原告武漢金某盛某酒店管理有限公司，住所地湖北省武漢市江漢區(qū)馬場角小路28號。
法定代表人龔飛，董事長。
委托代理人崔小曉、張玲，北京市京大律師事務(wù)所上海分所律師，代理權(quán)限特別授權(quán)。
被告武漢薈撈餐飲管理有限公司，住所地湖北省武漢市江漢區(qū)馬場小路28號。
法定代表人董某某，董事長。
被告董某某。
被告金紅衛(wèi)。
以上三被告委托代理人陳琦、肖雪，湖北維力律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限特別授權(quán)。
被告鐘曉萍。
第三人武漢市江漢區(qū)紅艷化工建材經(jīng)營部，住所地湖北省武漢市江漢區(qū)馬場角小路28號。
法定代表人鐘誠，經(jīng)理。

原告武漢金某盛某酒店管理有限公司（下稱金某盛某公司）與被告武漢薈撈餐飲管理有限公司（下稱薈撈餐飲公司）、董某某、金紅衛(wèi)、鐘曉萍、第三人武漢市江漢區(qū)紅艷化工建材經(jīng)營部（下稱紅艷化工經(jīng)營部）房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員朱少柏與人民陪審員方毅、熊昌全依法組成合議庭，審判員朱少柏?fù)?dān)任審判長，公開開庭進(jìn)行了審理。原告金某盛某公司的委托代理人崔小曉、被告薈撈餐飲公司、董某某、金紅衛(wèi)的委托代理人肖雪到庭參加訴訟，被告鐘曉萍經(jīng)公告送達(dá)開庭傳票、第三人紅艷化工經(jīng)營部經(jīng)傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2013年10月1日，原告金某盛某公司與被告董某某、金紅衛(wèi)簽訂《房屋租賃合同》，合同中被告鐘曉萍作擔(dān)保人簽字擔(dān)保。合同約定，金某盛某公司將漢口新華路642號房屋出租給被告董某某、金紅衛(wèi)，出租面積為一層，局部面積1720平方米。該房用于餐飲業(yè)。租賃期限10年，2013年10月1日至2023年9月30日，租金采用階段遞增支付方式，45元／平方米／月，面積按1720平方米計(jì)算，年租金為928800元，第二年起按5%遞增，即第二年975240元。原告給予被告三個月的免租裝修期，自本合同簽訂8天內(nèi)被告董某某、金紅衛(wèi)將第一年租金一半交付給原告，租金支付后合同生效，2013年10月1日前辦理房屋交接手續(xù)，交接手續(xù)辦妥開始計(jì)算免租裝修期，被告在接收房屋時將第一年另一半房租付清。租金先付后用原則，第一年租金分兩次付清，第一次租金為合同保證金，合同到期后清算，第二年開始，每六個月繳付一次，如逾期一日支付則按逾期支付租金的5‰支付違約金，反之亦然。原告向被告提供正常使用電力，總供電量為100千瓦供電倉位，社會獨(dú)立計(jì)量電表，提供市政供水60毫米管道，獨(dú)立計(jì)量水表，原告建立消防系統(tǒng)主管道，被告董某某、金紅衛(wèi)裝修時自行安裝申報消防驗(yàn)收，費(fèi)用被告自理。消防基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為150元／㎡。房屋出現(xiàn)基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)問題及公共設(shè)施設(shè)備有損壞或故障時，及時通知原告，原告在7日內(nèi)進(jìn)行維修并30日內(nèi)修復(fù)，逾期不維修、不修復(fù)，影響被告使用的被告可代為維修，費(fèi)用由原告承擔(dān)，造成損失時，承擔(dān)賠償責(zé)任，租賃期內(nèi)，被告負(fù)責(zé)承租房及獨(dú)自使用的設(shè)施設(shè)備維修，被告不維修，原告代為維修，費(fèi)用由被告承擔(dān)。被告延遲支付租金經(jīng)原告書面催款后30天仍未付款，未經(jīng)原告同意改變房屋主體結(jié)構(gòu)造成安全隱患房屋無法修復(fù)的可解除合同，違約方向另一方按年租金兩倍支付違約金。原告未按時交房屋，被告催告后30日內(nèi)仍未交付的，交付房屋不符合合同約定，房屋存在缺陷無法解決的，違約方向另一方支付按年租金兩倍違約金，不足的還應(yīng)賠償損失。合同租戶由房東保薦租賃，故房東應(yīng)負(fù)擔(dān)保之責(zé)，如被告延遲支付或沒有能力支付房屋租金則原告也可拒付房東房屋租金，合同還約定了其他事項(xiàng)。上述合同簽訂后，原告將訟爭房屋的二樓一層和房屋的一樓部分作進(jìn)出口一并交付給被告使用。2013年10月10日，被告薈撈餐飲公司向原告支付500000元租金，2014年8月12日又支付400000元租金。合同生效后，2013年12月31日，以被告董某某為法定代表人，以訟爭房所在地為住所，依法成立了武漢薈撈餐飲管理有限公司并開業(yè)經(jīng)營，2014年2月20日，原告書面致函被告薈撈餐飲公司表明，主要對2013年遺留的幾個問題進(jìn)一步完善，一樓面積、租賃合同，未付租金、消防施工工程款及拆除墻體施工費(fèi)。之后，被告薈撈餐飲公司認(rèn)為，訟爭房屋產(chǎn)權(quán)人第三人紅艷化工經(jīng)營部已與原告解除租賃關(guān)系，且原告提供的房屋出現(xiàn)下沉、滲水、電力供應(yīng)問題影響經(jīng)營。2015年1月23日，被告薈撈餐飲公司出具書面聯(lián)系函給原告，要求原告修理房屋滲漏、結(jié)構(gòu)承重安全隱患，商談消防設(shè)備安裝等問題。同年2月2日，北京京大律師事務(wù)所上海分所給被告薈撈餐飲公司回復(fù)，認(rèn)為被告聯(lián)系函中問題不構(gòu)成支付租金的抗辯，敦促其付款并多次向原告反映無果后，被告薈撈餐飲公司自行修復(fù)房屋結(jié)構(gòu)問題，但是修理費(fèi)140000元原告未付被告薈撈餐飲公司，被告提供的上述修復(fù)加固工程合同和付款主體是由被告董某某為法定代表人的武漢市江岸區(qū)董記燒得香酒樓與武漢黃鶴特種工程技術(shù)有限公司簽訂的施工合同及有關(guān)付款，對此證據(jù)，原告不認(rèn)可。被告薈撈餐飲公司認(rèn)為，原告不能提供約定的供電量（倉位），經(jīng)反映無效后，2013年12月25日被告薈撈餐飲公司出資200000元為訟爭房用電進(jìn)行變壓器安裝并提供了有關(guān)200000元稅務(wù)發(fā)票。因此，被告認(rèn)為，其有理由行使不安抗辯權(quán)，并不是拒交租金。原告對被告薈撈餐飲公司上述證據(jù)及抗辯理由，提出意見認(rèn)為，滲水是事實(shí)，但已修好，變壓器安裝是被告自己需要，故不同意被告薈撈餐飲公司意見。原告認(rèn)為被告不按約定支付租金屬違約行為，故訴請人民法院判決：1、原、被告《房屋租賃合同》解除；2、被告薈撈餐飲公司、董某某、金紅衛(wèi)支付拖欠租金截止2016年4月19日計(jì)1928488.99元；3、被告薈撈餐飲公司、董某某、金紅衛(wèi)向原告支付前期配合施工費(fèi)312557.5元；4、被告薈撈餐飲公司、董某某、金紅衛(wèi)向原告支付違約金暫計(jì)3111267.17元并要求計(jì)算至判決生效之日；5、被告薈撈餐飲公司騰退出訟爭房，按每月90145.8元標(biāo)準(zhǔn)向原告支付自2016年4月20日起至實(shí)際騰退日止的房屋占用費(fèi)；6、被告鐘曉萍對上述判決給付金額負(fù)連帶清償責(zé)任；7、被告承擔(dān)訴訟費(fèi)。另查明，訟爭房坐落武漢市江漢區(qū)馬場角小路28號（建筑面積5359.2㎡），產(chǎn)權(quán)人為武漢市江漢區(qū)紅艷化工建材經(jīng)營部。原告金某盛某公司與上述產(chǎn)權(quán)人2013年3月18日簽訂《房屋租賃合同》，其中條款約定，原告金某盛某公司可轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租優(yōu)先考慮產(chǎn)權(quán)人原有租戶。除合同中約定面積外，訟爭房一樓有小部分面積作被告薈撈餐飲公司進(jìn)出門道使用，原告認(rèn)為該面積是51.38㎡。還有公攤面積34.2㎡雙方未協(xié)商一致。
上述事實(shí)，有原告提交的2013年10月1日原、被告簽訂《房屋租賃合同》、2013年3月18日產(chǎn)權(quán)人與原告《房屋租賃合同》，原、被告間有關(guān)聯(lián)系函、訟爭房產(chǎn)權(quán)證、變壓器安裝200000元發(fā)票、房屋露水照片、有關(guān)房屋加固費(fèi)用及合同證明，原告、被告薈撈餐飲公司、董某某、金紅衛(wèi)陳述等證據(jù)證明，以上證據(jù)均經(jīng)庭審質(zhì)證屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。武漢市江漢區(qū)馬場角小路28號房屋（建筑面積5359.2㎡）產(chǎn)權(quán)屬第三人紅艷化工經(jīng)營部屬實(shí)。2013年3月18日，原告金某餐飲公司與第三人紅艷化工經(jīng)營部簽訂《房屋租賃合同》后，原告金某餐飲公司有權(quán)轉(zhuǎn)租訟爭房屋。同年10月1日，原告與被告董某某、金紅衛(wèi)及擔(dān)保人鐘曉萍簽訂《房屋租賃合同》合法有效。被告薈撈餐飲公司在此成立后，已實(shí)際享有合同的權(quán)利義務(wù)，所以，被告薈撈餐飲公司經(jīng)營使用訟爭房屋合法，但是，被告薈撈餐飲公司應(yīng)依法承擔(dān)合同責(zé)任。該合同約定，出租房屋面積為一層，按1720㎡計(jì)算租金，45元／㎡，每年遞增5%，2013年10月1日至2014年9月30日年租金928800元，每半年繳付一次，逾期一日按逾期支付租金的5‰支付違約金；原告金某餐飲公司保證向被告提供可以正常使用的電力，電量為100千瓦；被告發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)基礎(chǔ)或結(jié)構(gòu)問題，原告7日內(nèi)維修，不修復(fù)的被告代為維修，費(fèi)用由原告承擔(dān)。上述合同簽訂后，被告支付了900000元租金。之后，雙方為訟爭房有關(guān)未定事項(xiàng)相互函件往來，但未達(dá)成一致。從合同的上述約定和本案事實(shí)看出，被告繳納一定租金后，合同生效，雙方2015年1月23日即發(fā)生糾紛。其中因電力使用、房屋漏水問題，被告薈撈餐飲公司提交了變壓器安裝所用200000元發(fā)票、房屋滲漏照片，原告金某公司未提交訟爭房屋維修證據(jù)及合同約定的可正常使用的電力、供電量100千瓦的相反證據(jù)。法律規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的應(yīng)當(dāng)同時履行，一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對方履行債務(wù)不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。由此看出，被告薈撈餐飲公司在房屋滲漏、電力供應(yīng)等問題未解決情況下不付租金，屬正當(dāng)行使權(quán)利不構(gòu)成違約。但是，相應(yīng)部分以外的應(yīng)支付租金，被告薈撈餐飲公司應(yīng)支付，不支付的屬違約。訟爭房一樓通道被告薈撈餐飲公司已實(shí)際使用，原告認(rèn)為是51.38㎡，被告未提交相反證據(jù)證明，故可推定該面積為51.38㎡，因雙方未約定租賃價格，故參照原合同中45元／㎡執(zhí)行。2014年1月1日起至2016年4月19日，按約定被告薈撈餐飲公司應(yīng)繳納租金二樓面積1720㎡計(jì)2237885.90元，一樓通道51.38㎡為每月2313元共27個月又19天計(jì)65933元，兩項(xiàng)計(jì)2303818.90元。除去已付租金900000元、變壓器安裝200000元等因素外，余1137885元屬被告董某某、金紅衛(wèi)、薈撈餐飲公司應(yīng)支付的租金，不支付租金應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的應(yīng)以此數(shù)額為基數(shù)計(jì)算。合同中關(guān)于違約金的約定過分高于造成的損失，應(yīng)依法予以適當(dāng)減少，按銀行同期年貸款利率4倍即24%計(jì)算較適宜。2013年10月1日至2014年9月30日年租金928800元，平均77400元／月，2014年10月1日至2015年9月30日年租金975240元，平均81270元，2015年10月1日至2016年9月30日年租金1024002元，平均85334元。按半年支付租金約定計(jì)算，減去已付租金部分后至2015年3月31日被告欠租金284220元（減去200000元變壓器安裝費(fèi)抗辯因素后余84220元）、2015年4月1日至同年9月30日欠租金487620元，2015年10月1日至2016年4月19日欠租金566048元，按合同中載明“甲方建立消防系統(tǒng)主管道乙方裝修時自行安裝申報消防驗(yàn)收，費(fèi)用乙方自理。消防基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為150元／㎡。”，這樣一句單獨(dú)的條款內(nèi)容并沒有明確雙方權(quán)利義務(wù)，且原告在庭審中并沒有提交實(shí)際已發(fā)生的有關(guān)消防費(fèi)用憑證，原告主張消防基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等前期配合施工費(fèi)計(jì)312557.5元請求無直接證據(jù)及相關(guān)費(fèi)用憑證證明。公攤面積租金糾紛，因雙方缺乏協(xié)商一致，又沒有實(shí)際證據(jù)證明，故原告該請求本院不予支持。原、被告分別違約，現(xiàn)原、被告合意解除合同，本院依法照準(zhǔn)。關(guān)于房屋騰退問題，因涉及訟爭房裝修殘值問題的解決，原告也未按規(guī)定交納該部分請求的訴訟費(fèi)用，故此節(jié)本院不予審理，依法按撤訴處理，原告應(yīng)另行依法主張權(quán)利。綜上所述，原告請求被告薈撈餐飲公司、董某某、金紅衛(wèi)支付截止2016年4月19日計(jì)1928488.99元租金及違約金的請求，其中符合本案事實(shí)和法律規(guī)定的部分，本院予以支持。2015年10月1日至2016年9月30日年租金按約定應(yīng)是1024002元，平均每月85334元，加上一樓每月2313元，共計(jì)87647元。原告請求判令被告董某某、金紅衛(wèi)、薈撈餐飲公司每月按90145.48元標(biāo)準(zhǔn)向原告支付2016年4月20日起至實(shí)際搬出訟爭房止的房屋占用費(fèi)的請求，其中符合本案事實(shí)的部分本院予以支持。原告的其他訴訟請求因與本案事實(shí)和法律不符，本院不予支持。被告鐘曉萍承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任的事實(shí)在合同中表明清楚、明確，所以，被告鐘曉萍對被告薈撈餐飲公司、董某某、金紅衛(wèi)應(yīng)負(fù)上述債務(wù)依法承擔(dān)連帶清償責(zé)任。被告鐘曉萍、第三人紅艷化工經(jīng)營部經(jīng)本院公告?zhèn)髌焙蛡髌眰鲉緹o正當(dāng)理由拒不到庭，放棄了法律賦予的訴訟權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利法律后果。據(jù)此，依照《中人民共和國合同法》第六十條第一款、第六十六條、第二百一十二條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第九十二條、第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告武漢金某盛某酒店管理有限公司與被告董某某、金紅衛(wèi)、鐘曉萍2013年10月1日簽訂的《房屋租賃合同》。
二、被告董某某、金紅衛(wèi)、武漢薈撈餐飲管理有限公司于本判決生效之日起10內(nèi)向原告武漢金某盛某酒店管理有限公司支付截止至2016年4月19日的租金1137888元；同時支付未付上述租金違約金，以年利率24%計(jì)算，2015年3月31日前基數(shù)按84220元、同年4月1日至同年9月30日基數(shù)按571840元、同年10月1日至2016年4月19日基數(shù)按1137888元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金至本判決生效之日止。
三、被告董某某、金紅衛(wèi)、武漢薈撈餐飲管理有限公司于本判決生效后10內(nèi)按87647元／月標(biāo)準(zhǔn)向原告武漢金某盛某酒店管理有限公司支付自2016年4月20日起至實(shí)際騰退出訟爭房屋止的房屋使用費(fèi)。
四、被告鐘曉萍對前二、三條判決中被告董某某、金紅衛(wèi)、武漢薈撈餐飲管理有限公司應(yīng)付款項(xiàng)負(fù)連帶清償責(zé)任。
五、駁回原告武漢金某盛某酒店管理有限公司其他訴訟請求；
如果被告董某某、金紅衛(wèi)、武漢薈撈餐飲管理有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)49266元、郵寄送達(dá)費(fèi)160元，共計(jì)49426元，由原告金某盛某公司負(fù)擔(dān)20000元，被告董某某、金紅衛(wèi)、薈撈餐飲公司共同負(fù)擔(dān)29426元（此款原告已預(yù)付13929元，原告金某盛某公司、被告董某某、金紅衛(wèi)、薈撈餐飲公司應(yīng)付部分應(yīng)隨同上述判決款項(xiàng)一并向本院繳納）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審　判　長　　朱少柏 人民陪審員　　方　毅 人民陪審員　　熊昌全

書記員：安鴻銘