汪某某
江明炎（湖北藍宇律師事務所）
涂敦富（湖北荊州荊州區(qū)正信法律服務所）
荊州市沙市紡織化工研究所
朱天鵬（湖北博智律師事務所）
盧漢云（湖北博智律師事務所）

上訴人（原審原告）:汪某某。
委托代理人:江明炎，湖北藍宇律師事務所律師。
委托代理人:涂敦富，荊州市荊州區(qū)正信法律服務所法律工作者。
上訴人（原審被告）:荊州市沙市紡織化工研究所，住所地荊州市沙市區(qū)豉湖路中段。
法定代表人:陳道宏，該研究所所長。
委托代理人:朱天鵬，湖北博智律師事務所律師。
委托代理人:盧漢云，湖北博智律師事務所律師。
上訴人汪某某因與上訴人荊州市沙市紡織化工研究所（下稱紡化研究所）合同糾紛一案，不服荊州市荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人汪某某及其委托代理人江明炎、涂敦富，上訴人荊州市沙市紡織化工研究所的法定代表人陳道宏及委托代理人朱天鵬、盧漢云到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
一審認定，2006年6月12日，原告汪某某與被告紡化研究所簽訂《合作協(xié)議書》，約定:汪某某向紡化研究所投資人民幣300萬元作為危房改建資金，其中原告汪某某先行向被告紡化研究所出借50萬元為危房改建前期建房手續(xù)費用，250萬元為建房資金，此300萬元由紡化研究所分三期償還，如無力償還則用門面作抵，紡化研究所將綜合樓工程以包工包料的形式承包給汪某某，如違約則賠償汪某某損失100萬元。合同訂立后，原告汪某某于2006年6月12日向被告紡化研究所提供借款50萬元，上述危房改建工程未實際實施。2007年11月23日，被告紡化研究所召開職工代表大會，23名職工參加并簽字決定由汪某某代紡化研究所償還荊州市古城國有投資有限責任公司的欠款，并承建紡化研究所6層辦公大樓，總建筑面積為7100平方米，雙方平分，即辦公大樓一、二、三層歸汪某某，四、五、六層歸紡化研究所。2007年12月6日，被告紡化研究所與原告汪某某簽訂《抵押借款合同書》，約定:紡化研究所為建設工程向汪某某借款總額為230萬元；還款時間為2008年12月30日前；紡化研究所以土地、房屋抵押擔保，并保證于2008年4月30日辦好所有建房手續(xù)，建房所需資金雙方另外簽訂補充協(xié)議；違約金為100萬元，糾紛由雙方協(xié)商解決，如不能解決由荊州區(qū)人民法院管轄。被告紡化研究所的職工張紅、胡亞麗等6人也在此合同上簽字。合同訂立后，原告汪某某分別于2007年12月10日、2008年1月31日向被告紡化研究所提供借款44萬元、16萬元。被告紡化研究所于2008年6月18日向原告汪某某發(fā)出《關于終止履行“投資建房合作協(xié)議書”的通知》。2009年1月8日，被告紡化研究所將位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的15間門面交付給了原告汪某某。2009年3月12日，原告汪某某與被告紡化研究所簽訂《協(xié)議書》，該協(xié)議書主要約定:原、被告就2007年11月6日借款及利息一事達成如下協(xié)議:一、被告紡化研究所償還原告汪某某借款本金140萬元及利息60萬元，原告汪某某再借給被告紡化研究所100萬元辦福利院；二、被告紡化研究所以位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產及土地抵償其債務；三、原告汪某某借給被告紡化研究所的100萬元應扣減原告汪某某已收取的租金116600元，實際應付借款為883400元；五、單方違約，應賠償對方經(jīng)濟損失100萬元。被告的職工張紅、胡亞麗等4人也在合同上簽字。合同簽訂后，原告汪某某分別于2009年3月13日、2009年6月10日、2009年8月3日向被告紡化研究所提供借款60萬元、45000元、20000元。被告紡化研究所將位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產全部交付給了原告汪某某，但因該宗土地的性質需辦理審批手續(xù)而未按協(xié)議辦理過戶手續(xù)，汪某某于2009年3月19日訴至一審法院，雙方在審理中經(jīng)一審法院主持調解達成協(xié)議，一審法院作出（2009）荊民初字第331號民事調解書。2010年11月，一審法院作出（2010）荊民監(jiān)字第3號民事裁定書裁定此案再審。經(jīng)再審，一審法院于2012年2月29日作出（2011）荊民再字第1號民事判決。本案上訴后，荊州市中級人民法院作出（2012）鄂荊州中民再上終第4號民事裁定書裁定發(fā)回一審法院重審。在發(fā)回重審中，原告汪某某向一審法院提交變更訴訟請求申請書，將其訴訟請求變更為:1、解除原被告雙方于2009年3月12日訂立的協(xié)議書；2、被告以其抵償給原告的位于沙市豉湖路20號房地產按現(xiàn)狀和現(xiàn)行市場評估價值賠償原告經(jīng)濟損失；3、被告向原告支付違約金100萬元。
另認定，紡化研究所土地的土地使用權類型為劃撥土地，地類（用途）為科研。荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面的證載建筑面積900.14㎡，湖北五環(huán)資產評估有限公司對荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面的實際測量面積為1073.46㎡。湖北五環(huán)資產評估有限公司鄂五環(huán)資評字（2013）第102號資產評估報告書對位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產評估意見為:一、委估房地產按實際假設一樓為門面房、二樓為辦公用房的情況下的市場價值為8163200元。其中委估房地產的評估值為7954500元、委托構筑物的評估價值為208700元；二、委估房地產按證載用途假設一、二樓均為辦公用房的情況下的市場價值為5614200元。其中一樓的評估值為3705000元（一樓證載建筑面積900.14㎡的評估值為3106800元）、二樓評估值為1700500元、委托構筑物的評估價值為208700元。
一審認為，原、被告于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書》，從內容上分析，該協(xié)議屬代物清償合同，是針對原、被告雙方于2006年6月12日簽訂的《合作協(xié)議書》及2007年12月6日簽訂的《抵押借款合同書》所形成的合同之債而達成的新的協(xié)議。基于該合同的成立，原、被告雙方于2006年6月12日簽訂的《合作協(xié)議書》及2007年12月6日簽訂的《抵押借款合同書》所形成的合同之債歸于消滅。原、被告于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書》，從形式上分析，該合同由原告及被告簽訂合同時的法定代表人簽名和加蓋印章后，該合同即成立。被告主張其原法定代表人尤兵與原告汪某某惡意串通、損害集體利益和該合同違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，主張合同無效，但被告就其原法定代表人尤兵與原告汪某某惡意串通、損害集體利益的事實，未提交相關證據(jù)加以佐證，且原、被告于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書》，該合同在簽訂時，被告荊州市沙市化工紡織研究所的土地使用權系以劃撥的方式取得，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條 ?的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。《中華人民共和國城市房地產管理法》并未禁止以劃撥的方式取得的土地使用權流轉，故該合同雖違反管理性規(guī)定但并未違反禁止性規(guī)定，一審法院對其該項主張不予采納并認定原、被告于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書》為有效合同。該合同因被告一直未為原告辦理審批過戶手續(xù)，現(xiàn)原告主張解除雙方于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書》，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?的規(guī)定，應當予以解除。關于原告要求被告以其抵償給原告的位于沙市豉湖路20號房地產按現(xiàn)狀和現(xiàn)行市場評估價值賠償原告經(jīng)濟損失的訴訟請求，上述合同解除后，尚未履行的，應當終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況及合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并要求賠償損失。原告汪某某請求賠償損失應予支持。原告汪某某與被告紡化研究所于2009年3月12日簽訂《協(xié)議書》主要內容中的第二項“被告荊州市沙市紡織化工研究所以位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產及土地抵償其債務”的約定中“荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產及土地”應屬抵償標的物的名稱，且原、被告雙方均未舉證證明紡化研究所位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面在抵償債務時系按當時的門面價值抵償，故一審法院按土地使用權證中的證載用途參照湖北五環(huán)資產評估有限公司鄂五環(huán)資評字（2013）第102號資產評估報告書鑒定意見第二項假設委估房地產按證載用途一、二樓均為辦公用房的情況下的市場價值為5614200元的鑒定意見，對原告第二項訴訟請求主張的經(jīng)濟損失支持5614200元。關于原告主張被告支付100萬元違約金的訴訟請求，因損失賠償額足以彌補被告違約所造成的損失，一審法院對其該項訴請不予支持。基于原、被告于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書》及被告紡化研究所已將位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產實際交付給原告汪某某的事實，其在上述房產上添附鋼構棚時，原告汪某某對上述房產享有占有、使用、收益的權利，且該鋼構棚拆除后，不利于保持其原有價值，故一審法院對原告汪某某于2010年在位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產上添附的鋼構棚價值，按湖北五環(huán)資產評估有限公司鄂五環(huán)資評字（2013）第102號資產評估報告書中確定的鋼構棚凈值認定為208700元。結合合同解除的法律事實及上述認定損失額度及鋼構棚凈值，原告汪某某應將其現(xiàn)占有、使用、收益的位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產（含原告汪某某自行添附的鋼構棚）返還給被告荊州市沙市化工紡織研究所；被告荊州市沙市化工紡織研究所亦應同時賠償原告汪某某經(jīng)濟損失5822900元。經(jīng)一審法院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?、第九十七條 ?和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決:一、解除原告汪某某與被告荊州市沙市紡織化工研究所于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書》；二、被告荊州市沙市紡織化工研究所賠償原告汪某某賠償經(jīng)濟損失5822900元。三、原告汪某某將位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產（含原告汪某某添附的鋼構棚）返還給被告荊州市沙市紡織化工研究所；四、駁回原告汪某某的其他訴訟請求。上述第二、三判項確定的給付及返還義務，于本判決生效后十五日內同時履行，逾期未履行，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費30800元，再審財產保全費5000元，由原告汪某某負擔10240元；被告紡化研究所負擔25560元。
宣判后，汪某某、紡化研究所均不服一審判決，向本院提起上訴。
汪某某上訴請求撤銷荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號民事判決第二項，改判紡化研究所賠償其損失8163200元，一、二審案件受理費、保全費、鑒定費由紡化研究所承擔。其上訴的主要理由是:1、雙方當事人協(xié)議書記載的是以門面抵償債務。2、以門面抵償債務當然是按門面價值抵償，至于價值究竟多少，雙方當事人達成合意即可，無需提供門面價值的依據(jù)。且門面價值因地段、環(huán)境、時間不同差異很大，我市沒有門面統(tǒng)一指導價。3、紡化研究所原法定代表人尤兵在其工作日記記載確定門面價值為300萬元的過程，一審對此不予認定錯誤，應予糾正。因此，紡化研究所應按評估報告的假設一樓為門面房屋、二樓為辦公用房的評估價值8163200元賠償汪某某。
紡化研究所上訴請求撤銷荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號民事判決第一項和第二項，改判確認雙方于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書》無效，由紡化研究所返還汪某某借款本金1765000及相應利息。一、二審案件訴訟費由汪某某承擔。其上訴的主要理由是:一、2009年3月12日的《協(xié)議書》既違反法律禁止性規(guī)定，又是惡意串通的結果，應當認定為無效。1、荊州市中級人民法院（2012）鄂荊州中民再上終第4號民事裁定已認定該協(xié)議內容明顯違反了法律法規(guī)定禁止性規(guī)定?！秴f(xié)議書》違反《城市房地產管理法》第38條、40條規(guī)定及《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第44條、第45條規(guī)定，紡化研究所原法定代表人尤兵未經(jīng)批準擅自將國有劃撥地和集體企業(yè)的房屋抵償汪某某的行為違反上述法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應當認定無效。最高人民法院《關于破產企業(yè)國有劃撥土地應否列入破產財產等問題的批復》第三條也規(guī)定企業(yè)法人擅自抵押、處置國有劃撥地及地上房屋的行為無效。2、紡化研究所原法定代表人尤兵未經(jīng)職工代表大會討論，未經(jīng)主管部門批準，未經(jīng)“招拍掛”手續(xù)，擅自處分的行為違反《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)條例》第43條、第35條的規(guī)定，應當認定無效。3、紡化研究所僅向汪某某借款1765000元，雙方約定利息遠高于按銀行同期貸款利率四倍計付的利息，并將利息計入本金謀利，依據(jù)《合同法》第210條、211條，最高人民法院《關于人民法院審理借貸糾紛案件的若干意見》第6條、第7條的規(guī)定，對違法的部分，應認定無效。4、《協(xié)議書》是紡化研究所原法定代表人尤兵與汪某某惡意串通的產物，嚴重損害國家、集體利益，應當認定無效。（1）從《協(xié)議書》內容看，非法將國有劃撥地和集體企業(yè)的房屋以明顯不合理低價抵償債務的行為，嚴重損害紡化研究所和全體職工的合法權益，應當依據(jù)《合同法》第52條規(guī)定認定無效。紡化研究所全體職工事后多次到荊州市和開發(fā)區(qū)兩級政府上訪并向公安機關報案，上級主管部門已于2009年4月罷免紡化研究所原法定代表人尤兵。2、紡化研究所與汪某某于2006年6月12日以來簽訂一系列協(xié)議，紡化研究所多次違約，但汪某某仍繼續(xù)“合作”簽訂一份份根本無法履行的協(xié)議。截止2009年3月12日，紡化研究所僅向汪某某借款110萬元，即使再借款100萬元，紡化研究所按《協(xié)議書》第2條應繳納的土地出讓金及過戶費高達150萬元左右，相當于紡化研究所將價值數(shù)百萬元的訴爭標的物贈送汪某某，可見雙方簽訂《協(xié)議書》存在惡意串通。二、一審法院按涉案房屋評估價值及汪某某惡意添加的鋼構棚價值208700元判決紡化研究所賠償損失，嚴重違法，顯失公平，二審法院應當予以糾正，并應按無效合同處理。1、涉案房屋的土地性質為國有劃撥的科研用地，門面房屋不是汪某某承建工程，也不是與其合作建房，房屋價值與其毫無關系。汪某某與紡化研究所僅存在民間借貸法律關系，紡化研究所應返還借款本金及利息，汪某某應返還非法占有的全部房產，對涉案房屋價值進行評估并由紡化研究所按評估價賠償損失，沒有任何事實和法律依據(jù)。即使《協(xié)議書》有效，也應根據(jù)《合同法》及司法解釋關于合同解除的法律后果、責任承擔的相關規(guī)定處理。2、《協(xié)議書》應當認定無效，汪某某除應返還房屋外，其于2009年起收取涉案房屋100多萬元租金屬不當?shù)美?，也應返還紡化研究所。汪某某在本案訴訟期間在涉案房屋上添加鋼構棚等違法建筑，不應由紡化研究所賠付。
二審中，上訴人汪某某未向本院提交新的證據(jù)。
上訴人紡化研究所向本院提交湖北五環(huán)資產評估有限公司于2014年3月3日出具的《荊州市沙市紡織化工研究所資產評估報告書》（鄂五環(huán)資產評字（2014）007號）一份，用于證明紡化研究所整體資產是1200萬元，不包括添加的鋼構棚。
上訴人汪某某對該報告書的質證意見是:該報告書不屬于二審新證據(jù)，對其真實性及關聯(lián)性無異議，但對證明目的有異議。
本院對該證據(jù)認定如下:因《荊州市沙市紡織化工研究所資產評估報告書》（鄂五環(huán)資產評字（2014）007號）是上訴人紡化研究所單方委托評估機構作出，故不予采信。
本院認為，二審爭議焦點是:一、汪某某與紡化研究所于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書》是否成立有效；二、紡化研究所應按案涉房地產的評估價格賠償汪某某損失還是應返還借款及利息；三、紡化研究所是否應賠償汪某某占有案涉房地產期間添附的構筑物。
關于焦點一，汪某某為對紡化研究所的危房改建投入資金進行合作，雙方于2006年6月12日訂立《合作協(xié)議書》、2007年12月6日訂立《投資建房補充協(xié)議書》，但危房改建項目未能通過審批并實施。從汪某某與紡化研究所在《投資建房補充協(xié)議書》訂立同天另訂立《抵押借款合同書》載明的“甲（紡化研究所）、乙（汪某某）雙方于2006年6月12日簽訂了《合作協(xié)議書》，乙方借給甲方人民幣伍拾萬元，由于甲方違約，該協(xié)議未能如期履行，根據(jù)甲方建設發(fā)展需要，本著平等自愿的原則，甲乙雙方重新簽訂該協(xié)議，具體條款如下:……”，紡化研究所在此后向汪某某發(fā)出了《關于終止履行“投資建房合作協(xié)議書”的通知》，因此，雙方在終止《合作協(xié)議書》及《投資建房補充協(xié)議書》同時，已將紡化研究所收取的投資款轉為其向汪某某的借款，雙方的借款關系成立。紡化研究所為清償欠款及繼續(xù)借款，將涉案房地產抵償汪某某，雙方簽訂的《協(xié)議書》屬代物清償合同。代物清償合同是債務人為以轉移動產或不動產所有權的方式清償債務與債權人簽訂的合同，其目的是消滅債權債務，債權人取得清償物所有權后債歸于消滅，代物清償合同應由雙方達成抵債合意，并履行物權轉移手續(xù)后成立。本案中，紡化研究所以未經(jīng)評估的抵債房地產作價300萬元抵償債務，汪某某并未向本院提交截至《協(xié)議書》簽訂時，其已付款110萬元的相應證據(jù)，紡化研究所雖提交部分借款證據(jù)并認可借款為110萬元，但《協(xié)議書》約定借款110萬元計息90萬元，已超出人民法院依法保護的按中國人民銀行規(guī)定的金融機構同期貸款利率四倍計算民間借貸利息的上限，因此，雙方抵債300萬的合意不受法律保護，另抵債房地產的所有權也未移轉，故《協(xié)議書》不具有法律效力。
關于焦點二，因《協(xié)議書》不具有法律效力，本院對汪某某上訴主張紡化研究所應按假定抵債房地產一樓為門面房的整體評估價值8163200元賠償?shù)纳显V請求，不予支持。一審判令汪某某返還紡化研究所抵債房地產是基于解除不具有法律效力的《協(xié)議書》，本院對一審判令解除《協(xié)議書》，予以糾正。但抵債房地產的所有權并未移轉，仍為紡化研究所所有，紡化研究所清償其對汪某某所負債務后，汪某某應返還抵債房地產，故本院對于一審判令汪某某返還紡化研究所抵債房地產的實體處理，予以維持。依據(jù)最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，一、二審中，汪某某未證明其借款的時間及金額，其應承擔不利后果。紡化研究所提交的用于證明其收款情況開具的收條金額超出銀行轉存款憑證金額，亦不能作出合理解釋，但紡化研究所在一、二審均認可截至2009年3月12日借款為110萬元，2009年3月13日后的借款為66.5萬元。故本院按紡化研究所提交的收據(jù)認定借款金額及時間。借款金額及時間為，2007年3月20日借款50萬元、2007年12月10日借款44萬元、2008年1月31日借款16萬元，共計借款110萬元。按《抵押借款合同書》及《協(xié)議書》內容，約定的借款利息經(jīng)折算利率已超出中國人民銀行公布的1至3年期貸款利率的四倍，依據(jù)最高人民法院《關于人民法院審理借貸糾紛案件的若干意見》第六條、第七條的規(guī)定，本院對超出的利息部分，不予支持。截至2009年3月12日，紡化研究所應償還汪某某的借款本金為110萬元，利息為488242.8元（計算方式附后）。雙方簽訂《協(xié)議書》后，紡化研究所向汪某某借款為2009年3月13日50萬元、3月31日10萬元、6月10日4.5萬元、8月3日2萬元，共計66.5萬元，另紡化研究所收取抵債房地產的租金116600元應計入其借款本金。紡化研究所與汪某某對借款110萬元在2009年3月13日后的利息及2009年3月13日后發(fā)生的借款781600元是否計息均未約定，結合雙方在《協(xié)議書》簽訂后，紡化研究所將抵債房地產的出租收益轉由汪某某收取，應當認為此后的利息與汪某某已收取的出租收益相互沖抵。因此，紡化研究所應清償汪某某的借款本金為1881600元，利息為488242.8元（計算過程附后）。一審判令紡化研究所按假設一、二樓均為辦公用房的委估值賠償汪某某經(jīng)濟損失5614200元，沒有法律依據(jù)，本院不予支持。
關于焦點三、汪某某在收取抵債房地產出租收益期間，在抵債房地產上加建構筑物，經(jīng)一審委托評估值為208700元。紡化研究所認為汪某某在本案訴訟期間在抵債房屋上添加鋼構棚等違法建筑，不應由紡化研究所賠付。本院認為，相關行政管理部門未對汪某某在抵債房屋上加建構筑物作出責令拆除的行政處罰決定，加建構筑物具有使用價值，其建筑材料亦有價值。故紡化研究所主張其不應按加建構筑物的評估值支付208700元的上訴理由，不能成立，本院對一審判令紡化研究所對構筑物部分按評估值賠償汪某某208700元予以維持。
綜上，汪某某與紡化研究所簽訂的《協(xié)議書》為代物清償合同，雙方在《協(xié)議書》中以案涉房地產抵償債務300萬中的利息已超出人民法院依法保護的民間借貸利息的上限，另抵債房地產的所有權也未移轉，故《協(xié)議書》不具有法律效力。但紡化研究所仍應清償其與汪某某之間因合作危房改造項目產生的債務。一審判令汪某某返還紡化研究所抵債房地產并無不當，本院予以維持。從雙方先后簽訂的《合作協(xié)議書》、《投資建房補充協(xié)議書》、《抵押借款合同書》及《協(xié)議書》內容看，對借款及利息已有約定，本院對超出民間借貸計息上限的部分，不予支持，紡化研究所應償還汪某某借款本金1881600元，利息為488242.8元。紡化研究所上訴主張其不應按加建構筑物的評估值支付208700元的上訴理由，不能成立，本院不予支持。經(jīng)合議庭評議，并經(jīng)本院審判委員會討論，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百二十四條 ?、最高人民法院《關于人民法院審理借貸糾紛案件的若干意見》第六條、第七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?的規(guī)定，判決如下:
一、維持荊州市荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號民事判決的第三項，即“原告汪某某將位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產（含原告汪某某添附的鋼構棚）返還給被告荊州市沙市紡織化工研究所”；
二、撤銷荊州市荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號民事判決的第一項，即“解除原告汪某某與被告荊州市沙市紡織化工研究所于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書》”；
三、撤銷荊州市荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號民事判決的第二項，即“被告荊州市沙市化工紡織研究所賠償原告汪某某賠償經(jīng)濟損失5822900元”；
四、撤銷荊州市荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號民事判決的第四項，即“駁回原告汪某某的其他訴訟請求”；
五、上訴人荊州市沙市紡織化工研究所返還上訴人汪某某借款本金1881600元，并支付利息488242.8元；
六、上訴人荊州市沙市紡織化工研究所按加建構筑物評估價值支付上訴人汪某某208700元；
七、駁回上訴人汪某某的其他訴訟請求。
上述第一、五、六判項確定的給付及返還義務，于本判決生效后十日內同時履行，逾期未履行，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費30800元，保全費5000元，二審案件受理費75100元，共計110900元，由汪某某負擔72341元，由荊州市沙市紡織化工研究所負擔38559元。
本判決為終審判決。

本院認為，二審爭議焦點是:一、汪某某與紡化研究所于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書》是否成立有效；二、紡化研究所應按案涉房地產的評估價格賠償汪某某損失還是應返還借款及利息；三、紡化研究所是否應賠償汪某某占有案涉房地產期間添附的構筑物。
關于焦點一，汪某某為對紡化研究所的危房改建投入資金進行合作，雙方于2006年6月12日訂立《合作協(xié)議書》、2007年12月6日訂立《投資建房補充協(xié)議書》，但危房改建項目未能通過審批并實施。從汪某某與紡化研究所在《投資建房補充協(xié)議書》訂立同天另訂立《抵押借款合同書》載明的“甲（紡化研究所）、乙（汪某某）雙方于2006年6月12日簽訂了《合作協(xié)議書》，乙方借給甲方人民幣伍拾萬元，由于甲方違約，該協(xié)議未能如期履行，根據(jù)甲方建設發(fā)展需要，本著平等自愿的原則，甲乙雙方重新簽訂該協(xié)議，具體條款如下:……”，紡化研究所在此后向汪某某發(fā)出了《關于終止履行“投資建房合作協(xié)議書”的通知》，因此，雙方在終止《合作協(xié)議書》及《投資建房補充協(xié)議書》同時，已將紡化研究所收取的投資款轉為其向汪某某的借款，雙方的借款關系成立。紡化研究所為清償欠款及繼續(xù)借款，將涉案房地產抵償汪某某，雙方簽訂的《協(xié)議書》屬代物清償合同。代物清償合同是債務人為以轉移動產或不動產所有權的方式清償債務與債權人簽訂的合同，其目的是消滅債權債務，債權人取得清償物所有權后債歸于消滅，代物清償合同應由雙方達成抵債合意，并履行物權轉移手續(xù)后成立。本案中，紡化研究所以未經(jīng)評估的抵債房地產作價300萬元抵償債務，汪某某并未向本院提交截至《協(xié)議書》簽訂時，其已付款110萬元的相應證據(jù)，紡化研究所雖提交部分借款證據(jù)并認可借款為110萬元，但《協(xié)議書》約定借款110萬元計息90萬元，已超出人民法院依法保護的按中國人民銀行規(guī)定的金融機構同期貸款利率四倍計算民間借貸利息的上限，因此，雙方抵債300萬的合意不受法律保護，另抵債房地產的所有權也未移轉，故《協(xié)議書》不具有法律效力。
關于焦點二，因《協(xié)議書》不具有法律效力，本院對汪某某上訴主張紡化研究所應按假定抵債房地產一樓為門面房的整體評估價值8163200元賠償?shù)纳显V請求，不予支持。一審判令汪某某返還紡化研究所抵債房地產是基于解除不具有法律效力的《協(xié)議書》，本院對一審判令解除《協(xié)議書》，予以糾正。但抵債房地產的所有權并未移轉，仍為紡化研究所所有，紡化研究所清償其對汪某某所負債務后，汪某某應返還抵債房地產，故本院對于一審判令汪某某返還紡化研究所抵債房地產的實體處理，予以維持。依據(jù)最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，一、二審中，汪某某未證明其借款的時間及金額，其應承擔不利后果。紡化研究所提交的用于證明其收款情況開具的收條金額超出銀行轉存款憑證金額，亦不能作出合理解釋，但紡化研究所在一、二審均認可截至2009年3月12日借款為110萬元，2009年3月13日后的借款為66.5萬元。故本院按紡化研究所提交的收據(jù)認定借款金額及時間。借款金額及時間為，2007年3月20日借款50萬元、2007年12月10日借款44萬元、2008年1月31日借款16萬元，共計借款110萬元。按《抵押借款合同書》及《協(xié)議書》內容，約定的借款利息經(jīng)折算利率已超出中國人民銀行公布的1至3年期貸款利率的四倍，依據(jù)最高人民法院《關于人民法院審理借貸糾紛案件的若干意見》第六條、第七條的規(guī)定，本院對超出的利息部分，不予支持。截至2009年3月12日，紡化研究所應償還汪某某的借款本金為110萬元，利息為488242.8元（計算方式附后）。雙方簽訂《協(xié)議書》后，紡化研究所向汪某某借款為2009年3月13日50萬元、3月31日10萬元、6月10日4.5萬元、8月3日2萬元，共計66.5萬元，另紡化研究所收取抵債房地產的租金116600元應計入其借款本金。紡化研究所與汪某某對借款110萬元在2009年3月13日后的利息及2009年3月13日后發(fā)生的借款781600元是否計息均未約定，結合雙方在《協(xié)議書》簽訂后，紡化研究所將抵債房地產的出租收益轉由汪某某收取，應當認為此后的利息與汪某某已收取的出租收益相互沖抵。因此，紡化研究所應清償汪某某的借款本金為1881600元，利息為488242.8元（計算過程附后）。一審判令紡化研究所按假設一、二樓均為辦公用房的委估值賠償汪某某經(jīng)濟損失5614200元，沒有法律依據(jù)，本院不予支持。
關于焦點三、汪某某在收取抵債房地產出租收益期間，在抵債房地產上加建構筑物，經(jīng)一審委托評估值為208700元。紡化研究所認為汪某某在本案訴訟期間在抵債房屋上添加鋼構棚等違法建筑，不應由紡化研究所賠付。本院認為，相關行政管理部門未對汪某某在抵債房屋上加建構筑物作出責令拆除的行政處罰決定，加建構筑物具有使用價值，其建筑材料亦有價值。故紡化研究所主張其不應按加建構筑物的評估值支付208700元的上訴理由，不能成立，本院對一審判令紡化研究所對構筑物部分按評估值賠償汪某某208700元予以維持。
綜上，汪某某與紡化研究所簽訂的《協(xié)議書》為代物清償合同，雙方在《協(xié)議書》中以案涉房地產抵償債務300萬中的利息已超出人民法院依法保護的民間借貸利息的上限，另抵債房地產的所有權也未移轉，故《協(xié)議書》不具有法律效力。但紡化研究所仍應清償其與汪某某之間因合作危房改造項目產生的債務。一審判令汪某某返還紡化研究所抵債房地產并無不當，本院予以維持。從雙方先后簽訂的《合作協(xié)議書》、《投資建房補充協(xié)議書》、《抵押借款合同書》及《協(xié)議書》內容看，對借款及利息已有約定，本院對超出民間借貸計息上限的部分，不予支持，紡化研究所應償還汪某某借款本金1881600元，利息為488242.8元。紡化研究所上訴主張其不應按加建構筑物的評估值支付208700元的上訴理由，不能成立，本院不予支持。經(jīng)合議庭評議，并經(jīng)本院審判委員會討論，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百二十四條 ?、最高人民法院《關于人民法院審理借貸糾紛案件的若干意見》第六條、第七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?的規(guī)定，判決如下:

一、維持荊州市荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號民事判決的第三項，即“原告汪某某將位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產（含原告汪某某添附的鋼構棚）返還給被告荊州市沙市紡織化工研究所”；
二、撤銷荊州市荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號民事判決的第一項，即“解除原告汪某某與被告荊州市沙市紡織化工研究所于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書》”；
三、撤銷荊州市荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號民事判決的第二項，即“被告荊州市沙市化工紡織研究所賠償原告汪某某賠償經(jīng)濟損失5822900元”；
四、撤銷荊州市荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號民事判決的第四項，即“駁回原告汪某某的其他訴訟請求”；
五、上訴人荊州市沙市紡織化工研究所返還上訴人汪某某借款本金1881600元，并支付利息488242.8元；
六、上訴人荊州市沙市紡織化工研究所按加建構筑物評估價值支付上訴人汪某某208700元；
七、駁回上訴人汪某某的其他訴訟請求。
上述第一、五、六判項確定的給付及返還義務，于本判決生效后十日內同時履行，逾期未履行，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費30800元，保全費5000元，二審案件受理費75100元，共計110900元，由汪某某負擔72341元，由荊州市沙市紡織化工研究所負擔38559元。

審判長：李靜
審判員：陳時中
審判員：謝成勇

書記員：唐君玲