上訴人（原審原告）湯正光。
委托代理人顧祖成，湖北熠耀律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為調(diào)查收集證據(jù)，查閱案卷材料，參與庭審活動，代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，代為調(diào)解，代為簽收法律文書。
被上訴人（原審被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南區(qū)長征路23號。
法定代表人馮芬芬，該公司總經(jīng)理。
委托代理人饒彬，湖北名流律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。

上訴人湯正光因與被上訴人孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱保某公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2015）鄂孝南民初字第02426號民事判決，向本院提起上訴。本院2016年1月11日立案受理后依法組成合議庭，于2016年3月4日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人湯正光的委托代理人顧祖成，被上訴人保某公司的委托代理人饒彬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
湯正光原審訴稱，2010年11月20日，湯正光與保某公司簽訂商品房買賣合同一份，約定由湯正光購買保某公司開發(fā)的位于孝感市長征路23號保某國際廣場4幢23層2315號，建筑面積為86平方米的房屋一套，房屋價款409016元（單價4756元／平方米），該合同對房屋交付期限、出賣人逾期交房的違約責(zé)任、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、產(chǎn)權(quán)登記等事項(xiàng)均作出了具體規(guī)定。湯正光履行了交付房款409016元的義務(wù)，但保某公司因建房超過規(guī)劃批準(zhǔn)文件，消防未達(dá)標(biāo)，致其未按照合同約定向湯正光交付商品房及辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，給湯正光造成巨大經(jīng)濟(jì)損失。故湯正光訴至法院，請求依法判令：1、保某公司在判決之日起30天之內(nèi)將辦理權(quán)屬登記所需資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，協(xié)助湯正光辦理產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)手續(xù)；2、保某公司向湯正光支付逾期交房違約金及損失44787.25元（初步計(jì)算至2012年10月14日，以具備法律規(guī)定的交房時間為準(zhǔn)）；3、保某公司向湯正光支付未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證違約金及損失62579.45元（因約定的違約金過低增加后的損失）；4、保某公司賠償因超出設(shè)計(jì)容積率導(dǎo)致湯正光使用價值降低而造成的損失40901.60元；5、保某公司承擔(dān)本案一切訴訟費(fèi)用。
保某公司原審辯稱，1、湯正光起訴超過訴訟時效，主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金，法院不應(yīng)支持。本案的訴訟時效應(yīng)當(dāng)從合同約定的交房日期起算，湯正光實(shí)際收房時間是2012年1月1日，明顯超過了法律規(guī)定的二年的訴訟時效。2、保某公司履行了房屋的交付使用，不存在逾期違約行為。為履行通知義務(wù)，保某公司通過第三方短信方式通知了湯正光。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，短信屬于數(shù)據(jù)電文，理應(yīng)認(rèn)定短信通知應(yīng)為合同約定的書面形式，保某公司不存在逾期交房的違約行為。3、湯正光訴稱保某公司應(yīng)向其“支付未按約定辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金”的訴求，依法不能成立。按照合同約定，保某公司已在房屋交付使用后的90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記的資料報(bào)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案，湯正光未取得權(quán)屬證書的責(zé)任不在保某公司，而在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)。4、湯正光要求賠償購房款利息損失的訴求，既無合同約定，而且也沒有法律的規(guī)定。5、湯正光主張所謂“容積率導(dǎo)致其價值降低”的觀點(diǎn)不能成立。湯正光沒有任何證據(jù)表明其因容積率的改變而降低了使用價值，雙方簽訂的商品房買賣合同無此約定，亦無強(qiáng)制性法律規(guī)定。綜上所述，湯正光的訴訟請求超過了訴訟時效，喪失了勝訴權(quán)，請求法院依法駁回湯正光的訴訟請求。
一審法院查明，2010年11月20日，湯正光與保某公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，約定湯正光購買保某公司開發(fā)的位于孝感市長征路23號保某國際廣場4幢23層2315號房屋一套，建筑面積為86平方米，價款409016元，交付期限在2011年10月15日前，并約定商品房交付使用后90日內(nèi)，保某公司將辦理權(quán)屬登記需提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因保某公司的責(zé)任，湯正光不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意保某公司按已付房款的1%向湯正光支付違約金，保某公司繼續(xù)協(xié)助湯正光辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，直至辦理完畢。該合同同時對付款方式、逾期交房的違約責(zé)任、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、產(chǎn)權(quán)登記等事項(xiàng)均作出了具體約定。合同簽訂后，保某公司于2012年1月1日向湯正光交付房屋，湯正光于2012年9月13日向保某公司支付了實(shí)際面積為85.56平方米的購房款406923元。此后，因種種原因保某公司至今未按照合同約定期限為湯正光辦理房屋權(quán)屬證書，故湯正光訴至法院。
一審法院認(rèn)為，湯正光與保某公司簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照合同的約定履行各自的義務(wù)，但湯正光要求保某公司協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的訴訟請求，不屬于民事調(diào)整范圍，對湯正光的該項(xiàng)請求未予支持。對保某公司未能按照合同約定的交房時間，即2011年10月15日前交付房屋，湯正光要求保某公司支付逾期交房違約金及損失的訴訟請求，因湯正光從合同約定的交房次日即2011年10月16日起知道或應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到侵害，其應(yīng)自此時起兩年內(nèi)主張自己的權(quán)利，湯正光亦未能提交訴訟時效中斷、中止的相關(guān)證據(jù)，其請求權(quán)已超過兩年的訴訟時效，故對湯正光的該項(xiàng)請求未予支持。對于保某公司未按合同約定為湯正光辦理房屋權(quán)屬證書，湯正光要求保某公司支付違約金及損失的訴訟請求，因合同有保某公司應(yīng)按湯正光已付房款的1%向湯正光支付違約金，且保某公司繼續(xù)協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，直至辦理完畢的約定，故對湯正光要求保某公司支付未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金的訴請予以支持，但其損失以及湯正光要求保某公司賠償因容積率導(dǎo)致湯正光房屋使用價值降低而造成的損失的訴請，因湯正光無相關(guān)證據(jù)證明未予支持。據(jù)此，依照《中國和人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條、《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決：一、孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起五日內(nèi)向湯正光支付因未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金4069.23元（按湯正光已付房款406923元的1%計(jì)算）。二、駁回湯正光的其他訴訟請求。上列應(yīng)付款項(xiàng)，如果未按判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)3245元，由湯正光負(fù)擔(dān)3195元，孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)50元。
經(jīng)審理查明，一審查明事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本案焦點(diǎn)：1、湯正光是否有權(quán)要求保某公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。2、湯正光要求保某公司承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的訴訟請求是否已過訴訟時效。3、合同約定的保某公司逾期辦證違約金是否應(yīng)予調(diào)整。4、湯正光要求保某公司賠償變更容積率所造成的損失能否支持。
關(guān)于焦點(diǎn)一，本院認(rèn)為，本案的糾紛因商品房的預(yù)售而引起，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于印發(fā)修改后的﹤民事案件案由規(guī)定﹥的通知》之規(guī)定，本案案由應(yīng)定性為商品房預(yù)售合同糾紛。案涉《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同依法成立、有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照合同的約定履行各自的義務(wù)。合同簽訂后，湯正光履行了交納房款的義務(wù)。保某公司也應(yīng)按合同約定交付房屋并履行合同約定的附隨義務(wù)?！渡唐贩抠I賣合同》第十五條約定，保某公司應(yīng)在交付房屋90日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記所需資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。該約定系平等主體之間自愿達(dá)成的對權(quán)利的自由處分，保某公司有義務(wù)在交付房屋后，協(xié)助湯正光依照相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。一審判決認(rèn)定該項(xiàng)義務(wù)不屬于民事調(diào)整范圍是錯誤的，本院予以糾正。
關(guān)于焦點(diǎn)二，本院認(rèn)為，《商品房買賣合同》第八條約定，保某公司應(yīng)在2011年10月15日前交付房屋，因保某公司未按約定交付房屋，湯正光要求保某公司支付逾期交房違約金及損失的訴訟請求，應(yīng)在合同約定的交房次日起兩年內(nèi)主張權(quán)利，因湯正光起訴時已超過兩年訴訟時效，且未能提交訴訟時效中止、中斷的相關(guān)證據(jù)，故湯正光上訴稱逾期交房的訴訟時效沒有經(jīng)過之理由本院不予采信。
關(guān)于焦點(diǎn)三，本院認(rèn)為，《商品房買賣合同》第十五條約定，保某公司未按約履行辦證義務(wù)，則按購房款的1%支付違約金。湯正光認(rèn)為該違約金標(biāo)準(zhǔn)過低應(yīng)予增加。本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款之規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院予以增加。本案中，湯正光并無證據(jù)證明其遭受的實(shí)際損失，也未證明該違約金標(biāo)準(zhǔn)低于造成的損失，故該項(xiàng)上訴理由本院不予采信。
關(guān)于焦點(diǎn)四，本院認(rèn)為，湯正光要求保某公司賠償變更容積率所造成的損失，因湯正光并無證據(jù)證明發(fā)生的實(shí)際損失，且雙方在合同中也未明確約定，故該上訴請求本院不予支持。

綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律部分錯誤，二審予以糾正，湯正光的上訴請求本院予以部分支持。經(jīng)合議庭評議，依照《中國和人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條，《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第五十七條之規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2015）鄂孝南民初字第02426號民事判決第一項(xiàng)，即孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起五日內(nèi)向湯正光支付逾期辦理房產(chǎn)證違約金4069.23元。
二、撤銷湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2015）鄂孝南民初字第02426號民事判決第二項(xiàng)，即駁回湯正光的其他訴訟請求。
三、孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)于本判決生效后30日內(nèi)依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定協(xié)助湯正光辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
四、駁回湯正光的其他訴訟請求。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。如果未按本判決指定的期間履行其他義務(wù)，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
一審案件受理費(fèi)3245元，由湯正光負(fù)擔(dān)3195元，孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)50元。二審案件受理費(fèi)3245元，由湯正光負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　劉　錚 審判員　汪書力 審判員　胡　紅

書記員：張依 附相關(guān)法律條文： 《中華人民共和國民法通則》 第一百三十五條向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。 第一百三十七條訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起計(jì)算。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護(hù)。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間。 《中華人民共和國合同法》 第八條依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保護(hù)。 第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 第一百一十四條當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。 約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。 當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。 《中華人民共和國民事訴訟法》 第一百七十條第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：（二）原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更； 第二百五十三條被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。 《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》 第二條當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。 沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。 第五十七條出庭作證的證人應(yīng)當(dāng)客觀陳述其親身感知的事實(shí)?！C人作證時不得使用猜測、推斷或者評論性的語言。