原告:畢某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍所在地湖北省枝江市。原告:曾某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍所在地湖南省新化縣。二原告委托訴訟代理人:嚴(yán)佳佳,男,xxxx年xx月xx日出生,土家族,戶籍所在地湖北省宜昌市西陵區(qū)。系畢某某、曾某所在社區(qū)推薦的公民。被告:宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司,住所地宜昌市西陵區(qū)東山大道109號(hào)B棟1904、1905號(hào)。法定代表人:江妍萱,該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。委托訴訟代理人:鄒金華,湖北楚賢律師事務(wù)所律師。
畢某某、曾某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1.判令長(zhǎng)楹公司按合同約定支付自2016年4月1日起至2017年9月18日止的逾期交房違約金32648.24元;2.判令長(zhǎng)楹公司按合同約定支付自2017年9月19日起至實(shí)際交房之日止的逾期交房違約金;3.判令訴訟費(fèi)用由長(zhǎng)楹公司承擔(dān)。事實(shí)和理由:2015年2月26日,畢某某、曾某與長(zhǎng)楹公司簽訂了《宜昌市商品房買賣合同》,由畢某某、曾某購(gòu)買長(zhǎng)楹公司開發(fā)的位于長(zhǎng)楹觀邸7號(hào)樓1單元××層××號(hào)商品房,面積136.94平方米,該合同第九條約定,長(zhǎng)楹公司應(yīng)當(dāng)在2016年3月31日前交房。合同簽訂后,畢某某、曾某依約履行了自己的全部合同義務(wù),付清了房款609109元。長(zhǎng)楹公司至今沒(méi)有辦理正式交房手續(xù),也沒(méi)有告知畢某某、曾某逾期交房的原因,應(yīng)按照合同約定向畢某某、曾某支付逾期交房違約金,故畢某某、曾某為維護(hù)自身合法權(quán)益訴至法院。長(zhǎng)楹公司辯稱,1.逾期交房存在天氣等不可抗力因素以及非長(zhǎng)楹公司原因的因素,如降雨量及天數(shù)明顯增加、宜昌市創(chuàng)建文明城市強(qiáng)制要求停止施工1-2個(gè)月、施工單位停止施工導(dǎo)致工程延期、部分業(yè)主違規(guī)裝修導(dǎo)致驗(yàn)收不能備案等,以上屬于雙方簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》附件六《合同補(bǔ)充協(xié)議》第四條約定需延期交付使用的特殊原因;2.部分業(yè)主存在逾期付款的違約行為,計(jì)算逾期交房違約金時(shí)應(yīng)扣除業(yè)主應(yīng)向長(zhǎng)楹公司支付的違約金;3.因團(tuán)購(gòu)單位存在違約行為,其違約行為也應(yīng)約束團(tuán)購(gòu)業(yè)主,依據(jù)法律規(guī)定,長(zhǎng)楹公司有權(quán)解除合同;4.對(duì)于團(tuán)購(gòu)業(yè)主而言,團(tuán)購(gòu)該房屋的目的是解決住房困難,目前雖因?yàn)榉情L(zhǎng)楹公司原因?qū)е挛茨茯?yàn)收備案,但房屋已達(dá)到實(shí)際居住條件,如對(duì)此要求長(zhǎng)楹公司承擔(dān)過(guò)多的違約金,對(duì)長(zhǎng)楹公司也顯失公平;5.長(zhǎng)楹公司在施工單位中斷施工情況下排除萬(wàn)難,將工程完工并達(dá)到了居住條件,是比較負(fù)責(zé)任的開發(fā)商,且長(zhǎng)楹公司也并未嚴(yán)格依照合同約定追究業(yè)主的相關(guān)違約責(zé)任,希望法院結(jié)合公平、公正和實(shí)事求是的原則綜合考慮;6.如果長(zhǎng)楹公司承受的損失超出了自己的承受范圍,則長(zhǎng)楹公司將對(duì)團(tuán)購(gòu)單位提起訴訟解除團(tuán)購(gòu)協(xié)議,所有團(tuán)購(gòu)戶的商品房買賣合同均是以團(tuán)購(gòu)協(xié)議為基礎(chǔ)的,長(zhǎng)楹公司仍有權(quán)向該部分團(tuán)購(gòu)戶行使訴訟權(quán)利。當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù),本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù),本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)當(dāng)事人有異議的證據(jù),本院將在事實(shí)認(rèn)定和本院認(rèn)為中綜合闡述。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù),本院認(rèn)定事實(shí)如下:2011年12月30日,宜昌市房屋拆遷安置處(以下簡(jiǎn)稱市拆遷安置處)作為甲方,長(zhǎng)楹公司作為乙方簽訂《團(tuán)購(gòu)意向協(xié)議》,主要約定甲方意向購(gòu)買乙方欲開發(fā)建設(shè)的房屋200套。甲方意向購(gòu)買的房屋價(jià)格由土地出讓金+建筑開發(fā)總價(jià)組合而成(土地出讓金以實(shí)際摘牌價(jià)格為準(zhǔn),建筑開發(fā)總價(jià)雙方確認(rèn)后據(jù)實(shí)結(jié)算)。甲方系受職工委托,全權(quán)處理意向團(tuán)購(gòu)房屋的相關(guān)事宜。甲方協(xié)助乙方在開發(fā)過(guò)程中辦理各項(xiàng)手續(xù)。本協(xié)議效力及于甲方在職在崗的職工(甲方需提供人員清單)。畢某某購(gòu)房時(shí)系市拆遷安置處職工,長(zhǎng)楹公司對(duì)畢某某、曾某的團(tuán)購(gòu)身份予以認(rèn)可。2014年11月23日,畢某某、曾某作為買受人與出賣人長(zhǎng)楹公司簽訂《宜昌市商品房買賣合同》,購(gòu)買了長(zhǎng)楹公司開發(fā)的長(zhǎng)楹觀邸7號(hào)樓1單元××層××號(hào)、建筑面積為136.94平方米的商品房,商品房單價(jià)每平方米4448元,總金額609109元。該合同第九條約定,出賣人應(yīng)當(dāng)在2016年3月31日前,將商品房交付買受人使用。該條同時(shí)約定了出賣人交付的商品房應(yīng)符合的條件,因不可抗力或者買賣雙方在合同中約定的其他原因,需延期交付使用的,出賣人應(yīng)當(dāng)在發(fā)生之日起30日內(nèi)書面告知買受人。第十條約定,逾期不超過(guò)30日的,出賣人自第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金,合同繼續(xù)履行;逾期超過(guò)30日后,買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的,出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同書面通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款,并按買受人累計(jì)已付款的1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的,合同繼續(xù)履行,出賣人自第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金。該合同同時(shí)約定了其他內(nèi)容。合同簽訂后,畢某某、曾某已于2014年1月23日和2014年11月23日分兩次支付了全部購(gòu)房款609109元,長(zhǎng)楹公司亦為畢某某、曾某所購(gòu)買的房屋在宜昌市房地產(chǎn)登記交易中心辦理了預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記。但長(zhǎng)楹公司至今未向畢某某、曾某交付房屋,也未在合同約定的交房日期前書面告知業(yè)主逾期交房的原因。同時(shí)查明,長(zhǎng)楹公司于2013年10月24日取得建筑工程施工許可證,該許可證載明:合同開工日期2013年10月,合同竣工日期2015年1月。2016年6月27日,湖北省廣播電視信息網(wǎng)絡(luò)股份有限公司宜昌分公司出具廣播電視傳輸覆蓋網(wǎng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,安裝有線電視終端802戶,經(jīng)驗(yàn)收合格,具備開通條件。2016年12月2日,宜昌中燃城市燃?xì)獍l(fā)展有限公司出具竣工驗(yàn)收證明,證明長(zhǎng)楹公司在中燃公司報(bào)裝的天然氣項(xiàng)目經(jīng)單項(xiàng)驗(yàn)收合格,具備通氣點(diǎn)火條件。2016年12月27日,宜昌桑德三峽水務(wù)有限公司出具用水備案資料,證明長(zhǎng)楹公司于2015年5月完成了生活表兩塊和消防表一塊的用水報(bào)裝。2017年7月20日,國(guó)網(wǎng)宜昌供電公司客戶服務(wù)中心出具證明,長(zhǎng)楹觀邸802戶的相關(guān)配套供電設(shè)施及戶表已于2017年7月19日安裝完畢并送電成功。同時(shí)該小區(qū)環(huán)保驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、綠化驗(yàn)收現(xiàn)已通過(guò)。因消防驗(yàn)收、工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收還未完成,該房屋至今未取得商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證。2016年12月9日,長(zhǎng)楹公司向宜昌市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱市住建委)等部門提交關(guān)于長(zhǎng)楹觀邸項(xiàng)目竣工驗(yàn)收說(shuō)明及處理意見的請(qǐng)示,請(qǐng)求市住建委督促施工單位江蘇江都建設(shè)集團(tuán)有限公司依法履行工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收義務(wù)。
原告畢某某、曾某與被告宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)楹公司)房屋買賣合同糾紛一案,本院遵照湖北省宜昌市中級(jí)人民法院(2017)鄂05民轄65號(hào)民事裁定書,于2017年10月18日立案后,依法由審判長(zhǎng)陳發(fā)倫與審判員張?jiān)£?yáng)、唐雁莉組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。原告畢某某、曾某的委托訴訟代理人嚴(yán)佳佳,被告長(zhǎng)楹公司的委托訴訟代理人鄒金華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院認(rèn)為,畢某某、曾某與長(zhǎng)楹公司簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》是雙方的真實(shí)意思表示,內(nèi)容沒(méi)有違反法律法規(guī)的規(guī)定,是合法有效的合同。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。畢某某、曾某已履行支付全部購(gòu)房款的義務(wù),長(zhǎng)楹公司至今未向畢某某、曾某交付房屋,也未與畢某某、曾某協(xié)商變更上述合同約定的交付期限,已構(gòu)成違約,應(yīng)當(dāng)按照上述合同第十條約定承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任,即自合同約定最后交付期限第二天即2016年4月1日起至實(shí)際交付房屋之日止,按日向畢某某、曾某支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金,由此計(jì)算出2016年4月1日至2017年9月18日的逾期交房違約金為32648.24元(609109元×0.0001×536天)。自2017年9月19日起至實(shí)際交付房屋之日止,長(zhǎng)楹公司以609109元為基數(shù),按照日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算向畢某某、曾某支付逾期交房違約金。長(zhǎng)楹公司辯稱逾期交房存在不可抗力因素以及非歸責(zé)于長(zhǎng)楹公司的因素,但長(zhǎng)楹公司作為開發(fā)商,在訂立建設(shè)工程施工合同確定工期時(shí),應(yīng)當(dāng)考慮降水因素,如長(zhǎng)楹公司認(rèn)為降雨量和天數(shù)增加導(dǎo)致房屋不能按期交付,還應(yīng)當(dāng)提供施工日志等予以印證?;诤贤南鄬?duì)性原理,長(zhǎng)楹公司與施工單位之間的糾紛不能作為其免責(zé)的事由,依照法律規(guī)定,當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的,應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛,依照法律規(guī)定或者按照約定解決。如長(zhǎng)楹公司認(rèn)為因施工單位的原因?qū)е麻L(zhǎng)楹公司未能依約交房,其可依照法律規(guī)定或約定解決。長(zhǎng)楹公司辯稱業(yè)主逾期付款問(wèn)題,因其未提交證據(jù),本院不予采信。長(zhǎng)楹公司辯稱團(tuán)購(gòu)單位違約等理由,與本案逾期交付房屋違約金不具備必然聯(lián)系,本院不予采信。本院希望長(zhǎng)楹公司作為開發(fā)商,盡快將符合合同約定交付條件的房屋交付給買受人,并注重與買受人的溝通與交流,及時(shí)將小區(qū)的進(jìn)展以買受人能看得見的方式告知買受人,也希望買受人能給予開發(fā)商一定的理解,雙方共同將小區(qū)打造成大家住得放心、住得舒心的溫馨家園。綜上所述,畢某某、曾某主張長(zhǎng)楹公司支付逾期交付房屋違約金的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定及雙方合同約定,本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第六十條、第一百零七條、第一百三十五條、第一百三十八條,《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定,判決如下:
宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)向畢某某、曾某支付自2016年4月1日起至2017年9月18日止的逾期交房違約金32648.24元;并以609109元為基數(shù),按照日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算向畢某某、曾某支付自2017年9月19日起至實(shí)際交付房屋之日止的逾期交房違約金。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)616元,由宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司承擔(dān)。如不服本判決,可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。
審判長(zhǎng) 陳發(fā)倫
審判員 張?jiān)£?yáng)
審判員 唐雁莉
書記員:陳穎
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