一審法院遂依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十八條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、沈某向鑫宜物業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)19954元，并以19954元為基數(shù)，從2017年7月18日起至物業(yè)服務(wù)費(fèi)付清之日止以日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)向鑫宜物業(yè)支付滯納金。二、駁回鑫宜物業(yè)的其他訴訟請(qǐng)求。上列應(yīng)付款項(xiàng)，于判決生效后十日內(nèi)履行。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審法院同時(shí)一并決定本案受理費(fèi)689元（鑫宜物業(yè)已預(yù)交），減半收取344.50元，由鑫宜物業(yè)負(fù)擔(dān)144.50元，沈某負(fù)擔(dān)200元。沈某負(fù)擔(dān)的訴訟費(fèi)在履行上述判項(xiàng)時(shí)一并直接支付給鑫宜物業(yè)。在二審審理過(guò)程中，雙方均未提交新的證據(jù)。經(jīng)審理查明，一審法院認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案二審當(dāng)事人爭(zhēng)議焦點(diǎn)為本案沈某提出拒交物業(yè)費(fèi)的各項(xiàng)事由能否予以支持。一、關(guān)于訴訟時(shí)效的抗辯。本案鑫宜物業(yè)已經(jīng)舉證其自2010年起就在沈某的房屋門口張貼了催收物業(yè)費(fèi)的通知，該催收通知能夠視作物業(yè)公司對(duì)沈某主張權(quán)利，此時(shí)訴訟時(shí)效中斷，重新起算，因此本案沈某關(guān)于鑫宜物業(yè)主張2015年之前的物業(yè)費(fèi)已過(guò)訴訟時(shí)效期間的抗辯不予支持。二、關(guān)于新世紀(jì)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與鑫宜物業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》無(wú)效的抗辯。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。沈某以其未參與合同簽訂，未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)為由拒交物業(yè)費(fèi)沒(méi)有法律依據(jù)。三、關(guān)于房屋漏水、物業(yè)公司未盡合同義務(wù)的抗辯。本案雖查明沈某的房屋存在外墻漏水的問(wèn)題，但沈某未舉證鑫宜物業(yè)公司對(duì)此負(fù)有維修義務(wù)，其訴稱物業(yè)未履行的電梯維護(hù)管理等義務(wù)亦未舉證鑫宜物業(yè)因此存在根本性違約，因此，該項(xiàng)抗辯事由本院難以支持。四、關(guān)于沈某所有房屋不在鑫宜物業(yè)服務(wù)范圍的抗辯。依據(jù)本案鑫宜物業(yè)在一審的舉證，能夠說(shuō)明沈某房屋屬于鑫宜物業(yè)管理區(qū)域的情況，沈某主張其不在鑫宜物業(yè)的服務(wù)區(qū)域但未舉證予以反駁，該抗辯沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。綜上，對(duì)沈某的上訴請(qǐng)求和理由，本院不予支持。綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)299元，由沈某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。