湯某
顧祖成（湖北熠耀律師事務(wù)所）
孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
饒彬（湖北名流律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）湯某。
委托代理人顧祖成，湖北熠耀律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:代為調(diào)查收集證據(jù)，查閱案卷材料，參與庭審活動，代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，代為調(diào)解，代為簽收法律文書。
被上訴人（原審被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
住所地:湖北省孝感市孝南區(qū)長征路23號。
法定代表人馮芬芬，該公司總經(jīng)理。
委托代理人饒彬，湖北名流律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:一般代理。
上訴人湯某因與被上訴人孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱保某公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2015）鄂孝南民初字第02425號民事判決，向本院提起上訴。
本院2016年1月11日立案受理后依法組成合議庭，于2016年3月4日公開開庭進(jìn)行了審理。
上訴人湯某的委托代理人顧祖成，被上訴人保某公司的委托代理人饒彬到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
湯某原審訴稱，2010年12月2日，湯某與保某公司簽訂商品房買賣合同一份，約定由湯某購買保某公司開發(fā)的位于孝感市長征路23號保某國際廣場4幢24層2415號，建筑面積為86平方米的房屋一套，房屋價款411596元（單價4786元／平方米），該合同對房屋交付期限、出賣人逾期交房的違約責(zé)任、規(guī)劃設(shè)計變更、產(chǎn)權(quán)登記等事項均作出了具體規(guī)定。
湯某履行了交付房款的義務(wù)，但保某公司因建房超過規(guī)劃批準(zhǔn)文件，消防未達(dá)標(biāo)，致其未按照合同約定向湯某交付商品房及辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，給湯某造成巨大經(jīng)濟(jì)損失。
故湯某訴至法院，請求依法判令:1、保某公司在判決之日起30天之內(nèi)將辦理權(quán)屬登記所需資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，協(xié)助湯某辦理產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)手續(xù)；2、保某公司向湯某支付逾期交房違約金及損失45069.76元（初步計算至2012年10月14日，以具備法律規(guī)定的交房時間為準(zhǔn)）；3、保某公司向湯某支付未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證違約金及損失62974.18元（因約定的違約金過低增加后的損失）；4、保某公司賠償因超出設(shè)計容積率導(dǎo)致湯某使用價值降低而造成的損失41159.60元；5、保某公司承擔(dān)本案一切訴訟費(fèi)用。
保某公司原審辯稱，1、湯某起訴超過訴訟時效，主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金，法院不應(yīng)支持。
本案的訴訟時效應(yīng)當(dāng)從合同約定的交房日期起算，即2011年10月15日，湯某起訴明顯超過了法律規(guī)定的二年的訴訟時效。
2、保某公司履行了房屋的交付使用，不存在逾期違約行為。
為履行通知義務(wù)，保某公司通過第三方短信方式通知了湯某。
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，短信屬于數(shù)據(jù)電文，理應(yīng)認(rèn)定短信通知應(yīng)為合同約定的書面形式，保某公司不存在逾期交房的違約行為。
3、湯某訴稱保某公司應(yīng)向其“支付未按約定辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金”的訴求，依法不能成立。
按照合同約定，保某公司已在房屋交付使用后的90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記的資料報房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案，湯某未取得權(quán)屬證書的責(zé)任不在保某公司，而在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)。
4、湯某要求賠償購房款利息損失的訴求，既無合同約定，而且也沒有法律的規(guī)定。
5、湯某主張所謂“容積率導(dǎo)致其價值降低”的觀點(diǎn)不能成立。
湯某沒有任何證據(jù)表明其因容積率的改變而降低了使用價值，雙方簽訂的商品房買賣合同無此約定，亦無強(qiáng)制性法律規(guī)定。
綜上所述，湯某的訴訟請求超過了訴訟時效，喪失了勝訴權(quán)，請求法院依法駁回湯某的訴訟請求。
一審法院查明，2010年12月2日，湯某與保某公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，約定湯某購買保某公司開發(fā)的位于孝感市長征路23號保某國際廣場4幢24層2415號房屋一套，建筑面積為86平方米，價款411596元，交付期限在2011年10月15日前，并約定商品房交付使用后90日內(nèi)，保某公司將辦理權(quán)屬登記需提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因保某公司的責(zé)任，湯某不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意保某公司按已付房款的1%向湯某支付違約金，保某公司繼續(xù)協(xié)助湯某辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，直至辦理完畢。
該合同同時對付款方式、逾期交房的違約責(zé)任、規(guī)劃設(shè)計變更、產(chǎn)權(quán)登記等事項均作出了具體約定。
合同簽訂后，湯某于2012年9月13日向保某公司支付了實(shí)際面積為85.56平方米的購房款409490元，保某公司于2015年3月10日向湯某交付房屋。
此后，因種種原因保某公司至今未按照合同約定期限為湯某辦理房屋權(quán)屬證書，故湯某訴至法院。
一審法院認(rèn)為，湯某與保某公司簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照合同的約定履行各自的義務(wù)，但湯某要求保某公司協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的訴訟請求，不屬于民事調(diào)整范圍，對湯某的該項請求未予支持。
對保某公司未能按照合同約定的交房時間，即2011年10月15日前交付房屋，湯某要求保某公司支付逾期交房違約金及損失的訴訟請求，因湯某從合同約定的交房次日即2011年10月16日起知道或應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到侵害，其應(yīng)自此時起兩年內(nèi)主張自己的權(quán)利，湯某亦未能提交訴訟時效中斷、中止的相關(guān)證據(jù)，其請求權(quán)已超過兩年的訴訟時效，故對湯某的該項請求未予支持。
對于保某公司未按合同約定為湯某辦理房屋權(quán)屬證書，湯某要求保某公司支付違約金及損失的訴訟請求，因合同有保某公司應(yīng)按湯某已付房款的1%向湯某支付違約金，且保某公司繼續(xù)協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，直至辦理完畢的約定，故對湯某要求保某公司支付未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金的訴請予以支持，但其損失以及湯某要求保某公司賠償因容積率導(dǎo)致湯某房屋使用價值降低而造成的損失的訴請，因湯某無相關(guān)證據(jù)證明未予支持。
據(jù)此，依照《中國和人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條、《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決:一、孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起五日內(nèi)向湯某支付因未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金4094.90元（按湯某已付房款409490元的1%計算）。
二、駁回湯某的其他訴訟請求。
上列應(yīng)付款項，如果未按判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3280元，由湯某負(fù)擔(dān)3230元，孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)50元。
上訴人湯某不服一審判決上訴稱，一、保某公司有義務(wù)將辦理權(quán)屬登記所需資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，協(xié)助湯某辦理產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)手續(xù)。
雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十五條約定，保某公司應(yīng)在交付房屋90日內(nèi)即2012年1月15日前將辦理權(quán)屬登記所需資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
該義務(wù)既是主合同約定義務(wù)，又是主合同附隨義務(wù)，保某公司應(yīng)依法履行。
因保某公司違規(guī)超建及消防驗收不合格，無法達(dá)到驗收交房條件，湯某因此無法取得合法的產(chǎn)權(quán)證，其權(quán)利得不到保障。
保某公司已根本性違約，湯某有權(quán)要求保某公司在判決之日起30天內(nèi)將辦理權(quán)屬登記所需資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，并協(xié)助湯某辦理產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)手續(xù)。
二、保某公司至今未交房構(gòu)成違約，逾期交房的損失的期間應(yīng)計算至其具備法律規(guī)定的交房條件之日止。
《商品房買賣合同》第八條約定，房屋交付期限為2011年10月15日，交房條件為該商品房經(jīng)驗收合格。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第26條之規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后方可交付使用”。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》進(jìn)一步明確規(guī)定，未經(jīng)驗收合格或者驗收不合格的不得交付使用。
商品房驗收需經(jīng)房產(chǎn)、城建、規(guī)劃、公安消防部門驗收合格，才能視同已具備交房條件。
但保某公司建成的房屋面積、層高超過規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，消防設(shè)施沒有驗收，不具備交房條件。
保某公司不能將該房屋交付給湯某，即使保某公司單方面將該房屋交付給了湯某，也不應(yīng)視為法律意義上的交房。
因保某公司至今仍未達(dá)到交房條件，故未交房的違約期限應(yīng)計算至保某公司達(dá)到交房條件之日止。
此期間，湯某一直向保某公司主張權(quán)利，訴訟時效已經(jīng)中斷，應(yīng)重新起算，故未超過兩年訴訟時效期間。
三、《商品房買賣合同》第十五條約定，保某公司未按約履行辦證義務(wù)，則按購房款的1%支付違約金。
該約定是合同簽訂前保某公司已制定好的條款，屬格式條款，約定的違約金數(shù)額明顯偏低，不足以彌補(bǔ)湯某損失及懲戒開發(fā)商惡意違約的行為，不應(yīng)得到法律的認(rèn)定及保護(hù)，應(yīng)以保某公司違約給湯某造成的損失確定違約金數(shù)額。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?之規(guī)定:“當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”。
第十八條:“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任……合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算”。
故湯某的損失應(yīng)按已付購房款的總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算至保某公司能協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證之日止。
四、案涉住宅樓規(guī)劃許可為25層，但保某公司擅自改變?nèi)莘e率實(shí)際建成29層，導(dǎo)致湯某的房屋使用價值降低，保某公司應(yīng)賠償超出設(shè)計容積率而造成湯某的房屋使用價值降低的損失。
綜上，請求二審法院撤銷一審判決，依法改判支持湯某一審訴訟請求，并由保某公司承擔(dān)本案一切訴訟費(fèi)用。
上訴人湯某為支持其上訴請求，二審向本院提交了如下證據(jù):
證據(jù)一、證人劉某甲的證言一份，證明湯某一直在向保某公司主張權(quán)利。
證據(jù)二、案涉住宅樓的規(guī)劃圖、紅線圖，證明該樓規(guī)劃許可為25層，但保某公司擅自改變?nèi)莘e率實(shí)際建成29層，導(dǎo)致湯某的房屋使用價值降低。
被上訴人保某公司二審答辯稱，保某公司協(xié)助辦理過戶登記的義務(wù)不是民事訴訟審理范圍；且保某公司已履行了相關(guān)資料的報備義務(wù)，未能辦理過戶手續(xù)，是行政機(jī)關(guān)的原因，不應(yīng)歸責(zé)為保某公司。
保某公司已按合同約定履行了交房通知義務(wù)，不存在逾期交房行為，湯某的訴訟請求超過法律規(guī)定的訴訟時效，應(yīng)予駁回。
湯某認(rèn)為合同約定的逾期辦證違約金過低應(yīng)予調(diào)整的理由不能成立，合同的內(nèi)容系雙方自愿達(dá)成，雙方應(yīng)按合同的約定行使權(quán)利和履行義務(wù)。
湯某一、二審均無證據(jù)證明，因房屋的設(shè)計變更降低房屋的使用價值，其要求保某公司賠償房屋使用價值降低的損失，無事實(shí)和法律依據(jù)。
綜上，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
被上訴人保某公司二審未向本院提交新的證據(jù)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，保某公司對湯某提供的證據(jù)一認(rèn)為，真實(shí)性認(rèn)可，但不能達(dá)到上訴人的證明目的；對證據(jù)二認(rèn)為不是新證據(jù)，不予質(zhì)證。

經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條 ?、第一百三十七條 ?，《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第二款 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?、第五十七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2015）鄂孝南民初字第02425號民事判決第一項，即孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起五日內(nèi)向湯某支付逾期辦理房產(chǎn)證違約金4094.90元。
二、撤銷湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2015）鄂孝南民初字第02425號民事判決第二項，即駁回湯某的其他訴訟請求。
三、孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后30天內(nèi)依照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定協(xié)助湯某辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
四、駁回湯某的其他訴訟請求。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如果未按本判決指定的期間履行其他義務(wù)，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
一審案件受理費(fèi)3280元，由湯某負(fù)擔(dān)3230元，孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)50元。
二審案件受理費(fèi)3280元，由湯某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條 ?、第一百三十七條 ?，《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第二款 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?、第五十七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2015）鄂孝南民初字第02425號民事判決第一項，即孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起五日內(nèi)向湯某支付逾期辦理房產(chǎn)證違約金4094.90元。
二、撤銷湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2015）鄂孝南民初字第02425號民事判決第二項，即駁回湯某的其他訴訟請求。
三、孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后30天內(nèi)依照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定協(xié)助湯某辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
四、駁回湯某的其他訴訟請求。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如果未按本判決指定的期間履行其他義務(wù)，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
一審案件受理費(fèi)3280元，由湯某負(fù)擔(dān)3230元，孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)50元。
二審案件受理費(fèi)3280元，由湯某負(fù)擔(dān)。

審判長：劉錚
審判員：汪書力
審判員：胡紅

書記員：張依