汪某
孫豪（湖北為維律師事務所）
仙桃市亞某貿易有限責任公司
孫闌（湖北正信律師事務所）
李伊苓（湖北正信律師事務所）
彭某
歐陽文華
歐陽文華

原告汪某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省仙桃市人。
委托代理人孫豪，湖北為維律師事務所律師。
被告仙桃市亞某貿易有限責任公司。
法定代表人杜志平，該公司董事長。
委托代理人孫闌，湖北正信律師事務所律師。
委托代理人李伊苓，湖北正信律師事務所律師。
第三人彭某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省仙桃市人。
委托代理人歐陽文華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省天門市人。
第三人歐陽文華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省天門市人。
原告汪某與被告仙桃市亞某貿易有限責任公司、第三人彭某、歐陽文華房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年6月13日立案受理后，依法組成由審判員陳愛國擔任審判長，審判員徐元忠、人民陪審員胡政策參加的合議庭，于2014年1月28日公開開庭進行了審理。原告汪某及其委托代理人孫豪、被告仙桃市亞某貿易有限責任公司的委托代理人李伊苓、第三人彭某的委托代理人歐陽文華、第三人歐陽文華到庭參加訴訟。本案在審理過程中，原告申請對租賃房屋裝修及增添設施的價值進行評估，本院于2013年9月6日委托仙桃市物價局價格認證中心對租賃房屋的裝飾裝潢及室內購置物品和消防設施的原值、現(xiàn)值進行司法鑒定，2014年1月21日仙桃市物價局價格認證中心向本院出具鑒定意見書。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，本案的爭議焦點為，一、原、被告于2012年2月23日簽訂的租賃合同的效力應如何認定？二、合同無效過錯責任如何分擔？三、對原告已付房屋租金140000元如何處理？四、對原告裝修及消防設施等損失如何處理？五、第三人是否承擔本案的民事責任？
對爭議焦點一。原告認為，原被告簽訂的租賃合同無效；被告認為，該合同未違反法律法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效。對此，本院認為，根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱房屋租賃合同的司法解釋）第三條 ?規(guī)定“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效”，本案中，被告轉租給原告的房屋未取得建設工程規(guī)劃許可證，在法庭辯論終結前仍未取得建設工程規(guī)劃許可證，故原、被告于2012年2月23日簽訂的租賃合同為無效合同。
對爭議焦點二。原告認為，合同無效責任由被告承擔責任；被告認為，從被告與第三人簽訂的租賃合同來看，應當是具有合法性，被告沒有房屋所有權，房屋是否具備適租性、合法性應當由第三人承擔。原告沒有辦理消防手續(xù)是原告未按有關規(guī)定申請建設工程消防設計審核，被告對原告的損失無過錯，應由原告自己承擔責任。對此，本院認為，第三人未取得建設工程規(guī)劃許可證將房屋租賃給被告，被告未審查租賃房屋的合法性即將租賃房屋的一部分轉租給原告，相對原告而言，被告應對原、被告簽訂的轉租合同無效承擔主要責任。原告未審查租賃物是否具有合法性便貿然與出租人簽約，自身亦有過錯，對合同無效應承擔相應的責任。
對爭議焦點三。原告認為，被告應返還房屋租金；被告認為無論合同是否有效，原告在實際占用期間，應支付占用期間的費用，被告保留向原告要求該費用的權利。對此，本院認為，按照《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?的規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還?！?。因原、被告簽訂的合同無效，被告收取得租金應予返還。關于原告在占有期間的使用費，按照房屋租賃合同的司法解釋第五條 ?規(guī)定“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持”，因被告在庭審時保留向原告主張占有期間使用費的權利，故本案不一并處理。
對爭議焦點四。原告認為，原告的全部裝飾裝潢、消防設施及購置的物品應由原告按評估的原值來賠償；被告認為，原告的裝飾裝潢、消防設施及購置的物品中可移除物不應為原告損失，原告的損失是原告造成的，造成原告無法通過消防驗收的原因在于原告未依法將其施工方案提前報消防審核。對此，本院認為，關于裝飾裝潢、消防設施及購置物品等損失的處理。按照房屋租賃合同的司法解釋第九條的規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失”。根據(jù)以上司法解釋的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修的，租賃合同無效時，已形成附合的裝飾裝修物，出租人不同意利用的，由雙方各自按導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。本案中，原、被告簽訂的租賃合同約定原告用于經(jīng)營商務賓館，被告對原告用于經(jīng)營商務賓館是明知的，原告對房屋裝修符合租賃合同約定用途，被告是知道或應當知道原告裝修租賃房屋，因此，應視為被告同意。關于形成附合的裝飾裝修物的認定，應按照裝飾裝修物與租賃房屋的結合程度來判斷未形成附合物和附合物，原告裝飾裝潢工程中的木質掛衣版、電腦桌、床頭柜、木板床、床靠背、席夢思及購置類物品中電視機、電腦、麻將機、床上用品、圈椅、價格牌、用品應認定為未形成附合物，其余設施均應認定為附合物。根據(jù)仙桃市物價局價格認證中心的鑒定意見，上述未形成附合物的現(xiàn)值為96987.2元，附合物現(xiàn)值469436.36元。對未形成附合物，被告不同意利用，應由原告自行拆除。對附合物的處理，根據(jù)被告對合同無效過錯責任，被告應承擔原告現(xiàn)值損失422492.72元。原告要求被告賠償裝飾裝潢、消防設施及購置物品中未形成附合物的原值，本院不予支持。
對爭議焦點五。原告認為，被告應返還原告的租金和賠償原告的損失；被告認為，第三人對租賃房屋無法辦理相關證件，直接導致原告轉承租的房屋無法辦理消防驗收，其行為存在過錯，應對原告的損失承擔一定的賠償責任；第三人認為，此案糾紛與第三人無關。對此，本院認為，本案中涉及被告與第三人的簽訂租賃合同和原告與被告簽訂的轉租合同，原告依據(jù)與被告簽訂的轉租合同訴訟到本院，根據(jù)合同的相對性原則的要求，被告與第三人之間簽訂房屋租賃合同屬另一法律關系，原告未直接與第三人形成租賃關系，故第三人不應承擔本案的民事責任。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第（五）項 ?、第五十八條 ?、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條 ?、第九條 ?第二款 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、確認原告汪某與被告仙桃市亞某貿易有限責任公司于2012年2月23日簽訂的房屋租賃合同無效。
二、被告仙桃市亞某貿易有限責任公司返還原告汪某租金140000元。
三、被告仙桃市亞某貿易有限責任公司賠償原告汪某損失422492.72元。
四、駁回原告汪某其他訴訟請求。
上列應付款項，于本判決生效之日起十日內履行，逾期履行，按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費12300元，鑒定費10600元，合計22900元，原告負擔7720元，被告負擔15180元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省漢江中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第（一）項 ?的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯至湖北省漢江中級人民法院；開戶銀行:農行仙桃市支行復州分理處；戶名:湖北省漢江中級人民法院；賬號:17-313501040000019。
當事人簽收本判決書時，即視為已收到法院繳納上訴案件訴訟費用通知書。上訴人在上訴期屆滿后七日內仍未預交上訴案件訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，本案的爭議焦點為，一、原、被告于2012年2月23日簽訂的租賃合同的效力應如何認定？二、合同無效過錯責任如何分擔？三、對原告已付房屋租金140000元如何處理？四、對原告裝修及消防設施等損失如何處理？五、第三人是否承擔本案的民事責任？
對爭議焦點一。原告認為，原被告簽訂的租賃合同無效；被告認為，該合同未違反法律法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效。對此，本院認為，根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱房屋租賃合同的司法解釋）第三條 ?規(guī)定“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效”，本案中，被告轉租給原告的房屋未取得建設工程規(guī)劃許可證，在法庭辯論終結前仍未取得建設工程規(guī)劃許可證，故原、被告于2012年2月23日簽訂的租賃合同為無效合同。
對爭議焦點二。原告認為，合同無效責任由被告承擔責任；被告認為，從被告與第三人簽訂的租賃合同來看，應當是具有合法性，被告沒有房屋所有權，房屋是否具備適租性、合法性應當由第三人承擔。原告沒有辦理消防手續(xù)是原告未按有關規(guī)定申請建設工程消防設計審核，被告對原告的損失無過錯，應由原告自己承擔責任。對此，本院認為，第三人未取得建設工程規(guī)劃許可證將房屋租賃給被告，被告未審查租賃房屋的合法性即將租賃房屋的一部分轉租給原告，相對原告而言，被告應對原、被告簽訂的轉租合同無效承擔主要責任。原告未審查租賃物是否具有合法性便貿然與出租人簽約，自身亦有過錯，對合同無效應承擔相應的責任。
對爭議焦點三。原告認為，被告應返還房屋租金；被告認為無論合同是否有效，原告在實際占用期間，應支付占用期間的費用，被告保留向原告要求該費用的權利。對此，本院認為，按照《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?的規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還?！?。因原、被告簽訂的合同無效，被告收取得租金應予返還。關于原告在占有期間的使用費，按照房屋租賃合同的司法解釋第五條 ?規(guī)定“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持”，因被告在庭審時保留向原告主張占有期間使用費的權利，故本案不一并處理。
對爭議焦點四。原告認為，原告的全部裝飾裝潢、消防設施及購置的物品應由原告按評估的原值來賠償；被告認為，原告的裝飾裝潢、消防設施及購置的物品中可移除物不應為原告損失，原告的損失是原告造成的，造成原告無法通過消防驗收的原因在于原告未依法將其施工方案提前報消防審核。對此，本院認為，關于裝飾裝潢、消防設施及購置物品等損失的處理。按照房屋租賃合同的司法解釋第九條的規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失”。根據(jù)以上司法解釋的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修的，租賃合同無效時，已形成附合的裝飾裝修物，出租人不同意利用的，由雙方各自按導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。本案中，原、被告簽訂的租賃合同約定原告用于經(jīng)營商務賓館，被告對原告用于經(jīng)營商務賓館是明知的，原告對房屋裝修符合租賃合同約定用途，被告是知道或應當知道原告裝修租賃房屋，因此，應視為被告同意。關于形成附合的裝飾裝修物的認定，應按照裝飾裝修物與租賃房屋的結合程度來判斷未形成附合物和附合物，原告裝飾裝潢工程中的木質掛衣版、電腦桌、床頭柜、木板床、床靠背、席夢思及購置類物品中電視機、電腦、麻將機、床上用品、圈椅、價格牌、用品應認定為未形成附合物，其余設施均應認定為附合物。根據(jù)仙桃市物價局價格認證中心的鑒定意見，上述未形成附合物的現(xiàn)值為96987.2元，附合物現(xiàn)值469436.36元。對未形成附合物，被告不同意利用，應由原告自行拆除。對附合物的處理，根據(jù)被告對合同無效過錯責任，被告應承擔原告現(xiàn)值損失422492.72元。原告要求被告賠償裝飾裝潢、消防設施及購置物品中未形成附合物的原值，本院不予支持。
對爭議焦點五。原告認為，被告應返還原告的租金和賠償原告的損失；被告認為，第三人對租賃房屋無法辦理相關證件，直接導致原告轉承租的房屋無法辦理消防驗收，其行為存在過錯，應對原告的損失承擔一定的賠償責任；第三人認為，此案糾紛與第三人無關。對此，本院認為，本案中涉及被告與第三人的簽訂租賃合同和原告與被告簽訂的轉租合同，原告依據(jù)與被告簽訂的轉租合同訴訟到本院，根據(jù)合同的相對性原則的要求，被告與第三人之間簽訂房屋租賃合同屬另一法律關系，原告未直接與第三人形成租賃關系，故第三人不應承擔本案的民事責任。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第（五）項 ?、第五十八條 ?、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條 ?、第九條 ?第二款 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、確認原告汪某與被告仙桃市亞某貿易有限責任公司于2012年2月23日簽訂的房屋租賃合同無效。
二、被告仙桃市亞某貿易有限責任公司返還原告汪某租金140000元。
三、被告仙桃市亞某貿易有限責任公司賠償原告汪某損失422492.72元。
四、駁回原告汪某其他訴訟請求。
上列應付款項，于本判決生效之日起十日內履行，逾期履行，按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費12300元，鑒定費10600元，合計22900元，原告負擔7720元，被告負擔15180元。

審判長：陳愛國
審判員：徐元忠
審判員：胡政策

書記員：韓瀟