段某某
武利飛（黑龍江博學(xué)律師事務(wù)所）
牡丹江銀某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
王金城
王某某
劉英（黑龍江海天慶城（牡丹江）律師事務(wù)所）

原告:段某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住所黑龍江省牡丹江市愛(ài)民區(qū)。
委托訴訟代理人:武利飛，黑龍江博學(xué)律師事務(wù)所律師。
被告:牡丹江銀某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所黑龍江省牡丹江市東安區(qū)東三條路長(zhǎng)安街南。
法定代表人:李成斌，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人:王金城，男，牡丹江銀某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法律顧問(wèn)。
被告:王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住所黑龍江省寧安市東京城林業(yè)局。
委托訴訟代理人:劉英，黑龍江海天慶城（牡丹江）律師事務(wù)所律師。
原告段某某與被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)銀某公司）、王某某商品房銷(xiāo)售合同糾紛一案，本院于2016年1月27日立案后，依法適用普通程序，于2016年3月14日、4月5日、4月13日、8月24日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原告段某某及其委托訴訟代理人武利飛，被告銀某公司的委托訴訟代理人王金城，被告王某某的委托訴訟代理人劉英到庭參加訴訟。
因案情疑難、復(fù)雜，本案經(jīng)本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)延長(zhǎng)審限三個(gè)月。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
段某某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1.確認(rèn)二被告之間簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；2.確認(rèn)原告對(duì)××嘉園×號(hào)樓×單元×號(hào)房屋享有所有權(quán)；3.訴訟費(fèi)由二被告承擔(dān)。
訴訟過(guò)程中，原告變更訴訟請(qǐng)求為:1.確認(rèn)原告與被告銀某公司于2011年7月30日簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)合法、有效；2.被告銀某公司按認(rèn)購(gòu)書(shū)繼續(xù)履行出賣(mài)人義務(wù)，協(xié)助原告辦理××嘉園×號(hào)樓×單元×號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記；3.訴訟費(fèi)由被告銀某公司承擔(dān)。
事實(shí)和理由:原告于2011年7月30日在被告銀某公司處購(gòu)買(mǎi)了銀某公司開(kāi)發(fā)的位于牡丹江市愛(ài)民區(qū)××嘉園×號(hào)樓×單元×號(hào)房屋用于居住。
同日，原告與銀某公司簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，約定:原告購(gòu)買(mǎi)銀某公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的××嘉園×號(hào)樓×單元×號(hào)房屋，面積145.97平方米，每平方米4110.43元，總房款600000元整等主要內(nèi)容。
原告于2011年7月30日、2012年7月24日、2013年9月15日分三次支付全部購(gòu)房款，銀某公司于2014年9月28日將訴爭(zhēng)房屋交付原告。
原告向該小區(qū)物業(yè)管理公司交納了物業(yè)費(fèi)和殘土清運(yùn)押金。
原告收到訴爭(zhēng)房屋后進(jìn)行了部分裝修，因訴爭(zhēng)房屋使用的是臨時(shí)水和臨時(shí)電、經(jīng)常停水停電致原告被迫停止裝修。
2015年12月，在原告不知情的情況下，被告王某某擅自將原告占有的訴爭(zhēng)房屋的門(mén)鎖更換。
經(jīng)原告在與銀某公司協(xié)商過(guò)程中獲悉，二被告曾于2012年7月29日簽訂了編號(hào)為20120729F3C15B859184的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
合同約定:被告王某某購(gòu)買(mǎi)銀某公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的××嘉園×號(hào)樓×單元×號(hào)房屋，面積145.97平方米，每平方米3300元，總房款481701元。
原告與銀某公司之間簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)中已包含了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款，且原告與銀某公司已實(shí)際履行該協(xié)議，銀某公司已將房屋交付原告，雙方應(yīng)為合法、有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。
而二被告之間雖然簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但二被告之間并不是真實(shí)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，而是銀某公司向王某某借款，采用簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的方式提供擔(dān)保，二被告是借款關(guān)系，二被告之間簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為無(wú)效合同。
銀某公司辯稱(chēng)，承認(rèn)原告與被告銀某公司于2011年7月30日簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)有效，同意協(xié)助原告辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的訴訟請(qǐng)求。
王某某辯稱(chēng)，原告與銀某公司簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)不具有法律效力，該認(rèn)購(gòu)書(shū)只是購(gòu)買(mǎi)合同的一種意向，不是正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，在雙方未簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，該認(rèn)購(gòu)書(shū)不具有法律效力，不能生效。
2011年7月30日銀某公司未取得商品房預(yù)售許可證，不具有預(yù)售資格，因此與原告簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)也沒(méi)有法律效力。
原告與銀某公司之間系借貸關(guān)系，不是真正的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，且原告與銀某公司簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)間是在二被告簽訂的正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同之后，原告向法庭提交的2011年7月30日的認(rèn)購(gòu)書(shū)是后補(bǔ)的，不具有法律效力。
原告沒(méi)有證據(jù)支持其主張的認(rèn)購(gòu)書(shū)合法、有效。
因二被告之間簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是在房產(chǎn)部門(mén)登記備案具有排他性的正式合同，該合同合法、有效，王某某一次性繳納房款，因此該買(mǎi)賣(mài)行為合法、有效，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。
原告的請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)，請(qǐng)求法院駁回原告訴請(qǐng)。
爭(zhēng)議焦點(diǎn):一、原告與二被告及二被告之間是何種法律關(guān)系；二、原告與被告銀某公司簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)是否合法、有效；三、原告要求被告銀某公司協(xié)助其辦理××嘉園×號(hào)樓×單元×號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記是否有事實(shí)及法律依據(jù)。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下:
1.原告舉示的證據(jù)一、認(rèn)購(gòu)書(shū)復(fù)印件一份、客戶(hù)簡(jiǎn)易明細(xì)賬查詢(xún)單復(fù)印件一份（蓋有牡丹江市城郊農(nóng)村信用合作聯(lián)社平安儲(chǔ)蓄所業(yè)務(wù)專(zhuān)用章）、財(cái)務(wù)收據(jù)復(fù)印件三份（與原件核對(duì)無(wú)異），本院認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)體現(xiàn)系原告與被告銀某公司簽訂，因被告銀某公司對(duì)此沒(méi)有異議，故本院對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)予以確認(rèn)，二被告對(duì)收據(jù)和客戶(hù)簡(jiǎn)易明細(xì)賬查詢(xún)單的形式要件無(wú)異議，故本院對(duì)收據(jù)和客戶(hù)簡(jiǎn)易明細(xì)賬查詢(xún)單予以確認(rèn)；證據(jù)二、牡丹江××物業(yè)管理有限公司出具的收據(jù)復(fù)印件兩份、供熱費(fèi)收據(jù)復(fù)印件一份（均與原件核對(duì)無(wú)異），本院認(rèn)為，二被告對(duì)該組證據(jù)的形式要件無(wú)異議，本院對(duì)該組證據(jù)予以確認(rèn)；證據(jù)三、裝修材料購(gòu)貨收據(jù)及人工費(fèi)收據(jù)一組（共八頁(yè)），本院認(rèn)為，該組證據(jù)體現(xiàn)了原告購(gòu)買(mǎi)裝修材料及支付人工費(fèi)的情況，本院予以確認(rèn)；證據(jù)四、二被告簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同復(fù)印件一份、原告申請(qǐng)法院調(diào)取的查詢(xún)單復(fù)印件一份（蓋有牡丹江市住房保障和房產(chǎn)管理局公章），本院認(rèn)為，二被告對(duì)該組證據(jù)的形式要件無(wú)異議，本院對(duì)該組證據(jù)予以確認(rèn)。
2.被告銀某公司舉示的證據(jù)一、收據(jù)復(fù)印件一份（與原件核對(duì)無(wú)異）、收據(jù)明細(xì)復(fù)印件一份，及證據(jù)二、收據(jù)復(fù)印件五份、中國(guó)工商銀行個(gè)人業(yè)務(wù)憑證復(fù)印件兩張、中國(guó)工商銀行網(wǎng)上銀行電子回單復(fù)印件一份、轉(zhuǎn)賬交易成功記錄單復(fù)印件兩張（均與原件核對(duì)無(wú)異），本院認(rèn)為，對(duì)于銀某公司制作的收據(jù)明細(xì)及其工作人員于淑清2012年7月29日出具的兩份收據(jù)因無(wú)被告王某某簽名認(rèn)證，無(wú)法核實(shí)其真實(shí)性，本院對(duì)此不予確認(rèn)，對(duì)于該組證據(jù)中的其余幾份收據(jù)，有被告王某某的侄女王某或侄女婿齊某的簽字，對(duì)此本院予以確認(rèn)，對(duì)于中國(guó)工商銀行個(gè)人業(yè)務(wù)憑證、中國(guó)工商銀行網(wǎng)上銀行電子回單、轉(zhuǎn)賬交易成功記錄單，均系原始交易憑證，形式要件符合法律規(guī)定，對(duì)此本院予以確認(rèn)，被告王某某雖稱(chēng)戶(hù)名為王某某的工商銀行存折是王某某親屬稱(chēng)與銀某公司有經(jīng)濟(jì)往來(lái)辦的，王某某不清楚后期存折賬戶(hù)的支取情況，但王某某對(duì)此未舉示證據(jù)證實(shí)，本院對(duì)王某某的主張不予確認(rèn)；證據(jù)三、商品房預(yù)售許可證復(fù)印件一份（與原件核對(duì)無(wú)異），原告及被告王某某對(duì)該份證據(jù)的形式要件無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。
3.被告王某某舉示的證據(jù)一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同復(fù)印件一份、備案證明復(fù)印件一份、收據(jù)復(fù)印件一份（均與原件核對(duì)無(wú)異），本院認(rèn)為，本院已對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行了認(rèn)證，不再贅述，對(duì)于收據(jù)，加蓋了被告銀某公司公章，被告銀某公司亦認(rèn)可該收據(jù)出具的日期為2012年7月29日，故本院予以確認(rèn)；證據(jù)二、轉(zhuǎn)賬憑單復(fù)印件兩張（與原件核對(duì)無(wú)異），原告及被告銀某公司對(duì)該組證據(jù)的形式要件無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下:
被告銀某公司于2011年9月22日取得了××嘉園小區(qū)13號(hào)樓至16號(hào)樓的商品房預(yù)售許可證。
原告欲購(gòu)買(mǎi)房屋為其父母居住與銀某公司于2011年7月30日簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)一份，約定原告購(gòu)買(mǎi)位于××嘉園小區(qū)×號(hào)樓×單元×室、建筑面積145.97平方米房屋一處，購(gòu)房款為600000元，原告與銀某公司在該份認(rèn)購(gòu)書(shū)上蓋章和簽名。
銀某公司于2011年7月30日、2012年7月24日、2013年9月15日分別為原告出具收據(jù)三份，收據(jù)記載款項(xiàng)分別為購(gòu)房款350000元、100000元、150000元及交款事項(xiàng)均為13#011601室、面積145.97㎡、經(jīng)手人李某。
原告在牡丹江市城郊農(nóng)村信用合作聯(lián)社平安儲(chǔ)蓄所卡號(hào)為xxxx、戶(hù)名為段某某的賬戶(hù)于2011年7月30日支取80000元，于2012年7月24日支取50000元，于2013年9月15日支取30000元。
二被告于2012年7月29日對(duì)訴爭(zhēng)房屋簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并于當(dāng)日在房產(chǎn)部門(mén)進(jìn)行了備案登記，銀某公司于2012年7月29日向王某某出具收據(jù)一份，收據(jù)記載款項(xiàng)為481701元及交款事項(xiàng)為13#011601室、面積145.97㎡、3300元/㎡、經(jīng)手人于某。
王某某的侄女婿齊某于2012年7月29日向銀某公司售樓處工作人員武某轉(zhuǎn)賬300000元。
銀某公司于2014年9月18日交付原告訴爭(zhēng)房屋的門(mén)鑰匙。
原告于2014年9月28日向牡丹江××物業(yè)管理有限公司交納訴爭(zhēng)房屋物業(yè)費(fèi)（2014年10月25日至2015年10月24日）、殘土清運(yùn)押金，并于2015年12月交納訴爭(zhēng)房屋供熱費(fèi)。
原告于2014年對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝修，2015年3月因訴爭(zhēng)房屋停水、停電、停氣，停止裝修。
現(xiàn)××嘉園小區(qū)×號(hào)樓不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照。
銀某公司稱(chēng)其于2012年7月29日向王某某借款700000元，雙方口頭約定月利息按4分計(jì)算，每月還利息28000元，并將訴爭(zhēng)房屋以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的形式抵押給王某某作為借款擔(dān)保，但未辦理抵押登記；除訴爭(zhēng)房屋外，銀某公司還用××嘉園×號(hào)樓×號(hào)房屋和×號(hào)樓×車(chē)庫(kù)2處房屋作為向王某某借款700000元的抵押；因通過(guò)王某辦理的該貸款，王某和齊某都是王某某的親屬，所以王某和齊某是代表王某某收取借款本金及利息，銀某公司現(xiàn)已償還王某某借款本金100000元、借款利息392000元。
2012年12月21日，王某某的侄女王某出具收據(jù)一份，內(nèi)容為收到28000元，上款系付王某某利息，經(jīng)手人王某；2012年8月31日，王某出具收據(jù)一份，內(nèi)容為收到28000元，經(jīng)手人王某（代），收款人王某某；2013年1月16日，王某出具收據(jù)一份，內(nèi)容為28000元；2012年11月1日、2013年3月12日、2013年5月21日，銀某公司的工作人員每次向王某某轉(zhuǎn)賬28000元；2013年5月4日銀某公司的工作人員向王某某匯款56000元；2013年8月28日，王某的愛(ài)人齊某出具收據(jù)一份，內(nèi)容為王某某本金100000元、56000元利息（兩個(gè)月利息），收款人齊某；2013年9月30日銀某公司的法定代表人李成斌向王某某匯款56000元。
王某某稱(chēng)其在黑龍江省寧安市東京城居住，為了讓兩位老人有個(gè)好的居住環(huán)境，所以家族商量決定一起出錢(qián)在牡丹江市購(gòu)買(mǎi)房屋；王某某以700000元價(jià)格在銀某公司購(gòu)買(mǎi)了訴爭(zhēng)房屋及××嘉園×號(hào)樓×號(hào)房屋和×號(hào)樓×車(chē)庫(kù)；王某某交付訴爭(zhēng)房屋的購(gòu)房款一部分是自己的積蓄，一部分是向親屬籌借的，因?yàn)辇R某在牡丹江市，轉(zhuǎn)賬較方便，所以通過(guò)齊某賬號(hào)向銀某公司轉(zhuǎn)的購(gòu)房款近380000元（轉(zhuǎn)賬款項(xiàng)系齊某的錢(qián)），余下100000余元購(gòu)房款以現(xiàn)金形式交付銀某公司；王某某購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋后因訴爭(zhēng)房屋沒(méi)有水電，不可能裝修，故未入住，王某某大概一兩個(gè)月或兩三個(gè)月看一次，于2015年得知銀某公司將訴爭(zhēng)房屋賣(mài)予原告；王某某稱(chēng)其將戶(hù)名為王某某的工商銀行存折交與王某使用，王某某沒(méi)有用過(guò)該存折，但未舉示證據(jù)證實(shí)。
庭審中，王某某自認(rèn)銀某公司未向其交付訴爭(zhēng)房屋。
本院認(rèn)為:本案立案案由為房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，因原告購(gòu)買(mǎi)的訴爭(zhēng)房屋系商品房，原告段某某與被告銀某公司之間系商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，故根據(jù)《民事案件案由規(guī)定》，本案案由應(yīng)為商品房銷(xiāo)售合同糾紛。
關(guān)于原告要求確認(rèn)原告與被告銀某公司簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)合法、有效的問(wèn)題。
原告與被告銀某公司于2011年7月30日簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)房屋具體位置、面積、價(jià)款、付款方式進(jìn)行了明確約定，符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同的形式要件。
銀某公司認(rèn)可實(shí)際收到了原告交納的購(gòu)房款并為原告出具了購(gòu)房款收據(jù)。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條 ?的規(guī)定，該認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
銀某公司于2011年9月22日已取得訴爭(zhēng)房屋的商品房預(yù)售許可證，根據(jù)上述解釋第二條的規(guī)定，銀某公司在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明，其與原告簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)可以認(rèn)定有效。
該認(rèn)購(gòu)書(shū)業(yè)經(jīng)原告與被告銀某公司簽字和蓋章確認(rèn)，系原告與被告銀某公司雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”，雖二被告就訴爭(zhēng)房屋簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但不影響原告與被告銀某公司簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力，故應(yīng)認(rèn)定原告與被告銀某公司簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)有效。
關(guān)于被告銀某公司按認(rèn)購(gòu)書(shū)繼續(xù)履行出賣(mài)人義務(wù)，協(xié)助原告辦理訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的問(wèn)題。
本案中，段某某在與銀某公司簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，銀某公司已將訴爭(zhēng)房屋交付于段某某，原告交納了訴爭(zhēng)房屋的物業(yè)費(fèi)、供熱費(fèi)等費(fèi)用，且對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行了部分裝修，可以認(rèn)定原告已實(shí)際占有訴爭(zhēng)房屋，原告與被告銀某公司簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同已實(shí)際履行。
雖然二被告就訴爭(zhēng)房屋辦理了商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記，但并非是物權(quán)預(yù)告登記，不具有對(duì)抗他人的效力，且銀某公司自2012年7月29日至2013年9月30日分別以轉(zhuǎn)賬、匯款和現(xiàn)金給付方式向王某某償還借款本金及借款利息，二被告之間存在借貸關(guān)系。
王某某雖稱(chēng)與銀某公司之間是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，但王某某庭審中稱(chēng)其購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋系為了雙方老人在牡市居住使用，即以居住為目的，但在銀某公司處卻購(gòu)買(mǎi)了三處房屋，且王某某于庭審中自認(rèn)購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋后，銀某公司未向其交付訴爭(zhēng)房屋，王某某也未入住，因此可見(jiàn)王某某自簽訂買(mǎi)賣(mài)合同至今并未實(shí)際占有、使用過(guò)訴爭(zhēng)房屋，其購(gòu)房行為與其購(gòu)房目的并不相符。
另，王某某稱(chēng)系家人一起出資購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋，但買(mǎi)受人確為王某某一人，此行為與購(gòu)房資金來(lái)源也不符合常理。
綜合本案相關(guān)證據(jù)及常理分析認(rèn)定銀某公司并非是向王某某出售訴爭(zhēng)房屋，雙方就訴爭(zhēng)房屋簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并非是購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋的真實(shí)意思表示，而是為雙方之間的借貸關(guān)系提供擔(dān)保。
因此，原告系訴爭(zhēng)房屋的合法買(mǎi)受人，原告與被告銀某公司應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
根據(jù)《合同法》第六十條、第一百三十條、第一百三十五條的規(guī)定，原告已履行了買(mǎi)受人的全部義務(wù)，被告銀某公司也應(yīng)繼續(xù)履行合同義務(wù)，在訴爭(zhēng)房屋具備辦理產(chǎn)權(quán)證條件時(shí)，協(xié)助原告辦理訴爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
綜上所述，本院對(duì)原告要求確認(rèn)原告與被告銀某公司于2011年7月30日簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)合法、有效，被告銀某公司按認(rèn)購(gòu)書(shū)繼續(xù)履行出賣(mài)人義務(wù)，協(xié)助原告辦理訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的訴訟請(qǐng)求予以支持。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十二條 ?、第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?第一款 ?、第一百三十條 ?、第一百三十五條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條 ?、第二條 ?、第五條 ?、第十一條 ?第一款 ?，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第六十五條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?規(guī)定，判決如下:
一、原告段某某與被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2011年7月30日簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)（位于牡丹江市愛(ài)民區(qū)××嘉園小區(qū)×號(hào)樓×單元×號(hào)、建筑面積145.97平方米的房屋）合法、有效；
二、被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司按認(rèn)購(gòu)書(shū)繼續(xù)履行出賣(mài)人義務(wù)，在牡丹江市愛(ài)民區(qū)××嘉園小區(qū)×號(hào)樓×單元×號(hào)房屋具備辦理產(chǎn)權(quán)證條件之日起十日內(nèi)協(xié)助原告段某某辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
如果被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行義務(wù)，原告段某某可依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十九條 ?的規(guī)定向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年,自本判決書(shū)規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算。
案件受理費(fèi)9800元，由被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為:本案立案案由為房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，因原告購(gòu)買(mǎi)的訴爭(zhēng)房屋系商品房，原告段某某與被告銀某公司之間系商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，故根據(jù)《民事案件案由規(guī)定》，本案案由應(yīng)為商品房銷(xiāo)售合同糾紛。
關(guān)于原告要求確認(rèn)原告與被告銀某公司簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)合法、有效的問(wèn)題。
原告與被告銀某公司于2011年7月30日簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)房屋具體位置、面積、價(jià)款、付款方式進(jìn)行了明確約定，符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同的形式要件。
銀某公司認(rèn)可實(shí)際收到了原告交納的購(gòu)房款并為原告出具了購(gòu)房款收據(jù)。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條 ?的規(guī)定，該認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
銀某公司于2011年9月22日已取得訴爭(zhēng)房屋的商品房預(yù)售許可證，根據(jù)上述解釋第二條的規(guī)定，銀某公司在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明，其與原告簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)可以認(rèn)定有效。
該認(rèn)購(gòu)書(shū)業(yè)經(jīng)原告與被告銀某公司簽字和蓋章確認(rèn)，系原告與被告銀某公司雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”，雖二被告就訴爭(zhēng)房屋簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但不影響原告與被告銀某公司簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力，故應(yīng)認(rèn)定原告與被告銀某公司簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)有效。
關(guān)于被告銀某公司按認(rèn)購(gòu)書(shū)繼續(xù)履行出賣(mài)人義務(wù)，協(xié)助原告辦理訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的問(wèn)題。
本案中，段某某在與銀某公司簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，銀某公司已將訴爭(zhēng)房屋交付于段某某，原告交納了訴爭(zhēng)房屋的物業(yè)費(fèi)、供熱費(fèi)等費(fèi)用，且對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行了部分裝修，可以認(rèn)定原告已實(shí)際占有訴爭(zhēng)房屋，原告與被告銀某公司簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同已實(shí)際履行。
雖然二被告就訴爭(zhēng)房屋辦理了商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記，但并非是物權(quán)預(yù)告登記，不具有對(duì)抗他人的效力，且銀某公司自2012年7月29日至2013年9月30日分別以轉(zhuǎn)賬、匯款和現(xiàn)金給付方式向王某某償還借款本金及借款利息，二被告之間存在借貸關(guān)系。
王某某雖稱(chēng)與銀某公司之間是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，但王某某庭審中稱(chēng)其購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋系為了雙方老人在牡市居住使用，即以居住為目的，但在銀某公司處卻購(gòu)買(mǎi)了三處房屋，且王某某于庭審中自認(rèn)購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋后，銀某公司未向其交付訴爭(zhēng)房屋，王某某也未入住，因此可見(jiàn)王某某自簽訂買(mǎi)賣(mài)合同至今并未實(shí)際占有、使用過(guò)訴爭(zhēng)房屋，其購(gòu)房行為與其購(gòu)房目的并不相符。
另，王某某稱(chēng)系家人一起出資購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋，但買(mǎi)受人確為王某某一人，此行為與購(gòu)房資金來(lái)源也不符合常理。
綜合本案相關(guān)證據(jù)及常理分析認(rèn)定銀某公司并非是向王某某出售訴爭(zhēng)房屋，雙方就訴爭(zhēng)房屋簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并非是購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋的真實(shí)意思表示，而是為雙方之間的借貸關(guān)系提供擔(dān)保。
因此，原告系訴爭(zhēng)房屋的合法買(mǎi)受人，原告與被告銀某公司應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
根據(jù)《合同法》第六十條、第一百三十條、第一百三十五條的規(guī)定，原告已履行了買(mǎi)受人的全部義務(wù)，被告銀某公司也應(yīng)繼續(xù)履行合同義務(wù)，在訴爭(zhēng)房屋具備辦理產(chǎn)權(quán)證條件時(shí)，協(xié)助原告辦理訴爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
綜上所述，本院對(duì)原告要求確認(rèn)原告與被告銀某公司于2011年7月30日簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)合法、有效，被告銀某公司按認(rèn)購(gòu)書(shū)繼續(xù)履行出賣(mài)人義務(wù)，協(xié)助原告辦理訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的訴訟請(qǐng)求予以支持。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十二條 ?、第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?第一款 ?、第一百三十條 ?、第一百三十五條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條 ?、第二條 ?、第五條 ?、第十一條 ?第一款 ?，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第六十五條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?規(guī)定，判決如下:
一、原告段某某與被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2011年7月30日簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)（位于牡丹江市愛(ài)民區(qū)××嘉園小區(qū)×號(hào)樓×單元×號(hào)、建筑面積145.97平方米的房屋）合法、有效；
二、被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司按認(rèn)購(gòu)書(shū)繼續(xù)履行出賣(mài)人義務(wù)，在牡丹江市愛(ài)民區(qū)××嘉園小區(qū)×號(hào)樓×單元×號(hào)房屋具備辦理產(chǎn)權(quán)證條件之日起十日內(nèi)協(xié)助原告段某某辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
如果被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行義務(wù)，原告段某某可依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十九條 ?的規(guī)定向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年,自本判決書(shū)規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算。
案件受理費(fèi)9800元，由被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：時(shí)維

書(shū)記員：樊超