上訴人（原審被告）：江某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住湖北省巴東縣。
委托訴訟代理人：稅勇，湖北楚峽律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：向某某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住湖北省巴東縣。
委托訴訟代理人：沈傳玖（系向某某之婿），住湖北省巴東縣。
委托訴訟代理人:劉中明，巴東縣陽(yáng)光法律服務(wù)所法律工作者。
被上訴人（原審原告）：向文藝（系向某某之女），xxxx年xx月xx日出生，土家族，住湖北省巴東縣。
委托訴訟代理人：沈傳玖（系向文藝之夫），住湖北省巴東縣。
委托訴訟代理人:劉中明，巴東縣陽(yáng)光法律服務(wù)所法律工作者。

上訴人江某因與被上訴人向某某、向文藝房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省巴東縣人民法院（2016）鄂2823民初1558號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院于2017年5月4日立案后，依法組成合議庭，開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人江某的委托訴訟代理人稅勇、被上訴人向文藝及其被上訴人向某某的共同委托訴訟代理人沈傳玖、劉中明到庭參加訴訟。本案經(jīng)本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)延長(zhǎng)審理期限三個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
江某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)湖北省巴東縣人民法院（2016）鄂2823民初1558號(hào)民事判決并依法改判；本案訴訟費(fèi)由向某某、向文藝承擔(dān)。事實(shí)及理由：江某與向某某、向文藝于2014年11月23日簽訂的《共同投資合同書(shū)》明確約定，向某某、向文藝將共同新建的位于巴東縣××西壤坡社區(qū)巴山路150號(hào)房屋的一至三層（建筑面積920平方米）五年使用權(quán)作價(jià)860000元作為固定資產(chǎn)出資，江某以現(xiàn)金出資并負(fù)責(zé)裝修及經(jīng)營(yíng)管理，具體入股份額待項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后按照雙方投資計(jì)算。上述合同簽訂后，江某按照合同約定履行了自己的出資義務(wù)，而向某某、向文藝僅將房屋交付給了江某，一直未提供該房屋的產(chǎn)權(quán)證，致使合伙項(xiàng)目（金蘭商務(wù)酒店）一直未取得消防驗(yàn)收及相關(guān)證照，也未取得合法經(jīng)營(yíng)的條件。一、江某與向某某、向文藝于2014年11月23日簽訂的《共同投資合同書(shū)》應(yīng)屬于合伙協(xié)議，雙方之間應(yīng)為合伙關(guān)系，向某某、向文藝依據(jù)租賃關(guān)系主張江某給付租金是對(duì)《共同投資合同書(shū)》合同性質(zhì)的認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤。1、雙方對(duì)合伙出資方式及合伙比例的約定，江某與向某某、向文藝在簽訂合同時(shí)的真實(shí)意思是共同出資并進(jìn)行合伙經(jīng)營(yíng)，不是房屋租賃關(guān)系。如雙方僅是房屋租賃關(guān)系，在簽訂合同時(shí)應(yīng)就房屋租賃達(dá)成協(xié)議，沒(méi)有必要對(duì)出資方式及合伙比例進(jìn)行約定。2、《共同投資合同書(shū)》對(duì)合伙的分配有明確約定。合同第一條第（五）項(xiàng)約定按照雙方投資比例進(jìn)行利潤(rùn)分配，向某某、向文藝的利益實(shí)行保底計(jì)算。該條款是雙方對(duì)合同利潤(rùn)分配的約定，顯然不是對(duì)房屋租賃所發(fā)生的租金進(jìn)行約定。雙方在簽訂合同時(shí)因江某的出資份額尚未明確，因此向某某、向文藝要求對(duì)其利潤(rùn)分配實(shí)行保底，只是江某放棄了要求向某某、向文藝承擔(dān)合伙經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)利，這種約定是否有效暫且不論，但該條款已表明，在合伙經(jīng)營(yíng)過(guò)程中向某某、向文藝有權(quán)利要求在保底利潤(rùn)的基礎(chǔ)上分配其按出資份額享有的合伙經(jīng)營(yíng)的實(shí)際利潤(rùn)。因此，雙方以上約定符合合伙關(guān)系的法律特征而不是租賃關(guān)系的法律特征。3、因向某某、向文藝在合同履行過(guò)程中未盡到完全出資義務(wù)，江某已口頭及書(shū)面通知向某某、向文藝按照合同約定履行全部出資義務(wù)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，并進(jìn)行合伙出資份額結(jié)算以對(duì)雙方合伙的出資分配比例進(jìn)行明確。綜上，雙方不僅在簽訂合同時(shí)的真實(shí)意思是共同出資進(jìn)行合伙經(jīng)營(yíng)，根據(jù)雙方簽訂《共同投資合同書(shū)》的有關(guān)權(quán)利義務(wù)及合同履行的事實(shí)，進(jìn)一步說(shuō)明雙方之間是合伙關(guān)系而不是租賃關(guān)系。二、向某某、向文藝未完全履行合同，導(dǎo)致雙方合伙經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目尚不具備履行條件，江某保留要求向某某、向文藝履行合伙出資義務(wù)的訴訟權(quán)利。1、雙方在合同中已明確約定，應(yīng)由向某某、向文藝按程序申請(qǐng)辦理出資房屋的產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證，同時(shí)，因出資房屋的權(quán)屬瑕疵導(dǎo)致合同無(wú)效時(shí)，向某某、向文藝應(yīng)當(dāng)賠償江某損失。合同簽訂后，向某某、向文藝一直未履行上述合同義務(wù)，江某多次要求向某某、向文藝提供出資房屋的產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證，但向某某、向文藝未給予任何答復(fù)，向某某、向文藝的行為已嚴(yán)重違反合同約定，屬根本違約行為。2、合同簽訂后，江某對(duì)于合伙投資的項(xiàng)目（金蘭商務(wù)酒店）已實(shí)際投資現(xiàn)金80余萬(wàn)元，因向某某、向文藝拒不履行辦理并提供出資房屋的產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，導(dǎo)致合伙項(xiàng)目無(wú)法辦理消防驗(yàn)收及正常開(kāi)展經(jīng)營(yíng)的有關(guān)證照，向某某、向文藝的違約行為給江某造成了巨大經(jīng)濟(jì)損失。
向某某、向文藝辯稱(chēng)，一、一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚。向某某、向文藝與江某簽訂的《共同投資合同書(shū)》實(shí)質(zhì)內(nèi)容是房屋租賃合同。本案的事實(shí)是由向某某、向文藝提供房屋，江某出資金、添置設(shè)備設(shè)施經(jīng)營(yíng)酒店，江某獨(dú)自經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，向某某、向文藝不參與任何經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。合同中將向某某、向文藝房屋5年使用權(quán)作價(jià)860000元作為“入股投資”，只是作為向某某、向文藝5年時(shí)間向江某計(jì)收房屋租金的一個(gè)折算依據(jù)。同時(shí)，雙方在訂立合同時(shí)對(duì)租賃關(guān)系已明確認(rèn)可，并且明文記載，在特別約定中明確向某某、向文藝免除江某三個(gè)月租費(fèi)，租費(fèi)顧名思義是出租房屋的租金費(fèi)用。向某某、向文藝完全按照合同履行了合同義務(wù)，江某也按照約定支付了首期租金，房屋租賃的事實(shí)清楚，權(quán)利義務(wù)明確。二、一審審理程序合法，審理程序公開(kāi)公正，江某未提出任何審理程序異議。三、一審適用法律正確。《共同投資合同書(shū)》的實(shí)質(zhì)為房屋租賃合同，按照房屋租賃合同的法律關(guān)系適用法律處理本案正確，合同對(duì)實(shí)體權(quán)利的處分有明確約定，一審判決沒(méi)有自由裁量的情形，完全是依據(jù)雙方合同約定作出對(duì)實(shí)體權(quán)利的判決，江某應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用的基本原則履行合同義務(wù)，才能享有合同約定的權(quán)益。
向某某、向文藝向一審法院起訴請(qǐng)求：1、判令江某給向某某、向文藝支付2015年11月22日至2016年11月23日期間房屋租金40000元，支付2016年11月23日至2017年11月22日期間房屋租金180000元，并分別自2015年11月24日、2016年11月24日起至付清之日止按照中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率支付利息；2、判令解除向某某、向文藝與江某簽訂的《共同投資合同書(shū)》。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：向某某、向文藝屬危房翻修戶(hù)，2007年12月，被規(guī)劃部門(mén)安置于信陵鎮(zhèn)西壤坡小區(qū)巴山路西側(cè)兩戶(hù)連建就地翻修房屋，辦理了相關(guān)規(guī)劃手續(xù)。2009年8月，向某某、向文藝房屋主體完工，建成一棟6層構(gòu)造柱加磚混結(jié)構(gòu)房屋。同年8月23日，向某某、向文藝（甲方）與案外人劉智舉（乙方）簽訂《共同投資合同書(shū)》，合同約定，向某某、向文藝將一至三層房屋10年的使用權(quán)作價(jià)160萬(wàn)元“投資入股”交由劉智舉從事餐飲、住宿和娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)，合同約定經(jīng)營(yíng)期限為10年（2009年11月23日至2019年11月22日）。合同中“特別約定”約定：“（一）為使共同投資項(xiàng)目盡快發(fā)揮效益，自合同簽訂之日起，乙方可進(jìn)場(chǎng)裝修；為便于乙方裝修，甲方自本合同簽訂之日起，免除三個(gè)月的租費(fèi)（2009年8月23日至2009年11月22日）”。2009年8月25日，雙方為“洗車(chē)場(chǎng)、廣告安裝及新建樓梯”等事宜又簽訂一份《補(bǔ)充協(xié)議》。此后，劉智舉對(duì)向某某、向文藝房屋進(jìn)行投資裝修后開(kāi)始酒店經(jīng)營(yíng)，先后取名“金玉滿(mǎn)堂”、“紫氣東來(lái)”。時(shí)至2014年11月3日，因劉智舉欠交租費(fèi)，劉智舉與向某某、向文藝達(dá)成書(shū)面協(xié)議，約定劉智舉若在2014年11月23日前不能將房租費(fèi)支付到位，雙方解除合同關(guān)系，劉智舉應(yīng)于2014年11月23日前拆除所有的設(shè)施、設(shè)備，恢復(fù)房屋原貌。2014年11月23日，因劉智舉未給向某某、向文藝交納房租費(fèi)，向某某、向文藝與劉智舉簽訂《解除“共同投資合同書(shū)”協(xié)議》，協(xié)議確定：一、雙方2009年8月23日所簽訂的共同投資合同書(shū)于2014年11月23日作廢；二、雙方均同意2009年8月23日所簽訂的共同投資合同書(shū)及之后簽訂的補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容不變，轉(zhuǎn)簽給江某簽訂。當(dāng)日，江某（乙方）與向某某、向文藝（甲方）簽訂《共同投資合同書(shū)》及“補(bǔ)充協(xié)議”，合同內(nèi)容除將經(jīng)營(yíng)期限改為五年外，其他與之前合同條款完全相同：一、投資方案：（一）共同投資經(jīng)營(yíng)期限暫定為五年，即從2014年11月23日至2019年11月22日。（二）甲方將新建房屋的一至三層（建筑面積920平方米）5年的使用權(quán)作價(jià)入股投資，房屋產(chǎn)權(quán)為甲方向某某和向文藝兩戶(hù)共有，房屋位巴東縣××西西壤坡社區(qū)150號(hào)，房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證甲方按程序申請(qǐng)辦理，甲方持有政府部門(mén)審批的建房手續(xù)，權(quán)屬合法，經(jīng)雙方協(xié)商房屋5年使用權(quán)總價(jià)為捌拾陸萬(wàn)元整（860000元），逐年入股；（三）乙方負(fù)責(zé)選定投資項(xiàng)目，具體項(xiàng)目范圍為餐飲、住宿和娛樂(lè)；（四）乙方以現(xiàn)金和設(shè)備設(shè)施入股，負(fù)責(zé)裝修及經(jīng)營(yíng)管理，具體入股份額待項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后按照投資計(jì)算；（五）按照雙方投資比例進(jìn)行利潤(rùn)分配，甲方的利益實(shí)行保底計(jì)算，由乙方按年度向甲方支付，第一年的利潤(rùn)簽訂合同時(shí)支付，從第二年起支付時(shí)間為每年10月23日，具體保底數(shù)額如下：1、2014年11月23日至2016年11月22日利潤(rùn)不得低于叁拾貳萬(wàn)元（每年160000元）；2、2016年11月23日至2019年11月22日的利潤(rùn)不得低于伍拾肆萬(wàn)元（每年180000元）。二、雙方的責(zé)任和義務(wù)：（一）甲方只以房屋5年的使用權(quán)投資，不參與乙方的裝修及經(jīng)營(yíng)管理，在約定的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)不干涉乙方經(jīng)營(yíng)……。（六）本合同期滿(mǎn)，甲乙雙方繼續(xù)合作的，必須在合同屆滿(mǎn)前一個(gè)月告知對(duì)方，甲方若將房屋出租，在同等條件下應(yīng)優(yōu)先乙方租用，即保障優(yōu)先承租權(quán)。三、合同的解除和終止：（一）本合現(xiàn)期屆滿(mǎn)終止；（二）雙方協(xié)商一致可提前解除合同。四、特別約定：（一）為使共同投資項(xiàng)目盡快發(fā)揮效益，自本合同簽訂之日起，乙方可進(jìn)場(chǎng)裝修；為便于乙方裝修，甲方自本合同簽訂之日起，免除一個(gè)月的租費(fèi)（2014年11月23日至2014年12月23日止）（此條款雙方已用筆畫(huà)掉并注明作廢）……。五、違約責(zé)任。若出現(xiàn)違約，違約方向守約方支付違約金150000元，給對(duì)方造成損失的承擔(dān)賠償責(zé)任；（一）甲方違約責(zé)任處理規(guī)定，1、甲方違反本合同約定，提前收回房屋的，應(yīng)向乙方支付違約金150000元，支付的違約金不足彌補(bǔ)乙方損失的，甲方還應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。2、甲方因房屋權(quán)屬瑕疵或非法出租房屋而導(dǎo)致本合同無(wú)效時(shí)，甲方應(yīng)賠償乙方損失。（二）乙方違約責(zé)任，1、合作經(jīng)營(yíng)期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)終止合同收回該房屋，乙方應(yīng)向甲方支付違約金150000元。若支付的違約金不足彌補(bǔ)甲方損失的，乙方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償相應(yīng)的損失。（1）未經(jīng)甲方同意，拆改變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)或損壞房屋的；（2）拖欠房租累計(jì)3個(gè)月以上的。七、本合同未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，可訂立補(bǔ)充條款。補(bǔ)充條款及附件為本合同組成部分，與本合同具有同等法律效力。八、合同爭(zhēng)議處理……。向某某、向文藝與江某轉(zhuǎn)簽的《補(bǔ)充協(xié)議》確定，一、甲方除提供一至三層樓房使用權(quán)給乙方外，還同時(shí)提供院外洗車(chē)場(chǎng)之使用權(quán)……。二、甲方同意乙方使用整棟東向外立面作為燈飾或廣告用途……。三、甲方允許乙方在一樓及二樓另建一套樓梯……。四、乙方在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所發(fā)生的一切債權(quán)、債務(wù)，均與甲方無(wú)關(guān)。
《共同投資合同》簽訂后，江某即按合同給向某某、向文藝支付了首期款160000元（合同中所指的“第一年利潤(rùn)”）。江某轉(zhuǎn)接劉智舉酒店繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，將其更名“金蘭商務(wù)酒店”。2015年6月，江某將“金蘭商務(wù)酒店”業(yè)務(wù)交由其舅侄（女）陳東芳經(jīng)營(yíng)管理，時(shí)至2015年10月，即合同第二年，因江某不能按期將“利潤(rùn)”支付給向某某、向文藝，在向某某、向文藝多次催要后，陳東芳于2016年1月2日給向某某、向文藝出具“欠條”一張，載明：“今欠到向某某、向文藝2015年11月23日至2016年11月22日房租費(fèi)壹拾陸萬(wàn)元（160000）定于2016年2月2日付清，若不付清合同自動(dòng)解除”。爾后，江某陸續(xù)給向某某、向文藝支付120000元，至向某某、向文藝2016年8月31日起訴，江某尚欠向某某、向文藝40000元。除此，合同約定的2016年11月23日至2017年11月22日“利潤(rùn)”180000元，支付時(shí)間為2016年10月23日，江某亦未按期支付給向某某、向文藝。
一審法院另查明，向某某、向文藝2008年8月翻修房屋時(shí)，因在建設(shè)過(guò)程中超規(guī)劃面積建設(shè)，巴東縣國(guó)土資源局、巴東縣城建監(jiān)察大隊(duì)分別于2009年5月、2009年6月對(duì)其作出行政處罰決定，向某某、向文藝分別按兩處罰決定書(shū)繳納罰款16300元和10000元，處罰決定書(shū)確定的退還非法占用的土地、沒(méi)收在非法占用土地上新建的房屋等處罰內(nèi)容沒(méi)有執(zhí)行。由此，向某某、向文藝房屋自竣工起一直未能辦妥正式規(guī)劃和產(chǎn)權(quán)手續(xù)。在本案訴訟中，2017年3月巴東縣國(guó)土資源局給向某某、向文藝頒發(fā)了《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》。江某經(jīng)營(yíng)的“金蘭商務(wù)酒店”，巴東縣公安消防大隊(duì)2016年2月22日對(duì)其進(jìn)行消防檢查時(shí)，指出其存在“占用、堵塞疏散通道、安全出口、未經(jīng)開(kāi)業(yè)前消防安全檢查擅自投入使用”等問(wèn)題，并發(fā)出“責(zé)令立即改正通知書(shū)”。因向某某、向文藝無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，江某亦不能辦理消防驗(yàn)收許可證，雙方因合同履行產(chǎn)生矛盾。2016年8月31日，向某某、向文藝訴至法院。
一審法院認(rèn)為，向某某、向文藝提供房屋，江某出資金，雙方在平等自愿基礎(chǔ)上簽訂《共同投資合同書(shū)》，系雙方真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律規(guī)定，應(yīng)屬有效合同。雙方簽訂的合同不因向某某、向文藝房屋手續(xù)不完備，而影響其效力。向某某、向文藝與江某因履行合同發(fā)生爭(zhēng)議后，向某某、向文藝訴請(qǐng)主張解除合同，江某亦同意解除，系雙方對(duì)合同解除權(quán)的行使與處分，應(yīng)準(zhǔn)予解除。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于：1、向某某、向文藝與江某簽訂的《共同投資合同書(shū)》，其性質(zhì)是向某某、向文藝入股投資還是房屋租賃；2、合同約定的“保底利潤(rùn)”即保底條款是否有效；3、向某某、向文藝不提供房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，江某是否享有先履行抗辯權(quán)。一、關(guān)于對(duì)雙方簽訂合同性質(zhì)的分析認(rèn)定。合同是確定當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。關(guān)于合同性質(zhì)，僅從合同標(biāo)題和表象不足以清晰界定，還需從合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容結(jié)合具體案情綜合分析判斷。其一，本案由向某某、向文藝提供房屋，江某出資金、設(shè)備，江某獨(dú)自經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，雙方簽訂的共同《共同投資合同書(shū)》雖明確向某某、向文藝以房屋5年使用權(quán)作價(jià)860000元作為入股投資，但自合同簽訂至江某酒店經(jīng)營(yíng)多年，江某的具體出資數(shù)額并不明了，向某某、向文藝作為投資方對(duì)江某出資入股比例亦不知情，雙方一直未進(jìn)行過(guò)結(jié)算，根據(jù)合同約定雙方應(yīng)按投資比例進(jìn)行利潤(rùn)分配，事實(shí)上，雙方并非如此，因此，向某某、向文藝提供的房屋不能算作與江某真正意義上的投資入股，雙方合同中將向某某、向文藝房屋5年使用權(quán)作價(jià)860000元作為“入股投資”，只是作為向某某、向文藝5年計(jì)收江某房屋租金的折算依據(jù)。其二，從另一方面分析亦可看出，合同雙方對(duì)租賃關(guān)系的事實(shí)早已默示認(rèn)可。江某與向某某、向文藝簽訂的合同系從案外人劉智舉之前合同轉(zhuǎn)簽而來(lái)，兩合同內(nèi)容相同，性質(zhì)上并無(wú)差別，合同“特別約定”中“為便于乙方裝修，甲方免除乙方三個(gè)月租費(fèi)……”，表明雙方合同的實(shí)質(zhì)；另外，根據(jù)案外人劉智舉與向某某、向文藝2014年11月3日簽訂的協(xié)議及陳東芳2016年1月2日給向某某、向文藝出具的“欠條”，亦說(shuō)明雙方對(duì)彼此為租賃關(guān)系早已“心照不宣”。同時(shí)，按照合同約定，江某必須先支付“利潤(rùn)”后經(jīng)營(yíng)，此作法亦有悖于正常的利潤(rùn)分配，相反，則符合支付房屋租金的通常作法。綜上分析，向某某、向文藝與江某所簽訂的《共同投資合同書(shū)》合同實(shí)質(zhì)內(nèi)容具有租賃關(guān)系的法律特征，雙方名為“共同入股投資”實(shí)為房屋租賃關(guān)系，合同中的“保底利潤(rùn)”，事實(shí)上就是房屋租金。二、關(guān)于對(duì)合同中“保底利潤(rùn)”的效力認(rèn)定。如前所述，向某某、向文藝與江某《共同投資合同書(shū)》中約定的“保底利潤(rùn)”，并非保底條款，其實(shí)質(zhì)為房屋租金，江某應(yīng)按合同履行支付義務(wù)。再者，保底條款并非當(dāng)然無(wú)效。其一、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》和《中華人民共和國(guó)民法通則》關(guān)于聯(lián)營(yíng)主體及個(gè)人合伙的規(guī)定，向某某、向文藝與江某均系自然人，雙方“共同投資”不具有法人聯(lián)營(yíng)或合伙性聯(lián)營(yíng)的主體，即不適用以上解答；向某某、向文藝與江某簽訂的《共同投資合同書(shū)》雖約定向某某、向文藝提供房屋，江某出資金，但江某的出資數(shù)額及雙方所占出資比例并不明確，江某獨(dú)自經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，向某某、向文藝既不參與經(jīng)營(yíng)，也不分擔(dān)債權(quán)、債務(wù)，雙方亦不是按出資比例進(jìn)行盈余分配，因此，向某某、向文藝與江某共同投資不符合個(gè)人合伙的構(gòu)成要件。其二、自然人投資不受保底條款約束。向某某、向文藝與江某約定的“保底利潤(rùn)”，不違反法律禁止性規(guī)定，保底條款實(shí)質(zhì)上是一種免責(zé)條款，免責(zé)條款訂入合同是當(dāng)事人契約自由的體現(xiàn)，當(dāng)事人可以據(jù)此而預(yù)先分配風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)合同作出符合自己意愿的利益安排。本案中，向某某、向文藝與江某并非企業(yè)法人和事業(yè)法人，不適用《最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》“保底條款”的規(guī)定，而在其他的法律中，目前尚無(wú)自然人關(guān)于盈虧分配保底條款為無(wú)效條款的法律禁止性規(guī)定。因此，向某某、向文藝與江某約定的該條款對(duì)雙方具有約束力。三、關(guān)于對(duì)江某是否享有先履行抗辯權(quán)的分析。先履行抗辯權(quán)，本質(zhì)上是對(duì)先期違約的抗辯。先期違約是指一方當(dāng)事人首先違約，是另一方不履行合同的原因。先履行抗辯權(quán)是對(duì)負(fù)有先履行義務(wù)一方違約的抗辯，亦即對(duì)先期違約的抗辯。結(jié)合本案分析，向某某、向文藝與江某簽訂合同時(shí)，江某本身清楚向某某、向文藝房屋存在超規(guī)劃、違章的情形，亦知道向某某、向文藝房屋尚未進(jìn)行權(quán)屬登記，江某租賃向某某、向文藝房屋從事特種行業(yè)經(jīng)營(yíng)，對(duì)向某某、向文藝房屋權(quán)屬狀況是否給自己經(jīng)營(yíng)造成影響本應(yīng)有所預(yù)見(jiàn)，同時(shí)，根據(jù)雙方簽訂的《共同投資合同書(shū)》“甲方將新建房屋的一至三層（建筑面積920平方米）5年的使用權(quán)作價(jià)入股投資，房屋產(chǎn)權(quán)為甲方向某某和向文藝兩戶(hù)共有，房屋位于巴東縣××西壤坡社區(qū)150號(hào)，房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證甲方按程序辦理，甲方持有政府部門(mén)審批的建房手續(xù)，權(quán)屬合法……”。雙方在合同中并未約定向某某、向文藝應(yīng)給江某提供房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，也未約定具體提供時(shí)間，自合同簽訂江某酒店一直在經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)收益是否因租賃房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)手續(xù)而受影響，江某無(wú)事實(shí)證明。關(guān)于合同中“甲方因房屋權(quán)屬瑕疵或非法出租房屋而導(dǎo)致本合同無(wú)效時(shí)，甲方應(yīng)賠償乙方損失”的規(guī)定，此條款所指“房屋權(quán)屬瑕疵”，本意應(yīng)理解為房屋權(quán)屬是否明確或與第三者是否存在權(quán)屬爭(zhēng)議，而并非指房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，再者，上述結(jié)果也并未實(shí)際發(fā)生。綜上，向某某、向文藝未給江某提供房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)并非合同約定向某某、向文藝之義務(wù)，因合同對(duì)此約定不明，不能認(rèn)定向某某、向文藝違約，江某主張的“享有先履行抗辯權(quán)或同時(shí)履行抗辯權(quán)”之抗辯理由不能成立。綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第二百一十三條、第二百二十七條的規(guī)定判決：一、解除向某某、向文藝與江某簽訂的《共同投資合同書(shū)》（判決生效之日即為合同解除之日）；二、江某給付向某某、向文藝2015年11月23日至2016年11月22日期間房屋租金40000元，2016年11月23日之后的房屋租金按493元/日計(jì)算給付（自2016年11月23日至合同解除之日，以實(shí)際天數(shù)計(jì)算），以上分別自2015年11月24日、2016年11月24日起至付清之日止按照中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率支付利息。限江某在判決生效后5日內(nèi)履行。案件受理費(fèi)800元，減半收取400元，由江某承擔(dān)。
二審中，當(dāng)事人未向本院提交新證據(jù)。
二審經(jīng)審理查明，一審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，租賃合同是出租人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同，在租賃期間，承租人對(duì)租賃物占有、使用、收益，按照約定給付租金，在租賃合同終止時(shí)將租賃物返還給出租人的合同；而合伙協(xié)議是合伙人為明確出資數(shù)額、盈余分配、債務(wù)承擔(dān)、入伙、退伙、合伙終止等事項(xiàng)所訂立的協(xié)議，由合伙人合伙經(jīng)營(yíng)、共同勞動(dòng)。本案中，江某主張與向某某、向文藝簽訂的《共同投資合同書(shū)》屬合伙協(xié)議，雙方之間形成合伙法律關(guān)系，而向某某、向文藝則認(rèn)為雙方簽訂的《共同投資合同書(shū)》實(shí)質(zhì)為房屋租賃合同，雙方對(duì)《共同投資合同書(shū)》的性質(zhì)產(chǎn)生爭(zhēng)議。經(jīng)審查，向某某、向文藝與江某簽訂的《共同投資合同書(shū)》第一條“投資方案”第（五）項(xiàng)約定：“按照雙方投資比例進(jìn)行利潤(rùn)分配，甲方的利益實(shí)行保底計(jì)算，由乙方按年度向甲方支付，第一年的利潤(rùn)簽訂合同時(shí)支付，從第二年起支付時(shí)間為每年10月23日，具體保底數(shù)額如下：1、2014年11月23日至2016年11月22日利潤(rùn)不得低于叁拾貳萬(wàn)元（每年160000元）；2、2016年11月23日至2019年11月22日的利潤(rùn)不得低于伍拾肆萬(wàn)元（每年180000元）?！钡诙l“雙方的責(zé)任和義務(wù)”第（四）項(xiàng)約定：“乙方在經(jīng)營(yíng)期間，要加強(qiáng)安全、治安、計(jì)劃生育的管理，妥善處理相臨關(guān)系，若出現(xiàn)問(wèn)題，由乙方自行處理并承擔(dān)全部責(zé)任；在經(jīng)營(yíng)期間如果發(fā)生一切糾紛、責(zé)任事故，均由乙方負(fù)責(zé)，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任?！钡冢╉?xiàng)約定：“本合同期滿(mǎn)，甲乙雙方繼續(xù)合作的，必須在合同屆滿(mǎn)前一個(gè)月告知對(duì)方，甲方若將房屋出租，在同等條件下應(yīng)優(yōu)先乙方租用，即保障優(yōu)先承租權(quán)?！钡谖鍡l“違約責(zé)任”約定：“（二）乙方違約責(zé)任，1、合作經(jīng)營(yíng)期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)終止合同收回該房屋，乙方應(yīng)向甲方支付違約金150000元。若支付的違約金不足彌補(bǔ)甲方損失的，乙方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償相應(yīng)的損失?！?）拖欠房租累計(jì)3個(gè)月以上的?！备鶕?jù)前述合同內(nèi)容及雙方實(shí)際履行情況看，向某某、向文藝只提供房屋使用權(quán)、不參與經(jīng)營(yíng)管理、不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、不享有和承擔(dān)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的一切債權(quán)和債務(wù)，只固定獲取保底利潤(rùn)，不符合合伙關(guān)系共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共負(fù)盈虧的法律特征，其內(nèi)容、性質(zhì)更符合租賃合同的構(gòu)成要件及法律特征。向某某、向文藝與江某簽訂的《共同投資合同書(shū)》雖名為共同投資合同，但其性質(zhì)實(shí)為房屋租賃合同。故一審判決對(duì)《共同投資合同》性質(zhì)的認(rèn)定并無(wú)不當(dāng)。江某關(guān)于《共同投資合同書(shū)》實(shí)為合伙協(xié)議的上訴理由不能成立，本院不予支持。向某某、向文藝已將涉案房屋交付江某占有、使用、收益，江某理應(yīng)依約支付租金，故一審判決江某給付向某某、向文藝2015年11月23日至2016年11月22日期間的房屋租金40000元，2016年11月23日之后的房屋租金按493元/日計(jì)算給付至合同解除之日，并分別自2015年11月24日、2016年11月24日起至付清之日止按照中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率支付利息，并無(wú)不當(dāng)。
綜上所述，江某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)800元，由上訴人江某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　郜幫勇 審判員　　張成軍 審判員　　李志華

書(shū)記員：賴(lài)宏為