原告：湯六根，原名湯陸根。
委托代理人：曾宏翔，湖北今天律師事務(wù)所律師。執(zhí)業(yè)證號：14201199510426958。特別授權(quán)代理。
被告：何某某。
委托代理人：余翔，湖北諍如鐵律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

原告湯六根訴被告何某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年4月22日立案受理后，依法適用普通程序?qū)徖?，由審判員向真擔任審判長，與審判員陳紅、人民陪審員梁瀟瀟組成合議庭，分別于2014年8月13日、2014年10月23日兩次公開開庭進行了審理。原告湯六根及其委托代理人曾宏翔，被告何某某及其委托代理人余翔到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，原被告雙方于2008年12月15日簽訂《租房協(xié)議》，約定被告租用原告自己所有及吳東華所有由原告代管的武漢市洪山區(qū)民族大道6號尖東智能花園11棟房屋（共兩層樓，一樓127.42平方米屬吳東華所有，二樓241.94平方米屬原告所有）做眼鏡經(jīng)營。租期六年，自2009年1月1日至2014年12月31日止。雙方約定年租金以逐年遞增的方式計算，第一期（自2009年1月1日至2011年12月31日），被告向原告支付房屋年租金人民幣270000元整，第二期（2012年1月1日至2013年12月31日），被告向原告支付房屋年租金330000元，未約定2014年的房屋租金。合同約定被告每年一次性支付年租金。于2008年12月20日之自前支付，其他四年以此相同。逾期支付的，逾期一天，則被告需按照日租金的5%支付違約金。合同約定，被告在租賃期內(nèi)，需事先征得原告同意，方可將房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。合同約定由于原告為眼鏡架生產(chǎn)商，被告為眼鏡成品銷售商，且被告愿意每年銷售原告不低于240000元的貨物。故原被告雙方約定，在上述合作的前提下，原告愿意以低于市場價格將該房屋租賃給乙方經(jīng)營使用。被告分別于2010年1月8日支付原告150000元、2010年4月15日支付原告120000元、2011年1月27日支付原告150000元、2011年4月1日支付原告120000元、2011年12月30日支付原告150000元、2012年2月13日支付原告180000元、2012年12月27日支付原告150000元、2013年2月1日支付原告180000元。2014年1月，被告欲與原告協(xié)商2014年后繼續(xù)租賃房屋事宜，因原告發(fā)現(xiàn)被告已將房屋二樓轉(zhuǎn)租給“名發(fā)世家”美容美發(fā)店，故不愿協(xié)商后續(xù)租賃事宜，于2014年3月21日向被告發(fā)出解除合同通知書。2014年1月27日被告單方交了2014年的租金330000元。經(jīng)本院釋明，原被告雙方對涉案房屋一樓于2015年1月13日完成交接，但訴爭房屋的二樓，被告一直占用未予騰退。
另查明，武漢市武昌區(qū)精益眼鏡店負責人何某某、武漢市武昌區(qū)人民眼鏡店負責人付恒懿。武漢市武昌區(qū)精益眼鏡店差欠原告鏡架款37629元，武漢市武昌區(qū)人民眼鏡店鏡架款1200元。
訴訟過程中，本院根據(jù)原告的申請，委托武漢正信房地產(chǎn)評估咨詢有限公司對訴爭房屋的市場租賃價格進行鑒定，鑒定意見為訴爭房屋的市場租賃價值為1328800元／年（一層103室為844000元／年，二層201室為229500元／年，二層202室為255300元／年）。

本院認為，原告湯六根與被告何某某于2008年12月15日簽訂的《租房協(xié)議》，是雙方當事人真實意思表示，真實、合法、有效，雙方應(yīng)按合同約定履行自己的合同義務(wù)。原告如約提供了租賃房屋，被告何某某遲延履行付款義務(wù)客觀真實，根據(jù)雙方的合同約定，被告應(yīng)承擔違約金賠償責任。根據(jù)雙方的合同約定，每年租金的支付時間為前一年的12月20日之前，再按日租金的百分之五計算違約金。被告認為原告關(guān)于2012年以前的違約金已經(jīng)超過訴訟時效。經(jīng)審查，本院認為原告2009年、2010年、2011年、2012年的違約金請求的兩年訴訟時效已過，對該違約金請求不予支持，對原告提出的2013年的違約金請求共計1943.6元予以支持。根據(jù)原被告雙方簽訂的房屋租賃合同第八條第1項約定：除原告同意被告轉(zhuǎn)租外，被告在租賃期內(nèi)，需要事先征得原告書面同意，方可將該房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人，否則按合同第九條第2項第五點的約定，原告可書面通知被告解除該合同。根據(jù)案件證據(jù)和事實，被告擅自轉(zhuǎn)租，原告享有法定解除權(quán)。原告于2014年3月21日向被告發(fā)出解除合同通知書，自被告收到該通知書后，該房屋租賃合同已經(jīng)解除，原告再次訴請解除合同已無必要；對原告請求被告立即從租賃原告的第二層樓房屋中騰退，并保證所租賃房屋完好無損的訴訟請求本院予以支持。對原告提出的請求被告承擔實際騰退日以前的所有水、電、煤氣、通訊、設(shè)備、物業(yè)管理及房屋租賃應(yīng)繳納的稅費等費用，本院認為，原告未就該訴訟請求提供相應(yīng)證據(jù)、具體數(shù)額或計算方式，故本院不予支持。根據(jù)原被告雙方的租賃合同約定，雙方鏡架買賣關(guān)系明確，其中，武漢市武昌區(qū)精益眼鏡店（負責人何某某）差欠原告鏡架款37629元，武漢市武昌區(qū)人民眼鏡店（負責人付恒懿）差欠原告鏡架款1200元，原告不能證明付恒懿與何某某的關(guān)系，故本院支持被告何某某償還原告提供的鏡架款37629元。由于原被告雙方在租賃合同中并未約定2014年度租金標準，被告向原告支付330000元系其單方意思表示，并未得到原告的同意。該租金依法應(yīng)由交易習慣及市場價格確定，根據(jù)武漢正信房地產(chǎn)評估有限公司的評估報告，認定本案所涉房產(chǎn)2014年度公開市場租賃價值為1328800元，對原告要求被告承擔2014年租金1328800元本院予以支持。原告要求被告按年租金1328800元標準承擔從2015年1月1日至實際騰退之日的租金，因房屋租賃合同已于2014年3月21日解除，被告此后占用該房屋無事實和法律依據(jù)，應(yīng)當按租金標準支付相應(yīng)的房屋占用費，故本院予以支持，鑒于雙方已于2015年1月13日交接了涉案房屋的一樓，故2015年1月1日至1月13日期間，被告應(yīng)支付的房屋占用費核定為47327元（1328800元÷365天×13天=47327元），2015年1月14日后，被告應(yīng)按484800元／年的標準支付房屋占用費直至將訴爭房屋的二樓騰退之日為止。
根據(jù)本案事實，鑒定費用屬于因被告的違約行為給原告造成的訴訟損失，故原告申請被告承擔鑒定評估費25000元本院予以支持。
綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十一條、第六十二條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告何某某將占用的武漢市洪山區(qū)民族大道6號尖東智能花園11棟二層201室、202室騰退返還給原告湯六根，并保證房屋完好無損；
二、被告何某某向原告湯六根支付2014年房屋租金和占用費1328800元（被告所交納的330000元及保證金50000元可從中扣抵）；
三、被告何某某向原告湯六根支付2015年1月1日至1月13日期間的房屋占用費47327元；2015年1月14日至二層201室、202室騰退之日為止的房屋占用費按484800元／年的標準計算；
四、被告何某某向原告湯六根支付逾期付款違約金1943.6元；
五、被告何某某向原告湯六根償還鏡架款37629元；
六、被告何某某向原告湯六根賠償鑒定費損失25000元；
七、駁回原告湯六根的其他訴訟請求。
上列義務(wù)，應(yīng)于本判決生效之日起三日內(nèi)履行完畢。按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息；未按本判決指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當支付遲延履行金。
本案受理費19947.9元（原告湯六根已預(yù)交3599元），由被告何某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯武漢市中級人民法院，收款單位全稱：武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶市中院訴訟費分戶；賬號：07×××93；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　向　真 審　判　員　　陳　紅 人民陪審員　　梁瀟瀟

書記員：姚紫茶