原告：段建橋，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住武漢市硚口區(qū)。委托訴訟代理人：熊乾坤，赤壁市赤馬港法律服務(wù)所法律工作者。被告：周某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住武漢市硚口區(qū)，現(xiàn)住武漢市洪山區(qū)。被告：嚴(yán)某杰，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省赤壁市。委托訴訟代理人：黃金寶，湖北文喆律師事務(wù)所律師。

段建橋向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判決周某某與嚴(yán)某杰簽訂的《房屋買賣合同》無效；2.訴訟費(fèi)由周某某、嚴(yán)某杰承擔(dān)。事實(shí)與理由：段建橋與周某某系夫妻關(guān)系，因雙方性格不合，夫妻感情破裂于2014年9月29日在武漢市硚口區(qū)民政局離婚。雙方口頭約定位于赤壁市碳素制品廠家屬樓××單元××室房屋一套給女兒周婷，故雙方在《離婚協(xié)議書》中未對(duì)該房屋進(jìn)行分割。2016年12月23日，周某某在段建橋毫不知情的情況下，擅自與嚴(yán)某杰簽訂了《房屋買賣合同》，將該房屋出賣給嚴(yán)某杰。段建橋認(rèn)為，訟爭(zhēng)房屋在其與周某某離婚時(shí)口頭約定給女兒周婷，因未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，該房屋仍應(yīng)為其與周某某共有，周某某在段建橋毫不知情的情況下，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為無效，且侵害了段建橋的合法權(quán)益。周某某未作書面答辯，庭審中口頭答辯稱，其離婚以后，當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)狀況出現(xiàn)了一點(diǎn)問題，因涉案房屋登記在其名下，故其沒有和段建橋商量就和嚴(yán)某杰簽訂了房屋買賣協(xié)議，將房屋賣給了嚴(yán)某杰，并收取了嚴(yán)某杰的購(gòu)房款115000元。嚴(yán)某杰書面答辯稱，1.周某某與嚴(yán)某杰簽訂的《房屋買賣合同》是雙方經(jīng)協(xié)商一致后簽訂的合同。周某某簽訂此合同時(shí)向嚴(yán)某杰說明他家在武漢購(gòu)買了房屋，已經(jīng)與段建橋商量好了將案涉房屋出售，并出示了房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，要求嚴(yán)某杰先付定金30000元，余款在2017年4月20日付清，買方在任何時(shí)間過戶賣方必須配合。自嚴(yán)某杰購(gòu)買案涉房屋并于2017年7月入住至2018年5月赤壁市碳素廠棚戶區(qū)改造長(zhǎng)達(dá)一年的時(shí)間，段建橋、周某某多次回碳素廠走親訪友，但段建橋在此期間并未提出異議，說明段建橋知道或者應(yīng)當(dāng)知道案涉房屋已經(jīng)出售。2018年棚戶區(qū)改造補(bǔ)償方案確定后，段建橋才提出異議系利益驅(qū)動(dòng)。嚴(yán)某杰在收到本案訴狀后才知道段建橋、周某某已離婚。2.嚴(yán)某杰購(gòu)買案涉房屋時(shí)支付了合理的對(duì)價(jià)。該房屋建筑面積只有60㎡，建于90年代，屬于磚混結(jié)構(gòu)的樓梯房。周某某已經(jīng)使用近20年，房屋售價(jià)每平方米1920元并不低。2016年赤壁市場(chǎng)新樓盤例如赤壁印象電梯房售價(jià)每平方米只有2600元，同城上都的電梯房均價(jià)不超過每平方米3000元。可見，周某某并沒有賤賣案涉房屋。嚴(yán)某杰在周某某交付案涉房屋后，即對(duì)房屋進(jìn)行了整改裝修，并入住，表明段建橋應(yīng)當(dāng)知道自己的房屋已經(jīng)易主。3.段建橋稱其與周某某離婚時(shí)口頭約定案涉房屋贈(zèng)與女兒，與事實(shí)不符。段建橋與周某某在離婚后至2016年12月兩年多的時(shí)間內(nèi)未將案涉房屋所有權(quán)證的原件交付其女兒，也未將房屋過戶至其女兒名下。同時(shí)，段建橋與周某某在離婚協(xié)議中約定：其他財(cái)產(chǎn)各自所有，除離婚分割的財(cái)產(chǎn)外無其他財(cái)產(chǎn)分割。案涉房屋登記在周某某的名下，嚴(yán)某杰有理由相信該房屋歸周某某個(gè)人所有。4.雖然周某某未將案涉房屋過戶給嚴(yán)某杰，但合同約定“買方任何時(shí)間過戶賣方必須配合”。嚴(yán)某杰已將該房屋水、電用戶變更為其兒子嚴(yán)運(yùn)濤的戶頭。且棚戶區(qū)改造主管單位蒲圻辦事處已確認(rèn)案涉房屋屬于嚴(yán)運(yùn)濤所有，與嚴(yán)運(yùn)濤簽訂了房屋征收補(bǔ)償協(xié)議。5.如果段建橋主張案涉合同無效，那么周某某約定按照合同約定雙倍返還定金60000元及房屋裝修投資110000元，還要補(bǔ)齊赤壁地區(qū)2016年度房屋與2018年年度房屋出售的差價(jià)。當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院依法組織當(dāng)事人進(jìn)行證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)證據(jù)：段建橋的身份證、段建橋與周某某的離婚證、離婚協(xié)議書、房屋買賣合同、嚴(yán)某杰的身份證和戶口簿、收條、房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、用戶名為嚴(yán)運(yùn)濤的水費(fèi)發(fā)票及電費(fèi)清單、離婚登記檔案信息及離婚協(xié)議書，因當(dāng)事人對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性無異議，故本院對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性依法予以確認(rèn)。對(duì)當(dāng)事人有異議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：1.對(duì)嚴(yán)某杰提供的證據(jù)“明細(xì)表”、“收條”、“零售單、銷售清單”及“證明”、“赤壁市棚戶區(qū)改造征收與補(bǔ)償協(xié)議書”。因“明細(xì)表”系打印件，其上無任何人簽名，故不能證明案涉房屋裝修所花費(fèi)用，對(duì)該證據(jù)本院不予確認(rèn)。對(duì)證據(jù)“收條”，因收條出具人未出庭作證及接受質(zhì)詢，所支付的人工費(fèi)真實(shí)性本院難以認(rèn)定，故對(duì)此證據(jù)本院不予確認(rèn)。對(duì)證據(jù)“零售單、銷售清單”，因無合法的發(fā)票，又無其他證據(jù)予以佐證，故本院對(duì)此證據(jù)不予確認(rèn)。對(duì)證據(jù)“赤壁市棚戶區(qū)改造征收與補(bǔ)償協(xié)議書”，因其與本案爭(zhēng)議無關(guān)聯(lián)性，故本院不予確認(rèn)。2.對(duì)證人汪某在庭審中關(guān)于嚴(yán)某杰購(gòu)買案涉房屋后進(jìn)行了裝修的證言，因其與嚴(yán)某杰提供的證據(jù)“證明”中有關(guān)裝修的內(nèi)容相互印證，故本院對(duì)證人汪某的上述證言予以采信。根據(jù)當(dāng)事人的陳述及經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：周某某和嚴(yán)某杰均系原湖北蒲圻碳素制品廠的職工。周某某和嚴(yán)某杰經(jīng)人介紹于2016年12月23日簽訂了一份房屋買賣合同，合同約定：周某某將登記在其名下的位于蒲圻辦事處體育路59號(hào)赤壁碳素廠家屬樓14棟2單元402室的房屋一套出售給嚴(yán)某杰；建筑面積為60㎡，結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)；房屋價(jià)款為115000元；因本次交易所產(chǎn)生的稅費(fèi)（過戶稅費(fèi)）由嚴(yán)某杰支付；嚴(yán)某杰需支付周某某30000元定金；嚴(yán)某杰于2017年4月20日付清房款85000元后，周某某必須將房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證交給嚴(yán)某杰，嚴(yán)某杰在任何時(shí)間過戶周某某必須配合；周某某不能按合同約定將該套房屋出售給嚴(yán)某杰，或者未能按時(shí)履行本合同約定的其他義務(wù)，嚴(yán)某杰有權(quán)不再購(gòu)買該房屋，周某某應(yīng)退還所收定金和售房款，并且應(yīng)向嚴(yán)某杰支付該房屋成交價(jià)的10%作為違約金；嚴(yán)某杰不能買入該房屋，或者未能按時(shí)支付履行本合同約定的其他義務(wù)，周某某有權(quán)不再出售該房屋給嚴(yán)某杰，并沒收嚴(yán)某杰已付的所有款項(xiàng)，同時(shí)應(yīng)向周某某支付該房屋成交價(jià)的10%作為違約金；本合同于雙方簽字之日生效；等等。當(dāng)日，嚴(yán)某杰向周某某支付定金30000元。2017年4月21日，嚴(yán)某杰向周某某支付購(gòu)房余款85000元，周某某向嚴(yán)某杰出具了一份“今收到嚴(yán)志杰購(gòu)房款捌萬伍千元整[（85000.00元），加上次收到的叁萬元，合計(jì)壹拾壹萬伍仟元,售房款全部收完]”的收條，并將案涉房屋的鑰匙一套、房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證【赤壁市國(guó)用（2003）第6887號(hào)】原件一并交付給嚴(yán)某杰。隨后，嚴(yán)某杰請(qǐng)人對(duì)案涉房屋進(jìn)行了裝修，并于2017年下半年入住，且在水、電主管單位將案涉房屋的水、電用戶名由周某某更名為嚴(yán)運(yùn)濤（嚴(yán)某杰之子）。又查明：案涉房屋已被確定為赤壁市棚戶區(qū)改造房屋，正在補(bǔ)償拆遷中。另查明，段建橋與周某某原系夫妻，于1982年3月29日登記結(jié)婚，于2014年9月29日協(xié)議登記離婚。雙方達(dá)成的離婚協(xié)議第二條載明女兒已成年、已婚、無需撫養(yǎng)。第三條夫妻共同財(cái)產(chǎn)的處理為：（1）離婚后存款360000元?dú)w男方；（2）夫妻共同所有的位于武漢市利濟(jì)北路利民大廈407室的房地產(chǎn)所有權(quán)歸女方所有，房地產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主姓名變更的手續(xù)自離婚后一個(gè)月內(nèi)辦理，男方必須協(xié)助女方辦理變更的一切手續(xù)，過戶費(fèi)由女方承擔(dān)；（3）其他財(cái)產(chǎn)：婚前雙方各自的財(cái)產(chǎn)歸各自所有，男女雙方各自的私人生活用品及首飾歸各自所有。第四條載明無夫妻共同債務(wù)。第五條載明無其他財(cái)產(chǎn)分配。根據(jù)當(dāng)事人雙方的訴辯意見及舉證、質(zhì)證意見，本院歸納本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.涉案房屋是否已經(jīng)由周某某和段建橋贈(zèng)與其女兒；2.周某某與嚴(yán)某杰簽訂的房屋買賣合同是否有效；3.嚴(yán)某杰買下涉案房屋以后對(duì)房屋的裝修所花費(fèi)的費(fèi)用；4.嚴(yán)運(yùn)濤是否為案涉房屋棚戶區(qū)改造征收與補(bǔ)償協(xié)議的主體。關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)1。本院認(rèn)為，（1）周某某和段建橋在離婚協(xié)議中并未有將案涉房屋贈(zèng)與其女兒的意思表示；（2）周某某和段建橋在離婚后并未將案涉房屋過戶至其女兒的名下；（3）周某某和段建橋的女兒已成年，且已結(jié)婚，而周某某和段建橋在離婚后并未將案涉房屋的鑰匙、房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證交給其女兒持有。綜上（1）、（2）、（3）所述，本院認(rèn)為段建橋、周某某關(guān)于雙方離婚時(shí)已口頭約定將案涉房屋贈(zèng)與其女兒的主張，無事實(shí)依據(jù)，本院不予采信。關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)2。本院認(rèn)為，（1）在本案庭審中，周某某、嚴(yán)某杰均陳述雙方系同事，買賣房屋是經(jīng)同事介紹的，且在合同中載明雙方系在自愿、友好、協(xié)商的基礎(chǔ)上達(dá)成的房屋買賣協(xié)議。故周某某與嚴(yán)某杰簽訂的房屋買賣合同是雙方的真實(shí)意思表示。（2）周某某和段建橋雖然于2014年協(xié)議離婚，但此為二人的隱私，不具有公示效力，他人無義務(wù)知道。嚴(yán)某杰認(rèn)為其是在收到本案訴狀后才知道段建橋、周某某已離婚的，而段建橋又未提供證據(jù)證明嚴(yán)某杰在與周某某簽訂房屋買賣合同時(shí)已經(jīng)知道二人已離婚及案涉房屋未分割的事實(shí)。周某某和段建橋在離婚協(xié)議第五條載明無其他財(cái)產(chǎn)分配，且二人離婚后至周某某與嚴(yán)某杰簽訂房屋買賣合同時(shí)，長(zhǎng)達(dá)兩年的時(shí)間，案涉房屋一直登記在周某某名下，段建橋未要求予以分割。故嚴(yán)某杰有理由相信周某某與段建橋仍然為夫妻，周某某有權(quán)代理其妻子段建橋出售案涉房屋。（3）從房屋買賣合同的內(nèi)容看，內(nèi)容并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且合同對(duì)雙方違約時(shí)各自承擔(dān)的違約責(zé)任的規(guī)定亦較公平、合理。（4）嚴(yán)某杰已按合同約定支付了全部房?jī)r(jià)款115000元，該房屋每平方米的價(jià)格（權(quán)證載明建筑面積為60㎡，結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)）與簽訂合同時(shí)赤壁市同地段、同類型的二手房屋的單價(jià)相當(dāng)，故嚴(yán)某杰對(duì)案涉房屋已支付了合理對(duì)價(jià)。（5）雖然案涉房屋未過戶至嚴(yán)某杰名下，但周某某已經(jīng)將房屋鑰匙、房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證原件交付給了嚴(yán)某杰，且嚴(yán)某杰已對(duì)房屋進(jìn)行裝修并入住，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)一年多。從上可看出，嚴(yán)某杰已經(jīng)實(shí)際占有并使用案涉房屋。綜上（1）（2）（3）（4）（5）所述，本院認(rèn)為周某某與嚴(yán)某杰簽訂的房屋買賣合同是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合法有效。段建橋要求確認(rèn)周某某與嚴(yán)某杰簽訂的房屋買賣合同無效的主張，缺乏依據(jù)，本院不予支持。段建橋因周某某擅自處分夫妻共同所有的房屋而造成的損失，可另行向周某某主張權(quán)利。關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)3。因段建橋在本案中的訴訟請(qǐng)求為確認(rèn)周某某與嚴(yán)某杰簽訂的房屋買賣合同無效，而嚴(yán)某杰又未在本案中提起反訴，要求周某某賠償裝修案涉房屋的損失，故本院認(rèn)為嚴(yán)某杰買下涉案房屋以后對(duì)房屋的裝修所花費(fèi)的費(fèi)用與本案無關(guān)聯(lián)，不屬于本院審理范圍，本院不予審理。關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)4。因嚴(yán)運(yùn)濤非本案的當(dāng)事人，且其是否為案涉房屋棚戶區(qū)改造征收與補(bǔ)償協(xié)議的主體，不屬于本案審理范圍，本院不予審理。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：
原告段建橋與被告周某某、嚴(yán)某杰確認(rèn)合同效力糾紛一案,本院于2018年8月9日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年9月25日公開開庭進(jìn)行了審理。原告段建橋及其委托訴訟代理人熊乾坤，被告周某某，被告嚴(yán)某杰的委托訴訟代理人黃金寶到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

駁回段建橋的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)40元，由段建橋負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院。咸寧市中級(jí)人民法院的開戶行為：農(nóng)行咸寧市金穗支行，戶名：湖北省咸寧市中級(jí)人民法院，賬號(hào)：17×××50。

審判員　　廖玉華

書記員：雷蕾