原告：江某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省新昌縣七星街道綠城玫瑰園御景苑1幢142室,現住上海市浦東新區(qū)。
　　原告：馬某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　上述兩原告共同委托訴訟代理人：陳如波，上海市錦天城律師事務所律師。
　　上述兩原告共同委托訴訟代理人：陳如浪，上海市錦天城律師事務所律師。
　　被告：鐘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現住山西省。
　　委托訴訟代理人：梁紅香，山西華炬律師事務所律師。
　　被告：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省廈門市。
　　委托訴訟代理人：郭俊偉，山西華炬律師事務所律師。
　　原告江某某、馬某某與被告鐘某某、王某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年11月23日立案受理后，依法適用簡易程序進行審理。本案原定2019年1月22日公開開庭審理，原告江某某及兩原告共同委托訴訟代理人陳如波、被告鐘某某的委托訴訟代理人梁紅香到庭參加訴訟，因被告王某未到庭且本院經核實認為未能向王某有效送達開庭傳票，故當日改為進行證據交換。2019年4月8日，本院依法裁定本案轉為普通程序審理。2019年4月16日，本院通過人民法院報向被告王某公告送達起訴狀副本及開庭傳票。2019年7月15日，本案公開開庭進行審理，原告江某某及兩原告共同委托訴訟代理人陳如波、被告鐘某某的委托訴訟代理人梁紅香、被告王某的委托訴訟代理人郭俊偉到庭參加訴訟；2019年9月9日，本案再次公開開庭進行審理，原告江某某及兩原告共同委托訴訟代理人陳如波、被告鐘某某、被告王某的委托訴訟代理人郭俊偉到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　原告江某某、馬某某向本院提出訴訟請求：一、確認兩被告簽署的關于上海市浦東新區(qū)浦明路XXX弄XXX號XXX室的《房屋租賃合同》無效；二、兩被告遷出上海市浦東新區(qū)浦明路XXX弄XXX號XXX室；三、兩被告承擔本案的訴訟費用、律師費。審理中，原告變更訴訟請求為：一、確認兩被告簽署的《房屋租賃合同》中涉及上海市浦東新區(qū)浦明路XXX弄XXX號XXX室的部分無效；二、兩被告承擔律師費10萬元。事實和理由：原告于2018年7月25日通過司法拍賣以最高價人民幣(幣種下同)XXXXXXX元競得成交被告鐘某某名下上海市浦東新區(qū)浦明路XXX弄XXX號XXX室(以下簡稱系爭房屋)，2018年8月9日山西省太原市中級人民法院(以下簡稱太原中院)裁定系爭房屋所有權及其他權利歸兩原告共有。然而，鐘某某為達到長期占有系爭房屋的目的，與被告王某惡意簽訂《房屋租賃合同》，企圖逃避應履行的義務。原告認為，兩被告惡意串通、損害原告合法權益，以虛假意思表示實施簽訂的《房屋租賃合同》，應屬無效。
　　被告鐘某某辯稱：不同意原告的訴訟請求。事實和理由：一、原告不是《房屋租賃合同》的當事人，無權提起確認合同無效的訴訟。二、2010年3月15日，兩被告簽訂《房屋租賃合同》，租期18年，兩被告不存在惡意，而且經鑒定不能證明原告的相關主張，因此本案不符合合同無效的條件。三、被告王某已經分兩次付清了全部租金，房屋也已經交付并由王某實際使用至今，根據買賣不破租賃的規(guī)定，房屋應由王某繼續(xù)占有使用。四、原告在參與拍賣之前就已經知曉房屋已經出租的事實，應承擔暫時不能入住房屋的后果。五、房屋被司法拍賣的原因是鐘某某為案外人提供擔保，不是因債權人實現房屋上的抵押權所致，司法拍賣與2012年9月設定在房屋上的抵押權無關。
　　被告王某辯稱：不同意原告的訴訟請求。事實和理由：一、兩被告2010年3月15日簽訂的《房屋租賃合同》不違反法律法規(guī)的規(guī)定，不損害國際、集體和第三人的利益，合法有效。二、《房屋租賃合同》已經實際履行。王某于2010年3月26日通過銀行向鐘某某妻子馬慧轉賬500萬元，又于2011年11月4日以以現金方式向馬慧支付了400萬元。鐘某某已經將房屋交付王某，且系爭房屋與相鄰的2603室在構造上是一套房屋，幾年來保持半公用半住宅狀態(tài)，目前由王某的親戚居住。根據法律規(guī)定，本案應適用買賣不破租賃原則，原告只能在租賃期限屆滿后行使房屋所有權人的相關權能。三、太原中院在拍賣公告中已經披露了系爭房屋系帶租拍賣，拍賣評估時確定評估價格已考慮剩余10年租期的因素，而且原告在參與拍賣前曾經實地考察，以上均說明原告明知房屋存在租賃情況仍參與拍賣，應承擔相應的風險，不能據此認定《房屋租賃合同》無效。四、如果《房屋租賃合同》是虛假的，被告王某沒有必要向太原中院提出案外人執(zhí)行異議申請，鐘某某也沒有必要承擔因存在租賃關系而帶來的執(zhí)行作價過低的風險。
　　經庭審質證，對雙方無爭議的事實，本院查明如下：
　　系爭房屋原為鐘某某及妻子馬慧共同共有。2015年8月23日，太原中院因(2015)并民初字第360號一案查封系爭房屋。另外，2012年9月27日，系爭房屋上被核準登記抵押權人為中國銀行股份有限公司上海浦東分行的抵押權(最高債權限額299萬元，債權發(fā)生期間2012年9月11日至2022年9月10日)。
　　2016年4月28日，太原中院就原告林冰冰與被告黃育榮、鐘某某民間借貸糾紛一案作出(2015)并民初字第360號民事判決：一、黃育榮償還林冰冰借款本金340萬元及利息；二、黃育榮支付林冰冰實現債權所產生的律師代理費142,752元；三、鐘某某對上述款項承擔連帶賠償責任。
　　判決生效后，林冰冰申請執(zhí)行。
　　2017年11月24日，山西聚信房地產估價有限公司根據太原中院法庭科學研究中心的委托，就系爭房屋作出晉聚評房字(2017)652號房地產司法鑒定估價報告，估價時點2017年11月17日系爭房屋房地產價值總價1,015萬元。該報告估價假設和限制條件第1條一般假設(6)明確，本次估價未考慮除已披露事項外可能與估價對象產權人有關的債權及債務情況對估價結果的影響。該報告正文第四條估價對象基本情況中載明現狀用途“住宅”，目前使用狀況“自住”，同時載明“2604室和2603、2603A室現已連通使用”。
　　2018年4月20日，太原中院作出(2018)晉01執(zhí)恢91號執(zhí)行裁定，拍賣鐘某某所有的上海市浦明路XXX弄XXX號XXX室、2603室、2603A室房屋。
　　2018年6月，王某向太原中院提出執(zhí)行異議申請，認為2010年3月王某與鐘某某、馬慧簽訂了《房屋租賃合同》，鐘某某、馬慧將系爭2604室連同2603室一并出租給王某，租期自2010年3月15日至2028年3月24日，鐘某某、馬慧已經將房屋交付王某，王某也已經支付了租賃費并繳納了物業(yè)費用、對房屋進行了裝修；太原中院拍賣公告未披露房屋租賃事宜，損害了王某的合法權益；要求太原中院中止執(zhí)行，根據買賣不破租賃原則由王某繼續(xù)承租房屋。該申請書上王某的聯系電話為XXXXXXXXXXX。
　　王某提供的《房屋租賃合同》內容為：甲方鐘某某、乙方王某；甲方將上海市浦東新區(qū)浦明路XXX弄XXX號2603和2604室的房屋出租給乙方；該房屋面積為286.66和89.06平方米；租賃期限自2010年3月15日至2028年3月14日，甲方應于2010年3月30日以前將房屋交付乙方使用；租金為每月50,000元，一次性支付，在2011年12月30日前付清；乙方應付的定金為10萬元，于2010年3月15日支付給甲方，租期開始之后上述定金自動轉為租金；乙方同意支付給甲方租賃保證金5萬元，租賃合同終止時……無息歸還乙方；租賃期間，使用該房屋所發(fā)生的額外等費用由甲方承擔，房屋裝修等費用由乙方承擔；其他約定，2010年3月前付500萬，2011年11月前付400萬(物業(yè)管理費，水、電、燃氣費及固定電話費由甲方支付)。合同落款由鐘某某、王某簽名并捺指印，落款日期為2010年3月15日。該《房屋租賃合同》未經登記備案。
　　2018年7月5日，太原中院發(fā)布《競買公告》，定于2018年7月24日10時至同月25日10時就系爭2604室在網絡司法拍賣平臺進行拍賣。同時發(fā)布的《標的物介紹》中，“是否騰空”為“否，有租賃，租期到2028年，租金一次性付清(根據承租方提供的房屋租賃合同)，合同為待定合同”，“內飾裝修”為“未進入室內勘察”。2018年7月25日拍賣結果為江某某、馬某某以7,908,400元最高價競得。2018年8月9日，太原中院作出(2018)晉01執(zhí)恢91號之三執(zhí)行裁定，系爭房屋歸江某某、馬某某所有，所有權及相應其他權利自裁定書送達江某某、馬某某時轉移。此后，根據太原中院的協助執(zhí)行通知書，系爭房屋于2018年11月28日核準登記至江某某、馬某某名下。
　　2018年11月28日，馬慧向太原中院提出書面異議，認為系爭房屋是其與鐘某某的共同財產，執(zhí)行的債務系鐘某某個人債務，要求中止執(zhí)行馬慧的個人財產并執(zhí)行回轉。2018年12月10日，太原中院作出(2018)晉01執(zhí)異245號執(zhí)行裁定，中止對馬慧所有的上海市浦明路XXX弄XXX號XXX室房屋部分拍賣款項的執(zhí)行。
　　原告為本案花費律師費10萬元。
　　雙方有爭議的證據和事實，本院詳述如下。
　　一、為證明《房屋租賃合同》客觀真實且已經實際履行，鐘某某和王某提供了下列證據：1.馬慧農業(yè)銀行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX賬戶2010年3月26日的交易明細、王某2010年3月26日的銀行卡取款業(yè)務回單(復印件)以及同日馬慧出具的收條，證明王某于該日向鐘某某妻子馬慧支付了租金500萬元。2.馬慧建設銀行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX賬戶2011年11月3日活期明細以及2011年11月4日馬慧出具的收條，證明王某于該日向馬慧支付租金400萬元。3.王某提供馬舅生、趙玉英的書面證人證言以及相應的視頻，證明兩人系王某的遠房親戚，2015年至今王某讓兩人在系爭房屋內居住。4.王某提供周文蘭的書面證人證言并出庭作證，證明周文蘭系王某好友，系爭房屋自2010年左右由周文蘭管理，2015年裝修后由王某的親戚居住。
　　原告質證認為：1.馬慧的兩份銀行憑證真實性予以認可，但是不認可王某2010年3月26日的銀行卡取款業(yè)務回單(復印件)以及馬慧兩份收條的真實性，不認可王某向馬慧支付租金的事實。2.馬舅生、趙玉英的證人證言不符合證據形式，不予認可。3.周文蘭與王某關系特殊(原告認為二人是親屬關系)，且曾旁聽了2019年1月22日的證據交換，其證言前后矛盾，有虛假成分，不予認可。
　　二、因對《房屋租賃合同》、收條的形成時間有異議，原告申請鑒定。受本院委托，司法鑒定科學研究院于2019年6月3日出具司鑒[2019]技鑒字435號司法鑒定意見書，結論為：1.無法判斷檢材1《房屋租賃合同》上手寫字跡的形成時間及是否是2010年3月15日形成，2.無法判斷檢材2“收條”的形成時間及是否是2010年3月26日形成，3.無法判斷檢材3“收條”的形成時間及是否是2011年11月4日形成。
　　原、被告對鑒定意見均無異議。
　　三、為證明系爭房屋實際由鐘某某使用，原告提供了下列證據：1.(2014)浦民一(民)初字第32233號民事判決書，認為2014年鐘某某因在系爭房屋內搭建違章建筑被物業(yè)公司起訴至法院。2.視頻錄像，證明2018年7月鐘某某妻子馬慧居住在系爭房屋內。
　　被告鐘某某、王某質證認為：1、(2014)浦民一(民)初字第32233號案件系缺席判決，查明的事實不屬實，不能證明鐘某某違法搭建和實際使用房屋。2.視頻錄像真實性予以認可，但錄像中并沒有馬慧，不認可原告的證明內容。
　　四、原告提供了山西中遠威藥業(yè)有限公司《企業(yè)信息查詢單》、《外商投資企業(yè)核準登記通知書》、2005年6月3日《董事會決議》以及山西中遠威藥業(yè)有限公司河北辦事處《企業(yè)信用信息報告》，證明山西中遠威藥業(yè)有限公司1995年注冊登記，鐘某某系該公司董事長，王某是該公司河北辦事處的負責人，兩人屬上下級，具有利害關系，惡意串通簽署《房屋租賃合同》。
　　被告鐘某某、王某質證認為，真實性無異議，但只能說明二人系工作關系，不能證明二人存在惡意串通。
　　五、原告提供了山西中遠華凱集團有限公司的《企業(yè)信息查詢單》、2014年《企業(yè)名稱變更核準通知書》、山西東方鳳凰山體育俱樂部有限公司2013年《第一次股東會決議》《監(jiān)事會決議》以及2018年11月27日原告與周文蘭的通話錄音，證明王某申請的證人周文蘭系山西中遠華凱集團有限公司(原名山西東方鳳凰山體育俱樂部有限公司)的監(jiān)事，而鐘某某是該公司的董事，二人存在利害關系，而且2018年11月27日原告致電XXXXXXXXXXX時周文蘭自稱系王某妻子，因此周文蘭出庭作偽證，其證人證言不應采信。
　　被告鐘某某、王某質證認為，真實性予以認可，但不認可鐘某某與周文蘭有利害關系。
　　針對雙方上述證據，本院認定如下：
　　1.馬慧農業(yè)銀行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX賬戶2010年3月26日的交易明細雖顯示轉存500萬元，但未顯示具體的交易對方，而王某2010年3月26日的銀行卡取款業(yè)務回單系復印件，不能確定真實性，因此2010年3月26日王某轉賬給馬慧500萬元的事實存疑；馬慧建設銀行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX賬戶2011年11月3日活期明細顯示轉賬存入400萬元，也未顯示交易對方，而王某稱400萬元系以現金支付，故該證據與本案無關聯性；在沒有其他證據相印證的情況下，僅憑兩份收條，不能證明王某已經支付900萬元租金的事實。
　　2.馬舅生、趙玉英的書面證人證言和視頻不符合證人證言的形式要求，不予確認。在案證據和事實足以說明周文蘭與鐘某某、王某存在利害關系，且周文蘭在出庭作證前旁聽了本案的證據交換，其證詞內容也存在諸多矛盾，故周文蘭的證人證言不予確認。
　　3.司鑒[2019]技鑒字435號司法鑒定意見書系本院依法委托取得，雙方當事人均無異議，予以確認。
　　4.(2014)浦民一(民)初字第32233號民事判決書的內容未涉及系爭的2604室房屋，錄像視頻中并無鐘某某和馬慧，兩份證據從內容看均不能達到原告的證明目的，不予確認。
　　5.山西中遠威藥業(yè)有限公司、山西中遠華凱集團有限公司的工商資料等材料，足以說明鐘某某、王某、周文蘭之間存在一定的特殊關系，本院對相關事實予以確認。
　　本院認為，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。本案證據可以證明兩被告之間惡意串通簽訂《房屋租賃合同》，損害他人合法利益，《房屋租賃合同》部分無效。具體理由如下：
　　一、《房屋租賃合同》本身存在諸多不合常理的內容。包括：系爭房屋地理位置優(yōu)越、租賃面積較大，租期長達18年，但雙方約定租金每月5萬元，不作任何調整；合同約定在簽約當天支付定金10萬元，實際并未支付；合同約定使用房屋產生的水電、電話費等由出租人承擔。
　　二、沒有證據證明《房屋租賃合同》已經實際履行。2010年3月至今已近10年，如果房屋實際由王某使用，或多或少會留下相應的證據，但王某未能提供任何有效的證據證明該事實?，F兩被告陳述王某已支付租金900萬元，與合同約定18年租金一次性付清的金額存在差額，但兩被告始終不能作出合理解釋。對已付900萬元租金，也未能提供充分證據證明，尤其王某稱400萬元系現金支付，但不能說明現金來源。
　　三、兩被告之間存在特殊關系，且案件審理過程二人刻意回避相關事實，足以引起對二人惡意串通損害他人合法利益的懷疑。原告提供的證據已經證明鐘某某和王某存在利益關聯，而在本案訴訟中二人刻意隱瞞了該特殊關系。雖然本案第一次庭審的傳票未有效送達王某，但根據庭審陳述，鐘某某提交的合同原件、收條等均是王某向其提供，足以說明兩人關系密切，王某應當明知本案訴訟情況，其卻不積極應訴；而且在本院明確要求其本人到庭陳述案件事實的情況下，仍未到庭。
　　四、沒有證據證明《房屋租賃合同》實際簽訂于系爭房屋被查封之前。本案中原告申請對《房屋租賃合同》的形成時間進行鑒定，因不滿足鑒定條件，鑒定單位無法判斷該合同的形成時間，從而未能直接證明《房屋租賃合同》形成于被查封之后。但是，原告在參與司法拍賣之前并未介入案件糾紛，從更接近證據的角度，兩被告負有舉證證明《房屋租賃合同》實際形成時間早于房屋被查封的責任，因此兩被告應承擔不能證明《房屋租賃合同》實際形成時間所造成的不利后果。
　　五、沒有證據證明太原中院的司法拍賣屬于負擔租賃權的拍賣，原告有權要求確認《房屋租賃合同》無效。山西聚信房地產估價有限公司接受太原中院委托出具司法鑒定估價報告的時間在王某提出案外人執(zhí)行異議之前，司法鑒定估價報告中并未披露房屋已經出租的事實，更沒有反映評估價因房屋已出租而降低的事實。太原中院進行司法拍賣時發(fā)布的《標的物介紹》中有關房屋租賃的內容后明確注明了“根據承租方提供的房屋租賃合同”、“合同為待定合同”，足以說明《標的物介紹》僅是對相應情況的描述，而不是已經對租賃合同關系真實有效作出明確的認定。原告在拍賣取得房屋所有權后，有權請求人民法院對《房屋租賃合同》的效力進行審查。
　　綜上，原告要求確認《房屋租賃合同》部分無效的請求本院予以支持。原告為本案訴訟支付的律師費，系為主張自己合法權益所造成的損失，應由兩被告賠償。
　　據此，根據《中華人民共和國民法總則》第一百五十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告鐘某某、王某簽署的《房屋租賃合同》(落款時間2010年3月15日)中涉及上海市浦東新區(qū)浦明路XXX弄XXX號XXX室的部分無效。
　　二、被告鐘某某、王某于本判決生效之日起十日內賠償原告江某某、馬某某律師費10萬元。
　　負有金錢給付義務的當事人如未按判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費74,800元、鑒定費9,000元，合計83,800元，由被告鐘某某、王某負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院?！?br/>　　

審判員：徐燕萍

書記員：張卓郁