原告:沈某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，退休工人，住宜昌市猇亭區(qū)。
委托訴訟代理人：徐發(fā)蓮（沈某某妻子），女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市猇亭區(qū)。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
委托訴訟代理人:馮發(fā)全，湖北德勝律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告：曾金樑，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，個(gè)體工商戶，住宜昌市伍家崗區(qū)。
委托訴訟代理人：周天鳳（曾金樑母親），女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市猇亭區(qū)。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
委托訴訟代理人：彭傳新，宜昌市猇亭區(qū)誠(chéng)成法律服務(wù)所法律工作者。代理權(quán)限為一般授權(quán)。
原告沈某某與被告曾金樑房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年9月26日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。因雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議太大，本院依法裁定本案轉(zhuǎn)入普通程序，并再次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告沈某某及其委托訴訟代理人徐發(fā)蓮和馮發(fā)全、被告曾金樑及其委托訴訟代理人周天鳳和彭傳新到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)，申請(qǐng)鑒定評(píng)估期限依法不計(jì)入審限。

原告沈某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、依法解除2011年7月23日原、被告簽訂的《房屋租賃合同》，由原告收回該租賃房屋門(mén)面；2、判令被告支付2016年5月1日至2016年11月1日六個(gè)月的房屋租金合計(jì)9000元；3、判令被告支付2016年1-9月的水電費(fèi)1040元；4、判令被告將租賃的房屋恢復(fù)原狀或支付原告恢復(fù)費(fèi)用29951元；5、判令被告按合同約定的年租金5%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金900元；6、由被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：原告與被告于2011年7月23日簽訂《房屋租賃合同》，原告將位于宜昌市猇亭區(qū)金猇一巷7號(hào)的一樓門(mén)面租賃給被告從事服裝經(jīng)營(yíng)，租賃期為5年，自2011年8月1日至2016年7月31日，押金3000元，合同期滿無(wú)違約時(shí)退還押金，租賃費(fèi)每月3000元，先付租金后使用；裝修應(yīng)征得原告同意；合同到期后裝修部分不得拆除，如拆除，不能損壞房屋原貌，裝修費(fèi)用由被告自行承擔(dān)；若被告有違約行為，押金不退還，還應(yīng)支付拖欠原告租金費(fèi)用的5%違約金。合同簽訂履行一段時(shí)間后，原、被告協(xié)商將租金降至1500元。2016年5月26日，被告提出不再續(xù)租，不再交付房租費(fèi)，原告要求被告交付租賃費(fèi)、水電費(fèi)并將房屋恢復(fù)原貌或者承擔(dān)恢復(fù)費(fèi)后走人，但被告不予理睬。2016年6月11日，被告將房屋裝修的門(mén)窗、墻壁全部砸亂，并將房屋重新裝門(mén)上鎖。被告拒付拖欠的租金，且不將房屋交給原告，使原告的房屋無(wú)法收回向其他人租賃，給原告造成較大損失，應(yīng)視為合同繼續(xù)履行，被告應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)每月1500元的租賃費(fèi)，并賠償原告損失。故訴請(qǐng)判令被告支付及賠償原告40891元。
本院經(jīng)審理查明如下事實(shí)：2011年7月23日，原告沈某某與被告曾金樑簽訂《房屋租賃合同》，約定被告租用原告位于猇亭區(qū)金猇一巷7號(hào)一樓房屋，租期5年，自2011年8月1日至2016年7月31日；被告交納押金3000元，到期后若無(wú)違約全額無(wú)息返還，否則扣除押金；租金前三年每年36000元，每半年交費(fèi)一次，先交租金后使用店面，后二年租金雙方協(xié)商另定；水電費(fèi)每季度交費(fèi)一次，下一季度的第一個(gè)月1日交上季度水電費(fèi)；被告拖欠租金、水電費(fèi)5天以上的視為違約；中途解除合同，視為違約。合同第7條約定：被告在租賃房屋內(nèi)裝修須經(jīng)原告同意，且不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，被告的一切裝修費(fèi)用自理。合同到期后，若被告不再租用該房屋時(shí)，不能損壞和拆除原裝修（包含地面、墻壁、吊頂、門(mén)窗、燈具等）。第8條約定：若被告違約除不退押金和已付租金外，還應(yīng)向原告支付年租金金額5%的違約金，若支付的違約金不足以彌補(bǔ)原告損失的，被告還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；若原告違約，應(yīng)當(dāng)向被告支付年租金金額5%的違約金，若支付的違約金不足以彌補(bǔ)被告損失的，原告還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償直至達(dá)到彌補(bǔ)全部損失為止。合同簽訂后原、被告雙方開(kāi)始履行，被告對(duì)租賃的房屋進(jìn)行了裝修用于經(jīng)營(yíng)服裝生意，將該門(mén)面的小防盜門(mén)、小卷閘門(mén)、窗戶及樓梯間的門(mén)封上，對(duì)室內(nèi)進(jìn)行了裝修；將大卷閘門(mén)拆除，向外推出一米左右安裝了玻璃門(mén)（三面玻璃，即雙方所稱的玻璃櫥窗及門(mén)頭）。原、被告在庭審中均認(rèn)可向外推出一米安裝玻璃門(mén)各自都沒(méi)有辦理過(guò)報(bào)批報(bào)建手續(xù)，本院到城管部門(mén)核實(shí)亦得知未辦理相關(guān)手續(xù)，為違章建筑。經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，原、被告協(xié)商將租金變更為1500元/月。2016年3月1日，原告收取被告支付的租金和水電費(fèi)后，給被告出具收據(jù)一份，租金寫(xiě)為“租房租金（2016年2月1日—2016年5月30日）4500元”（此為原告給被告出具的收據(jù)的內(nèi)容，庭審中原告提供的收據(jù)上5月30日被原告改為了4月30日，原告給出的解釋是筆誤）。2016年5月，原告女兒通過(guò)微信催促被告交納5月份房租，被告表示人在外地，回家后轉(zhuǎn)給原告女兒。當(dāng)月26日，原、被告協(xié)商一致解除合同,被告騰退房屋,將鑰匙交給了原告。原、被告多次協(xié)商對(duì)被告改裝的玻璃門(mén)進(jìn)行補(bǔ)償一事未果。2016年6月11日早上，原告打電話要求被告到出租門(mén)面現(xiàn)場(chǎng)再次對(duì)玻璃門(mén)的補(bǔ)償進(jìn)行商議。在現(xiàn)場(chǎng)，雙方未能達(dá)成一致意見(jiàn)且矛盾激化，被告找人砸碎了玻璃門(mén)，并將室內(nèi)的三塊鏡子砸壞，拆除了燈具及電線，墻面及屋面遭到破壞。原告報(bào)警，雙方均到派出所接受了調(diào)查。當(dāng)日，被告將被砸碎的玻璃門(mén)清理運(yùn)走，并重新安裝了卷閘門(mén)。同月15日，原、被告在路上相遇，被告告知原告卷閘門(mén)已經(jīng)安裝，并要求原告拿鑰匙，但原告要求被告將被告裝修的部分全部拆完，拆完后才能拿鑰匙。原告起訴后，直至2016年11月1日，本案承辦人到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘查，并組織雙方當(dāng)事人交接，原告才接收了被告交付的鑰匙。在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)，被告對(duì)欠原告水電費(fèi)1040元不持異議。
本案在審理過(guò)程中，原告于2016年11月3日申請(qǐng)對(duì)房屋遭到破壞是否影響安全及恢復(fù)費(fèi)用進(jìn)行鑒定，本院組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行了聽(tīng)證詢問(wèn)并辦理了對(duì)外委托手續(xù)，后原告于2017年4月21日撤回申請(qǐng)。庭審中原告確認(rèn)，其中的拆除墻體恢復(fù)原樣的部分為要求被告恢復(fù)到租賃時(shí)狀況的費(fèi)用，其余為要求恢復(fù)到被告2016年6月11日破壞前狀況的費(fèi)用。
認(rèn)定以上事實(shí)的證據(jù)有：原告提交的房屋租賃合同、房屋租金收據(jù)若干、微信截屏打印件、銀行轉(zhuǎn)款明細(xì)、光盤(pán)；被告提交的押金收據(jù)、房屋租金收據(jù)、電費(fèi)發(fā)票、卷閘門(mén)收據(jù)；本院依職權(quán)進(jìn)行的現(xiàn)場(chǎng)勘查筆錄、調(diào)查筆錄、詢問(wèn)筆錄；原、被告當(dāng)庭陳述等。以上證據(jù)，均經(jīng)當(dāng)庭舉證、質(zhì)證，且證據(jù)來(lái)源、形式合法，與本案事實(shí)存在關(guān)聯(lián)性，本院確認(rèn)可以作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。對(duì)原告提供的湖北天岸馬環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)工程有限公司出具的《櫥窗、門(mén)頭及室內(nèi)裝飾報(bào)價(jià)表》及被告提供的證人向某、廖某的證言，缺乏客觀性，不予采信。

本院認(rèn)為：原、被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。原、被告于2016年5月協(xié)商一致解除合同，符合法律規(guī)定。合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系因合同解除而終止，但當(dāng)事人仍應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助等義務(wù)，處理好合同解除后的相關(guān)事宜。合同解除前一方有違約行為的，仍應(yīng)依合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
關(guān)于原告第一、二、三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。原、被告協(xié)商一致后雙方提前二個(gè)月于2016年5月26日解除合同，且被告已于同日將房屋騰退后鑰匙交還原告，此時(shí)雙方已經(jīng)終止合同關(guān)系且已經(jīng)交接完畢，原告要求再次確認(rèn)解除合同與事實(shí)不符，不予支持。合同解除時(shí)，被告應(yīng)當(dāng)支付2016年5月解除合同前的欠付費(fèi)用。根據(jù)相關(guān)證據(jù)以及雙方陳述，被告在5月中下旬與原告女兒的微信聊天中曾經(jīng)承諾過(guò)自外地回宜昌后即將租金轉(zhuǎn)給原告女兒，可以證實(shí)原告所說(shuō)的收據(jù)上寫(xiě)的5月30日確系4月30日的筆誤，原告出具收據(jù)時(shí)實(shí)際收到的是截止2016年4月30日止的租金，本院確認(rèn)被告欠付原告2016年5月份租金1500元和相應(yīng)水電費(fèi)1040元。2016年5月26日解除合同且被告交還鑰匙后，案涉門(mén)面由原告管理，原告可另行出租；既使在2016年6月被告損壞部分房屋設(shè)施后，原告仍可以采取申請(qǐng)證據(jù)保全后適當(dāng)修復(fù)再行出租等措施控制損失。故原告要求被告還應(yīng)支付2016年6月至2016年11月1日的房屋租金合計(jì)7500元的請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于原告第四項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。合同法第二百三十五條規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物，且返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合合同約定或者租賃物使用后的狀態(tài)。同時(shí)，對(duì)合同解除時(shí)雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條第（四）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)于雙方當(dāng)事人合意解除合同的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。本案被告在租賃房屋后出資對(duì)房屋進(jìn)行了裝飾裝修和擴(kuò)建，原告雖未明確表示同意，但并未就此提出過(guò)異議，且在長(zhǎng)達(dá)近五年的時(shí)間里收取房租，可視為原告默許同意被告的裝修和擴(kuò)建行為。原、被告雙方所簽訂《房屋租賃合同》第七條約定，在合同解除后，被告不得損壞和拆除原裝修，該約定應(yīng)理解為裝飾裝修物在合同解除后歸原告所有，但并沒(méi)有約定是否補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。2016年5月26日合同提前解除后，被告已經(jīng)依照約定將租賃物返還原告，符合法律規(guī)定。原、被告雙方對(duì)玻璃門(mén)的補(bǔ)償曾經(jīng)有過(guò)多次協(xié)商，可以證實(shí)雙方對(duì)裝飾裝修物的殘值并未達(dá)成無(wú)償歸原告所有的一致意見(jiàn)。2016年6月11日被告故意損毀玻璃門(mén)、三塊鏡子，還將燈具電線拆除，對(duì)墻面和屋面造成了一定的損壞，被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。第一、關(guān)于玻璃門(mén)等擴(kuò)建部分。因玻璃門(mén)為向外擴(kuò)大了一米左右所建，但原、被告雙方均未辦理報(bào)批手續(xù)，系違章建筑，應(yīng)依法予以拆除，被告對(duì)此部分應(yīng)自行拆除且無(wú)權(quán)向原告主張殘值補(bǔ)償；被告已經(jīng)交給原告后，原告也并不當(dāng)然取得該違章建筑的合法權(quán)益；被告故意損毀玻璃門(mén)等擴(kuò)建部分的行為雖系違法行為，但該違法行為的客觀結(jié)果是拆除違章建筑，且被告已安裝卷閘門(mén)，恢復(fù)到合法狀態(tài)，該行為并未損害原告的合法權(quán)益，故原告要求被告賠償玻璃門(mén)及門(mén)頭、雨棚部分損失的請(qǐng)求不符合法律規(guī)定，本院不予支持。第二、關(guān)于墻面等房?jī)?nèi)部分。雙方提前解除房屋租賃合同后，房?jī)?nèi)的相關(guān)設(shè)施均屬原告所有，被告損壞室內(nèi)鏡子、墻面、燈具、屋面等部分，應(yīng)予賠償。因?qū)η笆霰粨p壞設(shè)施價(jià)值予以鑒定的費(fèi)用過(guò)高、不劃算，本院考慮折舊情況，并參考原告提交的重置報(bào)價(jià)表中相應(yīng)部分的合計(jì)報(bào)價(jià)5961.80元，認(rèn)定被告就損壞室內(nèi)鏡子、墻面、燈具、屋面等設(shè)施造成損失為3000元。
關(guān)于原告第五項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。被告曾在5月份解除合同前在微信中承諾不會(huì)拖欠房租，可以證實(shí)被告5月份房屋并未支付，且被告拖欠原告水電費(fèi)1040元亦未支付，可以證實(shí)被告存在違約行為，原告依照原、被告雙方所簽《房屋租賃合同》第九條的約定，要求被告按年租金5%（1500元/月×12月×5%）支付違約金900元，符合法律規(guī)定，本院予以支持。
綜上，經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十三條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條、第二百二十三條第一款、第二百三十五條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告曾金樑支付原告沈某某租金1500元、水電費(fèi)1040元、違約金900元，賠償原告沈某某損失3000元，合計(jì)應(yīng)支付6440元，限判決生效后十日內(nèi)付清。
二、駁回原告沈某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)822元，由原告沈某某負(fù)擔(dān)690元，由被告曾金樑負(fù)擔(dān)132元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　寧曉云 審　判　員　　鄧希橋 代理審判員　　周　舟

書(shū)記員：嚴(yán)雪丹