上訴人（原審被告）：武漢錦繡香江置業(yè)有限公司，住所地：湖北省葛店開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心。法定代表人：謝郁武，該公司執(zhí)行總裁。委托訴訟代理人：張莎莎，公司員工，代理權(quán)限為特別授權(quán)代理。被上訴人（原審原告）:雷自立，女，1977年9月19日出生，漢族，湖南省永州市人，住湖南省永州市冷水灘區(qū)，委托訴訟代理人：雷自豪，廣東國暉律師事務(wù)所律師,代理權(quán)限為一般授權(quán)代理。

錦繡香江公司向本院提起上訴，請求：1、撤銷一審判決，發(fā)回重審或改判確認(rèn)雙方買賣關(guān)系已經(jīng)解除；2、本案一、二審訴訟費(fèi)由雷自立負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：雷自立稱錦繡香江公司于2018年1月20日簽收一份《支付房款通知書》，一審判決對此予以采信，與事實(shí)不符。該通知書是在一審法院受理案件后發(fā)出的，通知內(nèi)容要求履約與其本案訴訟請求要求確認(rèn)效力相互矛盾。該通知的簽收人是誰并不清楚，錦繡香江公司未收到該通知。其要求支付房款的請求已過訴訟時(shí)效期間。雷自立在支付小部分購房款后，在長達(dá)7年的時(shí)間里拒絕支付剩余款項(xiàng)，并曾提出退房、解除合同等，都表明其并沒有履行合同的誠意，其行為屬于有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。按照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三十六條第一款的規(guī)定：買受人已經(jīng)支付標(biāo)的物總價(jià)款的百分之七十五以上，出賣人主張取回標(biāo)的物的，人民法院不予支持。雷自立作為一次性付款的買受人，僅支付合同總金額的24.66%，在其根本違約的情況下，錦繡香江公司有權(quán)解除合同。雷自立庭審時(shí)辯稱：雙方的合同未解除，依據(jù)認(rèn)購書第三條第二項(xiàng)的約定，錦繡香江公司于2011年10月15日已知道雷自立的付款情況，其于該時(shí)間起就享有合同解除權(quán)。依據(jù)合同法第95條及最高院關(guān)于審理商品房買賣合同的解釋第15條的規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為3個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。因此，錦繡香江公司最遲應(yīng)在2012年10月15日行使解除權(quán)。但其發(fā)出解除合同通知是在2017年10月2日，已超過法定的除斥期間，該解除權(quán)消滅。雷自立在一審的訴訟請求為：1、確認(rèn)雷自立與錦繡香江公司之間的商品房買賣合同未解除；2、本案訴訟費(fèi)由錦繡香江公司負(fù)擔(dān)。一審法院查明：2010年10月7日，雷自立與錦繡香江公司簽訂一份《武漢錦繡香江花園認(rèn)購書》，約定，由雷自立認(rèn)購錦繡香江公司開發(fā)的“武漢錦繡香江花園”中的***號商品房，建筑面積為162.09平方米，購房款730000元，付款方式為簽訂認(rèn)購書時(shí)繳納30000元定金，余款于2011年10月14日付清。錦繡香江公司應(yīng)于2012年12月3日前將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付雷自立。雷自立應(yīng)于2011年10月14日攜帶認(rèn)購書、定金票據(jù)、首期款收據(jù)、身份證、戶口本等到錦繡香江公司售樓部簽署《商品房買賣合同》。認(rèn)購書簽訂后，雷自立于2011年10月7日支付定金30000元，同年10月9日支付購房款150000元，余款至今未付，雙方至今也沒有簽訂《商品房買賣合同》。雷自立分別于2014年10月27日、2017年12月1日函告錦繡香江公司要求簽訂《商品房買賣合同》、支付房款。雷自立曾于2016年9月20日向鄂州市華容區(qū)人民法院起訴要求錦繡香江公司返還購房款180000元，并支付利息48600元；支付賠償金180000元，被鄂州市華容區(qū)人民法院駁回訴訟請求。2017年10月2日，錦繡香江公司函告雷自立解除商品房買賣關(guān)系。一審法院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)為：雷自立、錦繡香江公司于2010年10月7日簽訂的《武漢錦繡香江花園認(rèn)購書》屬商品房訂購合同還是商品房買賣合同、該合同是否解除。雙方于2010年10月7日簽訂的《武漢錦繡香江花園認(rèn)購書》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法、有效。從該“認(rèn)購書”內(nèi)容上看，雙方不僅約定了明確的房號，還約定了房屋總價(jià)款、購房款的支付時(shí)間、房屋交付的時(shí)間；從合同履行情況上看，錦繡香江公司除收取雷自立的定金30000元外，還收取了購房款150000元。雖然雙方約定還需簽訂《商品房買賣合同》，但這并不影響合同的主要性質(zhì)，該“認(rèn)購書”屬“準(zhǔn)”商品房買賣合同。故《武漢錦繡香江花園認(rèn)購書》應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：…（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；…”及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條“根據(jù)《合同法》第九十四的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！钡囊?guī)定，當(dāng)事人沒有約定合同解除的條件，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)催告對方在合理期限內(nèi)履行，即行使單方解除合同的前置條件必須催告對方在合理期限內(nèi)履行；未經(jīng)催告，不享有單方解除合同權(quán)利。本案中，雷自立雖然未按合同約定支付余下購房款，但錦繡香江公司沒有及時(shí)催告雷自立在合理期限內(nèi)履行，錦繡香江公司不享有單方解除合同權(quán)利?！督獬唐贩抠I賣關(guān)系通知書》對雷自立不產(chǎn)生法律效力；雷自立、錦繡香江公司之間的商品房買賣關(guān)系尚未解除。雷自立關(guān)于確認(rèn)雙方間的商品房買賣合同未解除的訴訟請求，予以支持。錦繡香江公司關(guān)于雙方之間的商品房買賣合同已解除、請求駁回雷自立的訴訟請求的辯解意見，不予采納。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第（三）項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決：雷自立與錦繡香江公司于2010年10月7日簽訂的《武漢錦繡香江花園認(rèn)購書》未解除。本案受理費(fèi)200元，減半收取計(jì)100元，由錦繡香江公司負(fù)擔(dān)。二審期間，雷自立與錦繡香江公司均未向本院提交新的證據(jù)。經(jīng)審理查明：一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
上訴人武漢錦繡香江置業(yè)有限公司（以下簡稱“錦繡香江公司”）因與被上訴人雷自立確認(rèn)合同效力糾紛一案，不服鄂州市華容區(qū)人民法院（2018）鄂0703民初8號民事判決向本院提起上訴，本院于2018年5月14日立案受理后依法組成合議庭審理，并于同年6月6日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人錦繡香江公司的委托訴訟代理人張莎莎，被上訴人雷自立的委托訴訟代理人雷自豪到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條的規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”依據(jù)雷自立與錦繡香江公司簽訂的認(rèn)購書第三條第二項(xiàng)的約定，錦繡香江公司自2011年10月15日起，其最遲應(yīng)在2012年10月15日行使解除權(quán)，其所述在2017年10月2日向雷自立發(fā)出《解除商品房買賣關(guān)系通知書》，已超過法定的除斥期間，對雷自立不產(chǎn)生法律效力。雷自立、錦繡香江公司之間的商品房買賣關(guān)系尚未解除，錦繡香江公司的上訴理由不能成立，本院依法不予支持。原審認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴、維持原判。本案二審案件受理費(fèi)100元，由武漢錦繡香江置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　　趙國文
審判員　　曹家華
審判員　　劉岳鵬

書記員：丁聰