汪某某
柯亭（湖北玄岳律師事務(wù)所）
尚娟娟
張富龍（湖北三豐律師事務(wù)所）
原告:汪某某，男，生于1969年6月3日，漢族。
委托代理人:柯亭，湖北玄岳律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般代理。
被告:尚娟娟，女，生于1987年10月4日，漢族。
委托代理人:張富龍，湖北三豐律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般代理。
原告汪某某訴被告尚娟娟房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年6月3日受理后，依法組成由審判員王義明擔(dān)任審判長(zhǎng)（主審），審判員王少波、人民陪審員楊月參加的合議庭，于2014年7月16日公開開庭進(jìn)行了審理。原告汪某某及委托代理人柯亭、被告尚娟娟及委托代理人張富龍到庭參加了訴訟。本案經(jīng)合議庭評(píng)議現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院認(rèn)為:原告汪某某與被告尚娟娟協(xié)商轉(zhuǎn)讓訟爭(zhēng)的門面房屋沒有形成書面合同，應(yīng)為雙方協(xié)商達(dá)成的口頭協(xié)議，所含三個(gè)內(nèi)容:原告汪某某一次性支付被告尚娟娟門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)12萬元；被告尚娟娟將承租的門面房交付原告汪某某使用；被告尚娟娟與房主朱道貴簽訂的房屋租賃合同原本交給原告汪某某繼續(xù)履行至2014年3月31日期滿，并承諾合同期滿后讓原告汪某某續(xù)簽房屋租賃合同，繼續(xù)使用該房屋。這一口頭協(xié)議存在兩個(gè)問題:一是訟爭(zhēng)門面房屋于2012年12月初由朱道貴出售給李錦坤，這一實(shí)際情況被告尚娟娟是知情的，但在口頭協(xié)議中沒有體現(xiàn)，（該房屋產(chǎn)權(quán)已于2014年1月22日發(fā)生了變化，房屋所有人由原來的朱道貴變?yōu)槔铄\坤），被告尚娟娟以房主朱道貴同意轉(zhuǎn)租，承諾讓原告在合同期滿后續(xù)簽合同，繼續(xù)使用訟爭(zhēng)的門面房屋，因沒有預(yù)見租賃合同期滿后，新的產(chǎn)權(quán)所有人是否出租該房屋或是否同意轉(zhuǎn)租該房屋，造成原告相信租賃合同期滿后可以續(xù)租的重大誤解，被告尚娟娟應(yīng)對(duì)雙方口頭協(xié)議目的不能實(shí)現(xiàn)的后果承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。二是該口頭協(xié)議違反被告尚娟娟承租房屋合同關(guān)于“不得轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)”的約定條款。其辯解原房主朱道貴同意變更租賃合同約定允許轉(zhuǎn)租，是在原房主朱道貴明知該房屋已經(jīng)出售給他人，產(chǎn)權(quán)隨時(shí)因登記發(fā)生變化的情況下同意轉(zhuǎn)租、續(xù)租屬于越權(quán)行為。同時(shí)支持該辯解意見的證據(jù)《關(guān)于汪某某從我手中接轉(zhuǎn)門面房一事的有關(guān)情況》中，雖有原房主朱道貴所簽的“情況屬實(shí)”意見，但朱道貴作為證人沒有到庭作證接受詢問，其證據(jù)的真實(shí)性無法認(rèn)定，本院對(duì)該證據(jù)不予采信。據(jù)此應(yīng)確認(rèn)原告汪某某與被告尚娟娟達(dá)成的門面房轉(zhuǎn)租口頭協(xié)議因原告存在重大誤解和被告尚娟娟無權(quán)轉(zhuǎn)租而不具有法律效力，原告有權(quán)請(qǐng)求撤銷。
因原、被告之間轉(zhuǎn)租協(xié)議應(yīng)予撤銷，新的房主李錦坤收回了訟爭(zhēng)的門面房屋，原、被告的口頭協(xié)議目的無法實(shí)現(xiàn)，被告尚娟娟因該協(xié)議取得的轉(zhuǎn)讓費(fèi)12萬元應(yīng)當(dāng)返還給原告汪某某。但被告尚娟娟辯解該轉(zhuǎn)讓費(fèi)中有房屋裝修費(fèi)35146元屬于被告實(shí)際支出的正當(dāng)費(fèi)用，訴訟中原告對(duì)此費(fèi)用予以認(rèn)可，該裝修實(shí)物已被原告汪某某拆除，其價(jià)值無法進(jìn)行鑒定，原告汪某某自愿承擔(dān)該費(fèi)用損失，本院對(duì)此予以確認(rèn)。被告尚娟娟辯解轉(zhuǎn)讓費(fèi)中有三個(gè)月房租費(fèi)6000元，因原告汪某某交付房租應(yīng)當(dāng)索取發(fā)票而沒有索取，又對(duì)交付房租費(fèi)的事實(shí)予以認(rèn)可，且沒有證據(jù)證實(shí)12萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)中不含房租費(fèi)6000元，該房租費(fèi)屬于被告的正常收入應(yīng)從返還數(shù)額中扣減。被告尚娟娟辯解庫(kù)存貨物9130元，因提交的證據(jù)不能證實(shí)庫(kù)存貨物的存在和交付于原告汪某某，本院不予采信。辯解支付前承租人轉(zhuǎn)讓費(fèi)4.2萬元因不屬于法律保護(hù)范圍，不予支持。被告尚娟娟返還原告汪某某轉(zhuǎn)讓費(fèi)數(shù)額為12萬元，扣減裝修支出費(fèi)用35146元，房租費(fèi)6000元，實(shí)際應(yīng)返還78854元。該租賃房屋租期已到，已被房屋所有權(quán)人李錦坤依法收回，原告汪某某返還房屋義務(wù)已經(jīng)實(shí)際履行，本院予以確認(rèn)。原告汪某某訴請(qǐng)被告支付裝修費(fèi)15000元，賠償停業(yè)損失9000元，在訴訟中已明確表示自愿放棄，本院予以確認(rèn)。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第七條 ?、第五十九條 ?、第九十二條 ?，《中華人民共和國(guó)合同法》第七條 ?、第五十四條 ?第一款 ?、第五十八條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?，并參照參照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷原告汪某某與被告尚娟娟2013年12月18日協(xié)商達(dá)成的口頭協(xié)議。
二、被告尚娟娟在本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告汪某某門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)78854元。
三、駁回原告汪某某的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)3260元，由原告汪某某負(fù)擔(dān)1467元，被告尚娟娟負(fù)擔(dān)1793元。
如果未按照本判決指定的期限履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在遞交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。十堰市中級(jí)人民法院訴訟費(fèi)專戶名稱:十堰市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶；開戶銀行:中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司十堰五堰支行；賬號(hào):17245601040000333-1。通過郵局匯款的，匯款十堰市中級(jí)人民法院，郵編:442000；地址:十堰市郵電街12號(hào)。上訴人應(yīng)將注明一審案號(hào)的交費(fèi)憑證復(fù)印件同時(shí)交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預(yù)交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費(fèi)申請(qǐng)的，按自動(dòng)撤回上訴處理（本院不再另行送達(dá)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)通知）。
本院認(rèn)為:原告汪某某與被告尚娟娟協(xié)商轉(zhuǎn)讓訟爭(zhēng)的門面房屋沒有形成書面合同，應(yīng)為雙方協(xié)商達(dá)成的口頭協(xié)議，所含三個(gè)內(nèi)容:原告汪某某一次性支付被告尚娟娟門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)12萬元；被告尚娟娟將承租的門面房交付原告汪某某使用；被告尚娟娟與房主朱道貴簽訂的房屋租賃合同原本交給原告汪某某繼續(xù)履行至2014年3月31日期滿，并承諾合同期滿后讓原告汪某某續(xù)簽房屋租賃合同，繼續(xù)使用該房屋。這一口頭協(xié)議存在兩個(gè)問題:一是訟爭(zhēng)門面房屋于2012年12月初由朱道貴出售給李錦坤，這一實(shí)際情況被告尚娟娟是知情的，但在口頭協(xié)議中沒有體現(xiàn)，（該房屋產(chǎn)權(quán)已于2014年1月22日發(fā)生了變化，房屋所有人由原來的朱道貴變?yōu)槔铄\坤），被告尚娟娟以房主朱道貴同意轉(zhuǎn)租，承諾讓原告在合同期滿后續(xù)簽合同，繼續(xù)使用訟爭(zhēng)的門面房屋，因沒有預(yù)見租賃合同期滿后，新的產(chǎn)權(quán)所有人是否出租該房屋或是否同意轉(zhuǎn)租該房屋，造成原告相信租賃合同期滿后可以續(xù)租的重大誤解，被告尚娟娟應(yīng)對(duì)雙方口頭協(xié)議目的不能實(shí)現(xiàn)的后果承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。二是該口頭協(xié)議違反被告尚娟娟承租房屋合同關(guān)于“不得轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)”的約定條款。其辯解原房主朱道貴同意變更租賃合同約定允許轉(zhuǎn)租，是在原房主朱道貴明知該房屋已經(jīng)出售給他人，產(chǎn)權(quán)隨時(shí)因登記發(fā)生變化的情況下同意轉(zhuǎn)租、續(xù)租屬于越權(quán)行為。同時(shí)支持該辯解意見的證據(jù)《關(guān)于汪某某從我手中接轉(zhuǎn)門面房一事的有關(guān)情況》中，雖有原房主朱道貴所簽的“情況屬實(shí)”意見，但朱道貴作為證人沒有到庭作證接受詢問，其證據(jù)的真實(shí)性無法認(rèn)定，本院對(duì)該證據(jù)不予采信。據(jù)此應(yīng)確認(rèn)原告汪某某與被告尚娟娟達(dá)成的門面房轉(zhuǎn)租口頭協(xié)議因原告存在重大誤解和被告尚娟娟無權(quán)轉(zhuǎn)租而不具有法律效力，原告有權(quán)請(qǐng)求撤銷。
因原、被告之間轉(zhuǎn)租協(xié)議應(yīng)予撤銷，新的房主李錦坤收回了訟爭(zhēng)的門面房屋，原、被告的口頭協(xié)議目的無法實(shí)現(xiàn)，被告尚娟娟因該協(xié)議取得的轉(zhuǎn)讓費(fèi)12萬元應(yīng)當(dāng)返還給原告汪某某。但被告尚娟娟辯解該轉(zhuǎn)讓費(fèi)中有房屋裝修費(fèi)35146元屬于被告實(shí)際支出的正當(dāng)費(fèi)用，訴訟中原告對(duì)此費(fèi)用予以認(rèn)可，該裝修實(shí)物已被原告汪某某拆除，其價(jià)值無法進(jìn)行鑒定，原告汪某某自愿承擔(dān)該費(fèi)用損失，本院對(duì)此予以確認(rèn)。被告尚娟娟辯解轉(zhuǎn)讓費(fèi)中有三個(gè)月房租費(fèi)6000元，因原告汪某某交付房租應(yīng)當(dāng)索取發(fā)票而沒有索取，又對(duì)交付房租費(fèi)的事實(shí)予以認(rèn)可，且沒有證據(jù)證實(shí)12萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)中不含房租費(fèi)6000元，該房租費(fèi)屬于被告的正常收入應(yīng)從返還數(shù)額中扣減。被告尚娟娟辯解庫(kù)存貨物9130元，因提交的證據(jù)不能證實(shí)庫(kù)存貨物的存在和交付于原告汪某某，本院不予采信。辯解支付前承租人轉(zhuǎn)讓費(fèi)4.2萬元因不屬于法律保護(hù)范圍，不予支持。被告尚娟娟返還原告汪某某轉(zhuǎn)讓費(fèi)數(shù)額為12萬元，扣減裝修支出費(fèi)用35146元，房租費(fèi)6000元，實(shí)際應(yīng)返還78854元。該租賃房屋租期已到，已被房屋所有權(quán)人李錦坤依法收回，原告汪某某返還房屋義務(wù)已經(jīng)實(shí)際履行，本院予以確認(rèn)。原告汪某某訴請(qǐng)被告支付裝修費(fèi)15000元，賠償停業(yè)損失9000元，在訴訟中已明確表示自愿放棄，本院予以確認(rèn)。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第七條 ?、第五十九條 ?、第九十二條 ?，《中華人民共和國(guó)合同法》第七條 ?、第五十四條 ?第一款 ?、第五十八條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?，并參照參照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷原告汪某某與被告尚娟娟2013年12月18日協(xié)商達(dá)成的口頭協(xié)議。
二、被告尚娟娟在本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告汪某某門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)78854元。
三、駁回原告汪某某的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)3260元，由原告汪某某負(fù)擔(dān)1467元，被告尚娟娟負(fù)擔(dān)1793元。
如果未按照本判決指定的期限履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
審判長(zhǎng)：王義明
審判員：王少波
審判員：楊月
書記員：陳偉
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