上訴人（原審被告、反訴原告）夏新，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體職業(yè)。
上訴人（原審第三人）楊得旗，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體職業(yè)，“凡奇美食廣場(chǎng)”經(jīng)營(yíng)業(yè)主。
上訴人（原審第三人）聶銀芳，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體職業(yè)。
上述三上訴人的委托代理人楊志、楊運(yùn)金（代理權(quán)限：代為承認(rèn)、變更訴訟請(qǐng)求，代為參加訴訟、調(diào)解，代為提出上訴、申請(qǐng)執(zhí)行等），湖北謙順律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）沈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體職業(yè)。
委托代理人付俊杰（代理權(quán)限：代為承認(rèn)、變更、放棄訴訟請(qǐng)求，代為參加訴訟、調(diào)解等），湖北五合律師事務(wù)所律師。
原審第三人江光清，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體職業(yè)，“楚江南鹵食”專(zhuān)賣(mài)二分店經(jīng)營(yíng)業(yè)主。
原審第三人艾玉峰，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體職業(yè)，“味美特西餅”鹿鶴轉(zhuǎn)盤(pán)店經(jīng)營(yíng)業(yè)主。

上訴人夏新、楊得旗、聶銀芳為與被上訴人沈某某，原審第三人江光清、艾玉峰房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省隨州市曾都區(qū)人民法院（2013）鄂曾都民初字第01521號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年5月13日受理后，依法組成由審判員程朝暉擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員呂丹丹、代理審判員李小輝參加的合議庭，于2014年7月3日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人聶銀芳，上訴人夏新、楊得旗、聶銀芳的委托代理人楊志、楊運(yùn)金，被上訴人沈某某的委托代理人付俊杰，原審第三人江光清到庭參加了訴訟。原審第三人艾玉峰經(jīng)本院傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告沈某某訴稱(chēng)：2009年3月28日，我與被告夏新簽訂《房屋租賃合同書(shū)》，我將所有的位于隨州市文峰都市花園商務(wù)廣場(chǎng)1幢1層102號(hào)1305.44平方米門(mén)面房（房產(chǎn)證號(hào)：20××23）租賃給被告經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)。合同約定，租賃期限10年（2009年5月28日-2019年5月28日），前兩年租金每年30萬(wàn)元，自第三年起，每年租金在上一年的基礎(chǔ)上遞增5%。合同第四條規(guī)定，乙方（夏新）必須守法經(jīng)營(yíng)，在裝修過(guò)程中不得損壞房屋主體結(jié)構(gòu)。但被告在裝修時(shí)未經(jīng)我的許可，擅自改變了房屋的主體布局結(jié)構(gòu)。又未經(jīng)我同意，于2012年9月將房屋轉(zhuǎn)租給第三人楊得旗，楊得旗又未經(jīng)我同意，于2013年3月將部分經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地轉(zhuǎn)租給第三人江光清，于2013年5月又將部分經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地轉(zhuǎn)租給第三人艾玉峰。同時(shí)第三人楊得旗又違反合同約定的經(jīng)營(yíng)范圍，違法在租房?jī)?nèi)經(jīng)營(yíng)具有賭博性質(zhì)的電玩游戲城（“七星動(dòng)漫城”）。2013年2月27日，隨州市曾都區(qū)公安局東城派出所在對(duì)第三人楊得旗經(jīng)營(yíng)的“凡奇美食廣場(chǎng)”進(jìn)行治安檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，動(dòng)漫城的電子游戲機(jī)具有賭博功能，并于當(dāng)日給我下達(dá)了《治安隱患整改通知書(shū)》，要求停止一切違法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，銷(xiāo)毀具有賭博功能的游戲設(shè)備。我系現(xiàn)任的隨州市人大代表，被告的行為不僅嚴(yán)重違反了合同的約定，還毀損了原告的名譽(yù)、社會(huì)形象。根據(jù)《合同法》第二百二十四條的規(guī)定，原告決定解除與被告簽訂的《房屋租賃合同書(shū)》。2013年5月24日，我委托律師給第三人楊得旗下達(dá)了《律師函》，要求其限期與原告協(xié)商解決此糾紛，楊得旗未予理睬。5月29日，我又向被告夏新及第三人楊得旗郵寄送達(dá)了《解除﹤房屋租賃合同書(shū)﹥通知書(shū)》（楊得旗于5月30日簽收），但被告夏新一直未出面。6月8日，我再次向被告夏新本人郵寄送達(dá)了《房屋租賃合同解除通知書(shū)》。6月10日，我將《房屋租賃合同解除通知書(shū)》張貼在“凡奇美食廣場(chǎng)”入口玻璃門(mén)上，并申請(qǐng)隨州市曾都區(qū)公證處辦理了證據(jù)保全公證。時(shí)至今日，在法定的期限內(nèi)，被告夏新未向仲裁機(jī)構(gòu)或人民法院對(duì)《房屋租賃合同解除通知書(shū)》的效力提出異議。根據(jù)《合同法》第九十六條的規(guī)定，原、被告之間的《房屋租賃合同》，已于解除合同的通知到達(dá)被告時(shí)（2013年6月10日）解除。房屋租賃合同解除后，被告及第三人仍占用原告的房屋，其行為已構(gòu)成侵權(quán)。為維護(hù)我的合法權(quán)益，特向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求依法判決：一、確認(rèn)原、被告之間的《房屋租賃合同書(shū)》于2013年6月10日解除。二、判令被告及第三人立即騰退、返還位于文峰都市花園商務(wù)廣場(chǎng)1幢1層102號(hào)房屋。三、本案的訴訟費(fèi)等均由被告及第三人負(fù)擔(dān)。
原審被告夏新及第三人楊得旗、聶銀芳辯稱(chēng)：一、原告沈某某無(wú)事生非，歪曲事實(shí)。1、沈某某在訴狀中稱(chēng)“擅自改變了房屋的主體布局結(jié)構(gòu)”純屬無(wú)事生非。我方合伙承租此房屋時(shí)，房屋只有幾個(gè)框架立柱，裝修根本不需要?jiǎng)樱参丛鴦?dòng)過(guò)，沈某某無(wú)任何證據(jù)證明我方擅自改變了主體結(jié)構(gòu)。2、沈某某在訴狀中所稱(chēng)擅自轉(zhuǎn)租房屋是歪曲事實(shí)。我方三人為共同的房屋承租人，根本不存在向楊得旗轉(zhuǎn)租房屋。字號(hào)的變化是合伙人應(yīng)有的權(quán)利，沒(méi)有改變合伙的性質(zhì)和合伙租房的事實(shí)。至于向江光清和艾玉峰出租美食廣場(chǎng)的檔口，符合租賃房屋的使用習(xí)慣，不影響房屋租賃合同雙方的訂立合同目的，沒(méi)有改變房屋的用途，也是合伙人合法自主經(jīng)營(yíng)的行為，不是轉(zhuǎn)租房屋。即便是小部分轉(zhuǎn)租也非嚴(yán)重違約，沈某某解除合同也于法無(wú)據(jù)。3、沈某某在訴狀中所稱(chēng)我方違約違法在租房?jī)?nèi)經(jīng)營(yíng)具有賭博性質(zhì)的電玩游戲城是歪曲事實(shí)。我方利用閑置多年的承租房屋的邊角經(jīng)營(yíng)電玩游戲，是根據(jù)經(jīng)營(yíng)用房的性質(zhì)自主經(jīng)營(yíng)，是充分合理利用資源，也是經(jīng)沈某某同意的，不影響出租的目的，不違背經(jīng)營(yíng)用房的性質(zhì)，當(dāng)知曉少數(shù)游戲機(jī)有不正當(dāng)功能，并有顧客涉賭時(shí)，我方銷(xiāo)毀了所有的游戲機(jī)并未再經(jīng)營(yíng)，我方并非經(jīng)營(yíng)具有賭博性質(zhì)的電玩游戲城。二、沈某某單方解除合同不僅違約，而且違法。沈某某作為早已停職的人大代表，為達(dá)到其違約目的，采用了一系列為世人不齒的違法手段，在仍不能達(dá)到目的時(shí)錯(cuò)誤適用法律行使所謂的解除權(quán)，是曲解法律，適用法律錯(cuò)誤。綜上所述，沈某某系無(wú)事生非，歪曲事實(shí)，濫用解除權(quán)，于法無(wú)據(jù)。請(qǐng)求法庭駁回其全部訴訟請(qǐng)求。
原審被告夏新反訴及原審第三人楊得旗、聶銀芳訴稱(chēng)：2009年3月24日，我們?nèi)思s定合伙經(jīng)營(yíng)“裕和祥美食廣場(chǎng)隨州分店”，并簽訂《合伙協(xié)議書(shū)》。2009年3月28日，我們?nèi)思s定由夏新與沈某某簽訂《房屋租賃合同書(shū)》，租賃沈某某1305.44㎡門(mén)面房，合同約定沈某某負(fù)責(zé)水通電通和燃?xì)馔ú⒋钌w30平米的廚房。但是沈至今沒(méi)有足額交付房屋及搭蓋廚房，燃?xì)庵两裎赐ǎㄋ娛俏曳匠鲑Y接通。訴請(qǐng)判令沈某某：1、退還尚未交付使用的房屋部分的租金20797.60元；2、賠償我方?jīng)]有搭蓋廚房的租金損失31196.40元；3、賠償我方通水通電支付的費(fèi)用22000元；4、依約向我方全部交付出租房屋，搭蓋30平米的廚房和接通燃?xì)猓?、承擔(dān)全部反訴費(fèi)用。
原審第三人江光清、艾玉峰未作書(shū)面答辯。
原審查明：原告沈某某有位于隨州市文峰都市花園商務(wù)廣場(chǎng)1幢1層102號(hào)門(mén)面房（所有權(quán)人沈某某，建筑面積1305.44平方米，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為：2008010422）對(duì)外發(fā)租。2009年3月28日，原告沈某某與被告夏新簽訂了《房屋租賃合同書(shū)》一份，約定主要內(nèi)容有：沈某某將該門(mén)面房1305.44平方米租賃給夏新使用經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)范圍為餐飲，租賃期限暫定10年（自2009年5月28日起至2019年5月28日止），前兩年租金每年30萬(wàn)元，自第三年起每年租金在上一年的基礎(chǔ)上遞增5%；由沈某某提供水通、電通、燃?xì)馔?，并在房屋后面為夏新搭?0平米的廚房。合同生效后，原告沈某某將房屋交付給被告夏新，但保留了其岳父母原在房屋東北角隔離的20平方米麻將室未予交付并使用至今，約定為夏新搭建的30平米的廚房亦未履行，夏新為經(jīng)營(yíng)需要在租賃房屋內(nèi)自行改建了廚房使用。
庭審中，被告夏新舉證證明：2009年3月24日，被告夏新與第三人楊得旗、第三人聶銀芳簽訂了《裕和祥美食廣場(chǎng)隨州分店合伙協(xié)議書(shū)》，約定三人合伙在隨州經(jīng)營(yíng)裕和祥美食廣場(chǎng)分店，被告夏新為合伙負(fù)責(zé)人，代表全體合伙人處理對(duì)外事務(wù)，并向原審法院還提供了三人投資款收據(jù)憑證、《裕和祥美食廣場(chǎng)出資證明》、經(jīng)營(yíng)及分紅等財(cái)務(wù)票據(jù)等。取得訴爭(zhēng)房屋后，被告夏新及第三人楊得旗、聶銀芳共同出資對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，自行開(kāi)支22000元在離該房屋約200米遠(yuǎn)的小區(qū)水電接頭處接通了水電。
2009年7月15日，被告夏新在隨州市工商行政管理局開(kāi)發(fā)區(qū)分局辦理了個(gè)體工商戶(hù)注冊(cè)登記，字號(hào)為“隨州市裕和祥美食廣場(chǎng)”，開(kāi)始在承租房?jī)?nèi)經(jīng)營(yíng)餐飲。2012年5月24日，被告夏新與第三人楊得旗簽訂了《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，被告夏新將其持有的44.4%的合伙份額轉(zhuǎn)讓給了第三人楊得旗，退出合伙。庭審中，夏新稱(chēng)其并不是真正的退出而是不得已按照原告的要求而為，但未能就此舉證。2012年9月5日，第三人楊得旗在工商部門(mén)重新登記注冊(cè)了“隨州市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)凡奇美食廣場(chǎng)”，與第三人聶銀芳繼續(xù)合伙經(jīng)營(yíng)。第三人楊得旗、聶銀芳在經(jīng)營(yíng)餐飲的同時(shí)，將房屋隔斷一部分開(kāi)設(shè)了“七星動(dòng)漫城”，經(jīng)營(yíng)電玩游戲。2013年2月27日，隨州市公安局曾都區(qū)分局東城派出所的民警在對(duì)凡奇美食廣場(chǎng)進(jìn)行治安安全檢查后，向房屋業(yè)主沈某某送達(dá)了《治安隱患整改通知書(shū)》：“發(fā)現(xiàn)有如下重大治安隱患：一、美食廣場(chǎng)開(kāi)設(shè)“七星動(dòng)漫城”，動(dòng)漫城內(nèi)設(shè)置的部分電子游戲機(jī)具有賭博功能；二、管理不規(guī)范，有賭博違法行為”。要求原告規(guī)范經(jīng)營(yíng)，停止一切違法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，撤銷(xiāo)或銷(xiāo)毀具有賭博功能的游戲設(shè)備。2013年2月22日，第三人楊得旗與第三人江光清簽訂了《合同》一份，將進(jìn)門(mén)右側(cè)最前端門(mén)面約16.5平方米經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地租給江光清經(jīng)營(yíng)“楚江南鹵食專(zhuān)賣(mài)店”，并收取江光清年租金58000元。2013年3月13日，第三人楊得旗與第三人艾玉峰簽訂《合同》，將門(mén)口右側(cè)門(mén)面約60平方米經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地租給艾玉峰經(jīng)營(yíng)“味美特西餅店”，并收取艾玉峰年租金80000元。第三人楊得旗簽訂上述兩份《合同》時(shí)未征詢(xún)?cè)嬉庖?jiàn)并取得其同意。原告得知這一情況后，認(rèn)為被告夏新及第三人楊得旗未經(jīng)原告許可擅自轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，并在承租房?jī)?nèi)違法經(jīng)營(yíng)電玩游戲城，超出了合同約定的經(jīng)營(yíng)范圍，公安機(jī)關(guān)下達(dá)《治安隱患整改通知書(shū)》給原告，毀損了原告人大代表的名譽(yù)、社會(huì)形象，決定解除與被告夏新簽訂的房屋租賃合同。2013年5月24日，原告委托湖北五合律師事務(wù)所律師付俊杰給第三人楊得旗郵寄送達(dá)了《律師函》一份，內(nèi)容為：“凡奇美食廣場(chǎng)”業(yè)主楊德奇：湖北五合律師事務(wù)所接受沈某某的委托，指派本律師處理你與沈某某房屋租賃合同糾紛事宜。委托人沈某某稱(chēng)，2009年3月28日，其與夏新簽訂《房屋租賃合同書(shū)》，將文峰都市花園商務(wù)廣場(chǎng)門(mén)面房1305.44平米租賃給夏新經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)。夏新未經(jīng)其同意將房屋轉(zhuǎn)租給你，且你未經(jīng)其同意將部分經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地再次轉(zhuǎn)租給他人從事電玩賭博活動(dòng)。你的行為違反了《房屋租賃合同書(shū)》的約定及《合同法》、《治安管理處罰法》的規(guī)定，要求與夏新解除合同。本律師經(jīng)審查《房屋租賃合同書(shū)》及親自到現(xiàn)場(chǎng)查看，認(rèn)為委托人要求與夏新解除合同的理由正當(dāng)。現(xiàn)向你發(fā)出律師函：請(qǐng)你于2013年5月28日前與沈某某協(xié)商解決此糾紛，或重新與沈某某另行簽訂房屋租賃合同書(shū)。逾期，本律師將代理委托人依法向人民法院提起訴訟。所有法律責(zé)任均將由你承擔(dān)。特此函告，敬請(qǐng)慎重考慮。湖北五合律師事務(wù)所律師：付俊杰（章）二0一三年五月二十四日”。2013年5月29日，原告沈某某向被告夏新及楊得旗郵寄送達(dá)了《解除﹤房屋租賃合同書(shū)﹥通知書(shū)》，內(nèi)容為：“凡奇美食廣場(chǎng)”夏新：2009年3月28日，我們雙方簽訂《房屋租賃合同書(shū)》，我將文峰都市花園商務(wù)廣場(chǎng)門(mén)面房1305.44平米租賃給你經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)。但你未經(jīng)出租人同意，私自將房屋轉(zhuǎn)租給楊德奇，楊德奇又未經(jīng)出租人同意，將部分經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地再次轉(zhuǎn)租給他人從事電玩賭博活動(dòng)。你的行為違反了房屋租賃合同的約定及《合同法》、《治安管理處罰法》的規(guī)定。2013年5月24日，我委托的律師向楊德奇送達(dá)了《律師函》要求其于2013年5月28日前與我協(xié)商解決房屋租賃事宜，但在該期限內(nèi)楊德奇未能與我達(dá)成協(xié)議。根據(jù)《合同法》第九十四條、第九十六條的規(guī)定，現(xiàn)通知你解除雙方于2009年3月28日簽訂的《房屋租賃合同書(shū)》，自你收到本通知之日起合同解除。若你有異議，請(qǐng)?jiān)诜ǘǖ钠谙迌?nèi)向人民法院提起訴訟確認(rèn)解除合同的效力。特此通知。通知人：沈某某2013年5月29日”，由楊得旗“本人收簽收”。2013年6月8日，沈某某向夏新孝感市住所地郵寄送達(dá)了《房屋租賃合同解除通知書(shū)》，內(nèi)容為“房屋租賃合同解除通知書(shū)夏新：本人于2009年3月28日與你簽訂的房屋租賃合同，將隨州市文峰都市花園商務(wù)廣場(chǎng)門(mén)面房租賃給你從事餐飲經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。但你在承租該房期間，未經(jīng)本人同意擅自將部分經(jīng)營(yíng)用房轉(zhuǎn)租他人，并擅自改造和變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，嚴(yán)重影響房屋結(jié)構(gòu)和安全，給本人造成巨額經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)，在未經(jīng)本人允許的情況下，你還將部分經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地出租擅自轉(zhuǎn)租他人開(kāi)設(shè)具有賭博性質(zhì)的電子游戲城，該電子游戲城于2013年2月被公安機(jī)關(guān)查處并被認(rèn)定為違法行為。你的上述行為給本人造成巨大經(jīng)濟(jì)損失和不良社會(huì)影響，依照《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，從本通知公告之日起，本人依法解除與你簽訂的房屋租賃合同，請(qǐng)你在2013年6月15日前搬走相關(guān)物品，并恢復(fù)房屋原狀。逾期不恢復(fù)房屋原狀和搬走相關(guān)物品的，本人保留進(jìn)一步采取相關(guān)法律措施并追究你的違約責(zé)任。特此通知沈某某二0一三年六月七日”，郵寄回單上標(biāo)注“本人收簽收”，時(shí)間為“2013-06-1509：25：00”。
2013年6月10日，原告將《房屋租賃合同解除通知書(shū)》張貼在凡奇美食廣場(chǎng)入口玻璃門(mén)上，并邀請(qǐng)隨州市曾都區(qū)公證處的公證員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)張貼、拍照情況進(jìn)行了證據(jù)保全公證并出具了《公證書(shū)》。
另查明，2013年5月27日，當(dāng)年租期滿(mǎn)后，原告未再向夏新收取租金，被告夏新也未再支付租金。原告沈某某岳母在房屋發(fā)租后一直占用約20平米的場(chǎng)地開(kāi)設(shè)麻將館，按房屋總面積和租金折算，相應(yīng)租金四年合計(jì)為18384.60元。原告合同約定為夏新在室外搭建約30平米的廚房但未履行，夏新自行在室內(nèi)建造廚房使用，按30平米折算，相應(yīng)租金四年合計(jì)27576.90元。合同約定“水通電通燃?xì)馔ā?，但原告未履行到位，造成夏新出資雇人另行在200米左右的小區(qū)水電接頭處接通水電，支出22000元。
原審法院認(rèn)為：《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力”。最高人民法院《關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)合同法﹥?nèi)舾蓡?wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙臈l：“當(dāng)事人對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷(xiāo)雖有異議，但在約定的異議期限屆滿(mǎn)后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷(xiāo)通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持”。準(zhǔn)確理解和把握上述條文及相關(guān)法律規(guī)范是正確適用法律的關(guān)鍵，也是人民法院審理合同解除權(quán)效力案件的基礎(chǔ)。在商事實(shí)踐中，合同雙方當(dāng)事人往往會(huì)對(duì)合同解除所依據(jù)的事實(shí)認(rèn)定、合同條文理解、違約行為是否達(dá)到合同約定的解除條件、解除權(quán)是否喪失、各自履約情況及過(guò)錯(cuò)程度等存在不盡相同甚至完全沖突的理解和觀點(diǎn)，而這些沖突和爭(zhēng)議往往不是合同當(dāng)事人之間協(xié)商或諒解就可以解決的，法律賦予將審查權(quán)交由人民法院通過(guò)審判權(quán)的行使來(lái)作司法裁決，決定其效力。法律在賦予一方當(dāng)事人享有提出合同解除權(quán)的同時(shí)，也會(huì)對(duì)另一方提供相應(yīng)的法律救濟(jì)手段作為解除權(quán)的限制，以保護(hù)商事主體平等的享有權(quán)利，即被提出解除合同的一方對(duì)解除通知有異議的，可以在法定的期限內(nèi)向人民法院提起訴訟，訴請(qǐng)人民法院審查其解除通知的效力并作出裁決。對(duì)于在此期限內(nèi)提起訴訟的，人民法院應(yīng)著重進(jìn)行實(shí)體性審查，即對(duì)提出解除合同的一方所對(duì)合同條文的理解是否符合合同本意、所依據(jù)的事實(shí)是否發(fā)生并有證據(jù)足以證實(shí)、該事實(shí)是否達(dá)到合同約定的條件、解除權(quán)是否喪失、解除合同是否造成重大的不必要的損失等實(shí)體性因素進(jìn)行審查，而對(duì)于超過(guò)法定期限未提起訴訟的，人民法院則應(yīng)著重進(jìn)行程序性審查，即對(duì)提出解除合同的一方是否采用合適的法律許可的通知方式、通知中是否明確提出解除合同的意思表示、送達(dá)是否到達(dá)另一方、另一方是否在法定期限內(nèi)未提起訴訟等事實(shí)因素進(jìn)行審查。本案中，原告沈某某提出解除合同，并用書(shū)面《通知》的方式郵寄送給合同相對(duì)方夏新及其在隨州“凡奇美食廣場(chǎng)”具體執(zhí)行合伙事務(wù)的楊得旗，在郵寄回單中均標(biāo)注“本人收簽收”，在庭審時(shí)對(duì)此亦并不否認(rèn)，通知及送達(dá)方式合法?！斗课葑赓U合同書(shū)》系由夏新與沈某某所簽，無(wú)論是“裕和祥美食廣場(chǎng)”還是“凡奇美食廣場(chǎng)”，雖被告夏新和第三人楊得旗、聶銀芳均認(rèn)可仍屬三人合伙經(jīng)營(yíng)，在沈某某沒(méi)有證據(jù)證明楊得旗是房屋租賃合同的相對(duì)方的情況下向其送達(dá)解除合同的《通知》不具解除效力。沈某某向合同相對(duì)方夏新送達(dá)解除《通知》由其本人簽收應(yīng)具有法律效力，并將其收到的2013年6月15日作為解除合同日。原告申請(qǐng)隨州市曾都區(qū)公證處所公證的在“凡奇美食廣場(chǎng)”玻璃門(mén)上張貼解除通知的方式不能視為法律規(guī)定的“通知到達(dá)對(duì)方”，不具法律效力。反訴原告夏新、楊得旗、聶銀芳主張退還的原告尚未交付的20㎡房屋的相應(yīng)租金20797.60元和未履行搭建30㎡廚房造成其自行在室內(nèi)建造廚房的租金損失31196.40元，因在2013年5月27日后，沈某某未再收取租金、夏新等三人客觀上也未支付租金，故應(yīng)退還2009年5月28日至2013年5月27日四年期間的租金，分別為18384.60元和27576.90元。反訴原告夏新、楊得旗、聶銀芳主張賠償因沈某某未履行水通電通約定造成其另行雇人購(gòu)買(mǎi)材料施工所造成的損失22000元，有相關(guān)票據(jù)佐證，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查看，可以認(rèn)定，應(yīng)予賠償。反訴原告夏新、楊得旗、聶銀芳還主張沈某某全部交付房屋及搭建30平米廚房、接通燃?xì)?，因房屋租賃合同已解除，法院不予支持。至于解除合同后其他相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，相關(guān)權(quán)利人可另行主張權(quán)利。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條、最高人民法院《關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)合同法﹥?nèi)舾蓡?wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙臈l之規(guī)定，判決：一、原告沈某某與被告夏新于2009年3月28日簽訂了《房屋租賃合同書(shū)》自2013年6月15日解除；二、被告夏新、第三人楊得旗、聶銀芳、江光清、艾玉峰自判決生效之日起二十日內(nèi)搬出所租賃使用的沈某某房屋；三、反訴被告沈某某退還反訴原告夏新、楊得旗、聶銀芳其岳母占用的20㎡場(chǎng)地相應(yīng)租金18384.60元和未履行搭建30㎡廚房的相應(yīng)租金27576.90元；四、反訴被告沈某某賠償反訴原告夏新、楊得旗、聶銀芳自行接通水電開(kāi)支的費(fèi)用22000元；五、駁回反訴原告夏新、楊得旗、聶銀芳的其他訴訟請(qǐng)求。上述三、四項(xiàng)，反訴被告沈某某于判決生效之日起十日內(nèi)付清。案件受理費(fèi)4300元，反訴案件受理費(fèi)2000元，由被告夏新、第三人楊得旗、聶銀芳負(fù)擔(dān)4500元，由反訴被告沈某某負(fù)擔(dān)1800元。
經(jīng)審理查明：原判除對(duì)“隨州市裕和祥美食廣場(chǎng)”和“隨州市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)凡奇美食廣場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)主體認(rèn)定不明及認(rèn)定涉案“七星動(dòng)漫城”由楊得旗、聶銀芳經(jīng)營(yíng)的事實(shí)錯(cuò)誤外，認(rèn)定的其他事實(shí)屬實(shí)。
另查明：涉案“隨州市裕和祥美食廣場(chǎng)”，后更名為“隨州市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)凡奇美食廣場(chǎng)”，由夏新、楊得旗、聶銀芳三人合伙經(jīng)營(yíng)，由夏新代表合伙人與沈某某簽訂涉案房屋租賃合同。2012年6月20日，三合伙人將上述美食廣場(chǎng)的部分店面轉(zhuǎn)租給陳占鵬、李青經(jīng)營(yíng)“七星動(dòng)漫城”，由楊得旗代表合伙人與陳占鵬、李青簽訂房屋租賃合同。

本院認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條第一款“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力”和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙臈l“當(dāng)事人對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷(xiāo)雖有異議，但在約定的異議期限屆滿(mǎn)后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷(xiāo)通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持”的規(guī)定，本案被上訴人沈某某以上訴人方未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)租涉案房屋為由主張解除涉案房屋租賃合同，并向上訴人方發(fā)出了解除合同通知，上訴人方未在法定三個(gè)月的異議期內(nèi)以提起訴訟或申請(qǐng)仲裁的方式提出異議，本案涉案房屋租賃合同自被上訴人沈某某發(fā)出的解除合同通知到達(dá)上訴人方之日即解除。上訴人夏新、楊得旗、聶銀芳上訴提出原判未實(shí)體審查上訴方是否存在擅自轉(zhuǎn)租的違約行為及被上訴人沈某某認(rèn)為上訴方擅自轉(zhuǎn)租而主張解除合同是否超過(guò)六個(gè)月的異議期等事實(shí)，即未實(shí)體審查被上訴人沈某某是否實(shí)際享有合同解除權(quán)，而僅形式審查以三上訴人未在三個(gè)月的異議期提起訴訟或仲裁為由，判決解除本案涉案房屋租賃合同，是對(duì)法律的錯(cuò)誤理解和適用的理由，本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條規(guī)定的解除合同相對(duì)方的異議權(quán)，雖目的是為了保護(hù)相對(duì)方的合法權(quán)益，防止解除權(quán)利人濫用解除權(quán)，但若相對(duì)方不及時(shí)行使異議權(quán)，則會(huì)使解除合同的效力長(zhǎng)期處于不確定和不穩(wěn)定狀態(tài)，既不利于對(duì)合同解除權(quán)人合法權(quán)益的及時(shí)有效保護(hù)，也不利于維持合同交易的安全和穩(wěn)定，因此，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙臈l對(duì)相對(duì)方異議權(quán)的行使期限作出明確限定，異議期屆滿(mǎn)，相對(duì)方如未提出異議，則異議權(quán)喪失，合同解除。據(jù)此，本案因雙方當(dāng)事人未約定異議期間，上訴人方未在法定三個(gè)月的異議期間內(nèi)提出異議，其異議權(quán)即喪失，原判對(duì)其提出的異議不再作實(shí)體審查，并無(wú)不當(dāng)。上訴人夏新、楊得旗、聶銀芳上訴另提出原判排除適用《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條的法律規(guī)定，屬于適用法律錯(cuò)誤的理由，因該條上訴理由亦屬對(duì)被上訴人沈某某的解除權(quán)異議，因三上訴人已喪失異議權(quán)，原判未予支持，亦無(wú)不當(dāng)。至于被上訴人沈某某行使合同解除權(quán)是否實(shí)體得當(dāng)，上訴人方是否存在真實(shí)違約行為，導(dǎo)致合同解除各方具體應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任，上訴人方可待合同解除后，另案主張。上訴人夏新、楊得旗、聶銀芳上訴還提出原審被上訴人訴訟請(qǐng)求確認(rèn)本案合同于2013年6月10日解除，原審卻作出本案合同于2013年6月15日解除的判決，將確認(rèn)之訴審成變更之訴不當(dāng)?shù)睦碛?，本院認(rèn)為，本案被上訴人沈某某訴前先后多次向上訴人方發(fā)出解除合同通知，原判確認(rèn)最后一次解除合同通知到達(dá)上訴人方之日為合同解除日并不損害三上訴人的權(quán)利，亦未改變本案確認(rèn)之訴的性質(zhì)，也未超出被上訴人的訴訟請(qǐng)求范圍，判決并無(wú)不當(dāng)，故該上訴理由亦不能成立。綜上，上訴人夏新、楊得旗、聶銀芳的上訴理由均不能成立，其上訴請(qǐng)求本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)18900元，由上訴人夏新負(fù)擔(dān)6300元，上訴人楊得旗負(fù)擔(dān)6300元，上訴人聶銀芳負(fù)擔(dān)6300元。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　程朝暉 審　判　員　　呂丹丹 代理審判員　　李小輝

書(shū)記員：李國(guó)才