原告江某喜。
委托代理人周家林，湖北偉宸律師事務所律師。
被告陳某某。
委托代理人錢開明，湖北明曉律師事務所律師。
被告杜某某。
委托代理人錢開明，湖北明曉律師事務所律師。

原告江某喜與被告陳某某、杜某某房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員屠俊霞獨任審判，分別于2014年3月19日、同年4月10日公開開庭進行了審理。原告江某喜及其委托代理人周家林、被告陳某某、杜某某及其共同委托代理人錢開明到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

本院認為，第一、關于合同效力的問題。《中華人民共和國物權法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產的合同，除法律另有規(guī)定和合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！笨梢姡景钢嘘惸衬惩ㄟ^產權置換成為訴爭房屋的權利人，其與江某喜簽訂的《房屋購售合同》，系雙方當事人真實意思表示，且未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效。訴爭房屋系陳某某、杜某某婚后共同財產，陳某某未經杜某某同意擅自處分訴爭房屋的行為，構成無權處分，根據最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定，杜某某稱陳某某未經其同意擅自處分夫妻共同共有的房產的行為無效的辯稱意見，本院不予采納。董方文作為合同見證人，并非為必須參加訴訟的當事人，被告稱本案主體缺失的辯稱意見，本院不予采納。
第二、關于江某喜是否有權解除合同的問題。本案中，陳某某擅自處分其與杜某某的共同共有的房產，而杜某某事后亦明確表示不同意出售房屋，根據最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第二款“出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”的規(guī)定，江某喜有權要求解除合同，并要求陳某某賠償損失。審理中，被告陳某某亦明確表示同意解除合同，故對原告江某喜要求解除合同的訴訟請求，本院予以支持。
第三、關于陳某某是否構成違約，應如何承擔責任的問題。《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失?！钡诰攀藯l規(guī)定：“合同權利義務終止，不影響合同中結算和清算條款的效力?！北景钢?，陳某某隱瞞了其妻子杜某某對其賣房行為不知情的事實，并虛假承諾已取得杜某某的授權，有權處分涉案房產，江某喜在不知情的情況下與其簽訂合同，致使合同無法繼續(xù)履行，可見陳某某存在重大過錯，已構成違約，應承擔違約責任。審理中，原告江某喜要求適用定金罰則，即要求被告雙倍返還定金，但因雙方簽訂的合同文本系房屋中介機構使用的填充式格式文本，合同約定“簽訂本合同之日，乙方交付定金人民幣給甲方，甲方需將該房屋的《房屋所有權證》及《國有土地使用權證》原件交給丙方保管并協助辦理，直至交易過戶手續(xù)完畢”等內容系合同固有的格式條款，事實上訴爭房屋的兩證并未辦理，亦不存在交付給丙方保管的問題，而且雙方在補充協議部分僅約定“如甲方違約，乙方有權終止此合約，甲方無條件退還本金加違約金20，000元”，并未對是否適用定金罰則進行約定，且陳某某給江某喜出具105，000元的《收款收據》上注明支付的款項為“購房款”，而非“定金”，江某喜對此亦未提出異議，故不能認定雙方就此款具有定金性質達成了合意，原告江某喜要求被告賠償定金68，000元的訴訟請求，本院不予支持。但合同解除后，江某喜有權依據合同約定要求陳某某返還購房款225，000元，并支付相應的違約金。本案中，原告江某喜要求被告賠償其違約損失50，000元，但未提交證據證明其實際損失已超過20，000元，故違約損失應以合同約定的20，000元為限。
第四、關于杜某某是否承擔責任問題。最高人民法院《關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（二）》第二十四條規(guī)定，債權人就婚姻關系存續(xù)期間夫妻一方以個人名義所負債務主張權利的，應當按夫妻共同債務處理，但夫妻一方能夠證明債權人與債務人明確約定為個人債務，或者能夠證明屬于婚姻法第十九條第三款（夫妻對婚姻關系存續(xù)期間所得的財產約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產清償）規(guī)定情形的除外。本案中，因陳某某出售共有房屋并收取房款的行為發(fā)生在夫妻關系存續(xù)期間，而杜某某亦無證據證明陳某某因該行為所負債務為其個人債務，或者能夠證明屬于婚姻法第十九條第三款規(guī)定情形，故應按夫妻共同債務處理，杜某某應共同承擔責任。
綜上所述，對原告江某喜要求解除合同，并要求兩被告共同返還購房款225，000元的訴訟請求，本院予以支持；對原告江某喜要求兩被告賠償其定金68，000元的訴訟請求，本院不予支持；對原告江某喜要求兩被告賠償損失50，000元的訴訟請求，本院在20，000元的范圍內予以支持，超出的部分，不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第三十二條、第四十四條、第六十條、第九十七條、第九十八條、第一百一十四條第一款，《中華人民共和國物權法》第十五條，最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條，最高人民法院《關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（二）》第二十四條，最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告江某喜與被告陳某某于2012年12月7日簽訂的《房屋購售合同》；
二、被告陳某某、杜某某向原告江某喜返還購房款225，000元，并賠償損失20，000元，合計245，000元，于本判決生效后十日內履行；
三、駁回原告江某喜的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費3，275元、保全費2，220元，合計5，495元（已減半收取，原告江某喜已預交），由原告江某喜負擔1，535元，被告陳某某、杜某某負擔3，960元，并在履行上述給付義務時一并支付給原告江某喜。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時預交案件受理費3，275元，款匯武漢市中級人民法院。戶名：武漢市財政局非稅收入匯繳專戶-市中院訴訟費分戶；賬戶：07×××93；開戶行：農行武漢市民航東路分理處，行號：832886；上訴人在上訴期滿后七日內未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　屠俊霞

書記員：楊鑫鑫