江某
王冰（湖北玉沙律師事務所）
夏某某
夏某某
宋先華（湖北興湖律師事務所）

原告江某。
委托代理人王冰，湖北玉沙律師事務所律師。
被告夏某某。
被告夏某某。
上列
被告
委托代理人宋先華，湖北興湖律師事務所律師。
原告江某訴被告夏某某、夏某某房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法由審判員文東平擔任審判長與人民陪審員王林、李明元組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告江某委托代理人王冰，被告夏某某、夏某某及其委托代理人宋先華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。合同無效后，因該合同取得的財產，應該予以返還。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失。本案中被告未取得《建設工程規(guī)劃許可證》擅自建設門面，并將其出租給原告，其與原告簽訂的《房屋出租合同》應屬無效。對于原告要求確認與被告簽訂的《房屋出租合同》無效的訴訟請求，本院依法予以支持。房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般予以支持。對于原告要求被告返還收取的租金及押金共計250000元的訴訟請求，本院認為，雖然原、被告之間的房屋租賃合同無效，但原告實際占有使用了被告門面，另洪湖市城市管理行政執(zhí)法局作出洪城管執(zhí)限拆字（2014）第（35）號限期拆除通知書，限于2014年11月28日前自行拆除，然原告未能舉證證明其向被告主張權利，要求退還承租的門面，故其實際使用時間本院依據(jù)原告對該門面的使用現(xiàn)狀及相關部門的執(zhí)法情況，酌定自2014年9月9日至起訴前一日即2015年2月9日共154天，占用費參照合同約定的租金標準計算為126575元（300000÷365×154），被告尚需返還原告租金73425元（200000-126575）及押金50000元，共計123425元。對于原告要求被告賠償門面裝修損失15萬元的訴訟請求，本院認為，首先，原告雖未舉證證明被告明示同意其裝修，但原告的裝修是符合租賃合同約定的用途而為的，且被告知道但卻未表示反對，故本院認定原告的裝修是經被告同意的。其次，對承租人經出租人同意的裝飾裝修，租賃合同無效時，已形成附和的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。本案中被告作為出租人，對原告已形成附和的裝修不同意利用，故由雙方按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。對該裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，原告未舉證證明，本院依據(jù)原告的租賃期限、對該門面的裝修費用及對該門面的實際使用情況，酌定為128000元。被告將違法建筑出租，是導致合同無效的主要原因，然原告未盡合理的審查義務，也存在過錯，本院酌定被告承擔裝飾裝修物的現(xiàn)值損失的80%，即102400元，原告自身承擔裝飾裝修物的現(xiàn)值損失的20%，即25600元。
綜上，本院對原告訴訟請求部分予以支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十六條 ?、第五十八條 ?，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條 ?、第五條 ?、第九條 ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告江某與被告夏某某、夏某某簽訂的《房屋出租合同》無效。
二、被告夏某某、夏某某于本判決生效之日起十五日內返還原告租金73425元及押金50000元，共計123425元。
三、被告夏某某、夏某某于本判決生效之日起十五日內賠償原告門面裝修損失102400元。
四、駁回原告江某的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案案件受理費7300元，由原告江某負擔3212元，由被告夏某某、夏某某負擔4088元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊州市中級人民法院。
上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?之規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯荊州市非稅收入管理局匯繳結算戶，帳號:26×××32，開戶銀行:農業(yè)銀行荊州市分行直屬支行，上訴人在上訴期滿后七日內仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。合同無效后，因該合同取得的財產，應該予以返還。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失。本案中被告未取得《建設工程規(guī)劃許可證》擅自建設門面，并將其出租給原告，其與原告簽訂的《房屋出租合同》應屬無效。對于原告要求確認與被告簽訂的《房屋出租合同》無效的訴訟請求，本院依法予以支持。房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般予以支持。對于原告要求被告返還收取的租金及押金共計250000元的訴訟請求，本院認為，雖然原、被告之間的房屋租賃合同無效，但原告實際占有使用了被告門面，另洪湖市城市管理行政執(zhí)法局作出洪城管執(zhí)限拆字（2014）第（35）號限期拆除通知書，限于2014年11月28日前自行拆除，然原告未能舉證證明其向被告主張權利，要求退還承租的門面，故其實際使用時間本院依據(jù)原告對該門面的使用現(xiàn)狀及相關部門的執(zhí)法情況，酌定自2014年9月9日至起訴前一日即2015年2月9日共154天，占用費參照合同約定的租金標準計算為126575元（300000÷365×154），被告尚需返還原告租金73425元（200000-126575）及押金50000元，共計123425元。對于原告要求被告賠償門面裝修損失15萬元的訴訟請求，本院認為，首先，原告雖未舉證證明被告明示同意其裝修，但原告的裝修是符合租賃合同約定的用途而為的，且被告知道但卻未表示反對，故本院認定原告的裝修是經被告同意的。其次，對承租人經出租人同意的裝飾裝修，租賃合同無效時，已形成附和的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。本案中被告作為出租人，對原告已形成附和的裝修不同意利用，故由雙方按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。對該裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，原告未舉證證明，本院依據(jù)原告的租賃期限、對該門面的裝修費用及對該門面的實際使用情況，酌定為128000元。被告將違法建筑出租，是導致合同無效的主要原因，然原告未盡合理的審查義務，也存在過錯，本院酌定被告承擔裝飾裝修物的現(xiàn)值損失的80%，即102400元，原告自身承擔裝飾裝修物的現(xiàn)值損失的20%，即25600元。
綜上，本院對原告訴訟請求部分予以支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十六條 ?、第五十八條 ?，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條 ?、第五條 ?、第九條 ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、原告江某與被告夏某某、夏某某簽訂的《房屋出租合同》無效。
二、被告夏某某、夏某某于本判決生效之日起十五日內返還原告租金73425元及押金50000元，共計123425元。
三、被告夏某某、夏某某于本判決生效之日起十五日內賠償原告門面裝修損失102400元。
四、駁回原告江某的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案案件受理費7300元，由原告江某負擔3212元，由被告夏某某、夏某某負擔4088元。

審判長：文東平
審判員：王林
審判員：李明元

書記員：張穎