原告武漢金源世界物業(yè)管理有限公司，住所地：湖北省武漢市江岸區(qū)中山大道1166號。
法定代表人林興識，董事長。
委托代理人謝斌（特別授權代理），湖北易斯創(chuàng)律師事務所律師。
委托代理人胡勇（特別授權代理），湖北易斯創(chuàng)律師事務所律師。
被告姜某，武漢伊美尚美容整形醫(yī)院有限公司董事長。
委托代理人李岑巖（特別授權代理），北京市盈科律師事務所律師。
委托代理人張廣友（一般授權代理）。

原告武漢金源世界物業(yè)管理有限公司（以下簡稱金源物業(yè)公司）訴被告姜某物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2012年12月6日作出（2012）鄂江岸民商初字第00327號民事判決書。原告金源物業(yè)公司不服，提出上訴。2013年4月10日，武漢市中級人民法院（以下簡稱市中院）作出（2013）鄂武漢中民二終字第00182號民事裁定書，裁定發(fā)回本院重審。本院于2013年6月4日立案受理后，依法適用普通程序由審判員丁杰擔任審判長，和審判員肖珍榮、人民陪審員丁鳳玲參加的合議庭分別于2013年7月19日、11月18日公開開庭進行了審理，原告金源物業(yè)公司的委托代理人謝斌、胡勇，被告姜某的委托代理人李岑巖及其原委托代理人李子瀟到庭參加了訴訟。2013年12月12日，被告姜某就原告金源物業(yè)公司提交的該公司與金源世界中心大廈業(yè)主管理委員會（以下簡稱金源大廈業(yè)主委員會）于2005年10月1日簽訂的《武漢市物業(yè)管理委托合同（A）》公章的真實性問題向本院提交鑒定申請。經(jīng)本院委托后，中南財經(jīng)政法大學司法鑒定中心于2014年7月14日作出中南大司法鑒定中心（2014）文鑒字第85號《文書司法鑒定意見書》。本案再次分別于2014年8月5日、9月24日、11月19日公開開庭進行了審理，原告金源物業(yè)公司的委托代理人胡勇到庭參加了歷次訴訟，被告姜某的委托代理人李岑巖到庭參與了2014年8月5日、9月24日的訴訟。2014年11月19日，被告姜某更換了新的委托代理人，即將其原委托代理人李子瀟更換為張廣友，故由張廣友作為其委托代理人到庭參與了2014年11月19日的訴訟。在本案審理期間，雙方當事人要求給予四個月的時間以自行和解，本院予以準許。因案情復雜、雙方爭議較大，經(jīng)本院院長批準延長了審理期限六個月。本案現(xiàn)已審理終結。
經(jīng)審理查明：位于武漢市江岸區(qū)中山大道1166號的金源大廈系金源建筑公司開發(fā)建設。金源大廈地上層數(shù)為29層、地下層數(shù)為2層，共計31層。目前，地上一層由案外人中國光大銀行武漢分行（租賃房屋的建筑面積為790.54平方米）和伊美尚醫(yī)院使用（伊美尚醫(yī)院使用的房屋即姜某名下的涉訴1至4層1室房屋）。
2007年7月27日，金源建筑公司與姜某開辦的伊美尚醫(yī)院簽訂了《對﹤購置金源世界中心裙樓商廈協(xié)議書﹥的補充協(xié)議》（以下簡稱《補充協(xié)議》）一份，其中約定：金源建筑公司將其開發(fā)建設的金源大廈1－4層裙樓商廈產(chǎn)權售賣給伊美尚醫(yī)院；伊美尚醫(yī)院為綜合性整形美容醫(yī)院，涉及醫(yī)療行業(yè)的特殊性，伊美尚醫(yī)院要求受讓商廈后對其水、電、保安等物業(yè)工作，在得到物業(yè)公司支持的同時進行自我管理，伊美尚醫(yī)院需按規(guī)定向物業(yè)公司交納1－4層裙樓商廈物業(yè)供水、供電配套服務費（不含設備設施的日常維修費），標準為60，000元／年；金源建筑公司同意伊美尚醫(yī)院在辦理商廈移交手續(xù)滿半年時開始向物業(yè)公司交納上述物業(yè)配套服務費；正式房屋買賣合同簽訂后協(xié)議自動失效。2007年11月22日，姜某作為買受人與金源建筑公司簽訂了四份《武漢市商品房買賣合同》，向其購買了金源大廈1－4層的1室房屋共計4套，四份合同載明商品房用途均為商業(yè)服務，建筑總面積10，146.45平方米（即1，416.56平方米＋3，041.77平方米＋2，876.74平方米＋2，811.38平方米），其中公共部位與共用房屋分攤建筑總面積為2，166.71平方米（即302.50平方米＋649.55平方米＋614.31平方米＋600.35平方米），同時，四份合同均未就前期物業(yè)服務作出約定。2007年12月24日，姜某取得了上述4套房屋的所有權證，房屋建筑總面積為10，146.45平方米，房屋用途為商業(yè)服務。姜某購房后亦未與金源物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同。2008年1月起，姜某將上述房屋交由伊美尚醫(yī)院使用，從事醫(yī)學美容經(jīng)營活動。2008年12月29日，伊美尚醫(yī)院向金源物業(yè)公司支付了2008年10月至12月的配套費15，000元。2010年11月9日，金源物業(yè)公司因水電費結算問題將姜某、伊美尚醫(yī)院訴至本院，經(jīng)本院主持調解，雙方于2011年5月31日達成調解協(xié)議，約定姜某、伊美尚醫(yī)院除每月?lián)嵪蚪鹪次飿I(yè)公司支付電費外，還應按當月實際用電量的8%支付變壓器的電量損耗。2012年1月6日，金源物業(yè)公司以姜某未交納物業(yè)服務費為由訴至本院。依金源物業(yè)公司的申請，本院曾委托武漢市江岸區(qū)物價局成本監(jiān)審價格認定分局對金源大廈1－4層1室房屋的物業(yè)服務收費標準進行司法鑒定，該局以“《武漢市物業(yè)服務收費管理辦法實施細則》（武價房字（2004）136號）文件第八條、第九條的規(guī)定，標的物屬于非普通住宅和經(jīng)濟適用住房的其他類型，其物業(yè)服務收費標準實行市場調節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定”為由，決定不予受理。
另查明：江岸區(qū)房產(chǎn)管理局備案資料顯示：2001年10月1日，金源大廈業(yè)主委員會（作為甲方，案外人史平擔任主任）與武漢金源世界房屋建筑開發(fā)有限公司物業(yè)管理分公司（以下簡稱金源建筑物業(yè)管理分公司，作為乙方）簽訂《物業(yè)管理委托合同（B）》，其中約定：甲方將金源大廈（建筑面積為48，000平方米）委托于乙方實行物業(yè)管理；乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應對本合同承擔相應的責任；委托管理期限為兩年，自2001年10月1日起至2003年10月1日止；本物業(yè)的管理服務費，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米（執(zhí)行價）1.80元／2.50元（標準價）向業(yè)主或物業(yè)使用人收?。环亲≌课萦梢曳桨唇ㄖ娣e每月每平方米（執(zhí)行價）3.50元／4.80元（標準價）向業(yè)主或物業(yè)使用人收取，管理服務費標準的調整按市場物價指數(shù)調整；空置房屋的管理服務費，由乙方按建筑面積1元／平方米／月的標準向業(yè)主和使用人收取。2002年5月30日，雙方又簽訂了一份《物業(yè)管理委托合同（B）》，除委托管理期限約定為自2003年10月1日起至2005年10月1日止外，其余合同內容一致。2010年1月26日起，姜某（即本案被告）備案為金源大廈新一屆業(yè)主委員會主任。該屆業(yè)主委員會三年期屆滿后即停止運作，金源大廈現(xiàn)無業(yè)主委員會。
并查明：金源建筑物業(yè)管理分公司系金源建筑公司下屬分支機構，于2003年10月16日被吊銷營業(yè)執(zhí)照。金源物業(yè)公司于2004年3月25日發(fā)起設立。原金源建筑物業(yè)管理分公司在金源物業(yè)公司設立后即不再對金源大廈進行物業(yè)服務。2004年7月19日，武漢市物價局就金源大廈物業(yè)服務核發(fā)《服務價格收費許可證》，其中載明：收費單位名稱：金源物業(yè)公司；收費項目綜合服務費（金源大廈）：商場收費標準為6元／月／平方米。2014年9月19日，金源建筑公司出具《情況說明》一份，其中載明：金源大廈系我公司開發(fā)建造，并由我公司下屬的物業(yè)管理分公司負責該大廈2004年之前的物業(yè)服務。金源物業(yè)公司2004年3月成立后，我司將整座金源大廈及相關設施設備全部移交金源物業(yè)公司，由其提供物業(yè)服務至今。同日，金源大廈所在的岳飛社區(qū)居委會及江岸區(qū)房產(chǎn)管理局物管科分別出具《證明》一份，均載明“金源物業(yè)公司自2004年3月25日成立以來，一直為金源大廈提供物業(yè)服務至今。另外，市中院（2010）武民二終字第300號民事判決書、本院（2011）岸民商初字00037號民事調解書均載明金源物業(yè)公司系金源大廈的物業(yè)管理方，且中國光大銀行武漢分行自2009年起一直以轉帳方式向金源物業(yè)公司支付物業(yè)管理費。另因金源大廈安全保障需要，金源物業(yè)公司在金源大廈周邊及內部設置了相應攝像頭，其中兩個攝像頭與伊美尚醫(yī)院相關聯(lián)。姜某將涉案房屋作伊美尚醫(yī)院使用后在其四層樓內自行安裝電梯作經(jīng)營使用，并在屋內設置車庫，另辟醫(yī)院、車庫進出口，獨立于大廈的相關設施，其室內及進出口處的環(huán)境衛(wèi)生均自行管理，且于伊美尚醫(yī)院周邊單獨設置4個攝像頭。
金源物業(yè)公司在重審期間提交一份2005年10月1日，由該公司與金源大廈業(yè)主委員會（主任為史平）簽訂的《物業(yè)管理委托合同（A）》，其中載明：委托管理期限為4年，即自2005年10月1日起至2009年10月1日止；商場物業(yè)服務費的收費標準為6元／月／平方米。姜某對該合同中加蓋的金源大廈業(yè)主委員會公章的真實性提出了公章鑒定申請。經(jīng)本院委托，中南財經(jīng)政法大學司法鑒定中心于2014年7月14日出具中南大司法鑒定中心（2014）文鑒字第85號《文書司法鑒定意見書》，鑒定意見為：落款日期為“2005年10月1日”的《武漢市物業(yè)管理合同（A）》中第8頁“金源世界中心大廈業(yè)主管理委員會”的印章印文與在江岸區(qū)房產(chǎn)管理局備案的《物業(yè)服務委托合同》中業(yè)主委員會的印章、印文不是同一印章所蓋。
上述事實，有雙方當事人提交的涉案房屋《武漢市商品房買賣合同》、伊美尚醫(yī)院與金源建筑公司簽訂的《補充協(xié)議》、涉案房屋物業(yè)狀況照片，原告金源物業(yè)公司提交的武漢市物價局于2004年7月19日核發(fā)《服務價格收費許可證》；涉案房屋所有權登記信息；2005年10月1日《武漢市物業(yè)管理合同（A）》；金源物業(yè)公司與案外人中國光大銀行武漢分行簽訂的《物業(yè)管理服務合同》；2008年12月29日銀行進賬單（回單）；市中院（2010）武民二終字第300號民事判決書、本院（2011）岸民商初字第37號民事調解書；金源建筑公司于2014年9月19日出具的《情況說明》、岳飛社區(qū)居民委員會及江岸區(qū)房產(chǎn)管理局物管科分別于同日出具的《證明》，和被告姜某提交的其及伊美尚醫(yī)院從房屋開始使用至今在保潔、建筑安裝等物業(yè)服務方面訂立的部分合同及部分票據(jù)，以及本院向江岸區(qū)房產(chǎn)管理局物管科調取的2001年10月1日《物業(yè)管理委托合同（B）》及2002年5月30日《物業(yè)管理委托合同（B）》；中南財經(jīng)政法大學出具的《文書司法鑒定意見書》等予以佐證。

本院認為：本案系因收取物業(yè)服務費而引起的物業(yè)服務合同糾紛。雙方的爭議焦點為：一、金源物業(yè)公司是否具有本案的訴訟主體資格；二、金源物業(yè)公司與姜某是否存在事實上的物業(yè)服務合同關系以及形成時間；三、姜某應依何種標準向該公司支付物業(yè)服務費及是否應支付逾期付款利息損失。
第一、關于金源物業(yè)公司是否具有本案訴訟主體資格的問題。
姜某辯稱金源物業(yè)公司沒有與金源建筑公司簽訂前期物業(yè)服務合同，沒有經(jīng)過前期物業(yè)公司的招投標程序，也沒有經(jīng)過業(yè)主大會選聘，且金源建筑公司、金源物業(yè)公司均沒有與其就金源物業(yè)公司的物業(yè)服務進行約定，故金源物業(yè)公司不具備本案的訴訟主體資格。雖物業(yè)監(jiān)管部門備案的2001年及2002年金源大廈《物業(yè)管理委托合同（B）》上物業(yè)服務方系金源建筑物業(yè)管理分公司，但該分公司的上級開辦單位也即涉案房屋建設單位金源建筑公司出具《情況說明》，說明金源大廈2004年之前的物業(yè)服務由該分公司完成；2004年3月金源物業(yè)公司成立后，金源大廈及相關設施設備就已全部移交金源物業(yè)公司，并由金源物業(yè)公司提供物業(yè)服務至今。庭審時，金源物業(yè)公司還提交了武漢市物價局于2004年7月19日核發(fā)的《服務價格收費許可證》、金源大廈所在岳飛社區(qū)居委會及相關物業(yè)監(jiān)管部門（即江岸區(qū)房產(chǎn)管理局物管科）分別的出具《證明》以及人民法院已生效的法律文書共同證明金源物業(yè)公司自2004年3月起即系金源大廈的物業(yè)管理人，而姜某在涉案糾紛的原審、二審及本案中均無反駁證據(jù)證明金源大廈在此期間有其他的物業(yè)管理人。故可認定金源物業(yè)公司事實上自2004年3月起即對金源大廈進行了物業(yè)管理服務。金源物業(yè)公司具備本案的訴訟主體資格。
第二、關于金源物業(yè)公司與姜某是否存在事實上的物業(yè)服務合同關系以及形成時間的問題。
金源物業(yè)公司具備相應的物業(yè)管理資質，其對金源大廈從事了物業(yè)管理服務，按照權利義務對等原則，該公司享有向金源大廈業(yè)主或實際使用人收取物業(yè)管理服務費的權利。姜某辯稱其與金源物業(yè)公司間沒有簽訂書面的物業(yè)服務合同，且因經(jīng)營伊美尚醫(yī)院的需要，其室內單設電梯、車庫等的設施及清潔等物業(yè)服務系自行購建、自成一體，自行完成，沒有使用和享受金源大廈其他物業(yè)公共部位、共有設施及物業(yè)服務，故金源物業(yè)公司與其不存在物業(yè)服務關系，其不應負擔物業(yè)費用。雖金源物業(yè)公司在本案審理期間未提交有效的合同依據(jù)證明其與金源大廈業(yè)主委員會簽訂了新的物業(yè)服務合同，但從現(xiàn)有證據(jù)來看，金源物業(yè)公司自2004年3月起即對金源大廈進行物業(yè)服務，且金源大廈業(yè)主委員會至本案訴訟前均未主張解除金源物業(yè)公司對金源大廈事實上的物業(yè)服務關系，該物業(yè)服務關系沿續(xù)至今，故金源物業(yè)公司對金源大廈的物業(yè)服務雖存有合同依據(jù)上的瑕疵，但應不影響涉案事實上的物業(yè)服務關系的建立和有效。姜某系金源大廈的業(yè)主之一，其名下的涉案房屋并非單體獨棟，系金源大廈不可分割的組成部分，同時，涉案房屋的商品房買賣合同亦明確載明其名下房屋的建筑面積中除含有套內面積之外并含有公共部位與共用房屋分攤面積，即姜某除對房屋專有部分享有所有權外，并對金源大廈的共有部分享有權利。對業(yè)主和實際使用人未使用小區(qū)公共部位、公共設施等，是否應承擔相應義務的問題，《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第七十二條第一款的規(guī)定“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務”。該義務即包括：（1）、依共用部分的本來用途使用共用部分；（2）、分擔共同費用和負擔。共同費用和負擔主要包括：日常維修和更新土地或樓房的共同部分及公共設備的費用、管理事務的費用等。依據(jù)上述《物權法》的相關規(guī)定，姜某不僅對其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，還應對專有部分以外的共有部分享有權利并承擔義務。姜某作為金源大廈整體物業(yè)管理的受益人之一，與金源物業(yè)公司形成了事實上的物業(yè)服務關系，其上述抗辯觀點不能成立，姜某應負有向金源物業(yè)公司支付相應物業(yè)服務費的義務。而本院（2011）岸民商初字第37號民事調解書中已載明，姜某投資開辦的伊美尚醫(yī)院自2008年1月起即使用訴爭房屋，故雙方形成事實上的物業(yè)服務關系的時間應自2008年1月起。
第三、關于姜某應依何種標準向該公司支付物業(yè)服務費及是否應支付逾期付款利息損失的問題。
金源物業(yè)公司主張姜某應自2008年1月1日起按照60，878.70元／月（即6元／平方米／月）的標準向金源物業(yè)公司支付拖欠的物業(yè)服務費至判決生效時止。根據(jù)2007年8月26日修改后的《物業(yè)管理條例》第二十五條的規(guī)定，建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容，但涉案房屋的建設單位金源建筑公司與姜某簽訂的四份《武漢市商品房買賣合同》均未約定物業(yè)服務內容，且金源物業(yè)公司也長期未與姜某簽訂書面物業(yè)服務合同，涉案糾紛形成有其歷史原因，金源物業(yè)公司作為收費的主體對此應承擔主要責任。雖2004年武漢市物價局核發(fā)的《服務價格收費許可證》上載明金源大廈非住宅物業(yè)費收費標準為6元／平方米／月，但此為政府物價部門對物業(yè)費核定的最高限價，實際執(zhí)行價應以雙方協(xié)商的價格為準。而涉案物業(yè)服務費長期沒有約定具體的收費標準，金源物業(yè)公司也未提交有效證據(jù)證明該公司與往屆金源大廈業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)服務合同，且姜某已事實上多年自行服務、自我管理，自行完成了部分應由金源物業(yè)公司服務的項目，考慮涉案《補充協(xié)議》曾就相關物業(yè)服務以配套費名義約定收費標準為60，000元／年，且2008年12月29日姜某（伊美尚醫(yī)院）與金源物業(yè)公司仍在按此約定執(zhí)行，并綜合考慮自姜某實際使用該房屋起至今的物價、物業(yè)服務費等上漲因素，故自2008年1月起至判決確定給付時止，姜某未交物業(yè)服務費應酌定為600，000元為宜（姜某經(jīng)營的伊美尚醫(yī)院于2008年12月29日向金源物業(yè)公司交納的15，000元配套費屬姜某已交物業(yè)服務費之列），金源物業(yè)公司超出該部分的物業(yè)服務費主張本院不予支持。
金源物業(yè)公司并主張姜某應按中國人民銀行同期同類逾期貸款利率的標準償付利息損失，直至物業(yè)服務費付清之日止。雖然姜某拒不交納物業(yè)服務費是形成本案糾紛的原因之一，但同時金源物業(yè)公司未及時與姜某或相關業(yè)主委員會簽訂書面物業(yè)服務合同，并以此規(guī)范、約束相關業(yè)主，減少糾紛，且怠于行使權利，未及時避免相關損失的不當擴大也是形成涉案糾紛原因之一，對此，金源物業(yè)公司應承擔相應民事責任，故本院對金源物業(yè)公司的此項訴請不予支持。
綜上所述，經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第六條、《中華人民共和國物權法》第七十二條以及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告姜某于本判決生效后十日內向原告武漢金源世界物業(yè)管理有限公司支付自2008年1月起至判決確定給付之日止所欠物業(yè)服務費600，000元；
二、駁回原告武漢金源世界物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案案件受理費29，690元、郵寄費20元，共計29，710元，由原告武漢金源世界物業(yè)管理有限公司負擔19，905元，由被告姜某負擔9，805元。因原告武漢金源世界物業(yè)管理有限公司已將此款全部預交本院，故被告姜某應在支付上述款項時將所負擔的訴訟費用一并支付給原告武漢金源世界物業(yè)管理有限公司。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審　判　長　　丁　杰 審　判　員　　肖珍榮 人民陪審員　　丁鳳玲

書記員：尹代嬡