原告：湯興華，男，出生于1971年9月10日，漢族，居民，住湖北省竹山縣。
委托訴訟代理人：董超，湖北文潤律師事務所律師。
委托訴訟代理人：ＸＸ，湖北文潤律師事務所實習律師。
被告：十堰市華廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地：湖北省十堰市張灣區(qū)東環(huán)路9號。
法定代表人：譚孝國，董事長。
委托訴訟代理人：彭定安，該公司副經(jīng)理，男，1976年11月20日出生，漢族，住湖北省竹山縣。
委托訴訟代理人：譚軍，湖北車城律師事務所律師。
被告：秦劍武，男，1971年10月1日出生，漢族，居民，住湖北省武穴市。
委托訴訟代理人：樊隨庸，湖北弘亞律師事務所律師。

原告湯興華與被告十堰市華廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱十堰華廈開發(fā)公司）、十堰市華廈建筑安裝工程有限責任公司、秦劍武確認合同有效糾紛一案，本院于2018年8月8日立案后，依法適用簡易程序于2018年9月18日公開開庭進行了審理。審理中，原告湯興華自愿撤回對十堰市華廈建筑安裝工程有限責任公司的起訴，本院作出（2018）鄂0323民初1819號民事裁定書，依法裁定準許湯興華撤回對十堰市華廈建筑安裝工程有限責任公司的起訴。因案情復雜，雙方對事實爭議較大，本院遂于2018年10月16日作出（2018）鄂0323民初1819號之一民事裁定書，依法裁定本案轉(zhuǎn)為普通程序由審判員楊森擔任審判長，與審判員朱名彬、熊彩平組成合議庭，于2018年11月27日第二次公開開庭進行了審理。原告湯興華及其委托訴訟代理人董超、ＸＸ，被告十堰華廈開發(fā)公司的委托訴訟代理人彭定安、譚軍，被告秦劍武及其委托訴訟代理人樊隨庸到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告湯興華向本院提出訴訟請求：1、請求依法確認原告與被告簽訂的《住宅定購協(xié)議》《商鋪定購協(xié)議》《關于全克平三戶倒房戶與秦楚明珠商貿(mào)城秦劍武的協(xié)調(diào)意見》合法有效；2、本案訴訟費用由被告承擔。事實與理由：2013年10月，被告秦劍武掛靠在被告十堰華廈開發(fā)公司名下競得竹山縣得勝鎮(zhèn)得勝秦楚商城工程開發(fā)建設權(quán)，秦劍武任項目經(jīng)理，并實際投資開發(fā)建設事宜。因該工程的建設要占用我家的宅基地，在得勝鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)下我家成為該工程的拆遷安置戶。2015年1月16日，我與被告秦劍武簽訂《住宅定購協(xié)議》和《商鋪定購協(xié)議》各一份，協(xié)議約定被告秦劍武將得勝秦楚商城商住樓的2號樓4單元802號房屋（建筑面積約為125.705㎡，作價164300元）和2號樓4單元14號商鋪（建筑面積約為78.87㎡，作價250050元）安置補償給我。同日，我向被告秦劍武支付購房款15萬元。2015年1月19日，在鎮(zhèn)政府和村干部的主持下，我妻子陳思思代表我與被告秦劍武簽訂了《關于全克平三戶倒房戶與秦楚明珠商貿(mào)城秦劍武的協(xié)調(diào)意見》（以下簡稱《協(xié)調(diào)意見書》），就補償我的安置房的樓層房號、面積、價格，門面房的樓層房號、面積、價格、付款方式及其他細節(jié)問題達成了具體約定。后因被告秦劍武缺乏建設資金等原因，其與被告十堰華廈開發(fā)公司簽訂了《得勝秦楚商城施工變更合同》，將該工程整體移交給十堰華廈開發(fā)公司管理。此后，我多次要求被告十堰華廈開發(fā)公司、秦劍武交房、辦證未果。現(xiàn)具狀起訴，請求判如所請。
被告十堰華廈開發(fā)公司辯稱：一、原告請求確認合同有效，但我公司未與原告簽訂任何合同，也未收到原告的購房款。從原告提交的證據(jù)來看，原告是與“得勝鎮(zhèn)秦楚商城”簽訂合同，我公司并未授權(quán)秦劍武雕刻“得勝鎮(zhèn)秦楚商城”公章，故這兩份合同不是合法有效的合同；二、案涉房屋已被武穴市人民法院、武昌區(qū)人民法院、襄陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)法院及竹山縣人民法院全部查封了，根據(jù)相關法律規(guī)定，案涉房屋被保全查封的情況下，即使合同有效，也無法履行。因此，請求人民法院駁回原告的訴訟請求。
被告秦劍武辯稱：得勝鎮(zhèn)秦楚商城商住樓工程是我掛靠在被告十堰華廈開發(fā)公司名下開發(fā)建設的，我是該工程的實際投資人。在開發(fā)建設過程中，我以“得勝鎮(zhèn)秦楚商城”的名義與湯興華簽訂了《住宅定購協(xié)議》《商鋪定購協(xié)議》，并收取了湯興華購房款15萬元。另外，在得勝鎮(zhèn)人民政府的主持下，我與原告的妻子陳思思及其他倒房安置戶簽訂了《協(xié)調(diào)意見書》，定購協(xié)議及協(xié)調(diào)意見是雙方真實意思的體現(xiàn)，是合法有效合同。從誠信角度出發(fā)，我和十堰華廈開發(fā)公司有義務向原告交付房屋和商鋪，并為原告辦理產(chǎn)權(quán)證書，且原告湯興華作為倒房安置戶，其根本利益應該得到優(yōu)先保護。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證，充分聽取了雙方的陳述?，F(xiàn)對案件事實認定如下：2013年10月18日，被告秦劍武與被告十堰華廈開發(fā)公司簽訂《房地產(chǎn)開發(fā)掛靠協(xié)議書》后，開始在湖北省××××大橋村建設得勝鎮(zhèn)秦楚商城商住樓工程，秦劍武出任項目經(jīng)理，并實際投資建設管理該工程。由于該工程建設用地要占用原告湯興華及其他兩戶居民的宅基地，在竹山縣得勝鎮(zhèn)人民政府的協(xié)調(diào)下，原告湯興華等住戶同意讓出自己的宅基地用于工程建設。2015年1月16日，秦劍武以“得勝鎮(zhèn)秦楚商城”名義與湯興華簽訂《住宅定購協(xié)議》《商鋪定購協(xié)議》?！蹲≌ㄙ弲f(xié)議》約定：湯興華定購的住宅為得勝秦楚商城商住樓2號樓4單元802室，建筑面積為125.705㎡，單價1300元㎡，總價款為163400元，湯興華須在合同簽訂的當天支付定金7萬元；《商鋪定購協(xié)議》約定：湯興華定購的商鋪為得勝秦楚商城商住樓2號樓4單元第14號門面房，建筑面積約為78.87㎡（最終以產(chǎn)權(quán)部門測繪為準），總價款為250050元，湯興華須在合同簽訂當天支付定金8萬元。兩份定購協(xié)議還約定，原告湯興華須在接到得勝秦楚商城的通知后7日內(nèi)到指定地點簽署正式的商品房買賣合同，但雙方至今未簽訂正式合同。協(xié)議簽訂當日，湯興華按照約定向秦劍武支付購房款15萬元，秦劍武以“得勝鎮(zhèn)秦楚商城”的名義給湯興華出具收據(jù)一份。2015年1月19日，在竹山縣得勝鎮(zhèn)人民政府干部及得勝鎮(zhèn)大橋村委會干部主持下，湯興華的妻子陳思思及另外兩家拆遷安置戶的代表與被告秦劍武簽訂《協(xié)調(diào)意見書》，約定湯興華的安置住房為面臨得大路、靠近陳型寶住房一側(cè)第八樓（仍為得勝秦楚商城商住樓2號樓4單元802室），單價1300元㎡；門面（商鋪）為面臨得大路、靠近陳型寶住房一側(cè)第三層第二間（仍為得勝秦楚商城商住樓2號樓4單元第14號），償還的面積39㎡按單價1300元㎡計算價款，超出部分按5000元㎡計算價款；秦劍武在2015年6月1日前交付房屋，并負責辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書。秦劍武后因資金鏈斷裂無法繼續(xù)施工，便于2016年1月17日與被告十堰華廈開發(fā)公司簽署《得勝秦楚明珠商城施工變更合同》，將該工程整體移交給十堰華廈開發(fā)公司管理，包括后續(xù)施工、辦理各項審批及結(jié)算手續(xù)、商品房的銷售及售后服務、債務清償、利潤分配等內(nèi)容。后被告十堰華廈開發(fā)公司配合施工單位十堰市華廈建筑安裝工程有限責任公司完成了絕大部分工程施工任務，并于2016年1月13日取得了湖北省商品房預售許可證書。被告十堰華廈開發(fā)公司后因無資金建設消防工程及電梯安裝等附屬設施，導致得勝秦楚商城商住樓工程至今未進行竣工驗收，銷售的房屋也因無法交付而引起本案訴訟。
另查明，得勝秦楚商城商住樓工程位于湖北省××××大橋村得勝集鎮(zhèn)上，系竹山縣得勝鎮(zhèn)人民政府招商引資項目，秦劍武通過高價競標取得該工程的建設用地后，掛靠并以十堰華廈開發(fā)公司名義投資開發(fā)建設該工程，并面向社會公眾銷售了部分住宅房屋和門面商鋪。后因被告秦劍武拖欠郭曉紅、胡仁斌、范建彬、劉富民、袁懷權(quán)等眾人巨額債務，導致多起糾紛進入訴訟程序，案涉得勝秦楚商城全部住宅房屋和門面商鋪先后被湖北省竹山縣人民法院、湖北省武穴市人民法院、湖北省襄陽高新技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院、湖北省武漢市武昌區(qū)人民法院等法院查封或者輪候查封，這些案件均已進入執(zhí)行階段。
審理中，本院查明案涉住宅房屋及門面商鋪已被人民法院查封后，原告湯興華自愿將要求二被告履行交付住房、商鋪并辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的訴訟請求，變更為確認合同有效。

本院認為，竹山縣得勝秦楚商城工程是被告十堰華廈開發(fā)公司申請審批的，并通過公開招標程序開發(fā)建設的商住樓工程，十堰華廈開發(fā)公司是該工程的開發(fā)建設主體，其應對工程質(zhì)量、不動產(chǎn)銷售及產(chǎn)權(quán)證書辦理、售后服務等事項負責。被告秦劍武通過與十堰華廈開發(fā)公司簽訂掛靠合同的形式，以項目經(jīng)理和實際投資人的身份，積極參入該工程的建設、管理，其與十堰華廈開發(fā)公司之間構(gòu)成合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關系。秦劍武在工程建設中面向社會公眾銷售了部分住宅和門面商鋪，十堰華廈開發(fā)公司應對秦劍武的不動產(chǎn)銷售行為承擔法律責任。被告秦劍武以“得勝鎮(zhèn)秦楚商城”的名義與原告湯興華簽訂的《住宅定購協(xié)議》和《商鋪定購協(xié)議》，以及秦劍武以其個人名義與原告湯興華妻子陳思思簽訂的《協(xié)調(diào)意見書》，均是雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反國家法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，也沒有損害社會和他人利益，屬有效合同。雙方雖然后來未簽訂正式商品房買賣合同，但定購協(xié)議及協(xié)調(diào)意見書具備商品房買賣合同的實質(zhì)要件，準確載明了安置房屋和門面商鋪的具體樓層房號、面積、單價、付款方式、交房期限、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書辦理等具體內(nèi)容，明確約定了雙方權(quán)利義務，符合《商品房銷售管理辦法》第十六條的規(guī)定，雙方構(gòu)成房屋拆遷安置補償合同關系，原告湯興華的合法權(quán)益應該優(yōu)先于其他債權(quán)予以保障，被告十堰華廈開發(fā)公司和被告秦劍武應當按照合同約定向湯興華履行交付房屋、商鋪和辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書等相應義務。被告十堰華廈開發(fā)公司的辯解，與本院查明的事實不符，其辯解理由不能成立，本院不予采納。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、第七條的規(guī)定，判決如下：

確認原告湯興華與被告秦劍武簽訂的《住宅定購協(xié)議》《商鋪定購協(xié)議》《關于全克平三戶倒房戶與秦楚明珠商貿(mào)城秦劍武的協(xié)調(diào)意見》合法有效。
本案受理費100元，由被告十堰市華廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司和被告秦劍武負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。

審判長 楊森
審判員 朱名彬
審判員 熊彩平

書記員： 陳麗麗