汪某某
江明炎（湖北藍(lán)宇律師事務(wù)所）
涂敦富（湖北荊州荊州區(qū)正信法律服務(wù)所）
荊州市沙市紡織化工研究所
朱天鵬（湖北博智律師事務(wù)所）
盧漢云（湖北博智律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）:汪某某。
委托代理人:江明炎，湖北藍(lán)宇律師事務(wù)所律師。
委托代理人:涂敦富，荊州市荊州區(qū)正信法律服務(wù)所法律工作者。
上訴人（原審被告）:荊州市沙市紡織化工研究所，住所地荊州市沙市區(qū)豉湖路中段。
法定代表人:陳道宏，該研究所所長(zhǎng)。
委托代理人:朱天鵬，湖北博智律師事務(wù)所律師。
委托代理人:盧漢云，湖北博智律師事務(wù)所律師。
上訴人汪某某因與上訴人荊州市沙市紡織化工研究所（下稱紡化研究所）合同糾紛一案，不服荊州市荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人汪某某及其委托代理人江明炎、涂敦富，上訴人荊州市沙市紡織化工研究所的法定代表人陳道宏及委托代理人朱天鵬、盧漢云到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審認(rèn)定，2006年6月12日，原告汪某某與被告紡化研究所簽訂《合作協(xié)議書(shū)》，約定:汪某某向紡化研究所投資人民幣300萬(wàn)元作為危房改建資金，其中原告汪某某先行向被告紡化研究所出借50萬(wàn)元為危房改建前期建房手續(xù)費(fèi)用，250萬(wàn)元為建房資金，此300萬(wàn)元由紡化研究所分三期償還，如無(wú)力償還則用門(mén)面作抵，紡化研究所將綜合樓工程以包工包料的形式承包給汪某某，如違約則賠償汪某某損失100萬(wàn)元。合同訂立后，原告汪某某于2006年6月12日向被告紡化研究所提供借款50萬(wàn)元，上述危房改建工程未實(shí)際實(shí)施。2007年11月23日，被告紡化研究所召開(kāi)職工代表大會(huì)，23名職工參加并簽字決定由汪某某代紡化研究所償還荊州市古城國(guó)有投資有限責(zé)任公司的欠款，并承建紡化研究所6層辦公大樓，總建筑面積為7100平方米，雙方平分，即辦公大樓一、二、三層歸汪某某，四、五、六層歸紡化研究所。2007年12月6日，被告紡化研究所與原告汪某某簽訂《抵押借款合同書(shū)》，約定:紡化研究所為建設(shè)工程向汪某某借款總額為230萬(wàn)元；還款時(shí)間為2008年12月30日前；紡化研究所以土地、房屋抵押擔(dān)保，并保證于2008年4月30日辦好所有建房手續(xù)，建房所需資金雙方另外簽訂補(bǔ)充協(xié)議；違約金為100萬(wàn)元，糾紛由雙方協(xié)商解決，如不能解決由荊州區(qū)人民法院管轄。被告紡化研究所的職工張紅、胡亞麗等6人也在此合同上簽字。合同訂立后，原告汪某某分別于2007年12月10日、2008年1月31日向被告紡化研究所提供借款44萬(wàn)元、16萬(wàn)元。被告紡化研究所于2008年6月18日向原告汪某某發(fā)出《關(guān)于終止履行“投資建房合作協(xié)議書(shū)”的通知》。2009年1月8日，被告紡化研究所將位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號(hào)的15間門(mén)面交付給了原告汪某某。2009年3月12日，原告汪某某與被告紡化研究所簽訂《協(xié)議書(shū)》，該協(xié)議書(shū)主要約定:原、被告就2007年11月6日借款及利息一事達(dá)成如下協(xié)議:一、被告紡化研究所償還原告汪某某借款本金140萬(wàn)元及利息60萬(wàn)元，原告汪某某再借給被告紡化研究所100萬(wàn)元辦福利院；二、被告紡化研究所以位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號(hào)的一樓15間門(mén)面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產(chǎn)及土地抵償其債務(wù)；三、原告汪某某借給被告紡化研究所的100萬(wàn)元應(yīng)扣減原告汪某某已收取的租金116600元，實(shí)際應(yīng)付借款為883400元；五、單方違約，應(yīng)賠償對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失100萬(wàn)元。被告的職工張紅、胡亞麗等4人也在合同上簽字。合同簽訂后，原告汪某某分別于2009年3月13日、2009年6月10日、2009年8月3日向被告紡化研究所提供借款60萬(wàn)元、45000元、20000元。被告紡化研究所將位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號(hào)的一樓15間門(mén)面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產(chǎn)全部交付給了原告汪某某，但因該宗土地的性質(zhì)需辦理審批手續(xù)而未按協(xié)議辦理過(guò)戶手續(xù)，汪某某于2009年3月19日訴至一審法院，雙方在審理中經(jīng)一審法院主持調(diào)解達(dá)成協(xié)議，一審法院作出（2009）荊民初字第331號(hào)民事調(diào)解書(shū)。2010年11月，一審法院作出（2010）荊民監(jiān)字第3號(hào)民事裁定書(shū)裁定此案再審。經(jīng)再審，一審法院于2012年2月29日作出（2011）荊民再字第1號(hào)民事判決。本案上訴后，荊州市中級(jí)人民法院作出（2012）鄂荊州中民再上終第4號(hào)民事裁定書(shū)裁定發(fā)回一審法院重審。在發(fā)回重審中，原告汪某某向一審法院提交變更訴訟請(qǐng)求申請(qǐng)書(shū)，將其訴訟請(qǐng)求變更為:1、解除原被告雙方于2009年3月12日訂立的協(xié)議書(shū)；2、被告以其抵償給原告的位于沙市豉湖路20號(hào)房地產(chǎn)按現(xiàn)狀和現(xiàn)行市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值賠償原告經(jīng)濟(jì)損失；3、被告向原告支付違約金100萬(wàn)元。
另認(rèn)定，紡化研究所土地的土地使用權(quán)類(lèi)型為劃撥土地，地類(lèi)（用途）為科研。荊州市沙市區(qū)豉湖路20號(hào)的一樓15間門(mén)面的證載建筑面積900.14㎡，湖北五環(huán)資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)荊州市沙市區(qū)豉湖路20號(hào)的一樓15間門(mén)面的實(shí)際測(cè)量面積為1073.46㎡。湖北五環(huán)資產(chǎn)評(píng)估有限公司鄂五環(huán)資評(píng)字（2013）第102號(hào)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)對(duì)位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號(hào)的一樓15間門(mén)面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產(chǎn)評(píng)估意見(jiàn)為:一、委估房地產(chǎn)按實(shí)際假設(shè)一樓為門(mén)面房、二樓為辦公用房的情況下的市場(chǎng)價(jià)值為8163200元。其中委估房地產(chǎn)的評(píng)估值為7954500元、委托構(gòu)筑物的評(píng)估價(jià)值為208700元；二、委估房地產(chǎn)按證載用途假設(shè)一、二樓均為辦公用房的情況下的市場(chǎng)價(jià)值為5614200元。其中一樓的評(píng)估值為3705000元（一樓證載建筑面積900.14㎡的評(píng)估值為3106800元）、二樓評(píng)估值為1700500元、委托構(gòu)筑物的評(píng)估價(jià)值為208700元。
一審認(rèn)為，原、被告于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書(shū)》，從內(nèi)容上分析，該協(xié)議屬代物清償合同，是針對(duì)原、被告雙方于2006年6月12日簽訂的《合作協(xié)議書(shū)》及2007年12月6日簽訂的《抵押借款合同書(shū)》所形成的合同之債而達(dá)成的新的協(xié)議?；谠摵贤某闪?，原、被告雙方于2006年6月12日簽訂的《合作協(xié)議書(shū)》及2007年12月6日簽訂的《抵押借款合同書(shū)》所形成的合同之債歸于消滅。原、被告于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書(shū)》，從形式上分析，該合同由原告及被告簽訂合同時(shí)的法定代表人簽名和加蓋印章后，該合同即成立。被告主張其原法定代表人尤兵與原告汪某某惡意串通、損害集體利益和該合同違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，主張合同無(wú)效，但被告就其原法定代表人尤兵與原告汪某某惡意串通、損害集體利益的事實(shí)，未提交相關(guān)證據(jù)加以佐證，且原、被告于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書(shū)》，該合同在簽訂時(shí)，被告荊州市沙市化工紡織研究所的土地使用權(quán)系以劃撥的方式取得，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條 ?的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》并未禁止以劃撥的方式取得的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，故該合同雖違反管理性規(guī)定但并未違反禁止性規(guī)定，一審法院對(duì)其該項(xiàng)主張不予采納并認(rèn)定原、被告于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書(shū)》為有效合同。該合同因被告一直未為原告辦理審批過(guò)戶手續(xù)，現(xiàn)原告主張解除雙方于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書(shū)》，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條 ?的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以解除。關(guān)于原告要求被告以其抵償給原告的位于沙市豉湖路20號(hào)房地產(chǎn)按現(xiàn)狀和現(xiàn)行市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值賠償原告經(jīng)濟(jì)損失的訴訟請(qǐng)求，上述合同解除后，尚未履行的，應(yīng)當(dāng)終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況及合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并要求賠償損失。原告汪某某請(qǐng)求賠償損失應(yīng)予支持。原告汪某某與被告紡化研究所于2009年3月12日簽訂《協(xié)議書(shū)》主要內(nèi)容中的第二項(xiàng)“被告荊州市沙市紡織化工研究所以位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號(hào)的一樓15間門(mén)面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產(chǎn)及土地抵償其債務(wù)”的約定中“荊州市沙市區(qū)豉湖路20號(hào)的一樓15間門(mén)面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產(chǎn)及土地”應(yīng)屬抵償標(biāo)的物的名稱，且原、被告雙方均未舉證證明紡化研究所位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號(hào)的一樓15間門(mén)面在抵償債務(wù)時(shí)系按當(dāng)時(shí)的門(mén)面價(jià)值抵償，故一審法院按土地使用權(quán)證中的證載用途參照湖北五環(huán)資產(chǎn)評(píng)估有限公司鄂五環(huán)資評(píng)字（2013）第102號(hào)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)鑒定意見(jiàn)第二項(xiàng)假設(shè)委估房地產(chǎn)按證載用途一、二樓均為辦公用房的情況下的市場(chǎng)價(jià)值為5614200元的鑒定意見(jiàn)，對(duì)原告第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求主張的經(jīng)濟(jì)損失支持5614200元。關(guān)于原告主張被告支付100萬(wàn)元違約金的訴訟請(qǐng)求，因損失賠償額足以彌補(bǔ)被告違約所造成的損失，一審法院對(duì)其該項(xiàng)訴請(qǐng)不予支持?；谠?、被告于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書(shū)》及被告紡化研究所已將位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號(hào)的一樓15間門(mén)面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產(chǎn)實(shí)際交付給原告汪某某的事實(shí)，其在上述房產(chǎn)上添附鋼構(gòu)棚時(shí)，原告汪某某對(duì)上述房產(chǎn)享有占有、使用、收益的權(quán)利，且該鋼構(gòu)棚拆除后，不利于保持其原有價(jià)值，故一審法院對(duì)原告汪某某于2010年在位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號(hào)的一樓15間門(mén)面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產(chǎn)上添附的鋼構(gòu)棚價(jià)值，按湖北五環(huán)資產(chǎn)評(píng)估有限公司鄂五環(huán)資評(píng)字（2013）第102號(hào)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)中確定的鋼構(gòu)棚凈值認(rèn)定為208700元。結(jié)合合同解除的法律事實(shí)及上述認(rèn)定損失額度及鋼構(gòu)棚凈值，原告汪某某應(yīng)將其現(xiàn)占有、使用、收益的位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號(hào)的一樓15間門(mén)面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產(chǎn)（含原告汪某某自行添附的鋼構(gòu)棚）返還給被告荊州市沙市化工紡織研究所；被告荊州市沙市化工紡織研究所亦應(yīng)同時(shí)賠償原告汪某某經(jīng)濟(jì)損失5822900元。經(jīng)一審法院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條 ?、第九十七條 ?和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決:一、解除原告汪某某與被告荊州市沙市紡織化工研究所于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書(shū)》；二、被告荊州市沙市紡織化工研究所賠償原告汪某某賠償經(jīng)濟(jì)損失5822900元。三、原告汪某某將位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號(hào)的一樓15間門(mén)面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產(chǎn)（含原告汪某某添附的鋼構(gòu)棚）返還給被告荊州市沙市紡織化工研究所；四、駁回原告汪某某的其他訴訟請(qǐng)求。上述第二、三判項(xiàng)確定的給付及返還義務(wù)，于本判決生效后十五日內(nèi)同時(shí)履行，逾期未履行，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)30800元，再審財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元，由原告汪某某負(fù)擔(dān)10240元；被告紡化研究所負(fù)擔(dān)25560元。
宣判后，汪某某、紡化研究所均不服一審判決，向本院提起上訴。
汪某某上訴請(qǐng)求撤銷(xiāo)荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號(hào)民事判決第二項(xiàng)，改判紡化研究所賠償其損失8163200元，一、二審案件受理費(fèi)、保全費(fèi)、鑒定費(fèi)由紡化研究所承擔(dān)。其上訴的主要理由是:1、雙方當(dāng)事人協(xié)議書(shū)記載的是以門(mén)面抵償債務(wù)。2、以門(mén)面抵償債務(wù)當(dāng)然是按門(mén)面價(jià)值抵償，至于價(jià)值究竟多少，雙方當(dāng)事人達(dá)成合意即可，無(wú)需提供門(mén)面價(jià)值的依據(jù)。且門(mén)面價(jià)值因地段、環(huán)境、時(shí)間不同差異很大，我市沒(méi)有門(mén)面統(tǒng)一指導(dǎo)價(jià)。3、紡化研究所原法定代表人尤兵在其工作日記記載確定門(mén)面價(jià)值為300萬(wàn)元的過(guò)程，一審對(duì)此不予認(rèn)定錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。因此，紡化研究所應(yīng)按評(píng)估報(bào)告的假設(shè)一樓為門(mén)面房屋、二樓為辦公用房的評(píng)估價(jià)值8163200元賠償汪某某。
紡化研究所上訴請(qǐng)求撤銷(xiāo)荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號(hào)民事判決第一項(xiàng)和第二項(xiàng)，改判確認(rèn)雙方于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書(shū)》無(wú)效，由紡化研究所返還汪某某借款本金1765000及相應(yīng)利息。一、二審案件訴訟費(fèi)由汪某某承擔(dān)。其上訴的主要理由是:一、2009年3月12日的《協(xié)議書(shū)》既違反法律禁止性規(guī)定，又是惡意串通的結(jié)果，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。1、荊州市中級(jí)人民法院（2012）鄂荊州中民再上終第4號(hào)民事裁定已認(rèn)定該協(xié)議內(nèi)容明顯違反了法律法規(guī)定禁止性規(guī)定?！秴f(xié)議書(shū)》違反《城市房地產(chǎn)管理法》第38條、40條規(guī)定及《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條、第45條規(guī)定，紡化研究所原法定代表人尤兵未經(jīng)批準(zhǔn)擅自將國(guó)有劃撥地和集體企業(yè)的房屋抵償汪某某的行為違反上述法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》第三條也規(guī)定企業(yè)法人擅自抵押、處置國(guó)有劃撥地及地上房屋的行為無(wú)效。2、紡化研究所原法定代表人尤兵未經(jīng)職工代表大會(huì)討論，未經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)，未經(jīng)“招拍掛”手續(xù)，擅自處分的行為違反《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)條例》第43條、第35條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。3、紡化研究所僅向汪某某借款1765000元，雙方約定利息遠(yuǎn)高于按銀行同期貸款利率四倍計(jì)付的利息，并將利息計(jì)入本金謀利，依據(jù)《合同法》第210條、211條，最高人民法院《關(guān)于人民法院審理借貸糾紛案件的若干意見(jiàn)》第6條、第7條的規(guī)定，對(duì)違法的部分，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。4、《協(xié)議書(shū)》是紡化研究所原法定代表人尤兵與汪某某惡意串通的產(chǎn)物，嚴(yán)重?fù)p害國(guó)家、集體利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。（1）從《協(xié)議書(shū)》內(nèi)容看，非法將國(guó)有劃撥地和集體企業(yè)的房屋以明顯不合理低價(jià)抵償債務(wù)的行為，嚴(yán)重?fù)p害紡化研究所和全體職工的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《合同法》第52條規(guī)定認(rèn)定無(wú)效。紡化研究所全體職工事后多次到荊州市和開(kāi)發(fā)區(qū)兩級(jí)政府上訪并向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，上級(jí)主管部門(mén)已于2009年4月罷免紡化研究所原法定代表人尤兵。2、紡化研究所與汪某某于2006年6月12日以來(lái)簽訂一系列協(xié)議，紡化研究所多次違約，但汪某某仍繼續(xù)“合作”簽訂一份份根本無(wú)法履行的協(xié)議。截止2009年3月12日，紡化研究所僅向汪某某借款110萬(wàn)元，即使再借款100萬(wàn)元，紡化研究所按《協(xié)議書(shū)》第2條應(yīng)繳納的土地出讓金及過(guò)戶費(fèi)高達(dá)150萬(wàn)元左右，相當(dāng)于紡化研究所將價(jià)值數(shù)百萬(wàn)元的訴爭(zhēng)標(biāo)的物贈(zèng)送汪某某，可見(jiàn)雙方簽訂《協(xié)議書(shū)》存在惡意串通。二、一審法院按涉案房屋評(píng)估價(jià)值及汪某某惡意添加的鋼構(gòu)棚價(jià)值208700元判決紡化研究所賠償損失，嚴(yán)重違法，顯失公平，二審法院應(yīng)當(dāng)予以糾正，并應(yīng)按無(wú)效合同處理。1、涉案房屋的土地性質(zhì)為國(guó)有劃撥的科研用地，門(mén)面房屋不是汪某某承建工程，也不是與其合作建房，房屋價(jià)值與其毫無(wú)關(guān)系。汪某某與紡化研究所僅存在民間借貸法律關(guān)系，紡化研究所應(yīng)返還借款本金及利息，汪某某應(yīng)返還非法占有的全部房產(chǎn)，對(duì)涉案房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估并由紡化研究所按評(píng)估價(jià)賠償損失，沒(méi)有任何事實(shí)和法律依據(jù)。即使《協(xié)議書(shū)》有效，也應(yīng)根據(jù)《合同法》及司法解釋關(guān)于合同解除的法律后果、責(zé)任承擔(dān)的相關(guān)規(guī)定處理。2、《協(xié)議書(shū)》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，汪某某除應(yīng)返還房屋外，其于2009年起收取涉案房屋100多萬(wàn)元租金屬不當(dāng)?shù)美?，也?yīng)返還紡化研究所。汪某某在本案訴訟期間在涉案房屋上添加鋼構(gòu)棚等違法建筑，不應(yīng)由紡化研究所賠付。
二審中，上訴人汪某某未向本院提交新的證據(jù)。
上訴人紡化研究所向本院提交湖北五環(huán)資產(chǎn)評(píng)估有限公司于2014年3月3日出具的《荊州市沙市紡織化工研究所資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)》（鄂五環(huán)資產(chǎn)評(píng)字（2014）007號(hào)）一份，用于證明紡化研究所整體資產(chǎn)是1200萬(wàn)元，不包括添加的鋼構(gòu)棚。
上訴人汪某某對(duì)該報(bào)告書(shū)的質(zhì)證意見(jiàn)是:該報(bào)告書(shū)不屬于二審新證據(jù)，對(duì)其真實(shí)性及關(guān)聯(lián)性無(wú)異議，但對(duì)證明目的有異議。
本院對(duì)該證據(jù)認(rèn)定如下:因《荊州市沙市紡織化工研究所資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)》（鄂五環(huán)資產(chǎn)評(píng)字（2014）007號(hào)）是上訴人紡化研究所單方委托評(píng)估機(jī)構(gòu)作出，故不予采信。
本院認(rèn)為，二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)是:一、汪某某與紡化研究所于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書(shū)》是否成立有效；二、紡化研究所應(yīng)按案涉房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格賠償汪某某損失還是應(yīng)返還借款及利息；三、紡化研究所是否應(yīng)賠償汪某某占有案涉房地產(chǎn)期間添附的構(gòu)筑物。
關(guān)于焦點(diǎn)一，汪某某為對(duì)紡化研究所的危房改建投入資金進(jìn)行合作，雙方于2006年6月12日訂立《合作協(xié)議書(shū)》、2007年12月6日訂立《投資建房補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》，但危房改建項(xiàng)目未能通過(guò)審批并實(shí)施。從汪某某與紡化研究所在《投資建房補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》訂立同天另訂立《抵押借款合同書(shū)》載明的“甲（紡化研究所）、乙（汪某某）雙方于2006年6月12日簽訂了《合作協(xié)議書(shū)》，乙方借給甲方人民幣伍拾萬(wàn)元，由于甲方違約，該協(xié)議未能如期履行，根據(jù)甲方建設(shè)發(fā)展需要，本著平等自愿的原則，甲乙雙方重新簽訂該協(xié)議，具體條款如下:……”，紡化研究所在此后向汪某某發(fā)出了《關(guān)于終止履行“投資建房合作協(xié)議書(shū)”的通知》，因此，雙方在終止《合作協(xié)議書(shū)》及《投資建房補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》同時(shí)，已將紡化研究所收取的投資款轉(zhuǎn)為其向汪某某的借款，雙方的借款關(guān)系成立。紡化研究所為清償欠款及繼續(xù)借款，將涉案房地產(chǎn)抵償汪某某，雙方簽訂的《協(xié)議書(shū)》屬代物清償合同。代物清償合同是債務(wù)人為以轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的方式清償債務(wù)與債權(quán)人簽訂的合同，其目的是消滅債權(quán)債務(wù)，債權(quán)人取得清償物所有權(quán)后債歸于消滅，代物清償合同應(yīng)由雙方達(dá)成抵債合意，并履行物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后成立。本案中，紡化研究所以未經(jīng)評(píng)估的抵債房地產(chǎn)作價(jià)300萬(wàn)元抵償債務(wù)，汪某某并未向本院提交截至《協(xié)議書(shū)》簽訂時(shí)，其已付款110萬(wàn)元的相應(yīng)證據(jù)，紡化研究所雖提交部分借款證據(jù)并認(rèn)可借款為110萬(wàn)元，但《協(xié)議書(shū)》約定借款110萬(wàn)元計(jì)息90萬(wàn)元，已超出人民法院依法保護(hù)的按中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率四倍計(jì)算民間借貸利息的上限，因此，雙方抵債300萬(wàn)的合意不受法律保護(hù)，另抵債房地產(chǎn)的所有權(quán)也未移轉(zhuǎn)，故《協(xié)議書(shū)》不具有法律效力。
關(guān)于焦點(diǎn)二，因《協(xié)議書(shū)》不具有法律效力，本院對(duì)汪某某上訴主張紡化研究所應(yīng)按假定抵債房地產(chǎn)一樓為門(mén)面房的整體評(píng)估價(jià)值8163200元賠償?shù)纳显V請(qǐng)求，不予支持。一審判令汪某某返還紡化研究所抵債房地產(chǎn)是基于解除不具有法律效力的《協(xié)議書(shū)》，本院對(duì)一審判令解除《協(xié)議書(shū)》，予以糾正。但抵債房地產(chǎn)的所有權(quán)并未移轉(zhuǎn)，仍為紡化研究所所有，紡化研究所清償其對(duì)汪某某所負(fù)債務(wù)后，汪某某應(yīng)返還抵債房地產(chǎn)，故本院對(duì)于一審判令汪某某返還紡化研究所抵債房地產(chǎn)的實(shí)體處理，予以維持。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，一、二審中，汪某某未證明其借款的時(shí)間及金額，其應(yīng)承擔(dān)不利后果。紡化研究所提交的用于證明其收款情況開(kāi)具的收條金額超出銀行轉(zhuǎn)存款憑證金額，亦不能作出合理解釋?zhuān)徎芯克谝?、二審均認(rèn)可截至2009年3月12日借款為110萬(wàn)元，2009年3月13日后的借款為66.5萬(wàn)元。故本院按紡化研究所提交的收據(jù)認(rèn)定借款金額及時(shí)間。借款金額及時(shí)間為，2007年3月20日借款50萬(wàn)元、2007年12月10日借款44萬(wàn)元、2008年1月31日借款16萬(wàn)元，共計(jì)借款110萬(wàn)元。按《抵押借款合同書(shū)》及《協(xié)議書(shū)》內(nèi)容，約定的借款利息經(jīng)折算利率已超出中國(guó)人民銀行公布的1至3年期貸款利率的四倍，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院審理借貸糾紛案件的若干意見(jiàn)》第六條、第七條的規(guī)定，本院對(duì)超出的利息部分，不予支持。截至2009年3月12日，紡化研究所應(yīng)償還汪某某的借款本金為110萬(wàn)元，利息為488242.8元（計(jì)算方式附后）。雙方簽訂《協(xié)議書(shū)》后，紡化研究所向汪某某借款為2009年3月13日50萬(wàn)元、3月31日10萬(wàn)元、6月10日4.5萬(wàn)元、8月3日2萬(wàn)元，共計(jì)66.5萬(wàn)元，另紡化研究所收取抵債房地產(chǎn)的租金116600元應(yīng)計(jì)入其借款本金。紡化研究所與汪某某對(duì)借款110萬(wàn)元在2009年3月13日后的利息及2009年3月13日后發(fā)生的借款781600元是否計(jì)息均未約定，結(jié)合雙方在《協(xié)議書(shū)》簽訂后，紡化研究所將抵債房地產(chǎn)的出租收益轉(zhuǎn)由汪某某收取，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為此后的利息與汪某某已收取的出租收益相互沖抵。因此，紡化研究所應(yīng)清償汪某某的借款本金為1881600元，利息為488242.8元（計(jì)算過(guò)程附后）。一審判令紡化研究所按假設(shè)一、二樓均為辦公用房的委估值賠償汪某某經(jīng)濟(jì)損失5614200元，沒(méi)有法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于焦點(diǎn)三、汪某某在收取抵債房地產(chǎn)出租收益期間，在抵債房地產(chǎn)上加建構(gòu)筑物，經(jīng)一審委托評(píng)估值為208700元。紡化研究所認(rèn)為汪某某在本案訴訟期間在抵債房屋上添加鋼構(gòu)棚等違法建筑，不應(yīng)由紡化研究所賠付。本院認(rèn)為，相關(guān)行政管理部門(mén)未對(duì)汪某某在抵債房屋上加建構(gòu)筑物作出責(zé)令拆除的行政處罰決定，加建構(gòu)筑物具有使用價(jià)值，其建筑材料亦有價(jià)值。故紡化研究所主張其不應(yīng)按加建構(gòu)筑物的評(píng)估值支付208700元的上訴理由，不能成立，本院對(duì)一審判令紡化研究所對(duì)構(gòu)筑物部分按評(píng)估值賠償汪某某208700元予以維持。
綜上，汪某某與紡化研究所簽訂的《協(xié)議書(shū)》為代物清償合同，雙方在《協(xié)議書(shū)》中以案涉房地產(chǎn)抵償債務(wù)300萬(wàn)中的利息已超出人民法院依法保護(hù)的民間借貸利息的上限，另抵債房地產(chǎn)的所有權(quán)也未移轉(zhuǎn)，故《協(xié)議書(shū)》不具有法律效力。但紡化研究所仍應(yīng)清償其與汪某某之間因合作危房改造項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)。一審判令汪某某返還紡化研究所抵債房地產(chǎn)并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。從雙方先后簽訂的《合作協(xié)議書(shū)》、《投資建房補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》、《抵押借款合同書(shū)》及《協(xié)議書(shū)》內(nèi)容看，對(duì)借款及利息已有約定，本院對(duì)超出民間借貸計(jì)息上限的部分，不予支持，紡化研究所應(yīng)償還汪某某借款本金1881600元，利息為488242.8元。紡化研究所上訴主張其不應(yīng)按加建構(gòu)筑物的評(píng)估值支付208700元的上訴理由，不能成立，本院不予支持。經(jīng)合議庭評(píng)議，并經(jīng)本院審判委員會(huì)討論，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第一百二十四條 ?、最高人民法院《關(guān)于人民法院審理借貸糾紛案件的若干意見(jiàn)》第六條、第七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:
一、維持荊州市荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號(hào)民事判決的第三項(xiàng)，即“原告汪某某將位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號(hào)的一樓15間門(mén)面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產(chǎn)（含原告汪某某添附的鋼構(gòu)棚）返還給被告荊州市沙市紡織化工研究所”；
二、撤銷(xiāo)荊州市荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號(hào)民事判決的第一項(xiàng)，即“解除原告汪某某與被告荊州市沙市紡織化工研究所于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書(shū)》”；
三、撤銷(xiāo)荊州市荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號(hào)民事判決的第二項(xiàng)，即“被告荊州市沙市化工紡織研究所賠償原告汪某某賠償經(jīng)濟(jì)損失5822900元”；
四、撤銷(xiāo)荊州市荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號(hào)民事判決的第四項(xiàng)，即“駁回原告汪某某的其他訴訟請(qǐng)求”；
五、上訴人荊州市沙市紡織化工研究所返還上訴人汪某某借款本金1881600元，并支付利息488242.8元；
六、上訴人荊州市沙市紡織化工研究所按加建構(gòu)筑物評(píng)估價(jià)值支付上訴人汪某某208700元；
七、駁回上訴人汪某某的其他訴訟請(qǐng)求。
上述第一、五、六判項(xiàng)確定的給付及返還義務(wù)，于本判決生效后十日內(nèi)同時(shí)履行，逾期未履行，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)30800元，保全費(fèi)5000元，二審案件受理費(fèi)75100元，共計(jì)110900元，由汪某某負(fù)擔(dān)72341元，由荊州市沙市紡織化工研究所負(fù)擔(dān)38559元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)是:一、汪某某與紡化研究所于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書(shū)》是否成立有效；二、紡化研究所應(yīng)按案涉房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格賠償汪某某損失還是應(yīng)返還借款及利息；三、紡化研究所是否應(yīng)賠償汪某某占有案涉房地產(chǎn)期間添附的構(gòu)筑物。
關(guān)于焦點(diǎn)一，汪某某為對(duì)紡化研究所的危房改建投入資金進(jìn)行合作，雙方于2006年6月12日訂立《合作協(xié)議書(shū)》、2007年12月6日訂立《投資建房補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》，但危房改建項(xiàng)目未能通過(guò)審批并實(shí)施。從汪某某與紡化研究所在《投資建房補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》訂立同天另訂立《抵押借款合同書(shū)》載明的“甲（紡化研究所）、乙（汪某某）雙方于2006年6月12日簽訂了《合作協(xié)議書(shū)》，乙方借給甲方人民幣伍拾萬(wàn)元，由于甲方違約，該協(xié)議未能如期履行，根據(jù)甲方建設(shè)發(fā)展需要，本著平等自愿的原則，甲乙雙方重新簽訂該協(xié)議，具體條款如下:……”，紡化研究所在此后向汪某某發(fā)出了《關(guān)于終止履行“投資建房合作協(xié)議書(shū)”的通知》，因此，雙方在終止《合作協(xié)議書(shū)》及《投資建房補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》同時(shí)，已將紡化研究所收取的投資款轉(zhuǎn)為其向汪某某的借款，雙方的借款關(guān)系成立。紡化研究所為清償欠款及繼續(xù)借款，將涉案房地產(chǎn)抵償汪某某，雙方簽訂的《協(xié)議書(shū)》屬代物清償合同。代物清償合同是債務(wù)人為以轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的方式清償債務(wù)與債權(quán)人簽訂的合同，其目的是消滅債權(quán)債務(wù)，債權(quán)人取得清償物所有權(quán)后債歸于消滅，代物清償合同應(yīng)由雙方達(dá)成抵債合意，并履行物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后成立。本案中，紡化研究所以未經(jīng)評(píng)估的抵債房地產(chǎn)作價(jià)300萬(wàn)元抵償債務(wù)，汪某某并未向本院提交截至《協(xié)議書(shū)》簽訂時(shí)，其已付款110萬(wàn)元的相應(yīng)證據(jù)，紡化研究所雖提交部分借款證據(jù)并認(rèn)可借款為110萬(wàn)元，但《協(xié)議書(shū)》約定借款110萬(wàn)元計(jì)息90萬(wàn)元，已超出人民法院依法保護(hù)的按中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率四倍計(jì)算民間借貸利息的上限，因此，雙方抵債300萬(wàn)的合意不受法律保護(hù)，另抵債房地產(chǎn)的所有權(quán)也未移轉(zhuǎn)，故《協(xié)議書(shū)》不具有法律效力。
關(guān)于焦點(diǎn)二，因《協(xié)議書(shū)》不具有法律效力，本院對(duì)汪某某上訴主張紡化研究所應(yīng)按假定抵債房地產(chǎn)一樓為門(mén)面房的整體評(píng)估價(jià)值8163200元賠償?shù)纳显V請(qǐng)求，不予支持。一審判令汪某某返還紡化研究所抵債房地產(chǎn)是基于解除不具有法律效力的《協(xié)議書(shū)》，本院對(duì)一審判令解除《協(xié)議書(shū)》，予以糾正。但抵債房地產(chǎn)的所有權(quán)并未移轉(zhuǎn)，仍為紡化研究所所有，紡化研究所清償其對(duì)汪某某所負(fù)債務(wù)后，汪某某應(yīng)返還抵債房地產(chǎn)，故本院對(duì)于一審判令汪某某返還紡化研究所抵債房地產(chǎn)的實(shí)體處理，予以維持。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，一、二審中，汪某某未證明其借款的時(shí)間及金額，其應(yīng)承擔(dān)不利后果。紡化研究所提交的用于證明其收款情況開(kāi)具的收條金額超出銀行轉(zhuǎn)存款憑證金額，亦不能作出合理解釋?zhuān)徎芯克谝?、二審均認(rèn)可截至2009年3月12日借款為110萬(wàn)元，2009年3月13日后的借款為66.5萬(wàn)元。故本院按紡化研究所提交的收據(jù)認(rèn)定借款金額及時(shí)間。借款金額及時(shí)間為，2007年3月20日借款50萬(wàn)元、2007年12月10日借款44萬(wàn)元、2008年1月31日借款16萬(wàn)元，共計(jì)借款110萬(wàn)元。按《抵押借款合同書(shū)》及《協(xié)議書(shū)》內(nèi)容，約定的借款利息經(jīng)折算利率已超出中國(guó)人民銀行公布的1至3年期貸款利率的四倍，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院審理借貸糾紛案件的若干意見(jiàn)》第六條、第七條的規(guī)定，本院對(duì)超出的利息部分，不予支持。截至2009年3月12日，紡化研究所應(yīng)償還汪某某的借款本金為110萬(wàn)元，利息為488242.8元（計(jì)算方式附后）。雙方簽訂《協(xié)議書(shū)》后，紡化研究所向汪某某借款為2009年3月13日50萬(wàn)元、3月31日10萬(wàn)元、6月10日4.5萬(wàn)元、8月3日2萬(wàn)元，共計(jì)66.5萬(wàn)元，另紡化研究所收取抵債房地產(chǎn)的租金116600元應(yīng)計(jì)入其借款本金。紡化研究所與汪某某對(duì)借款110萬(wàn)元在2009年3月13日后的利息及2009年3月13日后發(fā)生的借款781600元是否計(jì)息均未約定，結(jié)合雙方在《協(xié)議書(shū)》簽訂后，紡化研究所將抵債房地產(chǎn)的出租收益轉(zhuǎn)由汪某某收取，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為此后的利息與汪某某已收取的出租收益相互沖抵。因此，紡化研究所應(yīng)清償汪某某的借款本金為1881600元，利息為488242.8元（計(jì)算過(guò)程附后）。一審判令紡化研究所按假設(shè)一、二樓均為辦公用房的委估值賠償汪某某經(jīng)濟(jì)損失5614200元，沒(méi)有法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于焦點(diǎn)三、汪某某在收取抵債房地產(chǎn)出租收益期間，在抵債房地產(chǎn)上加建構(gòu)筑物，經(jīng)一審委托評(píng)估值為208700元。紡化研究所認(rèn)為汪某某在本案訴訟期間在抵債房屋上添加鋼構(gòu)棚等違法建筑，不應(yīng)由紡化研究所賠付。本院認(rèn)為，相關(guān)行政管理部門(mén)未對(duì)汪某某在抵債房屋上加建構(gòu)筑物作出責(zé)令拆除的行政處罰決定，加建構(gòu)筑物具有使用價(jià)值，其建筑材料亦有價(jià)值。故紡化研究所主張其不應(yīng)按加建構(gòu)筑物的評(píng)估值支付208700元的上訴理由，不能成立，本院對(duì)一審判令紡化研究所對(duì)構(gòu)筑物部分按評(píng)估值賠償汪某某208700元予以維持。
綜上，汪某某與紡化研究所簽訂的《協(xié)議書(shū)》為代物清償合同，雙方在《協(xié)議書(shū)》中以案涉房地產(chǎn)抵償債務(wù)300萬(wàn)中的利息已超出人民法院依法保護(hù)的民間借貸利息的上限，另抵債房地產(chǎn)的所有權(quán)也未移轉(zhuǎn)，故《協(xié)議書(shū)》不具有法律效力。但紡化研究所仍應(yīng)清償其與汪某某之間因合作危房改造項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)。一審判令汪某某返還紡化研究所抵債房地產(chǎn)并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。從雙方先后簽訂的《合作協(xié)議書(shū)》、《投資建房補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》、《抵押借款合同書(shū)》及《協(xié)議書(shū)》內(nèi)容看，對(duì)借款及利息已有約定，本院對(duì)超出民間借貸計(jì)息上限的部分，不予支持，紡化研究所應(yīng)償還汪某某借款本金1881600元，利息為488242.8元。紡化研究所上訴主張其不應(yīng)按加建構(gòu)筑物的評(píng)估值支付208700元的上訴理由，不能成立，本院不予支持。經(jīng)合議庭評(píng)議，并經(jīng)本院審判委員會(huì)討論，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第一百二十四條 ?、最高人民法院《關(guān)于人民法院審理借貸糾紛案件的若干意見(jiàn)》第六條、第七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:

一、維持荊州市荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號(hào)民事判決的第三項(xiàng)，即“原告汪某某將位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號(hào)的一樓15間門(mén)面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產(chǎn)（含原告汪某某添附的鋼構(gòu)棚）返還給被告荊州市沙市紡織化工研究所”；
二、撤銷(xiāo)荊州市荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號(hào)民事判決的第一項(xiàng)，即“解除原告汪某某與被告荊州市沙市紡織化工研究所于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書(shū)》”；
三、撤銷(xiāo)荊州市荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號(hào)民事判決的第二項(xiàng)，即“被告荊州市沙市化工紡織研究所賠償原告汪某某賠償經(jīng)濟(jì)損失5822900元”；
四、撤銷(xiāo)荊州市荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號(hào)民事判決的第四項(xiàng)，即“駁回原告汪某某的其他訴訟請(qǐng)求”；
五、上訴人荊州市沙市紡織化工研究所返還上訴人汪某某借款本金1881600元，并支付利息488242.8元；
六、上訴人荊州市沙市紡織化工研究所按加建構(gòu)筑物評(píng)估價(jià)值支付上訴人汪某某208700元；
七、駁回上訴人汪某某的其他訴訟請(qǐng)求。
上述第一、五、六判項(xiàng)確定的給付及返還義務(wù)，于本判決生效后十日內(nèi)同時(shí)履行，逾期未履行，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)30800元，保全費(fèi)5000元，二審案件受理費(fèi)75100元，共計(jì)110900元，由汪某某負(fù)擔(dān)72341元，由荊州市沙市紡織化工研究所負(fù)擔(dān)38559元。

審判長(zhǎng)：李靜
審判員：陳時(shí)中
審判員：謝成勇

書(shū)記員：唐君玲