江某某
江金超
董昭
吳某某
胡德山（湖北睡虎律師事務(wù)所）
周貴德（湖北睡虎律師事務(wù)所）
湖北自升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
龔立華（湖北夢(mèng)云律師事務(wù)所）

原告:江某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省云夢(mèng)縣人，湖北美術(shù)學(xué)院職工，戶籍地武漢市江漢區(qū)，現(xiàn)住云夢(mèng)縣。
委托訴訟代理人:江金超，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址同上。
系江某某之父。
委托訴訟代理人:董昭，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，云夢(mèng)縣實(shí)驗(yàn)中學(xué)教師，住云夢(mèng)縣。
被告:吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，私營(yíng)業(yè)主，住湖北省云夢(mèng)縣。
委托訴訟代理人:胡德山，湖北睡虎律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:周貴德，湖北睡虎律師事務(wù)所律師。
第三人:湖北自升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
住所地:湖北省云夢(mèng)縣城關(guān)鎮(zhèn)珍珠坡路51號(hào)。
法定代表人:徐自升，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:龔立華，湖北夢(mèng)云律師事務(wù)所律師。
原告江某某訴被告吳某某、第三人湖北自升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱自升公司）執(zhí)行異議之訴一案，本院于2016年9月23日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。
原告江某某的委托訴訟代理人江金超、董昭，被告吳某某的委托訴訟代理人胡德山，第三人自升公司的委托訴訟代理人龔立華到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告江某某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1.請(qǐng)求判決停止對(duì)第三人自升公司所有的自升豪府A棟商住樓第二、三層商鋪的執(zhí)行，并解除對(duì)上述房屋的查封；2.本案訴訟費(fèi)用由被告吳某某負(fù)擔(dān)。
事實(shí)和理由:2015年3月20日，江某某與自升公司簽訂房屋訂購協(xié)議一份，約定由自升公司將其開發(fā)的位于云夢(mèng)縣城關(guān)鎮(zhèn)城南“自升豪府”一至四屋商鋪出售給江某某。
后江某某依約付清了全部購房款。
按雙方約定，自升公司應(yīng)于同年9月30日前將商鋪交付給江某某，并于驗(yàn)收合格后30日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。
但因自升公司不具備交房辦證條件，故一直未能履行義務(wù)。
2016年4月22日，吳某某在訴徐自升、徐水清、謝東方、田良鴻，自升公司、湖北東元坤新型建材有限公司民間借貸糾紛一案中提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，本院于同月29日作出民事裁定，對(duì)江某某購買的“自升豪府”第二、三層商鋪予以查封。
同年8月，吳某某在該案生效后向本院申請(qǐng)執(zhí)行，江某某于同月18日對(duì)該查封的商鋪提出執(zhí)行異議，法院經(jīng)審查后，于同月26日裁定駁回了江某某的異議請(qǐng)求。
江某某認(rèn)為，其與自升公司簽訂的房屋買賣合同有效，該房屋被查封，不能產(chǎn)生自升公司事實(shí)、法律履行不能的后果，也不能使吳某某獲得債的優(yōu)先受償權(quán)，且自升公司同意向江某某交房，該公司還有其他財(cái)產(chǎn)可用于償還欠吳某某的債務(wù)，故法院應(yīng)停止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行，并解除查封。
被告吳某某辯稱，江某某訴稱的事實(shí)和理由均不能成立，法院執(zhí)行裁定中認(rèn)定的事實(shí)和裁判理由是充分的，駁回江某某的異議請(qǐng)求是合法的。
江某某與自升公司的商品房買賣合同是否有效與吳某某無關(guān)，即使簽訂了合同，但該房屋并未交給江某某實(shí)際占有，不能對(duì)抗法院的執(zhí)行。
依據(jù)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和處分以登記為準(zhǔn)；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。
再依《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定，法院可以查封涉訴財(cái)產(chǎn)。
再者，目前江某某訴爭(zhēng)的商鋪第一、第四層也賣給他人并辦理了登記，第二、第三層也被法院查封，江某某主張的訴請(qǐng)不符合法律規(guī)定，應(yīng)依法予以駁回。
第三人自升公司述稱，對(duì)江某某訴稱的事實(shí)及訴訟請(qǐng)求無異議。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下:1.調(diào)解協(xié)議書，吳某某認(rèn)為，該涉訴房屋的一、四層也出售給他人并辦理了預(yù)告登記，二、三層被法院查封，該協(xié)議事實(shí)上不能履行。
本院認(rèn)為，吳某某質(zhì)證意見成立，該協(xié)議不具備履行的條件，故不予采信。
2.自升公司的說明、證人涂某的證言、鑰匙一把，吳某某認(rèn)為，江某某在訴狀中一直承認(rèn)因自升公司不具備交房條件，故一直未能交房，且說明、證人證言和門鑰匙，均不能證明江某某實(shí)際占有該房屋。
本院認(rèn)為，吳某某質(zhì)證意見成立，上述證據(jù)均不能證明江某某實(shí)際占有該房屋，且與其訴稱的事實(shí)相矛盾，故本院不予采信。
依據(jù)上述有效證據(jù)及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述，本院認(rèn)定本案事實(shí)如下:2015年3月20日，江某某與自升公司簽訂了一份房屋訂購協(xié)議，約定由自升公司將其開發(fā)的位于云夢(mèng)縣城關(guān)鎮(zhèn)城南“自升豪府”一至四屋商鋪出售給江某某，房屋優(yōu)惠總價(jià)款為2000萬元，于同年9月30日前將商鋪交付給江某某，并于驗(yàn)收合格后30日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。
同年9月10日，雙方又簽訂了一份商品房買賣合同，約定:自升公司將“自升豪府”一至四屋商鋪出售給江某某；商鋪面積為4700平方米（一層為1100平方米，二、三、四層均為1200平六米），商鋪價(jià)格為一層單價(jià)為10000元/平方米，二、三、四層分別為3500元/平方米、3000元/平方米、2500元/平方米；合同生效之日起30日內(nèi)由自升公司辦理預(yù)售登記。
雙方還對(duì)面積確認(rèn)、違約責(zé)任、保修責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等進(jìn)行了約定。
自升公司同日還向江某某出具收據(jù)一份，確認(rèn)收到江某某交付的購房款2000萬元。
此后，因自升公司不具備交房辦證條件，故一直未能履行交房及辦證義務(wù)。
2016年4月22日，吳某某在訴徐自升、徐水清、謝東方、田良鴻，自升公司、湖北東元坤新型建材有限公司民間借貸糾紛一案中提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，本院于同月29日作出民事裁定，對(duì)江某某購買的“自升豪府”第二、三層商鋪予以查封。
同年8月，吳某某在該案生效后向本院申請(qǐng)執(zhí)行，江某某于同月18日對(duì)該查封的商鋪提出執(zhí)行異議，本院經(jīng)審查后，于同月26日裁定駁回了江某某的異議請(qǐng)求，江某某不服，故向本院提出執(zhí)行異議之訴。
本院認(rèn)為:本案系案外人江某某對(duì)本院做出的執(zhí)行異議裁定不服提起的執(zhí)行異議之訴。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第三百一十一條 ?的規(guī)定，江某某提起執(zhí)行異議之訴，應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。
本案中，江某某并未提供充分的證據(jù)證明其對(duì)該涉案房屋已實(shí)際占有，或已辦理預(yù)告登記、轉(zhuǎn)讓登記等事實(shí)，且本院在該案及本院（2016）鄂0923民初828號(hào)案件中，均已查明該涉訴房屋并未辦理預(yù)告登記，也未實(shí)際交付。
依據(jù)執(zhí)行相關(guān)法律規(guī)定，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條 ?明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
也就是說，一般情況下不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，未經(jīng)登記的不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。
依照最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定:“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)，如第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
”江某某雖然訴稱與自升公司簽訂了預(yù)購協(xié)議和買賣合同，支付了全部?jī)r(jià)款，但其并未實(shí)際占有該房產(chǎn)，也未在登記機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)登記。
同時(shí)，在自升公司將其商鋪第一、第四層出售給他人時(shí)，原告江某某也并未主張權(quán)利或提出異議。
本院依法對(duì)登記在自升公司名下的房產(chǎn)予以查封符合法律規(guī)定。
依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條 ?、第二十條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?、第二百二十七條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第三百一十一條 ?、第三百一十二條 ?二項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回原告江某某的訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)100元，由原告江某某負(fù)擔(dān)（已交納）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省孝感市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，吳某某質(zhì)證意見成立，該協(xié)議不具備履行的條件，故不予采信。
2.自升公司的說明、證人涂某的證言、鑰匙一把，吳某某認(rèn)為，江某某在訴狀中一直承認(rèn)因自升公司不具備交房條件，故一直未能交房，且說明、證人證言和門鑰匙，均不能證明江某某實(shí)際占有該房屋。
本院認(rèn)為，吳某某質(zhì)證意見成立，上述證據(jù)均不能證明江某某實(shí)際占有該房屋，且與其訴稱的事實(shí)相矛盾，故本院不予采信。
依據(jù)上述有效證據(jù)及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述，本院認(rèn)定本案事實(shí)如下:2015年3月20日，江某某與自升公司簽訂了一份房屋訂購協(xié)議，約定由自升公司將其開發(fā)的位于云夢(mèng)縣城關(guān)鎮(zhèn)城南“自升豪府”一至四屋商鋪出售給江某某，房屋優(yōu)惠總價(jià)款為2000萬元，于同年9月30日前將商鋪交付給江某某，并于驗(yàn)收合格后30日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。
同年9月10日，雙方又簽訂了一份商品房買賣合同，約定:自升公司將“自升豪府”一至四屋商鋪出售給江某某；商鋪面積為4700平方米（一層為1100平方米，二、三、四層均為1200平六米），商鋪價(jià)格為一層單價(jià)為10000元/平方米，二、三、四層分別為3500元/平方米、3000元/平方米、2500元/平方米；合同生效之日起30日內(nèi)由自升公司辦理預(yù)售登記。
雙方還對(duì)面積確認(rèn)、違約責(zé)任、保修責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等進(jìn)行了約定。
自升公司同日還向江某某出具收據(jù)一份，確認(rèn)收到江某某交付的購房款2000萬元。
此后，因自升公司不具備交房辦證條件，故一直未能履行交房及辦證義務(wù)。
2016年4月22日，吳某某在訴徐自升、徐水清、謝東方、田良鴻，自升公司、湖北東元坤新型建材有限公司民間借貸糾紛一案中提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，本院于同月29日作出民事裁定，對(duì)江某某購買的“自升豪府”第二、三層商鋪予以查封。
同年8月，吳某某在該案生效后向本院申請(qǐng)執(zhí)行，江某某于同月18日對(duì)該查封的商鋪提出執(zhí)行異議，本院經(jīng)審查后，于同月26日裁定駁回了江某某的異議請(qǐng)求，江某某不服，故向本院提出執(zhí)行異議之訴。
本院認(rèn)為:本案系案外人江某某對(duì)本院做出的執(zhí)行異議裁定不服提起的執(zhí)行異議之訴。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第三百一十一條 ?的規(guī)定，江某某提起執(zhí)行異議之訴，應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。
本案中，江某某并未提供充分的證據(jù)證明其對(duì)該涉案房屋已實(shí)際占有，或已辦理預(yù)告登記、轉(zhuǎn)讓登記等事實(shí)，且本院在該案及本院（2016）鄂0923民初828號(hào)案件中，均已查明該涉訴房屋并未辦理預(yù)告登記，也未實(shí)際交付。
依據(jù)執(zhí)行相關(guān)法律規(guī)定，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條 ?明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
也就是說，一般情況下不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，未經(jīng)登記的不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。
依照最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定:“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)，如第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
”江某某雖然訴稱與自升公司簽訂了預(yù)購協(xié)議和買賣合同，支付了全部?jī)r(jià)款，但其并未實(shí)際占有該房產(chǎn)，也未在登記機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)登記。
同時(shí)，在自升公司將其商鋪第一、第四層出售給他人時(shí)，原告江某某也并未主張權(quán)利或提出異議。
本院依法對(duì)登記在自升公司名下的房產(chǎn)予以查封符合法律規(guī)定。

依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條 ?、第二十條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?、第二百二十七條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第三百一十一條 ?、第三百一十二條 ?二項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回原告江某某的訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)100元，由原告江某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

審判長(zhǎng)：王斌

書記員：管軍軍