江某
王明華（湖北民基律師事務所）
馬亮
劉某某
宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司
楊樂毅（湖北普濟律師事務所）

原告:江某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市猇亭區(qū)。
原告:劉某某(江某丈夫)，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市猇亭區(qū)。
二原告共同委托訴訟代理人:王明華，湖北民基律師事務所律師，代理權限為特別授權。
二原告共同委托訴訟代理人:馬亮，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市猇亭區(qū)，代理權限為一般授權。
被告:宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地宜昌市夷陵區(qū)夷興大道（長途客運站旁），統(tǒng)一社會信用代碼91420506753413416M,組織機構代碼75341341-6。
法定代表人:秦道祥，該公司董事長。
委托訴訟代理人:楊樂毅，湖北普濟律師事務所律師，代理權限為一般授權。
原告江某、劉某某與被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱瑞德隆公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2016年8月30日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。
原告江某及二原告共同委托訴訟代理人王明華和馬亮、被告委托訴訟代理人楊樂毅到庭參加訴訟。
因本案須以另一案件的審理結果為依據(jù)而另一案件尚未審結，本案于2016年10月28日裁定中止，2016年12月12日恢復審理。
本案現(xiàn)已審理終結。
原告江某、劉某某向本院提出訴訟請求:1、判令被告向原告退還房屋登記面積比約定面積減少6.47平方米多收的購房款69229元（單價10700元/平方米）,并退還多收的辦證稅費2053.62元；2、判令被告對上述應退款項自2012年5月2日起按照銀行同期貸款利率支付利息損失；3、判令被告向原告支付逾期辦證的違約金5269.75元（526975元×1%）；4、由被告承擔訴訟費用。
事實和理由:2012年4月20日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，約定原告出資368883元（單價為7490元/平方米）購買被告開發(fā)的”盛世天下”居住組團1層000112號商鋪（建筑面積共49.25平方米）。
合同第八條約定:”商品房交付后，產(chǎn)權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，買房人不退房，按照產(chǎn)權面積據(jù)實結算，多退少補”。
第十五條約定:”因出賣人的責任造成買受人在商品房交付后90日內(nèi)不能辦理房地產(chǎn)權屬證書的，買房人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金”。
同日，原、被告及宜昌弘盛商業(yè)管理有限公司（以下簡稱弘盛公司）三方簽訂《商鋪委托經(jīng)營管理合同》一份，該合同載明:案涉商鋪的單價本應為10700元/平方米，總價款應為526975元，原告將該商鋪委托弘盛公司對外經(jīng)營，第1-3年的經(jīng)營收益158093元由弘盛公司交付被告沖抵原告的部分購房款，沖抵后該商鋪的單價為7490元/平方米，總價為368883元。
原告于2012年5月2日支付首付款188883元，余款180000元通過貸款于2012年5月30日付清。
2013年11月8日，原告所購商鋪辦理房產(chǎn)登記，房產(chǎn)證上的登記建筑面積為42.78平方米，小于合同約定面積6.47個平方米。
2016年4月21日，被告向原告出具《業(yè)主領證繳費明細單》，書面確認就商鋪面積差額應向原告退購房款48475元、退稅費2053.62元。
經(jīng)原告多次催促退款，被告至今拖欠未付。
原告當時被被告誤導以為購房款單價為7490元/平方米，但實際是10700元/平方米，故在《業(yè)主領證繳費明細單》上簽字。
現(xiàn)訴至法院，請求按《商鋪委托經(jīng)營管理合同》上載明的10700元/平方米計算應退購房款及違約金。
被告瑞德隆公司對原告江某陳述的事實不持異議，但認為關于面積差應退購款的問題，雙方已經(jīng)協(xié)商并辦理了手續(xù)，被告并未誤導原告，應當按照《商品房買賣合同》約定的單價計算應退購房款，并作為逾期辦證違約金的計算依據(jù)，逾期利息應從2016年4月21日起算。
被告承認原告在本案中主張的事實，故本院對原告主張的事實予以確認。
本院認為:原告在被告處購買的商品房房產(chǎn)證上的登記建筑面積比合同約定建筑面積減少了6.47個平方米，且被告未依照約定時間為原告辦理房地產(chǎn)權證書，原告要求被告退還多收取的6.47平方米購房款及多代收的稅費并支付逾期辦證違約金的請求符合合同約定。
雙方當事人爭議的焦點在于:一、被告因面積差異應退還給原告的多收購房款，單價是依照雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定的7490元/平方米計算，還是按照原、被告及弘盛公司三方簽訂的《商鋪委托經(jīng)營管理合同》約定的10700元/平方米計算；二、被告支付利息損失的起算時間是原告簽收《業(yè)主領證繳費明細單》的時間還是原告交付首付款的時間；三、被告逾期辦證應向原告支付違約金的計算基數(shù)是多少。
對上述爭議的焦點問題本院評判如下:
關于焦點一，被告應退還原告的面積差異房款的單價問題。
1、原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》第五條約定商品房單價為7490元/平方米，原告亦是按照該單價向被告實際支付的購房款。
房屋建成后面積減少，房屋價款差額也應按實際支付價款的單價退還。
因此，案涉房屋應退款單價應按雙方的約定確定為7490元/平方米。
被告需返還的面積差價應為48460.30元（6.47平方米×7490元/平方米），但被告為原告出具收據(jù)，自愿向原告退還48475元，為被告自行處置權利，本院予以準許。
被告應將此款及雙方無爭議的多代收的稅費2053.62元退還原告。
2、原、被告及弘盛公司三方簽訂的《商鋪委托經(jīng)營管理合同》系獨立的合同，不是本案《商品房買賣合同》的從合同或者附件，弘盛公司不是本案的當事人，未對雙方的主張?zhí)岢龃疝q或抗辯，無法確認弘盛公司是否將租金足額交付了本案被告;即使弘盛公司足額將租金支付給了本案被告，弘盛公司是按照約定面積支付的租金，現(xiàn)實際面積減少導致租金多付，亦應由本案被告直接退還弘盛公司，而不應當退還原告，《商鋪委托經(jīng)營管理合同》約定的單價10700元/平方米包含了租金，不能作為本案計算被告向原告退還房屋面積減少差額的依據(jù)。
原告關于案涉房屋退款單價應按《商鋪委托經(jīng)營管理合同》確定為10700元/平方米的訴訟理由不能成立，本院不予采納。
3、原告簽字確認的《業(yè)主領證繳費明細單》只是本案認定事實的有效證據(jù)之一，并非本案確定被告應返還原告多收款項的唯一證據(jù)，該證據(jù)上載明的被告應退還原告的費用與被告應退還原告的數(shù)額一致，原告無證據(jù)證實該證據(jù)系受被告欺詐而簽字，故對該證據(jù)的證明效力本院予以認定。
關于焦點二，被告應就退還的購房差價及稅費向原告賠償利息損失的起算時間問題。
1、根據(jù)原、被告簽訂的《商品房買賣合同》第八條的約定，當房屋面積產(chǎn)生差異時，是”按照產(chǎn)權面積據(jù)實結算，多退少補”。
即只有辦理了產(chǎn)權登記，才能知道產(chǎn)權登記的面積是多少，從而確定應退數(shù)額是多少，在產(chǎn)權登記面積已經(jīng)確定的情況下，被告仍不予退款，則給原告造成了損失，原告有權主張逾期退款的利息損失。
在辦理產(chǎn)權登記之前，被告的返還義務尚不明確，尚不具備據(jù)實結算的條件，被告尚未違反據(jù)實結算的約定，此階段被告不應承擔支付利息的責任。
故被告知道或者應當知道應退款的時間點應確定為產(chǎn)權登記之日即2013年11月8日，逾期付款的時間應自2013年11月9日起算。
被告未依約結算退款，應自逾期退款時間2013年11月9日起向原告支付利息損失。
2、因2012年5月2日原告僅交付首付款且此時尚無法確定產(chǎn)權面積，即無法確定多退少補的差價款，在合同未約定多退少補的差價款應自交款之日起支付利息的情況下，原告主張應自2012年5月2日交付首付款時起算利息損失的意見與約定不符，也不符合法律規(guī)定，本院不予采納。
3、被告認為應自2016年4月21日原告簽字確認《業(yè)主領證繳費明細單》時起算利息損失的意見與事實及法律規(guī)定不符，本院亦不予采納。
關于焦點三，逾期辦證違約金的計算基數(shù)問題。
商品房辦理權屬登記證書的辦證時間及逾期辦證違約金的計算方式，在原、被告之間簽訂的《商品房買賣合同》中作出了明確約定，而三方簽訂的《商鋪委托經(jīng)營管理合同》并無相應規(guī)定，根據(jù)合同的相對性原則，計算逾期辦證違約金只能依照《商品房買賣合同》的約定進行，故《商品房買賣合同》第十五條規(guī)定的被告逾期辦理房地產(chǎn)權屬證書，”出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金”中的已付房價款，應當指原告按照《商品房買賣合同》約定已交納的購房款，即368883元，而不是《商鋪委托經(jīng)營管理合同》上載明的526975元。
故被告因逾期辦證應向原告支付違約金3688.83元（368883元×1%）。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條 ?、第十七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于本判決生效后十日內(nèi)，向原告江某、劉某某退還多收的購房款48475元、退還多收的費用2053.62元，合計為50528.62元；并賠償二原告相應利息損失（利息損失以50528.62元為基數(shù)，按中國人民銀行同期同類貸款利率，自2013年11月9日起計算至債務清償之日止）。
二、被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于本判決生效后十日內(nèi)，向原告江某、劉某某支付逾期辦理房地產(chǎn)權屬證書的違約金3688.83元。
三、駁回原告江某、劉某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費減半收取1073元，由原告江某、劉某某負擔323元，由被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負擔750元。
如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

本院認為:原告在被告處購買的商品房房產(chǎn)證上的登記建筑面積比合同約定建筑面積減少了6.47個平方米，且被告未依照約定時間為原告辦理房地產(chǎn)權證書，原告要求被告退還多收取的6.47平方米購房款及多代收的稅費并支付逾期辦證違約金的請求符合合同約定。
雙方當事人爭議的焦點在于:一、被告因面積差異應退還給原告的多收購房款，單價是依照雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定的7490元/平方米計算，還是按照原、被告及弘盛公司三方簽訂的《商鋪委托經(jīng)營管理合同》約定的10700元/平方米計算；二、被告支付利息損失的起算時間是原告簽收《業(yè)主領證繳費明細單》的時間還是原告交付首付款的時間；三、被告逾期辦證應向原告支付違約金的計算基數(shù)是多少。
對上述爭議的焦點問題本院評判如下:
關于焦點一，被告應退還原告的面積差異房款的單價問題。
1、原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》第五條約定商品房單價為7490元/平方米，原告亦是按照該單價向被告實際支付的購房款。
房屋建成后面積減少，房屋價款差額也應按實際支付價款的單價退還。
因此，案涉房屋應退款單價應按雙方的約定確定為7490元/平方米。
被告需返還的面積差價應為48460.30元（6.47平方米×7490元/平方米），但被告為原告出具收據(jù)，自愿向原告退還48475元，為被告自行處置權利，本院予以準許。
被告應將此款及雙方無爭議的多代收的稅費2053.62元退還原告。
2、原、被告及弘盛公司三方簽訂的《商鋪委托經(jīng)營管理合同》系獨立的合同，不是本案《商品房買賣合同》的從合同或者附件，弘盛公司不是本案的當事人，未對雙方的主張?zhí)岢龃疝q或抗辯，無法確認弘盛公司是否將租金足額交付了本案被告;即使弘盛公司足額將租金支付給了本案被告，弘盛公司是按照約定面積支付的租金，現(xiàn)實際面積減少導致租金多付，亦應由本案被告直接退還弘盛公司，而不應當退還原告，《商鋪委托經(jīng)營管理合同》約定的單價10700元/平方米包含了租金，不能作為本案計算被告向原告退還房屋面積減少差額的依據(jù)。
原告關于案涉房屋退款單價應按《商鋪委托經(jīng)營管理合同》確定為10700元/平方米的訴訟理由不能成立，本院不予采納。
3、原告簽字確認的《業(yè)主領證繳費明細單》只是本案認定事實的有效證據(jù)之一，并非本案確定被告應返還原告多收款項的唯一證據(jù)，該證據(jù)上載明的被告應退還原告的費用與被告應退還原告的數(shù)額一致，原告無證據(jù)證實該證據(jù)系受被告欺詐而簽字，故對該證據(jù)的證明效力本院予以認定。
關于焦點二，被告應就退還的購房差價及稅費向原告賠償利息損失的起算時間問題。
1、根據(jù)原、被告簽訂的《商品房買賣合同》第八條的約定，當房屋面積產(chǎn)生差異時，是”按照產(chǎn)權面積據(jù)實結算，多退少補”。
即只有辦理了產(chǎn)權登記，才能知道產(chǎn)權登記的面積是多少，從而確定應退數(shù)額是多少，在產(chǎn)權登記面積已經(jīng)確定的情況下，被告仍不予退款，則給原告造成了損失，原告有權主張逾期退款的利息損失。
在辦理產(chǎn)權登記之前，被告的返還義務尚不明確，尚不具備據(jù)實結算的條件，被告尚未違反據(jù)實結算的約定，此階段被告不應承擔支付利息的責任。
故被告知道或者應當知道應退款的時間點應確定為產(chǎn)權登記之日即2013年11月8日，逾期付款的時間應自2013年11月9日起算。
被告未依約結算退款，應自逾期退款時間2013年11月9日起向原告支付利息損失。
2、因2012年5月2日原告僅交付首付款且此時尚無法確定產(chǎn)權面積，即無法確定多退少補的差價款，在合同未約定多退少補的差價款應自交款之日起支付利息的情況下，原告主張應自2012年5月2日交付首付款時起算利息損失的意見與約定不符，也不符合法律規(guī)定，本院不予采納。
3、被告認為應自2016年4月21日原告簽字確認《業(yè)主領證繳費明細單》時起算利息損失的意見與事實及法律規(guī)定不符，本院亦不予采納。
關于焦點三，逾期辦證違約金的計算基數(shù)問題。
商品房辦理權屬登記證書的辦證時間及逾期辦證違約金的計算方式，在原、被告之間簽訂的《商品房買賣合同》中作出了明確約定，而三方簽訂的《商鋪委托經(jīng)營管理合同》并無相應規(guī)定，根據(jù)合同的相對性原則，計算逾期辦證違約金只能依照《商品房買賣合同》的約定進行，故《商品房買賣合同》第十五條規(guī)定的被告逾期辦理房地產(chǎn)權屬證書，”出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金”中的已付房價款，應當指原告按照《商品房買賣合同》約定已交納的購房款，即368883元，而不是《商鋪委托經(jīng)營管理合同》上載明的526975元。
故被告因逾期辦證應向原告支付違約金3688.83元（368883元×1%）。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條 ?、第十七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于本判決生效后十日內(nèi)，向原告江某、劉某某退還多收的購房款48475元、退還多收的費用2053.62元，合計為50528.62元；并賠償二原告相應利息損失（利息損失以50528.62元為基數(shù)，按中國人民銀行同期同類貸款利率，自2013年11月9日起計算至債務清償之日止）。
二、被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于本判決生效后十日內(nèi)，向原告江某、劉某某支付逾期辦理房地產(chǎn)權屬證書的違約金3688.83元。
三、駁回原告江某、劉某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費減半收取1073元，由原告江某、劉某某負擔323元，由被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負擔750元。

審判長：寧曉云

書記員：嚴雪丹/