江某
張春發(fā)（黑龍江張春發(fā)律師事務所）
牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
吳世軍（黑龍江牡丹江愛民區(qū)新華法律服務所）

原告江某，女，1964年4月出生，漢族，住所地牡丹江市愛民區(qū)。
委托代理人張春發(fā)，黑龍江張春發(fā)律師事務所律師。
被告牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地牡丹江市愛民區(qū)。
法定代表人王殿鑫，該公司董事長。
委托代理人吳世軍，男，1962年1月出生，漢族，牡丹江市愛民區(qū)新華法律服務所法律工作者，住所地牡丹江市愛民區(qū)。
原告江某與被告牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中原公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年1月27日立案受理，依法由代理審判員汪淯適用簡易程序，于2016年3月14日公開開庭進行了審理，原告江某的委托代理人張春發(fā)、被告中原公司的委托代理人吳世軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
本案的爭議焦點為:一、原、被告簽訂的商品房買賣合同是否是雙方當事人的真實意思表示，是否合法有效；二、原、被告簽訂的商品房買賣合同是否存在顯失公平的情形；三、被告逾期未為原告辦理房屋產(chǎn)權證照，原告是否存在實際損失，如存在損失，損失的具體數(shù)額是多少；四、原告的訴訟請求有無事實及法律依據(jù)。
審理中，原告江某為支持其主張向法庭舉證、被告中原公司質(zhì)證、本院認證如下:
證據(jù)1.商品房買賣合同復印件（與原件核對無異）1份。證明原、被告之間存在商品房買賣關系。
被告對此份證據(jù)沒有異議，本院予以確認。
證據(jù)2.銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票復印件（與原件核對無異）2份。證明原告已按照商品房買賣合同的約定實際支付購房款。
被告對此份證據(jù)沒有異議，本院予以確認。
證據(jù)3.房屋所有權證書復印件（與原件核對無異）1份。證明一、被告未按照商品房買賣合同第十五條約定的時間為原告辦理涉案房屋所有權證；二、被告按已付房款的日萬分之0.5支付原告違約金過低，因被告給原告造成的損失數(shù)額難以確定，故應按銀行貸款罰息標準計算違約金。
被告對此份證據(jù)的形式要件沒有異議，對證明的問題有異議。商品房買賣合同第十五條第三款對逾期辦理房照的計算方法有明確約定，即按照已付房款的萬分之0.5計算，而不是按日計算；此份證據(jù)恰恰能夠證明原告已于2013年10月18日取得房屋所有權證，現(xiàn)原告提起訴訟已過訴訟時效。
本院認為，被告對此份證據(jù)的形式要件沒有異議，本院予以采信。此份證據(jù)僅能證明原告于2013年10月18日辦理了涉案房屋產(chǎn)權登記的事實，本院對此予以確認。
審理中，被告中原公司為支持其主張向法庭舉證、原告江某質(zhì)證、本院認證如下:
證據(jù)1.商品房買賣合同復印件（與原件核對無異）1份、商品房預售許可證（副本）復印件1份、補充協(xié)議書復印件（與原件核對無異）1份。證明一、商品房買賣合同是原、被告雙方的真實意思表示，被告于2009年4月21日取得了商品房預售許可證，故該商品房買賣合同成立且有效；二、原、被告在商品房買賣合同中約定違約金的計算方法不是按日計算，而是按已付房款的萬分之0.5計算，計算的違約金數(shù)額應為15.08元；三、原、被告在補充協(xié)議書中約定，原告憑商品房買賣合同、不動產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票、本補充協(xié)議及被告提供的證照即可自行辦理房屋產(chǎn)權證，產(chǎn)生的稅費等由原告自行承擔；四、被告已按照約定時間向原告交付房屋，故原告于2016年1月27日提起訴訟超過訴訟時效。
原告對商品房買賣合同及商品房預售許可證（副本）沒有異議；對補充協(xié)議書有異議，因辦理房屋產(chǎn)權證照系被告應履行的隨附合同義務，而此份補充協(xié)議明顯是被告將自己的義務強加給了原告，故此份補充協(xié)議應為無效協(xié)議。
本院認為，一、原告對商品房買賣合同及商品房預售許可證（副本）沒有異議，本院予以采信；此兩份證據(jù)能夠證明被告于2009年4月21日取得商品房預售許可證，并于2010年4月8日與原告簽訂商品房買賣合同，約定被告逾期辦理房屋權屬證書按已付房款的萬分之0.5支付原告違約金的事實，本院予以確認；二、被告提供的補充協(xié)議書經(jīng)與原件核對無異，來源合法，故本院予以采信；此份補充協(xié)議書能夠證明原、被告于2013年11月13日簽訂補充協(xié)議及該協(xié)議第五條約定，乙方（原告）憑商品房買賣合同、不動產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票、本補充協(xié)議書及甲方（被告）提供的證照即可自行辦理房屋產(chǎn)權證，自行辦理房屋產(chǎn)權證時所發(fā)生的稅費如房屋維修基金、工本費等由乙方自行負擔的事實，本院對此予以確認。
證據(jù)2.辦照通知復印件3份、銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票復印件2份、牡房權證愛民區(qū)字第號房屋所有權證復印件1份。證明一、被告分別于2013年11月21日、2013年12月8日、2013年12月13日多次通知小區(qū)業(yè)主辦理房照；二、原告購買涉案房屋總價款為301635元；三、被告辦理涉案房屋產(chǎn)權初始登記的時間為2013年10月18日。
原告對銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票及房屋所有權證沒有異議；對通知有異議，此組通知不能證明被告按這個時間給原告辦理了房產(chǎn)證。
本院認為，一、原告對銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票及房屋所有權證沒有異議，本院予以采信；此兩份證據(jù)能夠證明原告于2010年4月12日給付被告購房款301635元及被告于2013年10月18日辦理了涉案房屋產(chǎn)權初始登記的事實，本院予以確認；二、被告提供的此組通知均系復印件，且原告已于2013年10月18日辦理涉案房屋產(chǎn)權證，而被告發(fā)出此組辦照通知的時間均在2013年10月18日之后，故此組通知與本案不具有關聯(lián)性，本院不予采信。
根據(jù)當事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院確認本案事實如下:
2009年4月21日，被告中原公司取得江海苑小區(qū)（1幢-8幢）商品房預售許可。2010年4月8日，原告江某與被告簽訂了商品房買賣合同，約定原告購買位于牡丹江市愛民區(qū)天安路西、西祥倫街北江海苑綜合樓7幢1單元號、房產(chǎn)圖號、建筑面積106.06平方米房屋一處；房屋總價款為301635元，付款方式為按揭貸款，首付91635元、貸款210000元。該合同第八條約定:“出賣人應當在2010年6月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格的條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用”；第十五條約定:“出賣人應當在商品房交付使用后210日內(nèi)，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意買受人不退房，出賣人按已付房價款的萬分之0.5向買受人支付違約金，直至可以辦理個人房產(chǎn)證為止”。原告在該合同上簽名捺印，被告及其法定代表人在該合同上蓋章。2010年4月12日，原告通過銀行按揭貸款方式向被告支付了購房款301635元，被告向原告出具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票一份。2010年7月3日，被告將涉案房屋交付原告使用。2013年10月18日，被告辦理了涉案房屋產(chǎn)權初始登記，產(chǎn)權證號為牡房權證愛民區(qū)字第號、登記的所有權人為中原公司、建筑面積105.50平方米。2013年11月13日，原、被告簽訂補充協(xié)議書，該協(xié)議第五條約定:“乙方憑商品房買賣合同、不動產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票、本補充協(xié)議書及甲方提供的證照即可自行辦理房屋產(chǎn)權證。自行辦理房屋產(chǎn)權證時所發(fā)生的稅費如房屋維修基金、工本費等由乙方自行負擔”。原告在該協(xié)議的乙方處簽名捺印，被告及其法定代表人在該協(xié)議的甲方處蓋章。原告于2013年10月18日取得該房屋的產(chǎn)權證照?，F(xiàn)該房屋已由原告出租他人。原告稱，其購買涉案房屋用于商業(yè)投資，因被告未按約定時間為其辦理房產(chǎn)證，致使其在房價上漲期間無法出售該房屋，給其造成了難以計算的經(jīng)濟損失，但原告對此未舉證證實；原告稱，因商品房買賣合同關于逾期辦照違約金的約定顯失公平，其在合同簽訂后曾多次向被告主張撤銷，被告對此不予認可，原告亦未舉證證實。
本院認為:本案立案案由為房屋買賣合同糾紛，因原告購買的涉案房屋系商品房，原、被告之間簽訂了商品房買賣合同，且雙方因履行該合同發(fā)生爭議，故根據(jù)《民事案件案由規(guī)定》的規(guī)定，本案案由應為商品房銷售合同糾紛。
《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?規(guī)定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”；《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?第一款 ?規(guī)定:“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任:（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限......”。本案中，原、被告于2010年4月8日簽訂的商品房買賣合同系雙方在自愿、平等的基礎上簽訂，是雙方當事人的真實意思表示，內(nèi)容未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，且被告已取得商品房預售許可證，故該商品房買賣合同合法有效。根據(jù)法律規(guī)定，原、被告應嚴格按照合同約定履行自己的義務。商品房買賣合同簽訂后，原告已按照合同約定履行了應盡的義務，故被告亦應按照該合同約定時間及時為原告辦理涉案房屋權屬證書。按照本案商品房買賣合同第十五條 ?的約定:“出賣人應當在商品房交付使用后210日內(nèi)，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案”，因被告向原告交付涉案房屋的時間為2010年7月3日，故被告應在此后的210日內(nèi)即在2011年1月30日前將辦理涉案房屋權屬登記的相關資料報產(chǎn)權登記機關備案，又因原、被告于2013年11月8日簽訂補充協(xié)議書并約定:“乙方（原告）憑商品房買賣合同、不動產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票、本補充協(xié)議書及甲方（被告）提供的證照即可自行辦理房屋產(chǎn)權證。自行辦理房屋產(chǎn)權證時所發(fā)生的稅費如房屋維修基金、工本費等由乙方自行負擔”,即被告通知原告辦理涉案房屋產(chǎn)權證的時間應為2013年11月8日，顯然已超過商品房買賣合同約定的辦照時間，故被告的行為構成違約，其應承擔相應的違約責任。按照商品房買賣合同第十五條 ?的約定:“如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意買受人不退房，出賣人按已付房價款的萬分之0.5向買受人支付違約金，直至可以辦理個人房產(chǎn)證為止”，故被告應按已付房款301635元的萬分之0.5向原告支付逾期辦理個人房屋所有權證違約金為15.08元。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條 ?“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”及第一百一十四條 ?“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少”的規(guī)定，鑒于合同法規(guī)定的違約金系以填平損失的補償性質(zhì)為主，原告雖稱其購買涉案房屋系用于商業(yè)投資，因被告未按期辦理房屋權屬證書致使其在房價上漲期間無法出售該房屋，給其造成了難以計算的經(jīng)濟損失，但因原告未舉證證實其因此實際遭受了損失及損失的具體數(shù)額，故原告訴請被告按照同期銀行貸款利率日萬分之2.1的標準向其支付逾期辦理個人房屋所有權證違約金62898.91元無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上事實及理由，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、第二款 ?，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?、第十八條 ?第一款 ?第（一）項 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第六十五條 ?第一款 ?，《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告江某逾期辦理個人房屋（位于牡丹江市愛民區(qū)天安路西、西祥倫街北江海苑綜合樓第7幢1單元號、建筑面積105.50平方米）所有權證違約金15.08元；
二、駁回原告江某的其他訴訟請求。
如果被告牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
如果被告牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行義務，原告江某可依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條 ?的規(guī)定向人民法院申請執(zhí)行，申請執(zhí)行的期間為二年，自本判決書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。
案件受理費1372.50元，減半收取686.25元，原告江某負擔636.25元、被告牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔50元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

本院認為:本案立案案由為房屋買賣合同糾紛，因原告購買的涉案房屋系商品房，原、被告之間簽訂了商品房買賣合同，且雙方因履行該合同發(fā)生爭議，故根據(jù)《民事案件案由規(guī)定》的規(guī)定，本案案由應為商品房銷售合同糾紛。
《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?規(guī)定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”；《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?第一款 ?規(guī)定:“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任:（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限......”。本案中，原、被告于2010年4月8日簽訂的商品房買賣合同系雙方在自愿、平等的基礎上簽訂，是雙方當事人的真實意思表示，內(nèi)容未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，且被告已取得商品房預售許可證，故該商品房買賣合同合法有效。根據(jù)法律規(guī)定，原、被告應嚴格按照合同約定履行自己的義務。商品房買賣合同簽訂后，原告已按照合同約定履行了應盡的義務，故被告亦應按照該合同約定時間及時為原告辦理涉案房屋權屬證書。按照本案商品房買賣合同第十五條 ?的約定:“出賣人應當在商品房交付使用后210日內(nèi)，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案”，因被告向原告交付涉案房屋的時間為2010年7月3日，故被告應在此后的210日內(nèi)即在2011年1月30日前將辦理涉案房屋權屬登記的相關資料報產(chǎn)權登記機關備案，又因原、被告于2013年11月8日簽訂補充協(xié)議書并約定:“乙方（原告）憑商品房買賣合同、不動產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票、本補充協(xié)議書及甲方（被告）提供的證照即可自行辦理房屋產(chǎn)權證。自行辦理房屋產(chǎn)權證時所發(fā)生的稅費如房屋維修基金、工本費等由乙方自行負擔”,即被告通知原告辦理涉案房屋產(chǎn)權證的時間應為2013年11月8日，顯然已超過商品房買賣合同約定的辦照時間，故被告的行為構成違約，其應承擔相應的違約責任。按照商品房買賣合同第十五條 ?的約定:“如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意買受人不退房，出賣人按已付房價款的萬分之0.5向買受人支付違約金，直至可以辦理個人房產(chǎn)證為止”，故被告應按已付房款301635元的萬分之0.5向原告支付逾期辦理個人房屋所有權證違約金為15.08元。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條 ?“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”及第一百一十四條 ?“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少”的規(guī)定，鑒于合同法規(guī)定的違約金系以填平損失的補償性質(zhì)為主，原告雖稱其購買涉案房屋系用于商業(yè)投資，因被告未按期辦理房屋權屬證書致使其在房價上漲期間無法出售該房屋，給其造成了難以計算的經(jīng)濟損失，但因原告未舉證證實其因此實際遭受了損失及損失的具體數(shù)額，故原告訴請被告按照同期銀行貸款利率日萬分之2.1的標準向其支付逾期辦理個人房屋所有權證違約金62898.91元無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上事實及理由，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、第二款 ?，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?、第十八條 ?第一款 ?第（一）項 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第六十五條 ?第一款 ?，《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告江某逾期辦理個人房屋（位于牡丹江市愛民區(qū)天安路西、西祥倫街北江海苑綜合樓第7幢1單元號、建筑面積105.50平方米）所有權證違約金15.08元；
二、駁回原告江某的其他訴訟請求。
如果被告牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
如果被告牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行義務，原告江某可依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條 ?的規(guī)定向人民法院申請執(zhí)行，申請執(zhí)行的期間為二年，自本判決書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。
案件受理費1372.50元，減半收取686.25元，原告江某負擔636.25元、被告牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔50元。

審判長：汪淯

書記員：耿云蕾