原告:沈國強,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地上海市寶山區(qū)。
委托訴訟代理人:欒國慶,上海滬港律師事務所律師。
委托訴訟代理人:任辛耘,上海滬港律師事務所律師。
被告:聞某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地上海市寶山區(qū)。
委托訴訟代理人:姜大源,上海亞冠律師事務所律師。
被告:沈某中,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地上海市黃浦區(qū)。
委托訴訟代理人:蘇贇春,上海首倫律師事務所律師。
第三人:上海市住房置業(yè)擔保有限公司,住所地中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)崮山路XXX弄XXX號XXX室。
法定代表人:殷俊,董事長。
第三人:韓曉君,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市寶山區(qū)陸翔路XXX弄XXX號XXX室。
原告沈國強與被告聞某、沈某中確認合同無效糾紛一案,本院受理后,依法追加上海市住房置業(yè)擔保有限公司(以下簡稱“住房置業(yè)公司”)及韓曉君作為第三人參加訴訟,并適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告沈國強及其委托訴訟代理人任辛耘,被告聞某的委托訴訟代理人姜大源,被告沈某中的委托訴訟代理人蘇贇春及第三人韓曉君到庭參加訴訟。第三人住房置業(yè)公司經(jīng)本院合法傳喚,無正當理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結。
原告沈國強向本院提出訴訟請求:1、請求確認沈國強與聞某就上海市寶山區(qū)海濱七村XXX號XXX室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效;2、請求確認聞某與沈某中就上述房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效;3、請求判令聞某、沈某中配合將上述房屋產(chǎn)權恢復登記至沈國強名下。事實和理由:沈國強系聞某的舅舅,系爭房屋原為沈國強通過房改購買所得。2003年12月,聞某稱購買車輛沒有資金,希望沈國強以買賣的形式將系爭房屋過戶給聞某以幫助其貸款,貸款由聞某負責償還。2007年9月,聞某出具承諾書,載明還清貸款后將房屋過戶給沈國強。2009年9月,聞某未經(jīng)沈國強同意,擅自以系爭房屋與沈某中簽訂買賣合同,約定由沈某中以該買賣合同辦理公積金貸款供聞某使用,并由聞某負責償還貸款及利息,貸款還清后,房屋過戶回聞某名下。沈國強認為,其與聞某之間就系爭房屋簽訂的房地產(chǎn)買賣合同并非雙方真實意思表示,實際為獲取銀行貸款,合同應為無效。聞某與沈某中擅自將沈國強的房屋以虛假買賣方式過戶登記,以騙取公積金貸款,嚴重侵害了沈國強的合法權益,雙方之間的合同亦為無效,故提出訴請如上。
被告聞某辯稱,沈國強陳述屬實。沈國強直到虹口法院調(diào)解案件申請執(zhí)行才知曉聞某與沈某中簽訂了房屋買賣合同。聞某與沈某中系同事。2009年,聞某因結婚需要資金,遂與沈某中協(xié)商以房屋買賣的形式套取公積金貸款供聞某使用,聞某按照商業(yè)貸款的利率向沈某中支付利息,沈某中用公積金余額還貸。對于沈國強的訴訟請求沒有異議。
被告沈某中辯稱,與聞某之間的房地產(chǎn)買賣合同并非真實交易,本質(zhì)是借款。雙方約定等貸款還清后將房屋產(chǎn)權過戶給聞某。目前系爭房屋上公積金貸款尚未還清,還有第三人韓曉君的抵押權未注銷。韓曉君借款的債務人雖然是沈某中,但實際款項由聞某使用。在貸款及欠韓曉君的錢款未還清的情況下,房屋過戶給聞某的條件未成就。
第三人韓曉君述稱,沈某中實際欠韓曉君的債務為人民幣30萬元(以下幣種均為人民幣),已經(jīng)償還了10萬元,尚有20萬元未償還,若沈某中能夠償還20萬元欠款,同意注銷抵押。
第三人住房置業(yè)公司未到庭,但向本院寄送書面答辯狀表示,沈某中為購買系爭房屋,向上海農(nóng)商銀行五角場支行申請純公積金貸款30萬元,住房置業(yè)公司對該貸款提供保證擔保,并在系爭房屋設定抵押權,在房屋貸款未結清的情況下,不同意任何包括注銷抵押權等損害住房置業(yè)公司利益的權利變動。
本院經(jīng)審理認定事實如下:
2000年3月30日,沈國強與上海市房產(chǎn)管理局寶山區(qū)房產(chǎn)局簽訂《上海市公有住房出售合同》,購買系爭房屋產(chǎn)權。2000年5月26日,沈國強經(jīng)核準登記為房屋產(chǎn)權人。
2003年12月18日,沈國強與聞某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,約定由聞某購買系爭房屋,總價款208,800元,雙方于合同簽訂之日起10日內(nèi)向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。2004年1月6日,聞某經(jīng)核準登記為系爭房屋產(chǎn)權人。審理中,沈國強及聞某一致確認,聞某未向沈國強支付上述購房款,以該房地產(chǎn)買賣合同申請的銀行貸款也由聞某實際使用。
2003年12月22日,聞某(甲方)與交通銀行上海分行寶山支行(乙方,以下簡稱“交通銀行寶山支行”)簽訂《個人購房抵押借款合同》,約定貸款金額為46,000元,貸款用途為支付系爭房屋購房款,抵押物為系爭房屋。同日,聞某(甲方)與交通銀行寶山支行(乙方)、住房置業(yè)公司(丙方)簽訂《住房公積金個人購房擔保借款合同》,約定貸款金額為10萬元,貸款用途為支付系爭房屋購房款,抵押物為系爭房屋。2004年1月6日,交通銀行寶山支行及住房置業(yè)公司經(jīng)核準登記為系爭房屋抵押權人。此后,聞某還清上述貸款,交通銀行寶山支行及住房置業(yè)公司的抵押權于2009年9月17日注銷。
2007年9月8日,聞某出具承諾書,載明,因聞某將系爭房屋抵押給銀行貸款,故房產(chǎn)轉(zhuǎn)至聞某名下,聞某保證貸款還清后,立即將房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)至沈國強和沈旭名下,期間房產(chǎn)產(chǎn)權雖掛在聞某名下,但實際所有權人為沈國強。聞某保證房產(chǎn)貸款按期歸還,并保持產(chǎn)權實際所有人沈國強的產(chǎn)權安全。因聞某其他的經(jīng)濟糾紛概與該房屋產(chǎn)權無關。此后有財產(chǎn)糾紛的,聞某均應保全系爭房屋并承諾轉(zhuǎn)至沈國強和沈旭名下,貸款還清產(chǎn)權立即歸還至沈國強和沈旭名下,一切費用由聞某承擔。
2009年9月3日,聞某(甲方)與沈某中(乙方)簽訂《協(xié)議書》,載明,因急需資金,甲方將其所有的系爭房屋通過買賣形式過戶給乙方,過戶的稅費由甲方承擔,乙方未向甲方出資。乙方通過申請公積金貸款,將其貸款所得人民幣30萬元供甲方無償使用,甲方每月按乙方應還的公積金貸款本金及利息金額按時還款。在甲方將30萬元公積金貸款本金及利息結清后,乙方無條件及無償?shù)貙⒎课莓a(chǎn)權過戶給甲方,過戶的稅費由甲方承擔。
2009年10月9日,聞某與沈某中簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,約定由沈某中購買系爭房屋,總價款43萬元,雙方于2009年10月30日前辦理房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。2009年10月22日,沈某中經(jīng)核準登記為系爭房屋產(chǎn)權人。該房地產(chǎn)買賣合同簽訂后,沈某中與上海農(nóng)村商業(yè)銀行五角場支行、住房置業(yè)公司簽訂《住房公積金個人購房擔保借款合同》,約定沈某中以系爭房屋作為抵押物申請公積金貸款30萬元。2009年10月22日,住房置業(yè)公司經(jīng)核準登記為系爭房屋抵押權人,債權數(shù)額30萬元。審理中,聞某及沈某中一致確認,聞某收到30萬元公積金貸款,剩余房款13萬元沈某中實際未支付。
2017年5月23日,沈某中(乙方)與韓曉君(甲方)簽訂《抵押借款協(xié)議》,約定沈某中以系爭房屋作為抵押物,向韓曉君借款100萬元。2017年5月31日,韓曉君登記為系爭房屋抵押權人,債權數(shù)額為100萬元。2018年,韓曉君向上海市虹口區(qū)人民法院提起民間借貸糾紛訴訟,要求沈某中歸還借款100萬元及利息。2018年4月16日,虹口區(qū)人民法院作出(2018)滬0109民初3735號《民事調(diào)解書》,載明沈某中于2018年5月16日前歸還韓曉君借款100萬元及利息;若屆期未履行,韓曉君有權就系爭房屋折價或以拍賣、變賣該抵押物所得價款優(yōu)先受償。此后,韓曉君申請執(zhí)行。虹口區(qū)人民法院于2018年8月17日查封系爭房屋。本案審理過程中,韓曉君自認對沈某中的實際債權數(shù)額為30萬元,并非100萬元,且沈某中已歸還10萬元。
另查明,沈國強于2019年12月10日支付韓曉君20萬元,于2019年12月26日向沈某中上海農(nóng)商銀行虹口支行賬戶支付11萬元。此后,韓曉君出具房地產(chǎn)抵押權終止證明,載明沈某中將系爭房屋抵押給韓曉君,辦理了抵押登記,并領取了《上海市房地產(chǎn)抵押登記證明》,現(xiàn)因債務結清,雙方終止抵押關系,申請注銷該證明。2019年12月27日,上海農(nóng)商銀行虹口支行出具貸款結清證明,載明沈某中已于2019年12月27日全部歸還了個人住房公積金貸款,并辦理了貸款結清手續(xù)?,F(xiàn)系爭房屋上韓曉君及住房置業(yè)公司的抵押權已經(jīng)注銷,虹口區(qū)人民法院的司法查封亦解除,僅有本案訴訟中本院基于沈國強的申請進行的司法查封。
審理中,關于房屋居住情況,沈國強及聞某一致確認,系爭房屋一直由沈國強家庭居住使用。沈某中表示,房屋從未交付給沈某中,對于房屋居住情況不清楚。關于公積金貸款還貸情況,沈某中表示,聞某的母親沈美麗共計轉(zhuǎn)賬支付沈某中58,700元用于償還公積金貸款,其余貸款均由沈某中自行償還,至今已償還貸款本息20余萬元。聞某表示,沈某中償還公積金的錢款,大部分已由聞某支付給沈某中,具體支付金額不清楚。沈國強表示,關于其代沈某中償還韓曉君的借款20萬元及公積金貸款11萬元,其將另案主張權利。
本院認為,意思表示真實是民事法律行為有效的前提條件。沈國強與聞某雖然就系爭房屋簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》并辦理了過戶手續(xù),但房屋至今由沈國強實際居住,結合雙方庭審中關于貸款由聞某獲取并負責償還,聞某未支付過購房款等事實的陳述及聞某出具的承諾書等材料,可以證明雙方之間并無房屋買賣的真實意思。雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》并辦理過戶手續(xù)的真實意圖是為了獲取銀行貸款。因此,該房地產(chǎn)買賣合同因欠缺雙方當事人就房屋買賣的真實意思表示,應認定為無效。關于聞某與沈某中就系爭房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,雙方庭審中均確認該合同并非真實交易,本質(zhì)是借款,除公積金貸款外,沈某中未向聞某支付過其他購房款,再結合雙方于2009年9月3日簽訂的《協(xié)議書》,可以認定該房地產(chǎn)買賣合同亦非雙方真實意思表示,應為無效合同。合同被認定為無效后,因合同取得的財產(chǎn)應當予以返還。系爭房屋上除因本案訴訟采取的查封措施外,現(xiàn)已無其他抵押、查封等權利限制情況。沈國強要求聞某、沈某中將系爭房屋產(chǎn)權恢復登記至沈國強名下,相關訴請合法有據(jù)且不存在履行障礙,應予以支持。沈國強庭審中明確表示關于代沈某中償還韓曉君的借款20萬元及公積金貸款11萬元,將另案主張權利,故本案中不再處理。關于聞某與沈某中之間因系爭房屋買賣合同產(chǎn)生的債權債務糾紛,亦應由雙方另行結算,本案不予處理。據(jù)此,依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十三條,《中華人民共和國合同法》第五十八條,《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第二百四十條之規(guī)定,判決如下:
一、原告沈國強與被告聞某就上海市寶山區(qū)海濱七村XXX號XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效;
二、被告聞某與被告沈某中就上述房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效;
三、被告聞某、沈某中于本判決生效之日起十日內(nèi),將上述房屋產(chǎn)權恢復登記至原告沈國強名下。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。如果未按本判決指定的期間履行其他義務的,應當依照上述規(guī)定,支付遲延履行金。
案件受理費減半收取3,875元、保全費5,000元,合計8,875元,由原告沈國強負擔2,958元,被告聞某負擔2,959元,被告沈某中負擔2,958元。
如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第二中級人民法院。
審判員:童翔燕
書記員:朱??丹
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