上訴人（原審原告）：江某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市江漢區(qū)。
委托訴訟代理人：江金超，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市江漢區(qū)。系江某某之父。代理權(quán)限：代為變更訴訟請求，和解、調(diào)解，上訴，執(zhí)行、領(lǐng)取處分執(zhí)行物，委托其他訴訟代理人，代為簽收法律文書等。
委托訴訟代理人：董昭，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省云夢縣。代理權(quán)限：代為舉證、質(zhì)證，辯論，代為簽收法律文書。
被上訴人（原審被告）：吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省云夢縣。
委托訴訟代理人：胡德山，湖北睡虎律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為參加訴訟，放棄、變更訴訟請求，進行和解，提起上訴、撤銷上訴，代為簽收法律文書。
原審第三人：湖北自升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省云夢縣城關(guān)鎮(zhèn)珍珠坡路51號。
法定代表人：徐自升，該公司董事長。
委托訴訟代理人：龔立華，湖北夢云律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為應(yīng)訴，參加訴訟，進行調(diào)解，代為簽收法律文書。

上訴人江某某因與被上訴人吳某某、原審第三人湖北自升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱自升公司）執(zhí)行異議之訴一案，不服湖北省云夢縣人民法院（2016）鄂0923民初1173號民事判決，向本院提起上訴，本院于2017年5月18日立案后，于2017年6月15日依法組成合議庭公開開庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
江某某上訴請求：1.撤銷云夢縣人民法院（2016）鄂0923民初1173號民事判決，停止對自升公司開發(fā)的“自升豪府”A棟商住樓第二、三層商鋪的執(zhí)行，并解除查封。2.由吳某某負擔訴訟費用。事實與理由：一、一審法院認定事實錯誤。一審法院認定江某某“未提供充分的證據(jù)證明其對涉案房屋已實際占有”，“在自升公司將其商鋪第一、第四層出售給他人時，江某某也并未主張權(quán)利或提出異議”與實際情況不符。2015年3月20日，江某某與自升公司簽訂房屋訂購協(xié)議一份，協(xié)議約定因自升公司開發(fā)“自升豪府”項目需要資金，由江某某向自升公司購買該項目的一至四層商鋪并預(yù)付購房款，自升公司給予江某某一定的價格優(yōu)惠。約定一至四層商鋪總價款為2000萬元；自升公司應(yīng)于2015年9月30日前將商鋪交付給江某某，并于驗收合格后30日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。同年9月10日江某某與自升公司簽訂正式購房合同，約定合同生效之日起30日內(nèi)由自升公司辦理預(yù)售登記。購房合同簽訂后，自升公司于2015年11月將商鋪鑰匙交給江某某，表明江某某有權(quán)對商鋪占有、管理和使用。隨后江某某在二樓裝了一間辦公室，三樓裝了一間辦公室、衛(wèi)生間和廚房，并開始與他人協(xié)商商鋪出租等事宜。其中，本案證人涂某找到江某某，希望利用江某某所購商鋪開一家賓館。江某某也同意合作，只是由于商鋪的消防設(shè)施不達標、房屋尚未辦理房產(chǎn)證而未正式實施。江某某還交納過物業(yè)管理費。另外，自升公司將江某某所購第一、四層商鋪出售給他人時，江某某最初不知情，在得知情況后一直在與自升公司和其他購房者協(xié)商，江某某并非未主張權(quán)利或提出異議。二、原審法律適用錯誤。原審除了上述事實認定錯誤，還存在法律適用錯誤?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：1.在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；2.在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；3.已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；4.非因買受人自身原因未辦理過戶登記。江某某的情形符合以上第1、第3項的情形，第4項是因為自升公司所建房屋超高，相關(guān)部門不予辦理房屋登記，而不是江某某的原因。而以上條文中的“占有”，主要是指觀念上對于房屋的處置或出租，并非一般物理意義上的“持有”或“握有”，鑒于江某某與自升公司買賣房屋的狀況，要求江某某從一般物理意義上“持有”或“握有”房屋并不現(xiàn)實。事實上，從房屋竣工至今，江某某已經(jīng)取得所購房屋的處置權(quán)，這也符合自升公司的意愿。為了督促自升公司盡快辦理房產(chǎn)證，江某某才向人民法院提起買賣合同訴訟。三、自升公司向江某某履行交房義務(wù)與另案金錢債權(quán)的性質(zhì)不同，自升公司向江某某履行交房義務(wù)合情合法，另案金錢債權(quán)可以通過其他途徑解決，吳某某不能因為查封取得優(yōu)先權(quán)。江某某對自升公司享有的債權(quán)與吳某某對自升公司享有的債權(quán)的標的不同。江某某債權(quán)屬特定義務(wù)，其履行具有特定性和唯一性，而自升公司在另案中的履行不具有特定性和唯一性。自升公司在另案中的義務(wù)是給付金錢，自升公司對江某某的義務(wù)是交付特定的房產(chǎn)，自升公司對江某某的義務(wù)具有不可替代性，自升公司在另案中的義務(wù)是可替代的。因此自升公司依據(jù)購房合同的約定向江某某履行交房義務(wù)符合我國合同法“全面履行”的原則。另外，江某某作為購房者也不可能了解自升公司的經(jīng)營情況，更不能了解自升公司的對外負債情況，如果購房者的特定合同權(quán)益不能得到法律保護，其所購房屋被他人申請查封，則交易安全無法得到保障。
吳某某辯稱，1.原審判決認定事實清楚，按照《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，江某某對案涉房屋沒有實際占有，有相關(guān)證據(jù)證明自升公司并未實際交付、江某某亦未實際占有該房屋。根據(jù)相關(guān)部門審批，自升豪府項目是13層，江某某應(yīng)該知道違規(guī)建設(shè)的建筑物不能辦理產(chǎn)權(quán)登記而購買，江某某存在過錯。2.原審判決適用法律正確，江某某對法律的理解錯誤。3.江某某所稱僅為其對法律的片面理解。綜上，原審判決認定事實清楚，請求依法駁回江某某的上訴，維持原判。
自升公司述稱，對江某某的上訴請求與理由均無異議。無論江某某與自升公司是否存在借貸關(guān)系，以房屋抵償?shù)狡趥鶆?wù)并不違反法律規(guī)定，案涉房屋未辦理預(yù)登記與《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第十七條規(guī)定無關(guān)。過戶登記系因自升公司違建而不能辦理，不能將過戶登記和預(yù)登記混淆，江某某不存在過錯。案涉房屋應(yīng)當解除查封。
江某某向一審法院起訴請求：1.停止對自升公司的自升豪府A棟商住樓第二、三層商鋪的執(zhí)行，并解除查封；2.由吳某某負擔本案訴訟費用。
一審法院認定事實：2015年3月20日，江某某與自升公司簽訂了一份房屋訂購協(xié)議，約定由自升公司將其開發(fā)的位于云夢縣城關(guān)鎮(zhèn)城南“自升豪府”一至四屋商鋪出售給江某某，房屋優(yōu)惠總價款為2000萬元，于同年9月30日前將商鋪交付給江某某，并于驗收合格后30日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。同年9月10日，雙方又簽訂了一份商品房買賣合同，約定：自升公司將“自升豪府”一至四層商鋪出售給江某某；商鋪面積為4700平方米（一層為1100平方米，二、三、四層均為1200平方米），商鋪價格為一層單價為10000元/平方米，二、三、四層分別為3500元/平方米、3000元/平方米、2500元/平方米；合同生效之日起30日內(nèi)由自升公司辦理預(yù)售登記。雙方還對面積確認、違約責任、保修責任、爭議解決方式等進行了約定。自升公司同日還向江某某出具收據(jù)一份，確認收到江某某交付的購房款2000萬元。此后，因自升公司不具備交房辦證條件，故一直未能履行交房及辦證義務(wù)。2016年4月22日，吳某某在訴徐自升、徐水清、謝東方、田良鴻，自升公司、湖北東元坤新型建材有限公司民間借貸糾紛一案中提出財產(chǎn)保全申請，一審法院于同月29日作出民事裁定，對江某某購買的“自升豪府”第二、三層商鋪予以查封。同年8月，吳某某在該案生效后向一審法院申請執(zhí)行，江某某于同月18日對該查封的商鋪提出執(zhí)行異議，一審法院經(jīng)審查后，于同月26日裁定駁回了江某某的異議請求，江某某不服，故向一審法院提出執(zhí)行異議之訴。
一審法院認為，本案系案外人江某某對一審法院做出的執(zhí)行異議裁定不服提起的執(zhí)行異議之訴。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條的規(guī)定，江某某提起執(zhí)行異議之訴，應(yīng)當就其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔舉證證明責任。本案中，江某某并未提供充分的證據(jù)證明其對該涉案房屋已實際占有，或已辦理預(yù)告登記、轉(zhuǎn)讓登記等事實，且一審法院在該案及（2016）鄂0923民初828號案件中，均已查明涉訴房屋并未辦理預(yù)告登記，也未實際交付。依據(jù)執(zhí)行相關(guān)法律規(guī)定，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第九條明確規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。也就是說，一般情況下不動產(chǎn)物權(quán)的變動，未經(jīng)登記的不發(fā)生物權(quán)變動的效力。依照最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)，如第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！苯衬畴m然訴稱與自升公司簽訂了預(yù)購協(xié)議和買賣合同，支付了全部價款，但其并未實際占有該房產(chǎn)，也未在登記機構(gòu)辦理不動產(chǎn)相關(guān)登記。同時，在自升公司將其商鋪第一、第四層出售給他人時，江某某也并未主張權(quán)利或提出異議。一審法院依法對登記在自升公司名下的房產(chǎn)予以查封符合法律規(guī)定。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第二十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條第二項，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，判決：駁回江某某的訴訟請求。本案受理費100元，由江某某負擔（已交納）。
本案二審期間，上訴人江某某圍繞著其上訴請求提交了一份證據(jù)，被上訴人吳某某及原審第三人自升公司未提交證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。江某某向本院提交的證據(jù)為物業(yè)管理費、裝修費的收費票據(jù)復(fù)印件兩份，擬證明江某某占有、控制、使用所購商鋪。吳某某認為該份證據(jù)不真實，無原件予以核對；該份證據(jù)不是在一審舉證期內(nèi)提交；對于證明目的有異議，案涉“自升豪府”項目至今未竣工、沒有物業(yè)公司，物業(yè)管理費收據(jù)系“自升豪府”項目部出具，不能達到江某某的證明目的。自升公司對該份證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無異議。
對于江某某在本案二審所提交的證據(jù)，本院評判如下：因江某某未提交證據(jù)原件予以核對，按照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十九條第四項的規(guī)定，對該份證據(jù)的真實性不予確認。
二審經(jīng)審理查明，一審查明事實屬實。另查明，1.二審?fù)徶?，雙方當事人認可，江某某與自升公司簽訂房屋買賣合同后，自升公司將案涉“自升豪府”一層部分房屋賣給云夢農(nóng)商行，四層房屋抵償給鋼材商，均辦理網(wǎng)簽。2.江某某一審提交一份其與自升公司2016年9月1日達成的調(diào)解協(xié)議，內(nèi)容為：“江某某與自升公司因房屋買賣合同一案，由江某某與自升公司達成如下調(diào)解協(xié)議：（1）由自升公司于本協(xié)議簽字之日按雙方購房合同約定向江某某交付位于云夢縣城關(guān)城南‘自升豪府’A棟商住樓一至四層商鋪；（2）案件訴訟費由自升公司負擔?！?.一、二審中，江某某均未提交證據(jù)證明其到不動產(chǎn)登記部門申請辦理案涉“自升豪府”一至四層房屋的過戶登記或網(wǎng)簽手續(xù)，亦未提交不動產(chǎn)登記部門出具的不予辦理的書面材料。

本院認為，本案系因江某某對（2016）鄂0923執(zhí)異18號執(zhí)行裁定書不服，認為其對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益而提起的訴訟，故應(yīng)定為執(zhí)行異議之訴。
本案二審爭議的焦點問題為：一審法院查封的案涉房屋是否屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條所規(guī)定的足以排除強制執(zhí)行的情形；案涉房屋應(yīng)否解除查封。
本院認為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！北景钢校衬畴m然在案涉執(zhí)行標的物查封前已簽訂了合法有效的書面買賣合同并支付全部價款，但自升公司在與江某某簽訂房屋買賣合同后，又將案涉“自升豪府”一層部分房屋賣給云夢農(nóng)商行、四層房屋抵償給鋼材商，并均辦理了網(wǎng)簽，且自升公司與江某某在2016年9月1日達成的調(diào)解協(xié)議中約定向江某某交付案涉一至四層房屋，故應(yīng)當認定江某某在案涉房屋查封前未合法、實際占有該不動產(chǎn)。又江某某未提交證據(jù)證明其曾向不動產(chǎn)登記部門申請過辦理不動產(chǎn)過戶登記，亦無不動產(chǎn)登記部門出具的無法辦理不動產(chǎn)過戶登記的書面材料，江某某關(guān)于未辦理過戶登記非其自身原因的主張不能成立。故江某某提出的異議不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條所規(guī)定的足以排除強制執(zhí)行的情形。按照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第十四條的規(guī)定，不動產(chǎn)的物權(quán)應(yīng)當以不動產(chǎn)登記為準。本案中，位于云夢縣城關(guān)鎮(zhèn)城南“自升豪府”第二、三層商鋪現(xiàn)登記在自升公司名下，故一審法院查封案涉房屋并無不當，案涉房屋不應(yīng)解除查封。
綜上，江某某的上訴理由不能成立，其對案涉房屋不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，原審判決認定事實清楚、程序合法、實體處理得當，依法應(yīng)予維持。經(jīng)合議庭評議，按照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第十四條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第六十九條第四項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元，由上訴人江某某負擔。
本判決為終審判決。

審判長　劉　錚 審判員　汪書力 審判員　胡　紅

書記員：毛雅婷 附適用法律條款 1.《中華人民共和國物權(quán)法》第九條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當依照法律規(guī)定交付。 2.《中華人民共和國物權(quán)法》第十四條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。 3.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條：金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持： （一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)； （三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行； （四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。 4.《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項：第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定； 5.《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條：當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。 沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。 6.《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十九條第四項：下列證據(jù)不能單獨作為認定案件事實的依據(jù)：（四）無法與原件、原物核對的復(fù)印件、復(fù)制品；