漢川市同福醬品廠
劉志華（湖北松竹梅律師事務所）
王華兵
中國人民解放軍湖北省漢川市人民武裝部
李雄才（湖北扶輪律師事務所）

原告:漢川市同福醬品廠。
住所地:漢川市城隍鎮(zhèn)民兵訓練基地。
負責人:熊秋元。
委托訴訟代理人:劉志華，湖北松竹梅律師事務所律師。
代理權限為特別授權。
委托訴訟代理人:王華兵，漢川市同福醬品廠員工。
代理權限為特別授權。
被告:中國人民解放軍湖北省漢川市人民武裝部。
住所地:漢川市人民大道。
法定代表人:朱輝，部長。
委托訴訟代理人:李雄才，湖北扶輪律師事務所律師。
代理權限為一般代理。
原告漢川市同福醬品廠與被告中國人民解放軍湖北省漢川市人民武裝部（以下簡稱漢川人武部）房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法組成合議庭，于2016年1月11日和2016年5月31日二次公開開庭進行了審理。
原告的委托訴訟代理人劉志華、王華兵，被告的委托訴訟代理人李雄才均到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
原告漢川市同福醬品廠訴稱，2010年10月15日，原告與被告簽訂了一份《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》，該合同約定:被告將其所有的位于漢川市城隍鎮(zhèn)的威虎山民兵訓練基地西側的一棟二層平房及空地（房屋建筑面積300平方米、場地面積2600平方米）出租給原告開辦調料制品加工廠，租賃期限為2010年10月15日至2011年10月14日，年租金為20000元，并于合同簽訂后十日內向被告支付房地產(chǎn)租賃保證金2000元，合同到期繼續(xù)延租。
合同還對雙方的相關權利義務及違約責任進行了約定。
合同簽訂后，原告依約向被告交納了房屋租金及保證金。
2010年9月6日，在簽訂正式合同之前，原告向被告申請在租賃區(qū)域內建設永久性廠房，獲準后，原告耗資2200000元興建了永久性廠房并添置生產(chǎn)設備后，便開始生產(chǎn)。
但不到十個月時間，原告便收到被告的通知，要求原告停止生產(chǎn)，解除與原告的租賃合同，原告被迫停止生產(chǎn)，致使原告遭受巨大經(jīng)濟損失。
原告不停地向被告主張賠償無果，故向人民法院提起訴訟，要求被告賠償原告建設永久性廠房損失1049771元及原告解除職工勞動合同所支付的費用173400元。
原告為支持其訴訟請求，向本院提交如下證據(jù):
證據(jù)一:原、被告的訴訟主體資格材料；
證據(jù)二:租賃合同。
擬證明原、被告雙方的租賃關系的成立及相關約定事項；
證據(jù)三:修建永久性廠房報告一份。
擬證明經(jīng)原告申請，被告同意原告在租賃場地上修建永久性廠房的事實；
證據(jù)四:通知一份。
擬證明被告單方面解除合同的情況；
證據(jù)五:資產(chǎn)評估報告。
擬證明原告為修建永久性廠房投資1049771元；
證據(jù)六:工資表及用工合同。
擬證明被告解除合同給原告帶來解除職工勞務合同賠償金173400元。
被告漢川市人民部辯稱，原告訴稱不實。
原告訴稱被告違約解除合同無事實依據(jù)，原告要求被告承擔違約責任不成立，原告請求賠償損失無事實及法律依據(jù)。
被告為支持其抗辯理由，向本院提交了漢川市人民政府（2012）25號專題會議紀要證據(jù)一份。
擬證明荷沙復線建設工程，市政府要求漢川市威虎山民兵訓練基地拆遷的事實存在。
經(jīng)庭審質證，被告對原告提交的證據(jù)一至證據(jù)四均予以認可，對這部分證據(jù)本院依法予以采信。
對原告提交的證據(jù)五、證據(jù)六不予認可，認為證據(jù)五是原告單方面提出的鑒定，鑒定依據(jù)均由原告提供，不具合法性。
對此項異議，本院認為，被告并沒有申請重新鑒定，且該證據(jù)由具有資質的專業(yè)部門作出，且在有效期內，與本案具有關聯(lián)性，也是真實的，故本院對該份證據(jù)依法予以采信。
認為證據(jù)六是原告自制的，且沒有相關具有證據(jù)效力的財務報表，不具有合法性，同時也與本案無關聯(lián)。
對此異議，本院認為關于企業(yè)職工工資應當由財務審計部門的審計報告或會計年報作為依據(jù)，其真實性、合法性及與本案的關聯(lián)性均存有疑問，故本院認為被告的異議成立，對原告所提交的證據(jù)六不予采信。
原告對被告提交的證據(jù)真實性無異議，但認為該證據(jù)與本案無關聯(lián)，因為荷沙復線公路已基本竣工，漢川市威虎山民兵訓練基地并未因此被拆遷，不能達到被告的證明目的。
對此異議，本院認為，市政府會議紀要有別于具體的行政行為，不具有強制力，故本院對原告的異議予以認可。
在審理過程中，原告申請對涉案鋼構廠房的殘余價值進行評估，經(jīng)原、被告雙方選擇，由本院委托湖北永業(yè)行資產(chǎn)評估咨詢有限公司進行了評估，其結論是原告所修建的永久性廠房的鋼構殘余價值為31700元。
被告認為此次評估與前一次漢川市正方資產(chǎn)評估事務所的評估相矛盾，其認為關于車間的造價二次評估中顯示出不一致，故而認為前一次鑒定夸大了車間的造價。
本院認為，后期的鑒定僅針對鋼構拆卸后的殘值進行的鑒定，不包括其他如基礎工程、水電安裝工程等投入形成的價值，故二份鑒定報告并不矛盾。
對于鑒定基準日的選定也是合于常理的，因為對建筑物、構筑物價值和鋼構廠房的殘值的鑒定均是對現(xiàn)有狀態(tài)下的價格認定，是合理的，被告均未申請重新鑒定，故本院對湖北永業(yè)行資產(chǎn)評估咨詢有限公司對原告所修建的鋼構廠房的殘余價值的評估予以采信。
針對第二次評估報告提出的涉案建筑物、構筑物的價值評估不應該含有前期費用的問題，本院認為結合涉案標的物的實際形成狀況，建筑物、構筑物的前期費用并未實際發(fā)生，故應從建筑物、構筑物的第一份評估報告即漢川市正方資產(chǎn)評估事務所評估造價中扣除。
經(jīng)審理查明，2010年8月份開始，原、被告雙方就被告所有的”漢川市威虎山民兵訓練基地”的閑置場地及一部分閑置房屋的租賃進行協(xié)商。
協(xié)商過程中原告曾提出因生產(chǎn)調料制品，生產(chǎn)周期長，短期內不能收回成本，需長期租賃，另開辦醬品廠需車間，必須在租賃場地里修建永久性廠房。
該提議得到了被告的同意。
雙方于2010年10月15日正式簽訂了一份軍隊房地產(chǎn)租賃合同，合同約定:被告將其所有的位于漢川市城隍鎮(zhèn)的漢川市威虎山民兵訓練基地西側的一棟300平方米二層樓房及空地2600平方米出租給原告開辦調料制品廠。
書面合同簽訂租賃期限為一年，年租金20000元，另交納合同保證金2000元。
租賃到期后繼續(xù)延租。
合同還對雙方的相關權利、義務及違約責任進行了約定。
合同簽訂后，原告依約向被告交納了年租金20000元及保證金2000元。
2010年10月16日原告投資修建了永久性廠房、門衛(wèi)房，并對場地進行回填及地面進行了硬化，房屋進行了修繕。
隨后，原告添置了相應的設備，便開始投入生產(chǎn)。
原告在生產(chǎn)過程中，于2011年9月18日接到被告的通知，要求解除合同，停止生產(chǎn)，給原告造成了一定的財產(chǎn)損失。
爾后，原、被告雙方多次協(xié)商賠償事宜未能達成一致意見。
經(jīng)漢川正方資產(chǎn)評估事務所評估，原告所投資修建的建筑物、構筑物的價值為1049771元。
原告訴訟來院，要求被告賠償原告修建廠房損失1049771元，賠償所付職工工資173400元。
本院認為，原、被告之間所簽訂的房屋租賃合同是雙方真實意思的表示，也不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，是合法有效的，雙方應按照該合同的約定履行各自的義務。
被告在租賃合同尚未到期就要求原告交還租賃房屋及場地的行為是一種違約行為，應當承擔違約責任。
被告主張租賃合同期限屆滿，合同的權利義務應當終止，但被告向原告發(fā)出通知時，合同履行時間尚不到一年，而且本案中，原、被告雙方約定的租賃期限不能認定為是一年。
因為，首先在雙方簽訂正式合同之前，被告同意原告在租賃場地上修建永久性廠房，證明租賃絕不是短期的。
其次也是在雙方簽訂正式合同前，進行了充分協(xié)商，并對租賃用途明確約定為開辦”食品調料”加工廠，而從事該業(yè)務的生產(chǎn)周期長，短期內不可能收回成本，故雙方在合同中還約定了”租期屆滿，繼續(xù)延租”的專門性條款，以此來確保租賃的長期性，從而達到雙方互贏的目的。
這說明關于租賃期限原、被告雙方另有口頭約定為長期性租賃的事實是成立的，書面合同約定租期一年只是被告響應上級要求而采用合同”一年一簽”的具體表現(xiàn)形式。
故被告關于租期屆滿的主張，本院不予認可。
被告另外主張因修建荷沙公路復線的需要，漢川市政府要求被告做好原告的工作，遷出所租賃的場地及房屋，其依據(jù)是漢川市人民政府于2012年第25號”會議紀要”并認為這屬于合同約定的”不可抗力”的情形，被告應當免責。
但是，”會議紀要”不是具體行政行為，對外并沒有強制力，而且荷沙公路復線目前處于通車狀態(tài)，涉案場地及房屋并沒有因為修筑此條道路而受到征用，依然保持原狀。
可見被告主張的”不可抗力”的情形并沒發(fā)生，故被告此項主張不能成立，本院亦不予認可。
對于原告所主張的人工工資的賠償?shù)恼埱?，因無合法有效的依據(jù)，本院不予支持。
因原告所修建的鋼構部分有一定的殘余價值，應當扣減原告的損失額度；另外，漢川市正方資產(chǎn)評估事務所對于涉案構筑物、建筑物的價值評估中所包含的前期費用，根據(jù)漢川市物價局川價房字（2011）3號文件及其它相關文件規(guī)定，它包括:1.城市基礎設施配套費、消防設施配套費、白蟻防治費三項相加，按每平方米47元計算的前期費用31859.89元（677.87平方米每平方米47元=31859.89元），2.設計勘察費、招投標費、造價咨詢費、工程監(jiān)理費、建設單位管理費五項相加，按鋼構房、門衛(wèi)房造價的9%計算的前期費用，即660357元9%=59432.13元。
以上兩項共計91292.02元，屬于并沒實際發(fā)生的費用，應當從評估造價中扣除。
綜上，本院認為，被告違背合同法第六條所規(guī)定誠實信用原則，違約終止履行合同，給原告造成的損失應當依法進行賠償。
故本院對原告的合理訴求應予支持。
據(jù)此，經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第六條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告中國人民解放軍湖北省漢川市人民武裝部于本判決生效之日起五日內，賠償因違約給原告漢川市同福醬品廠造成的損失926778.98元（建筑物、構筑物等造價1049771元減去前期費用91292.02元再減去殘值31700元）；
二、駁回原告的其他訴訟請求。
本案件受理費13067.80元由被告中國人民解放軍湖北省漢川市人民武裝部負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。
上訴人在提交上訴狀時，應預交上訴案件受理費13067.80元，上訴人在上訴期滿后七日內仍未預交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，后期的鑒定僅針對鋼構拆卸后的殘值進行的鑒定，不包括其他如基礎工程、水電安裝工程等投入形成的價值，故二份鑒定報告并不矛盾。
對于鑒定基準日的選定也是合于常理的，因為對建筑物、構筑物價值和鋼構廠房的殘值的鑒定均是對現(xiàn)有狀態(tài)下的價格認定，是合理的，被告均未申請重新鑒定，故本院對湖北永業(yè)行資產(chǎn)評估咨詢有限公司對原告所修建的鋼構廠房的殘余價值的評估予以采信。
針對第二次評估報告提出的涉案建筑物、構筑物的價值評估不應該含有前期費用的問題，本院認為結合涉案標的物的實際形成狀況，建筑物、構筑物的前期費用并未實際發(fā)生，故應從建筑物、構筑物的第一份評估報告即漢川市正方資產(chǎn)評估事務所評估造價中扣除。
經(jīng)審理查明，2010年8月份開始，原、被告雙方就被告所有的”漢川市威虎山民兵訓練基地”的閑置場地及一部分閑置房屋的租賃進行協(xié)商。
協(xié)商過程中原告曾提出因生產(chǎn)調料制品，生產(chǎn)周期長，短期內不能收回成本，需長期租賃，另開辦醬品廠需車間，必須在租賃場地里修建永久性廠房。
該提議得到了被告的同意。
雙方于2010年10月15日正式簽訂了一份軍隊房地產(chǎn)租賃合同，合同約定:被告將其所有的位于漢川市城隍鎮(zhèn)的漢川市威虎山民兵訓練基地西側的一棟300平方米二層樓房及空地2600平方米出租給原告開辦調料制品廠。
書面合同簽訂租賃期限為一年，年租金20000元，另交納合同保證金2000元。
租賃到期后繼續(xù)延租。
合同還對雙方的相關權利、義務及違約責任進行了約定。
合同簽訂后，原告依約向被告交納了年租金20000元及保證金2000元。
2010年10月16日原告投資修建了永久性廠房、門衛(wèi)房，并對場地進行回填及地面進行了硬化，房屋進行了修繕。
隨后，原告添置了相應的設備，便開始投入生產(chǎn)。
原告在生產(chǎn)過程中，于2011年9月18日接到被告的通知，要求解除合同，停止生產(chǎn)，給原告造成了一定的財產(chǎn)損失。
爾后，原、被告雙方多次協(xié)商賠償事宜未能達成一致意見。
經(jīng)漢川正方資產(chǎn)評估事務所評估，原告所投資修建的建筑物、構筑物的價值為1049771元。
原告訴訟來院，要求被告賠償原告修建廠房損失1049771元，賠償所付職工工資173400元。
本院認為，原、被告之間所簽訂的房屋租賃合同是雙方真實意思的表示，也不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，是合法有效的，雙方應按照該合同的約定履行各自的義務。
被告在租賃合同尚未到期就要求原告交還租賃房屋及場地的行為是一種違約行為，應當承擔違約責任。
被告主張租賃合同期限屆滿，合同的權利義務應當終止，但被告向原告發(fā)出通知時，合同履行時間尚不到一年，而且本案中，原、被告雙方約定的租賃期限不能認定為是一年。
因為，首先在雙方簽訂正式合同之前，被告同意原告在租賃場地上修建永久性廠房，證明租賃絕不是短期的。
其次也是在雙方簽訂正式合同前，進行了充分協(xié)商，并對租賃用途明確約定為開辦”食品調料”加工廠，而從事該業(yè)務的生產(chǎn)周期長，短期內不可能收回成本，故雙方在合同中還約定了”租期屆滿，繼續(xù)延租”的專門性條款，以此來確保租賃的長期性，從而達到雙方互贏的目的。
這說明關于租賃期限原、被告雙方另有口頭約定為長期性租賃的事實是成立的，書面合同約定租期一年只是被告響應上級要求而采用合同”一年一簽”的具體表現(xiàn)形式。
故被告關于租期屆滿的主張，本院不予認可。
被告另外主張因修建荷沙公路復線的需要，漢川市政府要求被告做好原告的工作，遷出所租賃的場地及房屋，其依據(jù)是漢川市人民政府于2012年第25號”會議紀要”并認為這屬于合同約定的”不可抗力”的情形，被告應當免責。
但是，”會議紀要”不是具體行政行為，對外并沒有強制力，而且荷沙公路復線目前處于通車狀態(tài)，涉案場地及房屋并沒有因為修筑此條道路而受到征用，依然保持原狀。
可見被告主張的”不可抗力”的情形并沒發(fā)生，故被告此項主張不能成立，本院亦不予認可。
對于原告所主張的人工工資的賠償?shù)恼埱?，因無合法有效的依據(jù)，本院不予支持。
因原告所修建的鋼構部分有一定的殘余價值，應當扣減原告的損失額度；另外，漢川市正方資產(chǎn)評估事務所對于涉案構筑物、建筑物的價值評估中所包含的前期費用，根據(jù)漢川市物價局川價房字（2011）3號文件及其它相關文件規(guī)定，它包括:1.城市基礎設施配套費、消防設施配套費、白蟻防治費三項相加，按每平方米47元計算的前期費用31859.89元（677.87平方米每平方米47元=31859.89元），2.設計勘察費、招投標費、造價咨詢費、工程監(jiān)理費、建設單位管理費五項相加，按鋼構房、門衛(wèi)房造價的9%計算的前期費用，即660357元9%=59432.13元。
以上兩項共計91292.02元，屬于并沒實際發(fā)生的費用，應當從評估造價中扣除。
綜上，本院認為，被告違背合同法第六條所規(guī)定誠實信用原則，違約終止履行合同，給原告造成的損失應當依法進行賠償。
故本院對原告的合理訴求應予支持。

據(jù)此，經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第六條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告中國人民解放軍湖北省漢川市人民武裝部于本判決生效之日起五日內，賠償因違約給原告漢川市同福醬品廠造成的損失926778.98元（建筑物、構筑物等造價1049771元減去前期費用91292.02元再減去殘值31700元）；
二、駁回原告的其他訴訟請求。
本案件受理費13067.80元由被告中國人民解放軍湖北省漢川市人民武裝部負擔。

審判長：肖樂新

書記員：李會平