原告：武漢經(jīng)典世紀智能物業(yè)管理有限公司，住所地湖北省武漢市江漢區(qū)紅旗渠路8號。
法定代表人：諶秀琴，董事長。
委托訴訟代理人：張偉、羅榮華，湖北維力律師事務所律師。代理權(quán)限特別授權(quán)。
被告：杜某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址武漢市江漢區(qū)。
委托訴訟代理人：陳遠慈（被告杜某某的公公），xxxx年xx月xx日出生，苗族，住址湖北省武漢市江漢區(qū)。代理權(quán)限為特別授權(quán)。

原告武漢經(jīng)典世紀智能物業(yè)管理有限公司（以下簡稱經(jīng)典物業(yè)公司）與被告杜某某物業(yè)服務合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員喻瑛獨任審判，公開開庭進行了審理。原告經(jīng)典物業(yè)公司的委托訴訟代理人張偉、被告杜某某的委托訴訟代理人陳遠慈到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告經(jīng)典物業(yè)公司向本院提出訴訟請求：1、被告杜某某向原告經(jīng)典物業(yè)公司支付欠交的物業(yè)服務費5968元；2、被告杜某某向原告經(jīng)典物業(yè)公司支付違約金1790元（欠費金額5968元的30%）；3、被告杜某某承擔訴訟費。事實和理由：原告經(jīng)典物業(yè)公司系“錦繡人家”小區(qū)物業(yè)管理服務公司，被告杜某某系該小區(qū)業(yè)主。截止2014年7月24日，被告杜某某欠繳物業(yè)費計5968元、違約金1790元。

本院認為，被告杜某某購買了德大公司開發(fā)建設的房屋后，雖未與德大公司或原告經(jīng)典物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同，但原告經(jīng)典物業(yè)公司提交的《物業(yè)入伙會簽表》、業(yè)主登記表、入住房屋接管驗收記錄、欠費清單等證據(jù)，證明了德大公司選騁原告經(jīng)典物業(yè)公司，原告經(jīng)典物業(yè)公司履行了物業(yè)服務，被告杜某某接受了原告經(jīng)典物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務的事實，據(jù)此應認定原告經(jīng)典物業(yè)公司與被告杜某某之間形成了事實物業(yè)服務關(guān)系?！段飿I(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同”。因錦繡人家小區(qū)在2013年前尚未成立業(yè)委會，其開發(fā)商德大公司選騁原告經(jīng)典物業(yè)公司對錦銹人家小區(qū)進行物業(yè)管理，符合該規(guī)定，簽訂的《前期物業(yè)服務合同》的內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，對錦銹人家小區(qū)的業(yè)主及物業(yè)使用人具有法律約束力。原告經(jīng)典物業(yè)公司對錦銹人家小區(qū)提供了物業(yè)管理服務，有權(quán)按照《前期物業(yè)服務合同》約定的收費標準收取物業(yè)管理費，被告杜某某為錦銹人家小區(qū)業(yè)主，應當遵守該合同的規(guī)定，繳納物業(yè)管理費。原告經(jīng)典物業(yè)公司主張被告杜某某支付欠費5968元，符合合同的約定，但根據(jù)合同約定，原告經(jīng)典物業(yè)公司應履行對物業(yè)共用部位的維修和管理的責任，現(xiàn)原告經(jīng)典物業(yè)公司怠于行使該職責，仍未修復地下倉庫管道，帶來安全隱患，應降低服務收費標準，按1元／平方米／月的80%收費，計算為4774元。被告杜某某占用小區(qū)公共部位—地下倉庫堆放貨物，自身有過錯，被告杜某某自述系在開發(fā)商德大公司處購買該地下倉庫產(chǎn)權(quán)，未向本院提交相關(guān)的證據(jù)，且該財產(chǎn)損失不屬本案處理范圍，被告杜某某可另行向相關(guān)責任主體主張，本案不予處理?，F(xiàn)原告經(jīng)典物業(yè)公司要求被告杜某某按未繳納物業(yè)費的30%支付違約金，本院認為被告杜某某在糾紛發(fā)生前按約支付了物業(yè)管理費，此次未足額支付是由于公共部份不能正常使用造成，原告經(jīng)典物業(yè)公司應承擔相應的違約責任，故對原告經(jīng)典物業(yè)公司要求被告杜某某支付違約金請求，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條，國務院《物業(yè)管理條例》第一條、第二十一條，最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告杜某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告武漢經(jīng)典世紀智能物業(yè)管理有限公司支付物業(yè)管理費4774元。
二、駁回原告武漢經(jīng)典世紀智能物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費25元，由原告經(jīng)典物業(yè)公司負擔5元、被告杜某某負擔20元（此款原告已預付，被告杜某某應付部分應隨同上述判決款項一并支付原告）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審判員　喻　瑛

書記員：葉長青