原告：汪某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住襄陽市襄州區(qū)。
委托訴訟代理人：韓歆，湖北高見律師事務所律師。
被告：馬某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住谷城縣。
委托訴訟代理人：彭庭勇，谷城縣法律援助中心法律工作者。
被告：萬某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住谷城縣。
被告：陳玲，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住谷城縣。
被告：任定書，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住谷城縣。
被告：萬心翠，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住谷城縣。
第三人：襄陽市冠源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地襄陽市襄城區(qū)龐公路33號。
法定代表人：姚云飛，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：李久文，該公司副總經(jīng)理。

原告汪某某與被告馬某某、萬某某、陳玲、任定書、萬心翠及第三人襄陽市冠源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱冠源房地產(chǎn)公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案,本院受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告汪某某及其委托訴訟代理人韓歆，被告馬某某的委托訴訟代理人彭庭勇，第三人冠源房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人李久文到庭參加訴訟。被告萬某某、陳玲、任定書、萬心翠經(jīng)傳票傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
汪某某向本院提出訴訟請求：1.依法解除位谷城縣鎮(zhèn)大峪橋社區(qū)的已抵償給原告的3套商品房屋（冠源小區(qū)1號樓二單元102、202、402號房屋）及土地的查封，并停止對上述房屋的執(zhí)行；2.依法確認原告與第三人就上述房屋簽訂的3份《商品房買賣合同》合法有效，并確認上述3套房屋歸原告所有；3.本案訴訟費由被告承擔。事實和理由：2013年11月19日，汪某某作為實際出資人與安宜建設集團有限公司承建了第三人冠源房地產(chǎn)公司開發(fā)的、位谷城縣鎮(zhèn)大峪橋冠源小區(qū)住宅樓工程。因該項目銷售回款不能滿足工程款支付，三方于2016年12月30日簽訂《工程款支付協(xié)議》，約定由第三人冠源房地產(chǎn)公司以抵房方式支付工程材料款及人工費。該協(xié)議簽訂后，三方正式確定了具體抵房價款、面積，簽訂了《商品房買賣合同》并辦理了交付手續(xù)。2017年9月22日，谷城縣人民法院作出（2017）鄂0625執(zhí)恢103號之三執(zhí)行裁定書，查封了汪某某所有的冠源小區(qū)1號樓二單元102、202、402號房屋及土地使用權。因上述房產(chǎn)早已抵償給了汪某某，所有權人應為汪某某，與冠源房地產(chǎn)公司無關，汪某某即向谷城縣人民法院提出執(zhí)行異議，谷城縣人民法院經(jīng)審查后，裁定駁回了汪某某的執(zhí)行異議。
馬某某辯稱，依據(jù)（2014）鄂谷城民三初字第00194號民事判決書，冠源房地產(chǎn)公司應承擔連帶清償責任。案涉房屋預售許可證、土地使用權證及建設工程規(guī)劃許可證等登記權利人均為冠源房地產(chǎn)公司，汪某某與冠源房地產(chǎn)公司因以房抵付工程款而簽訂的《商品房買賣合同》并未在不動產(chǎn)登記管理部門辦理相關備案登記手續(xù)，汪某某沒有任何合法有效證據(jù)證明查封房屋系汪某某所有，谷城縣人民法院在執(zhí)行過程中，查封案涉房屋符合法律規(guī)定；同時汪某某投資建房的相關施工資料、款項均無相關證據(jù)印證，故請求駁回汪某某的訴訟請求。
冠源房地產(chǎn)公司述稱，汪某某、安宜建設集團有限公司與冠源房地產(chǎn)公司三方簽訂的以房抵付工程款協(xié)議是三方真實意思表示，依法應當受到保護；簽訂上述協(xié)議是為了盡早給農(nóng)民工兌現(xiàn)工資；該協(xié)議也符合物權法的相關規(guī)定，抵付房屋沒有備案登記是因為在查封過程中，房產(chǎn)部門不予辦理。
萬某某、陳玲、任定書、萬心翠未作答辯。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了質證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
馬某某與萬某某、陳玲、任定書、萬心翠、冠源房地產(chǎn)公司民間借貸糾紛一案，本院于2014年11月4日作出（2014）鄂谷城民三初字第00194號民事判決，判令萬某某、任定書于本判決生效之日起10日內(nèi)向馬某某償還借款本金550000元，并從2014年3月1日起至本判決確定的給付期滿之日止，按中國人民銀行規(guī)定的同類貸款利率的四倍計算并支付違約金;陳玲、萬心翠承擔共同償還責任;冠源房地產(chǎn)公司對于萬某某、任定書所應向馬某某償還的上列債務承擔連帶清償責任。該判決生效后，本院在執(zhí)行該案過程中，于2017年9月22日作出（2017）鄂0625執(zhí)恢103號之三執(zhí)行裁定，對冠源房地產(chǎn)公司所有的位谷城縣石花鎮(zhèn)××社區(qū)××小區(qū)××樓××單元××、××、××、××預售商品房屋××套套（鄂谷房預字第14號）及土地予以查封，并向谷城縣不動產(chǎn)登記中心和谷城縣住房保障和房屋管理局送達執(zhí)行裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書。2017年11月2日，汪某某向本院提出執(zhí)行異議。本院經(jīng)審查后作出（2017）鄂0625執(zhí)異46號執(zhí)行裁定，駁回汪某某的異議請求。
2013年11月19日，冠源房地產(chǎn)公司與汪某某、周全明、姚貴山簽訂《工程施工承包協(xié)議》，約定冠源房地產(chǎn)公司將其谷城縣鎮(zhèn)大峪橋社區(qū)開發(fā)建設的“冠源小區(qū)”1、2、3、4號樓建設工程，以包工包料形式發(fā)包給汪某某、周全明、姚貴山，依據(jù)實際完成的工程量，按每平方米定額包干830元確定工程總造價。2013年12月28日，冠源房地產(chǎn)公司與安宜建設集團有限公司簽訂《建設工程施工合同》，約定冠源房地產(chǎn)公司將其谷城縣鎮(zhèn)大峪橋社區(qū)開發(fā)建設的“冠源小區(qū)”1、2、3、4號樓建設工程，發(fā)包給安宜建設集團有限公司，承包范圍包括散水內(nèi)、土建、水電安裝，簽約合同價為10397648元。該合同在谷城縣建設工程造價管理站備案。2016年12月10日和2016年12月30日，冠源房地產(chǎn)公司作為甲方、安宜建設集團有限公司作為乙方、汪某某、周全明、姚貴山作為丙方先后簽訂《冠源小區(qū)結算協(xié)議》和《工程款支付協(xié)議》，三方在協(xié)議中確認冠源小區(qū)1、2、3、4號樓最終結算工程款為15000000元，其中包含質保金750000元。因冠源房地產(chǎn)公司銷售回款不能滿足工程款支付，現(xiàn)三方商定由冠源房地產(chǎn)公司直接以房屋抵付姚貴山、周全明、汪某某材料款及人工工資。抵償工程款總價14667200元，抵償房屋面積為9191.62㎡，具體分解到每套房屋另見抵償房產(chǎn)明細表。冠源房地產(chǎn)公司承諾對所抵償?shù)姆课菰诰邆滢k證條件后，積極為姚貴山、周全明、汪某某辦理房產(chǎn)相關手續(xù)。2016年12月30日，冠源房地產(chǎn)公司與汪某某依據(jù)上述《工程款支付協(xié)議》，就抵償工程款的案涉3套商品房分別簽訂3份《商品房買賣合同》。2017年1月5日，冠源房地產(chǎn)公司與汪某某簽訂《房屋交接書》，約定汪某某以抵付工程款形式購買的冠源小區(qū)39套商品房已具備入戶條件，雙方均同意通過本交接書，確認冠源房地產(chǎn)公司于2017年1月5日將上述房屋交付給汪某某。

本院認為，本案為案外人執(zhí)行異議之訴，根據(jù)《最高人民法院關于適用
的解釋》第三百一十一條“案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應當就其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益承擔舉證證明責任”的規(guī)定，汪某某應當證明其對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。從汪某某提交的相關證據(jù)分析：
1.汪某某與安宜建設集團有限公司、冠源房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《工程款支付協(xié)議》實為以房抵債協(xié)議。因雙方并未辦理房屋備案等相關權屬登記手續(xù)，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第九條第一款“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，該以房抵債協(xié)議本身并不能產(chǎn)生物權設立、變動的法律效果。
2.汪某某雖舉出商品房買賣合同、房屋交接書，但《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的規(guī)定則明確了不動產(chǎn)買受人物權期待權的保護條件，汪某某在本院查封之前并未實際占有案涉房屋，不符合上述法律條款規(guī)定的情形，且上述規(guī)定系針對不動產(chǎn)買賣合同關系而言，并不適用于本案中涉及的以房屋抵付工程款關系。
3.對于汪某某、周全明、姚貴山是否實際墊資承建冠源小區(qū)、墊資數(shù)額及最終結算工程款的構成，本案中汪某某除舉出三方協(xié)議外，并未舉出其他相關證據(jù)佐證上述事實，直接影響到汪某某與冠源房地產(chǎn)公司之間基礎債權債務關系的成立。即便以房抵債協(xié)議系當事人真實意思表示，冠源房地產(chǎn)公司與汪某某雙方對未變更物權登記是否存在過錯，系冠源房地產(chǎn)公司和汪某某之間內(nèi)部關系，不能以此對抗第三人，汪某某可另行向冠源房地產(chǎn)公司主張權利。為避免對當事人另行起訴造成障礙，不宜在本案中對冠源房地產(chǎn)公司、安宜建設集團有限公司及汪某某之間建設工程施工合同、以房抵債協(xié)議及商品房買賣合同的效力問題作出認定。另根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第二條“人民法院可以查封、扣押、凍結被執(zhí)行人占有的動產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權。未登記的建筑物和土地使用權，依據(jù)土地使用權的審批文件和其他相關證據(jù)確定權屬”的規(guī)定，本院在執(zhí)行中依據(jù)土地使用權證、商品房預售許可證等相關證據(jù)確定案涉房屋系冠源房地產(chǎn)公司財產(chǎn)，據(jù)此對案涉房屋進行查封，不違反法律規(guī)定。
綜上，對汪某某要求解除位于谷城縣大峪橋社區(qū)的已抵償給汪某某的3套商品房屋（冠源小區(qū)1號樓二單元102、202、402號房屋）及土地的查封，并停止對上述房屋的執(zhí)行及要求確認其與冠源房地產(chǎn)公司就上述房屋簽訂的3份《商品房買賣合同》合法有效，并確認上述3套房屋歸汪某某所有的訴訟請求，本院不予支持。依照《中華人民共和國物權法》第四條、第六條、第九條第一款、《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關于適用
的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條規(guī)定，判決如下:

駁回汪某某的訴訟請求。
案件受理費10472元，由汪某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院（上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯湖北省襄陽市中級人民法院，開戶銀行：農(nóng)行襄陽萬山支行，賬號：17×××56。上訴人也可將上訴案件受理費交給本院或直接到襄陽市中級人民法院交費）。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預交上訴費的，按自動撤回上訴處理。

審判長 沈鵬飛
人民陪審員 吳春麗
人民陪審員 吳菁華

書記員： 葉晏君