原告：武漢鈺福置業(yè)有限公司，住所地：武漢市漢南區(qū)漢南大道353號。法定代表人：肖新華，總經(jīng)理。委托訴訟代理人：樊丹，湖北泓峰律師事務(wù)所律師。被告：朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，武漢市漢南區(qū)人，住武漢市漢南區(qū)，

原告武漢鈺福置業(yè)有限公司訴稱，2013年7月16日，原被告簽訂《租賃合同》一份，約定：原告將其所有的御景華府9-11號商鋪和9-12號商鋪出租給被告，雙方確認(rèn)該商鋪建筑面積為82.38平方米和71.40平方米（合計(jì)153.78平方米）。乙方將承租商鋪用于經(jīng)營建材廚房電器、家用電器類，經(jīng)營品牌為海爾電器。租期自2013年11月1日起至2018年10月31日止。商鋪的租賃費(fèi)用具體為：（1）第一年，月租金為3690.72元；（2）第二年，月租金為3690.72元；（3）第三年，月租金為4133.61元；（4）第四年，月租金為4629.64元；（5）第五年，月租金為5185.20元。租賃費(fèi)用的支付方式為：租賃費(fèi)用按半年度交付，被告應(yīng)于每個(gè)租賃半年度屆滿五日前向原告支付下一半年度的租賃費(fèi)用，首期租金于2013年8月1日前支付?！蹲赓U合同》第9.4條乙方違約責(zé)任約定：在原告不存在任何違約的情況下，被告延期支付租金的，每逾期一天，應(yīng)按所拖欠款項(xiàng)的萬分之五向原告支付逾期付款的違約金?！蹲赓U合同》第8.3條約定原告有權(quán)單方面解除合同，收回房屋，保證金不予退還并追究被告賠償損失和責(zé)任?！蹲赓U合同》第3.3條約定被告應(yīng)于每年的12月份交納下年度的物業(yè)管理費(fèi)。因被告拖欠自2014年8月1日至2017年6月30日的物業(yè)管理費(fèi)8612元（153.78平方米×每月每平方米1.6元×35月），武漢萬濟(jì)御景物業(yè)管理有限責(zé)任公司已經(jīng)向原告收繳，故被告應(yīng)將原告代繳納的物業(yè)管理費(fèi)支付給原告。按《租賃合同》約定，被告自2015年11月1日至2017年6月30日被告應(yīng)繳租金為86640元，被告自2015年11月1日起未按合同約定繳納租金，欠繳金額為86640元，原告多次催繳，被告拒絕履行付款義務(wù)。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，向法院提起訴訟，請求：1、解除原告2013年7月16日與被告簽訂的《租賃合同》；2、依法判令4000元保證金歸原告所有；3、依法判令被告立即騰退御景華府9-11號商鋪和9-12號商鋪；4、判令被告立即支付欠繳的2015年11月1日至2017年6月30日的租金86640元；5、判令被告每月支付房屋使用費(fèi)4133.61元，支付時(shí)間從2017年7月1日起至騰退時(shí)為止；6、判令被告支付違約金17809元（按每日萬分之五計(jì)算，從2015年11月1日起計(jì)算違約金直至拖欠租金全部履行支付完畢；7、判令被告支付原告為其代付的自2014年8月1日至2017年6月30日的物業(yè)費(fèi)8612元；8、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。原告武漢鈺福置業(yè)有限公司為支持其訴訟請求，向本院提交以下證據(jù)：證據(jù)一、房屋所有權(quán)證2份及國有土地使用權(quán)證2份，擬證明原告對承租房屋享有所有權(quán)；證據(jù)二、租賃合同，擬證明1、原告將其所有的御景華府9-11號商鋪和9-12號商鋪出租給被告，雙方確認(rèn)該商鋪建筑面積為82.38平方米和71.40平方米（合計(jì)153.78平方米）；2、租期自2013年11月1日起至2018年10月31日止。商鋪的租賃費(fèi)用具體為：（1）第一年，月租金為3690.72元；（2）第二年，月租金為3690.72元；（3）第三年，月租金為4133.61元；（4）第四年，月租金為4629.64元；（5）第五年，月租金為5185.20元；3、租賃費(fèi)用的支付方式為：租賃費(fèi)用按半年度交付，被告應(yīng)于每個(gè)租賃半年度屆滿五日前向原告支付下一半年度的租賃費(fèi)用，首期租金于2013年8月1日前支付；4、《租賃合同》第9.4條乙方違約責(zé)任約定：在原告不存在任何違約的情況下，被告延期支付租金的，每逾期一天，應(yīng)按所拖欠款項(xiàng)的萬分之五向原告支付逾期付款的違約金；5、《租賃合同》第8.3條約定原告有權(quán)單方面解除合同，收回房屋，保證金不予退還并追究被告賠償損失和責(zé)任；6、《租賃合同》第3.3條約定被告應(yīng)于每年的12月份交納下年度的物業(yè)管理費(fèi)。證據(jù)三、收據(jù)4張，擬證明被告已繳納租金為88572元；證據(jù)四、物業(yè)費(fèi)票據(jù)，擬證明原告為被告墊付物業(yè)費(fèi)8612元；證據(jù)五、2017年7月前的催繳通知書及張貼照片，擬證明原告2017年7月前向被告催繳累計(jì)所欠租金；證據(jù)六、解除租賃合同及騰退通知書及送達(dá)證據(jù)，擬證明原告依據(jù)《租賃合同》第8.3條約定向被告發(fā)出解除租賃合同及要求騰退通知書；證據(jù)七、催款律師函及送達(dá)證據(jù)，擬證明原告在起訴前再次向被告催款。證據(jù)八、東荊街派出所出具的證明一份，擬證明被告是本案適格的訴訟主體。被告朱某某無答辯、質(zhì)證意見，亦無證據(jù)提交。被告朱某某未到庭參加訴訟，其放棄質(zhì)證的權(quán)利。本院對原告提交的證據(jù)結(jié)合其真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性綜合分析后，依法予以采信。經(jīng)審理查明，原被告于2013年7月16日簽訂了《租賃合同》一份，合同約定與本案相關(guān)內(nèi)容如下：1、原告將其所有的御景華府9-11號商鋪和9-12號商鋪出租給被告，雙方確認(rèn)該商鋪建筑面積為82.38平方米和71.40平方米（合計(jì)153.78平方米）；2、租期自2013年11月1日起至2018年10月31日止；3、租賃費(fèi)用（不含物業(yè)服務(wù)費(fèi)）從2013年11月1日開始計(jì)算：每月租金為24元/㎡，租金兩年內(nèi)不變，即第1年度與第2年度的月租金均為3690.72元，自第三年起，租金每年遞增12%，即第3年度月租金為4133.61元，第4年度月租金為4629.64元，第5年度月租金為5185.20元；4、租賃費(fèi)用是按半年度交付，被告應(yīng)于每個(gè)租賃半年度屆滿五日前向原告支付下一半年度的租賃費(fèi)用，首期租金于2013年8月1日前支付；5、物業(yè)管理費(fèi)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為1.6元/㎡·月，由原告委托的物業(yè)管理公司武漢萬濟(jì)御景物業(yè)管理有限責(zé)任公司收取，物業(yè)管理費(fèi)從2013年8月1日起算按年交納；6、本合同簽訂之日起三日內(nèi)，被告應(yīng)按第一個(gè)租賃年度的租賃費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)向原告交付二個(gè)月租賃費(fèi)用4000元作為履約保證金，否則原告有權(quán)解除合同。租賃合同期滿或合同終止、解除后5個(gè)工作日內(nèi)，原告收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由被告承擔(dān)的費(fèi)用、租金外，剩余部門應(yīng)如數(shù)歸還被告；7、原告有權(quán)單方面解除合同，收回房屋，保證金不予退還并追究被告賠償損失和責(zé)任；8、在原告不存在任何違約的情況下，被告延期支付租金及水、電、煤氣等費(fèi)用的，每逾期一天，應(yīng)按所拖欠款項(xiàng)的千分之五向原告支付逾期付款的違約金，原告認(rèn)為合同中約定的違約金過高，在訴請中將違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為每日按萬分之五。合同簽訂后，被告分別于2013年11月1日至2014年4月30日向原告支付了租金22144元，于2014年5月1日至2014年10月31日支付了租金22144元，于2014年11月1日至2015年4月30日支付了租金22144元，2015年5月1日至2015年10月31日支付了租金22140元，共計(jì)租金88572元，保證金4000元。自2015年11月1日起，被告未向原告支付租金，原告分別于2015年12月20日、2016年12月20日、2017年7月16日向被告朱某某下達(dá)了催款通知書，截止到2017年6月30日，被告欠付原告租金共計(jì)86640元。原告于2017年7月24日在被告朱某某承租的商鋪門口張貼了關(guān)于解除租賃合同、租金及物業(yè)費(fèi)欠款事宜的律師函，并在長江日報(bào)上予以公示的行為視為向被告履行通知的義務(wù)。經(jīng)原告多次催繳，被告拒絕履行付款義務(wù)，據(jù)此原告訴至法院，要求法院判如所請。另查明，原告武漢鈺福置業(yè)有限公司向武漢萬濟(jì)御景物業(yè)管理有限責(zé)任公司交納了2014年8月1日至2017年6月30日租賃商鋪的物業(yè)服務(wù)費(fèi)8612元。
原告武漢鈺福置業(yè)有限公司與被告朱某某租賃合同糾紛一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告武漢鈺福置業(yè)有限公司的委托訴訟代理人樊丹到庭參加訴訟，被告朱某某經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原、被告于2013年7月16日簽訂的《租賃合同》合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守合同的約定。原告將租賃商鋪交付給被告使用后，被告應(yīng)履行支付租金的義務(wù)。根據(jù)租賃合同約定，被告延期支付租金達(dá)二個(gè)月，并在收到原告書面催款通知后十個(gè)工作日內(nèi)仍不支付或無合理書面解釋的，原告有權(quán)單方面解除合同，收回房屋，保證金不予退還并追究被告賠償損失和責(zé)任，現(xiàn)被告自2015年11月1日至2017年6月30日未向原告支付租金共計(jì)86640元，被告以自己的行為表明不履行法律義務(wù)，故原告有權(quán)解除該合同，本院對原告主張解除與被告簽訂的租賃合同、要求被告騰退商鋪及支付租金的訴訟請求予以支持。合同解除時(shí)間應(yīng)為解除通知到達(dá)合同相對方之日即2017年7月24日。但租賃合同約定租賃合同解除后，原告收取的保證金4000元應(yīng)抵充被告應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用、租金，即被告應(yīng)支付租金82640元，故原告要求被告支付租金的數(shù)額86640元，本院認(rèn)為在82640元的范圍內(nèi)予以支持。根據(jù)租賃合同約定，被告逾期支付租金的，每逾期一天，應(yīng)按所拖欠款項(xiàng)的千分之五支付逾期付款違約金。由于雙方在租賃合同中約定的違約金過高，原告在訴請中將違約金調(diào)整為每日萬分之五，視為原告對租賃合同中關(guān)于違約金的內(nèi)容予以變更，本案中被告在收到原告提供的租賃物后未按約支付租賃款，已構(gòu)成違約，故原告要求被告支付逾期付款違約金的訴訟請求，本院予以支持。逾期付款時(shí)間從2015年11月1日起開始計(jì)算。根據(jù)租賃合同約定，被告未能在規(guī)定期限內(nèi)交還商鋪，每遲延一日，按當(dāng)期的租金標(biāo)準(zhǔn)按日支付占用費(fèi)。原告要求被告每月支付房屋使用費(fèi)4133.61元的訴訟請求系一種損害賠償，可以另行起訴。故原告要求被告每月支付房屋使用費(fèi)4133.61元的訴訟請求，本院不予支持。租賃合同中約定了由原告委托的物業(yè)管理公司武漢萬濟(jì)御景物業(yè)管理有限責(zé)任公司收取物業(yè)費(fèi)并提供相應(yīng)的發(fā)票，并對物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了約定，而租金中并不包含物業(yè)管理費(fèi)，被告需按合同約定另行繳納物業(yè)管理費(fèi)，作為業(yè)主的原告替被告墊付了物業(yè)管理費(fèi)后有權(quán)就已墊付的自2014年8月1日至2017年6月30日的物業(yè)費(fèi)8612元向被告進(jìn)行追償，故原告要求被告支付其已代付的自2014年8月1日至2017年6月30日的物業(yè)費(fèi)8612元，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十六條、第一百零七條、第一百零八條、第一百一十四條、第二百二十六條、第二百二十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告武漢鈺福置業(yè)有限公司解除與被告朱某某于2013年7月16日簽訂的租賃合同的行為有效，合同已于2017年7月24日解除；二、被告朱某某于本判決生效之日起十日內(nèi)騰退御景華府9-11號商鋪和9-12號商鋪，將上述商鋪交付原告武漢鈺福置業(yè)有限公司；三、被告朱某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告武漢鈺福置業(yè)有限公司支付2015年11月1日至2017年6月30日的租金82640元及違約金（以82640元為基數(shù)，按每日萬分之五計(jì)算，從2015年11月1日起至拖欠租金全部清償之日止）；四、被告朱某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告武漢鈺福置業(yè)有限公司支付自2014年8月1日至2017年6月30日為其墊付的物業(yè)費(fèi)8612元；五、駁回原告武漢鈺福置業(yè)有限公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案案件受理費(fèi)2724元，公告費(fèi)560元，由被告朱某某負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。