原告武漢錦萬佳置業(yè)有限公司，住所地：武漢市新華路218號浦發(fā)銀行大廈22層。
法定代表人彭況，該公司董事長。
委托代理人余佳奇、王藝，湖北忠三律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)）。
被告華潤蘇果超市（湖北）有限公司，住所地：武漢市江岸區(qū)百步亭花園路203號。
法定代表人馬嘉樑，該公司總經(jīng)理。
委托代理人張巍、丁劍，該公司員工（特別授權(quán)）。

原告武漢錦萬佳置業(yè)有限公司（以下簡稱錦萬佳公司）訴被告華潤蘇果超市（湖北）有限公司（以下簡稱華潤公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年8月13日立案受理后，依法組成由審判員王飛擔(dān)任審判長，人民陪審員劉義鎖、任麗君參加的合議庭，于2015年9月24日公開開庭進(jìn)行了審理。原告錦萬佳公司的委托代理人王藝，被告華潤公司委托代理人張巍、丁劍均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2012年7月，錦萬佳公司（甲方）與華潤公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》一份，約定：1、甲方將其所有的位于武漢市黃陂區(qū)盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)巨龍大道特6號（中城時代項(xiàng)目三期）13號商業(yè)房屋一至三層出租給乙方；甲方需提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證、國用土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等復(fù)印件；因租賃房屋為新建房屋，甲方暫無法提供建筑工程施工許可證、房屋所有權(quán)證、租賃許可證、消防驗(yàn)收合格報告和竣工驗(yàn)收備案表，待甲方取得后一周內(nèi)復(fù)印一份交乙方留存，甲方保證提供的上述復(fù)印件與原件一致（見附件1）；2、租賃房屋建筑面積為14506平方米（其中一層約4650平方米，二層約4832平方米，三層約5024平方米），具體以房管局核定登記面積為準(zhǔn)；3、租賃期限20年，甲方承諾在2015年3月31日前將租賃房屋交付乙方，給予乙方150日裝修期，裝修期不給付租金；起始租金為32元／㎡／月（不包含物業(yè)費(fèi)），租金每三年遞增5%；4、合同簽訂后十個工作日內(nèi)，乙方向甲方一次性支付120萬元保證金，以保證乙方按合同約定接收甲方符合合同要求的房屋，該保證金至乙方支付首筆房屋租金時一次性全額抵扣租金；5、如乙方無故單方面終止合同或逾期支付租金連續(xù)達(dá)60日以上等，甲方有權(quán)選擇提前解除合同，并要求乙方賠償其損失；6、在雙方簽訂房屋交接單前，乙方發(fā)生違約、甲方有權(quán)提前解除合同的情形時，乙方已支付的120萬保證金不予退還，并賠償甲方實(shí)際損失；當(dāng)甲方發(fā)生違約，乙方有權(quán)解除合同時，甲方向乙方雙倍返回保證金，即240萬元，并賠償乙方實(shí)際損失；7、甲方有權(quán)提前解除合同時，乙方須按當(dāng)年度租賃費(fèi)用的20%支付違約金給甲方。合同附件1包括已辦理的所涉土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件。其中，在附件三中，雙方再次對《建筑工程基本要求》進(jìn)行明確，華潤公司就租賃房屋提出了超市建筑工程技術(shù)基本要求，具體對租賃物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、供配電、給排水、暖通、管道燃?xì)?、通信智能、消防系統(tǒng)等方面提出具體要求并附有相應(yīng)的圖紙。雙方還就相關(guān)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容達(dá)成《備忘錄》作為附件五。2012年7月31日，華潤公司向錦萬佳公司支付保證金120萬元。
2014年10月16日，華潤公司向錦萬佳公司發(fā)出《解約函》，稱對方對租賃房屋內(nèi)的房屋未能提供消防驗(yàn)收文件，故其有權(quán)解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，并函告自對方收到本函之日起，雙方簽訂的《房屋租賃合同》及《備忘錄》即解除。2014年11月10日，錦萬佳公司向華潤公司發(fā)出《工作聯(lián)系函》，就《解約函》予以回復(fù)，認(rèn)為：1、約定租賃房屋交付時間為2015年3月31日，目前尚未正式交付，亦未自己或第三人使用，不存在租賃房屋投入使用情形，因此不可能存在違反《消防法》規(guī)定的事實(shí)，且此前已收到建設(shè)工程消防驗(yàn)收合格證明（見附件），故要求對方撤銷《解約函》；2、合同簽訂后，錦萬佳公司嚴(yán)格按照《建筑工程基本條件》規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，前期投入了大量的人力及成本，如對方無故單方面終止租賃合同，需承擔(dān)建設(shè)成本及再次招商的結(jié)構(gòu)改造及招商不利所產(chǎn)生的相關(guān)損失；3、錦萬佳公司電話要求對項(xiàng)目進(jìn)行工程預(yù)驗(yàn)收，但對方不予配合，現(xiàn)再次通知就項(xiàng)目工程進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。若對方收到函件五個工作日不出面撤銷解除合同的行為，則視其無故單方面終止合同，錦萬佳公司將追究其法律責(zé)任。在該聯(lián)系函后附有武漢市公安局黃陂區(qū)分局消防大隊(duì)的《建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書》，所載案涉工程已于2014年9月16日通過消防驗(yàn)收合格。同年12月30日，錦萬佳公司再次函告華潤公司，表明即日起解除《房屋租賃合同》，對方繳納的保證金不予退還，對方還應(yīng)賠償損失。2015年3月30日，錦萬佳公司又函告華潤公司，稱房屋已達(dá)到工程交付條件，需要對方安排相關(guān)人員到現(xiàn)場辦理交付手續(xù)。2015年4月8日和4月10日，湖北忠三律師事務(wù)所接受錦萬佳公司委托，兩次發(fā)函華潤公司，要求其接受租賃房屋。其后，雙方就合同履行發(fā)生糾紛訴至法院，提出前述訴訟請求。原告主張的損失計(jì)算具體包括：1、與華潤公司訂立的租賃合同租金約定相比較與武漢匯吉商業(yè)管理有限公司訂立的租賃合同租金約定的差價，按照三年計(jì)算，即為6266592元【（32-20）元／㎡／月×14506㎡×12個月×3年】；2、后簽訂的租賃合同相比較原簽訂的租賃合同多給予的免租期的租金損失為3771560元【（18-5）個月×20元／㎡／月×14506㎡】；3、截至起訴之日空鋪期的損失1624672元【32元／㎡／月×14506㎡×3.5個月】。
另查明，自2015年4月12日起，錦萬佳公司與武漢匯吉商業(yè)管理有限公司就案涉房屋租賃事宜進(jìn)行協(xié)商，并于同年4月16日簽訂《訂租協(xié)議書》，約定：將案涉建筑面積為14506平方米房屋租賃給武漢匯吉商業(yè)管理有限公司，租賃期限20年，給予18個月改造裝修免租期，起始租金為25元／㎡，第二個3年漲幅5%，第三個3年漲幅10%，方就其他事宜作了約定。2015年7月16日，雙方簽訂《租賃合同》，對租金進(jìn)行了調(diào)整，約定前三年租金為20元／㎡／月，第二個3年漲幅5%，免租期同前，并對其他事宜進(jìn)行了約定。

本院認(rèn)為：原告錦萬佳公司與被告華潤公司簽訂的《房屋租賃合同書》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)依照約定履行各自義務(wù)。合同簽訂時，華潤公司對租賃房屋的結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、供配電、給排水、暖通、管道燃?xì)?、通信智能、消防系統(tǒng)等方面提出具體要求，其在時隔兩年多以后單方面以消防不合格提出解除合同。事實(shí)上，在其發(fā)函要求解除合同時租賃房屋的消防已驗(yàn)收合格；且此時尚未到雙方約定的交房時間，解除合同理由不能成立，其單方解除合同行為存在明顯的主觀過錯，構(gòu)成根本違約。錦萬佳公司此后及時發(fā)函就此問題進(jìn)行說明，并督促對方依約履行合同，但華潤公司均未理會；到了合同約定的交房時間，錦萬佳公司再次向?qū)Ψ桨l(fā)函就合同履行進(jìn)行協(xié)商，華潤公司仍然消極對待?？v觀整個合同的履行情況，錦萬佳公司盡到了勤勉、謹(jǐn)慎、誠實(shí)守信的義務(wù)，而華潤公司單方違約在先，其后又不積極協(xié)商處理后續(xù)事宜，主觀過錯明顯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。庭審中，雙方一致確認(rèn)合同已于2014年12月30日解除；結(jié)合雙方的履行情況，可以確定合同已解除，故對原告確認(rèn)合同解除的訴訟請求，本院予以支持。關(guān)于被告所交納的120萬元保證金的性質(zhì)認(rèn)定問題，雙方在合同的違約條款中明確約定：如承租方違約，保證金不予退還；如出租方違約，則雙倍返還保證金。根據(jù)法律規(guī)定，該約定符合定金罰則的特征和屬性，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為雙方約定的定金條款，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金。被告單方違約解除合同，明確表示不履行合同，守約方有權(quán)不予返還其交納的定金。故對原告請求不予返還120萬元保證金的主張，本院予以支持。雙方簽訂的合同合法有效，原告依約履行合同義務(wù)，被告無故單方解除合同，應(yīng)當(dāng)賠償因此給守約方造成的損失，該損失包括已產(chǎn)生的實(shí)際損失及合理的預(yù)期收益。原告以其空鋪的期間計(jì)算租金主張損失缺乏合理的事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。其依照與華潤公司合同約定的免租期及后來與其他承租人合同約定的免租期差額時間計(jì)算租金，并以此作為損失的依據(jù)；因免租期原本就是雙方基于合同履行所給予的優(yōu)惠條件，不具有必然性及可預(yù)期性，以此計(jì)算損失缺乏合理的事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。雙方簽訂的合同合法有效，原告為履行合同積極進(jìn)行準(zhǔn)備，根據(jù)被告的各項(xiàng)具體要求進(jìn)行建設(shè)施工；租賃商鋪面積較大，租期時間較長；被告單方解除合同必然會導(dǎo)致原告再次招租的困難，同時為其專門建設(shè)的房屋結(jié)構(gòu)布局與新租戶對房屋結(jié)構(gòu)布局的需求必將存在差異，或者會產(chǎn)生相應(yīng)的改建費(fèi)，或者在租賃關(guān)系中出租方做出利益讓步與補(bǔ)償。在被告單方違約解除合同的情況下，原告為避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大，重新進(jìn)行招商活動；但基于以上因素影響，其在租金確定上與原租賃合同的租金差額應(yīng)當(dāng)視為合理預(yù)期收益損失，且該預(yù)期收益是本案原、被告簽訂合同時明知的，具有確定性、可預(yù)見性等客觀特征，違約方在解除合同時亦應(yīng)當(dāng)意識到該損失的客觀性。在守約方采取了必要減損行為后，仍然存在租金差額的預(yù)期收益損失，該損失應(yīng)當(dāng)視為合同解除給守約方造成的損失，由違約方予以賠償，故原告主張以3年的租金差額6266592元計(jì)算其損失的計(jì)算方式合理，對于該損失請求，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告武漢錦萬佳置業(yè)有限公司與被告華潤蘇果超市（湖北）有限公司簽訂的《房屋租賃合同書》已經(jīng)解除；
二、原告武漢錦萬佳置業(yè)有限公司已收取被告華潤蘇果超市（湖北）有限公司保證金（定金）1200000元不予返還；
三、被告華潤蘇果超市（湖北）有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告武漢錦萬佳置業(yè)有限公司損失6266592元；
四、駁回原告武漢錦萬佳置業(yè)有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)99000元，由被告華潤蘇果超市（湖北）有限公司負(fù)擔(dān)64300元，由原告武漢錦萬佳置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)34700元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審　判　長　　王　飛 人民陪審員　　劉義鎖 人民陪審員　　任麗君

書記員：劉暢