原告（反訴被告）：武漢潮香閣餐飲有限公司，住所地武漢經濟技術開發(fā)區(qū)東風大道111號經開萬達廣場室內步行街三樓3-17、3-18、3-19、3-20號商鋪。
法定代表人：胡娟。
委托代理人：戴濤，北京盈科（武漢）律師事務所律師。
被告（反訴原告）：武漢經開萬達廣場投資有限公司，住所地武漢市經濟技術開發(fā)區(qū)中心區(qū)11-8地塊聯發(fā)大廈第七層。
法定代表人：丁本錫，該公司總裁。
委托代理人：艾勇，湖北萬澤律師事務所律師。
被告（反訴原告）：武漢萬達廣場商業(yè)管理有限公司經濟技術開發(fā)區(qū)分公司，住所地武漢經濟技術開發(fā)區(qū)東風大道111號經開萬達廣場室內步行街三樓100號。
負責人：曲德君，該公司總經理。
委托代理人：俞冰原，湖北江浩律師事務所律師。

原告（反訴被告）武漢潮香閣餐飲有限公司（以下簡稱潮香閣）訴被告（反訴原告）武漢經開萬達廣場投資有限公司（以下簡稱萬達投資公司）、被告（反訴原告）武漢萬達廣場商業(yè)管理有限公司經濟技術開發(fā)區(qū)分公司（以下簡稱萬達管理公司）租賃合同糾紛一案，本院于2013年8月29日立案受理后，依法適用簡易程序，后依法轉為普通程序，由審判員管理、人民陪審員譚忠元、人民陪審員章禮華組成合議庭，審判員管理擔任審判長。本案在審理期間，潮香閣向本院申請對房屋原裝修造價進行鑒定，本院依法進行委托，經武漢光谷聯合產權交易所江城產權交易有限公司搖號決定由武漢長誠工程造價咨詢有限責任公司進行評估鑒定，該公司于2014年5月29日出具編號為武長工造字（2014）D-002號建設工程造價咨詢報告書。此案本院分別于2013年11月8日、2014年7月15日公開開庭進行了審理。潮香閣的法定代表人胡娟、委托代理人戴濤，萬達投資公司的委托代理人艾勇、萬達管理公司的委托代理人俞冰原均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
潮香閣本訴訴稱：2011年8月26日，潮香閣與萬達投資公司簽訂《武漢經開萬達廣場租賃合同》（以下簡稱《租賃合同》）。合同約定：由潮香閣承租萬達投資公司所有位于經開萬達廣場室內步行街三層的3-17、3-18、3-19、3-20號商鋪，用于餐飲經營，租期為五年，自2011年8月26日起至2016年8月26日止。同日，潮香閣與萬達管理公司簽訂《武漢萬達廣場商業(yè)管理有限公司經濟技術開發(fā)區(qū)分公司室內步行街物業(yè)管理服務協(xié)議》（以下簡稱《物業(yè)管理服務協(xié)議》）。合同還對違約責任、租金標準及支付方式等進行了約定，潮香閣依約按期交納租金至2012年11月30日，而萬達管理公司受萬達投資公司的委托，在未書面催告潮香閣交納租金的情況下，向潮香閣發(fā)出一份《關于解除＜租賃合同＞的通知》，要求即日起解除《租賃合同》、《物業(yè)管理服務協(xié)議》。由于承租商鋪及周邊商家經營狀況不太好，萬達投資公司負責人曾承諾降低潮香閣承租商鋪的租金，潮香閣與萬達投資公司協(xié)商交納租金過程中，萬達管理公司于2012年11月28日對潮香閣承租商鋪強行斷電斷水，使潮香閣無法繼續(xù)經營以及食材囤積，給潮香閣帶來無法彌補的經濟損失。此后，又在未告知潮香閣的情況下，萬達投資公司與萬達管理公司將潮香閣承租商鋪內的餐臺、桌椅、沙發(fā)以及裝修毀損，且將承租商鋪出租給他人經營。《租賃合同》與物業(yè)合同系主合同與從合同的關系，并不是相對獨立的法律關系，應一并解決。綜上，潮香閣認為與萬達投資公司、萬達管理公司之間的合同并未解除，萬達投資公司與萬達管理公司的行為嚴重違約，給潮香閣造成嚴重損失，應予以相應賠償。潮香閣為維護自身合法權益，遂訴至本院請求判令：1、解除潮香閣與萬達投資公司之間的《租賃合同》；2、萬達投資公司無息雙倍返還《租賃合同》項下的履約保證金人民幣146，616元；3、萬達管理公司返還潮香閣物業(yè)服務保證金人民幣33，322元和質量保證金人民幣10，000元，共計人民幣43，322元；4、萬達投資公司與萬達管理公司共同賠償潮香閣裝修損失人民幣873，000元、燈具等損失人民幣312，433元、剩余財務損失人民幣278，000元、停業(yè)后支付員工工資人民幣48，000元和因停業(yè)至今的9個月的預期收入損失人民幣360，000元，共計人民幣1，871，433元；5、本案訴訟費用由萬達投資公司、萬達管理公司共同承擔。
萬達投資公司、萬達管理公司共同辯稱并反訴稱：1、合同系依約合法解除的，不應賠償任何損失。合同對租金、租金支付方式等進行了明確約定，潮香閣已延遲交付租金或物業(yè)費或能源費等累計超過3次，萬達投資公司與萬達管理公司均合法行使法律和合同賦予的解除權，并充分誠信地履行了解除合同的告知義務，并不存在違約行為，因此不應承擔任何賠償責任；2、從《租賃合同》的性質來說，不屬于格式合同范疇，從實際合同本身而言，租金價格及租賃面積亦是協(xié)商達成的，不屬于格式合同；3、合同并未違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，屬于合法有效的合同，潮香閣違約，達到合同約定解除的條件，同時我們亦履行了通知義務，合同應解除；4、萬達管理公司與萬達投資公司系兩個不同的法律主體，與潮香閣之間形成的是兩個不同的法律關系，不應在本案中一并處理；5、潮香閣要求返還履約保證金、物業(yè)服務保證金和質量保證金共計人民幣199，938元，于法無據，不應支持?！蹲赓U合同》約定，本合同因潮香閣違約而提前終止的，則萬達投資公司有權沒收本合同項下履約保證金?，F該合同解除系潮香閣違約所致，故不應返還；6、《租賃合同》約定，如潮香閣原因導致本合同提前終止，則潮香閣應在本合同終止后7日內按第一個租約年的租金標準補交裝修期和第4.1條項下減免的全部租金。現因潮香閣原因導致合同提前終止，故潮香閣應支付六個月免租期租金人民幣219，924元。綜上，請求法院依法判令：1、駁回潮香閣的本訴請求；2、潮香閣按《租賃合同》約定向萬達投資公司補交租金人民幣219，924元；3、本案訴訟費用由潮香閣承擔。
潮香閣針對萬達投資公司、萬達管理公司反訴辯稱：1、反訴人與被反訴人之間簽訂的合同無效。被反訴人在與反訴人簽訂合同之前，就已經投入巨額資金對即將承租商鋪進行裝修，被反訴人如不簽訂合同就將面臨巨大損失，反訴人乘人之危，被反訴人實屬迫不得已，有悖公平、平等、自由等原則，故簽訂合同無效；2、反訴人隨意使用解除權。合同中的違約責任條款約定不明確，責任承擔的內容相互疊加、相互矛盾，難以理解，且存在多種解釋，應當作出不利于反訴人的解釋，即延遲交納費用超過15日，經反訴人書面催告后仍未交納的，可暫停能源供應或物業(yè)管理服務，若此時不交納才形成一次遲交，如此三次可行使解除權或遵循前述程序，并超過30日仍未交納亦可行使解除權；3、合同中關于解除權形成條款的約定違反了《中華人民共和國合同法》第二百二十七條之規(guī)定而無效；4、反訴人未在合理期限行使解除權，則該解除權消滅。如果租賃期間只超過三次就解除合同，不利于法律關系的穩(wěn)定，也違背了法律精神，反訴人接受被反訴人交納租金的行為，表明反訴人愿意繼續(xù)履行合同，同時放棄行使解除權；5、反訴人提供的關于違約責任的格式條款，未盡合理提示及說明義務，且加重被反訴人的責任，排除被反訴人的主要權利，應屬無效。綜上，應駁回反訴人的全部反訴請求。
潮香閣為支持其本訴訴請及反訴抗辯理由向本院提交以下證據：
證據一、潮香閣營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證及稅務登記證，擬證明潮香閣訴訟主體適格；
證據二、萬達投資公司和萬達管理公司工商登記信息，擬證明萬達投資公司和萬達管理公司訴訟主體明確及具備法人資格；
證據三、《租賃合同》、《物業(yè)管理服務協(xié)議》，擬證明潮香閣與萬達投資公司、萬達管理公司之間的法律關系，以及萬達投資公司與萬達管理公司是具有委托與被委托關系的關聯企業(yè)；
證據四、關于解除《租賃合同》的通知，擬證明萬達投資公司、萬達管理公司違反法律規(guī)定與合同約定，單方解除合同；
證據五、證人徐某、謝某證言各一份，擬證明萬達管理公司于2012年11月28日強行停電導致潮香閣不能正常經營，以及裝修時的情景；
證據六、潮香閣在美團網上宣傳使用的承租商鋪室內外照片三張與潮香閣拍攝的由多滋味經營的同一承租商鋪室內外照片三張，擬證明承租商鋪裝修已完全毀損及餐廳用具均已滅失，且已租給他人經營；
證據七、《裝修施工合同》一份、餐廳設施收據一份、燈具等其他裝修用品收據八份，擬證明潮香閣為裝修支出人民幣873，000元、購買餐廳設施支出人民幣278，000元、燈具等其它裝修用品支出人民幣312，433元；
證據八、發(fā)票三張，擬證明潮香閣支付履約保證金人民幣73，308元、物業(yè)服務保證金人民幣33，322元、質量保證金人民幣10，000元；
證據九、裝修設計圖，擬證明潮香閣對商鋪進行了裝修；
證據十、照片及打印件，擬證明潮香閣的裝修和財務被破壞；
證據十一、錄音兩段及錄音摘錄，擬證明萬達投資公司、萬達管理公司相關人員同意合同約定免租期半年后繼續(xù)免租半年；
證據十二、徐某、黃某證人證言，擬證明2012年11月28日萬達投資公司、萬達管理公司強行停水停電；擬證明潮香閣裝修的情況；
證據十三、司法鑒定報告，擬證明該承租商鋪的裝修價值；
萬達投資公司、萬達管理公司為支持其本訴抗辯理由及反訴訴請共同向本院提交以下證據：
證據一、《租賃合同》，擬證明已明確約定雙方權利、義務及違約責任，且對租金、水、電費等相關費用的收取及繳納時間作了明確約定；
證據二、《物業(yè)管理服務協(xié)議》，擬證明已明確雙方權利、義務及違約責任，且對物業(yè)費標準及繳納時間作了明確約定；
證據三、關于交納2011年11月18日至2012年11月30日期間租金、物業(yè)費的通知及憑證，擬證明萬達投資公司、萬達管理公司多次催告，潮香閣仍遲交租金及物業(yè)費，且已達到約定解除合同的條件；
證據四、關于解除《租賃合同》的通知，擬證明潮香閣違約行為導致合同提前終止；
證據五、場地騰退，擬證明萬達投資公司和萬達管理公司為維護自身合法權益防止潮香閣轉移財產。
經庭審質證，潮香閣提交的證據一、二、三、四、八、十三，萬達投資公司與萬達管理公司共同提交的證據一、四，各方當事人對證據的真實性均不持異議，上述證據所印證的基本案件事實，本院予以采信。
對于有爭議的證據，本院認為，潮香閣提供的證據五、證據十二中，證人徐某、黃某、謝某關于2012年11月28日潮香閣承租商鋪未營業(yè)的事實證言符合法律規(guī)定的要件，且該證言內容僅是對客觀事實的描述而未涉及到任何判斷性內容，本院予以確認，但關于是否停電，證人徐某并不知情，屬于主觀臆斷，本院不予采信；證據六中關于“多滋味”的照片與目前本案租賃房產客觀情況相符，同時萬達投資公司、萬達管理公司亦認可本案租賃房屋現已租至他方，對該證據所證明租給他人經營的事實本院予以認可。對潮香閣經營期間在美團網上宣傳使用的照片，對該證據所欲證明的內容，本院根據鑒定機構出具的鑒定結論和《租賃合同》中約定的權利義務來確認各方責任，該證據本院不作為定案的證據予以采信；證據七中，僅有《裝修施工合同》，沒有相應發(fā)票及支付憑證，不能證明裝修支出，五份收據、繳款單及貨運單沒有明確指向，不能證明其經濟損失，對潮香閣所欲證明的事實，本院不予采信；證據九，因萬達投資公司、萬達管理公司未提供反證，對該證據證明的案件基本事實，本院予以采信；證據十、照片及打印件，打印件無其他證據佐證，同時打印件與照片所載內容并不吻合，該組證據不作為定案的證據予以認定；證據十一系錄音及錄音材料，無其他證據佐證，本院不予采信；萬達投資公司與萬達管理公司共同提交的證據二《物業(yè)管理服務協(xié)議》，加蓋有潮香閣印章，在潮香閣未能提供反證的情形下，對該證據的真實性本院予以認定，但本案系租賃合同糾紛，該證據與本案無必要關聯，該證據不作為定案的證據予以認定；證據三、繳費通知單、交款票據，部分簽收單上加蓋有潮香閣發(fā)票專用章和員工簽字，結合交款的票據和會議記錄、承諾書，對潮香閣遲延支付租金的事實本院予以認定；證據五、場地騰退，因萬達投資公司與萬達管理公司沒有提供證據證實已將該通知送達給潮香閣，以及潮香閣是否收到該通知和知曉此事，故該證據所證明的案件事實本院不予認定。
經審理查明：潮香閣經與萬達投資公司前期協(xié)商，雙方商定由潮香閣承租萬達投資公司所有的商鋪，商定后潮香閣于2011年5月派員入場裝修。2011年8月期間，潮香閣（承租人、乙方）與萬達投資公司（出租人、甲方）簽訂了《租賃合同》，合同約定：甲方同意在商業(yè)廣場建設完成后將其中室內步行街三層3-17、3-18、3-19、3-20號商鋪（下稱“該房屋”）出租給乙方作為餐飲專業(yè)經營使用。甲、乙雙方確認，本合同相關詞語應按如下定義解釋和執(zhí)行：1、租約年，計租日至次年當月當日的前一日為第一個租約年，其他租約年依此類推；2、進場日，《進場確認書》確定的甲方移交、乙方進入該房屋之日。為免疑問，《進場確認書》的簽署日期晚于實際進場日的，以實際進場日為準；3、免租裝修期，自進場日起至開業(yè)日前一日的期間；4、開業(yè)日，商業(yè)廣場整體開業(yè)日；5、計租日，免租裝修期屆滿次日；6、計租面積，甲方及萬達管理公司計收、乙方交納該房屋租金、物業(yè)服務費、空調費等本合同約定以該房屋面積計費的面積依據。為避免疑問，計租面積應為套內建筑面積；7、保證金，作為一方妥善履行本合同約定義務和責任的擔保，乙方向甲方或萬達管理公司交納的約定金額的款項，包括履約保證金和物業(yè)服務費保證金及質量保證金。租賃期限為伍年，自2011年8月26日起至2016年8月25日止。該房屋套內建筑面積為333.22平方米。租金標準及租金支付：該房屋的租金按計租面積計付，第一個租約年每月每平方米人民幣110元，即每月租金為人民幣36，654元，為扶持乙方經營，甲方同意在前述租金標準的基礎上，給予乙方六個月免租期，即：在第一個租約年后三個季度中，每個季度免除乙方兩個月租金；第二個租約年每月每平方米人民幣110元，即每月租金人民幣36，654元；第三個租約年每月每平米人民幣115.5元，即每月租金人民幣38，487元；第四個租約年每月每平米人民幣121.28元，即每月租金人民幣40，413元；第五個租約年每月每平米人民幣127.34元，即每月租金人民幣42，432元。租金支付方式：以一個季度（三個月）為一個交租期，除第一期租金外，其他租金均按自然季度交納，乙方應當在每個交租期最后一個月的20日前（若20日為法定節(jié)假日則提前至法定節(jié)假日前最后一天）向甲方一次性足額支付下個交租期租金；本合同項下第一期租金應于本合同簽訂后五個工作日內支付，租金期間為2011年8月26日至2011年11月30日，應交租金為人民幣115，987元。保證金，本合同簽署當日，乙方應向甲方支付人民幣73，308元作為履約保證金；同時向萬達管理公司支付人民幣33，322元作為物業(yè)服務費保證金。開業(yè)日，本合同項下之開業(yè)日暫定為2011年8月26日，甲方另行書面通知乙方開業(yè)日的，以甲方通知為準；乙方應當于該日開業(yè)經營（乙方未在該日開業(yè)的，不影響計租日的起算）。物業(yè)服務費收費標準及支付：第一個租約年按該房屋的套內建筑面積計算，計租日起每平方米每月人民幣50元；以一個季度（三個月）為一個交費期，除第一期物業(yè)服務費外，其他費用均按自然季度交納，乙方應當在每個交費期最后一個月的20日前（若20日為法定節(jié)假日則提前至法定節(jié)假日前最后一天）向甲方一次性足額支付下個交費期費用；第一期物業(yè)服務費應于本合同簽訂后五個工作日內支付，收費期間為2011年8月26日至2011年11月30日，應交物業(yè)服務費為人民幣52，722元；第一個租約年之后的物業(yè)服務費，萬達管理公司有權根據該房屋所在地城市居民消費價格指數重新測算、調整該房屋的物業(yè)服務費標準，乙方明白并同意其后每個日歷年的物業(yè)服務費，以萬達管理公司向乙方發(fā)出的書面通知所載收費標準為準（如無通知，則按上一個日歷年標準執(zhí)行），乙方須根據萬達管理公司調整后收費標準支付物業(yè)服務費；違約責任，乙方延遲交納本合同項下租金及其他費用的，則每遲延一日，乙方應當向甲方或萬達管理公司支付相當于欠費金額1‰的延遲履行違約金，延遲超過30日，甲方有權單方解除合同；雙方特別確認在租期內，若乙方延遲交納租金或物業(yè)服務費或能源費等累計超過3次（含本數），則甲方有權單方解除合同；本合同因乙方違約而提前終止的，則甲方有權沒收本合同項下之履約保證金；因甲方違約而提前終止的，甲方應當無息雙倍返還本合同項下的履約保證金。本合同項下之租賃期限屆滿之日或本合同因任何原因而終止后7日內，乙方應當將承租商鋪交還給甲方。乙方向甲方交還承租商鋪的同時，應當簽署承租商鋪交還確認書。在雙方簽署確認書之后，或雖未簽署該確認書，但乙方已經實際撤離承租商鋪之后，乙方在該承租商鋪內遺留的任何裝飾裝修、設施設備、物品等均視為乙方放棄了所有權及一切權利，甲方有權自行予以處置（包括作為垃圾予以處理），且無需賠償乙方。本合同自雙方簽署之日起生效，本合同附件構成合同的一部分，與本合同具有同等法律效力等內容。
其中《租賃合同》合同條款的第三條中載明“免裝修期內，乙方無需承擔租金等內容”；第4.1條中載明“為扶持乙方經營，甲方同意在前述租金的標準的基礎上，給予乙方六個月的免租期等內容”；第24.4條中載明“乙方應當向甲方或萬達管理公司支付相當于欠費金額1‰的延遲履行違約金，延遲超過30日，甲方有權單方解除合同；雙方特別確認在租期內，若乙方延遲交納租金或物業(yè)服務費或能源費等累計超過3次（含本數），則甲方有權單方解除合同等內容”；第24.8條中載明“雙方特別明確，乙方妥善履行本合同是甲方給予乙方免租裝修期和第4.1條減免租金政策的前提。因乙方原因導致本合同提前終止（甲方解除合同的情形），則乙方應在本合同終止后7日內按第一個租約年的租金標準補交免租裝修期和第4.1條項下的減免全部租金”；第26.1條中載明“本合同項下之租賃期限屆滿之日或本合同因任何原因而終止后7日內，乙方應當將該房屋交還甲方。該等期限為本合同項下該房屋之交還期”；第26.6條“在乙方向甲方交還該房屋的同時，雙方應當簽署該房屋交還確認書。在雙方簽署了該確認書之后，或雖未簽署該確認書，但乙方已經實際撤離該房屋之后，乙方在該房屋內遺留的任何裝飾裝修、設施設備、物品等均視為乙方放棄了所有權及一切權利，己方有權自行予以處置（包括作為垃圾予以處理），且無需賠償乙方等內容”。
同日，潮香閣與萬達管理公司簽訂《物業(yè)管理服務協(xié)議》約定：萬達管理公司為潮香閣承租的武漢經開萬達廣場室內步行街三層3-17、3-18、3-19、3-20號商鋪提供物業(yè)管理服務。潮香閣按承租商鋪的套內建筑面積（以《租賃合同》確定為準）交納物業(yè)服務費，物業(yè)服務費的交納標準暫定為每平方米每月人民幣50元，于計租日（即免租裝修期屆滿次日）起向萬達管理公司繳納物業(yè)服務費。物業(yè)服務費支付方式：押二付三，以一個季度（三個月）為一個交租期，除第一期物業(yè)服務費外，其他費用均按自然季度交納，乙方應當在每個交費期最后一個月的20日前（若20日為法定節(jié)假日則提前至法定節(jié)假日前最后一天），向萬達管理公司一次性足額支付下個交費期費用。第一期物業(yè)服務費應于本合同簽訂后五個工作日內支付，收費期間為2011年8月26日至2011年11月30日，應交物業(yè)服務費為人民幣52，722元。雙方進一步明確，于免租裝修期期間（即自進場日起至開業(yè)日前一日的期間，但如該承租商鋪在前述期間內開業(yè)經營的，免租裝修期截止至該房屋對外營業(yè)之日的前一日）潮香閣應按照每平方米每月人民幣6元的標準向萬達管理公司繳納裝修管理／物業(yè)服務費，并按照萬達管理公司規(guī)定繳納裝修押金、裝修垃圾清運費以及該承租商鋪發(fā)生的水、電、熱力能源費等費用。該費用應由潮香閣在免租裝修期間屆滿后3日向萬達管理公司支付。水費人民幣3.5元／噸，電費人民幣1.2元／度，燃氣費由潮香閣直接向燃氣公司支付，如遇公用事業(yè)部門調價，能源費用單價應據實調整。為確保潮香閣按約定支付物業(yè)服務費用，潮香閣應于本協(xié)議簽訂之日一次性繳納相當于2個月的物業(yè)服務費作為履約保證金。如潮香閣未能按照本協(xié)議約定向甲方支付物業(yè)服務費、能源費、空調費或違約金等，萬達管理公司有權扣留全部或部分履約保證金，沖抵潮香閣的前述欠費。若潮香閣完全履行本協(xié)議規(guī)定的義務，萬達管理公司應在30日內將保證金余額無息退還給潮香閣。潮香閣在開業(yè)日之前向萬達管理公司支付人民幣10，000元作為其銷售商品或提供服務的質量保證金，合同終止后的90日之內，萬達管理公司應將剩余的質量保證金無息退還給潮香閣。潮香閣逾期支付或補足物業(yè)服務費、履約保證金、質量保證金或其它應交費用的，潮香閣除應如數支付或補足外，每逾期一日，按應付未付金額的3‰向萬達管理公司支付違約金。逾期達15日的，萬達管理公司有權中止或停止對其提供物業(yè)服務（包括但不限于空調、照明、供暖、供水等）等內容。
上述合同簽訂后，潮香閣向萬達投資公司繳納了履約保證金人民幣73，308元，同時向萬達管理公司繳納了物業(yè)服務保證金人民幣33，322元、質量保證金人民幣10，000元。在合同履行過程中，萬達投資公司委托萬達管理公司向承租人催交租金。潮香閣從2011年11月至2012年11月期間，累計逾期支付租金三次，物業(yè)服務費連續(xù)逾期交納達4次，逾期支付費用次數共計七次。其中2012年2月遲交2012年3月1日至2012年5月31日的租金和物業(yè)管理費超過30天；2012年8月份又逾期支付2012年9月至2012年11月30日的房屋租金和物業(yè)管理費。2012年11月12日，萬達管理公司向潮香閣發(fā)出“關于解除《租賃合同》的通知”，以要求從即日起解除《租賃合同》、《物業(yè)管理服務協(xié)議》，并于2012年11月23日將承租商鋪交還萬達管理公司。2012年11月28日，潮香閣承租商鋪未開門經營。其后，由于潮香閣仍未支付租金和協(xié)調無果，萬達管理公司自行將潮香閣承租的商鋪內物品清理，將商鋪內物品堆放至其倉庫內。同時，萬達投資公司并將此商鋪租至給他人經營。遂潮香閣與萬達投資公司、萬達管理公司就訴爭事宜協(xié)商無果，故訴至來院，請求依訴予判。
另查明：2014年5月29日，武漢長誠工程造價咨詢有限責任公司出具武長工造字（2014）D-002號司法鑒定報告書，鑒定意見為：潮香閣裝修原值價格為人民幣454，964.02元，原裝修殘值價格為人民幣22，748.2元，廚房裝修爭議項目原值為人民幣24，017.01元，殘值價格為人民幣1，200.85元。

本院認為：格式條款并不當然的無效或可撤銷，只有當格式條款具備免除提供格式條款一方其責任、加重對方責任、排除對方主要權利等情形或沒有盡到說明或提示義務，導致對方沒有注意免除或限制其責任的條款，才可以申請撤銷或認定為無效。同時，合同部分無效，其它部分仍有效。萬達投資公司與潮香閣簽訂《租賃合同》中部分條款為格式條款，其中24條違約責任條款中24.4條約定了合同解除的條件和損失計算的方法，該條款并不具備格式條款無效或可撤銷之情形，對當事人之間具有法律約束力。根據房屋租賃合同權利義務關系的內容，出租人的主要義務系向承租人交付租賃房產，承租人主要義務為向出租人支付租金。在本案合同履行過程中萬達投資公司已依約向潮香閣交付租賃房產，但潮香閣在四個租金支付期日，延付租金達三次，合同約定解除合同的條件已成就，萬達投資公司有權解除合同。合同解除應當通知對方，在萬達投資公司與潮香閣合同履行期間，萬達投資公司委托萬達管理公司向潮香閣催收租金和租賃房產的管理，在萬達管理公司向潮香閣催收租金往來的函件中已予載明，潮香閣應當知曉，雙方合同應從潮香閣收到萬達管理公司向其送達的《解除合同的通知》時解除，雖萬達投資公司、萬達管理公司在本案訴訟中未能提供證據證實何時將《解除合同的通知》送達至潮香閣，鑒于潮香閣在訴狀中自認2012年11月12日萬達管理公司向其送達通知和將通知作為其證據提交法庭，故萬達投資公司與潮香閣之間簽訂的《武漢經開萬達廣場租賃合同》于2012年11月12日解除。基于《租賃合同》已于2012年11月12日解除，潮香閣要求解除與萬達投資公司之間的《租賃合同》的訴請，本院不予支持。
潮香閣要求萬達投資公司雙倍返還履約保證金人民幣146，616元的訴請。本院認為：《租賃合同》中約定“因潮香閣違約而提前終止的，則萬達投資公司有權沒收本合同項下之履約保證金；因萬達投資公司違約而提前終止的，萬達投資公司應當無息雙倍返還本合同項下的履約保證金”。根據合同約定的內容，本案中的履約保證金實質為違約定金。定金的性質為債的擔保，給付定金的一方不履行債務，無權要求返還定金。由于雙方之間的《租賃合同》因潮香閣違約而致使雙方簽訂的《租賃合同》解除，故潮香閣此項訴請，本院不予支持。
潮香閣要求萬達管理公司返還物業(yè)保證金和質量保證金合計人民幣43，222元的訴請，因本案系房屋租賃合同糾紛，非物業(yè)合同糾紛，潮香閣依《物業(yè)管理服務協(xié)議》中的內容向萬達管理公司主張權利，不宜在本案中一并處理，潮香閣應另案主張；潮香閣認為潮香閣和萬達投資公司之間的簽訂的《租賃合同》與潮香閣和萬達管理公司之間簽訂的《物業(yè)管理服務協(xié)議》為主從合同的訴請理由，本院認為兩份合同之間并非主從合同關系，雖然租賃合同中包含了部分物業(yè)合同的內容，但萬達管理公司并非租賃合同一方合同主體，基于合同的相對性，《租賃合同》對萬達管理公司并無約束力。潮香閣與萬達管理公司之間物業(yè)服務權利義務內容仍通過《物業(yè)管理服務協(xié)議》來設立，且《租賃合同》無效并不導致《物業(yè)管理服務協(xié)議》無效，故兩者之間并非主從合同關系。
潮香閣主張萬達投資公司、萬達管理公司賠償裝修、燈具、財物、員工工資和停業(yè)損失，共計人民幣1，871，433元的本訴訴請。本院認為：賠償主體，潮香閣基于《租賃合同》主張權利，根據合同的相對性，潮香閣合同的義務主體即為萬達投資公司，并不包括萬達管理公司；賠償項目：裝修，在《租賃合同》中第26.1條、26.6條雖約定了租賃房屋終止后交付的時間、裝修、物品的處置，但上述條款為格式條款，該約定要求潮香閣合同終止后7日內交還租賃房產、實際撤離后放棄財產所有權及一切權利等內容，加重了潮香閣的責任，排除了潮香閣的權利，屬無效的條款，至始無法律約束力。潮香閣裝修損失，雖《租賃合同》由潮香閣違約導致合同解除，但租賃房屋內保留部分潮香閣裝修殘值，萬達投資公司現已將房產租至他人，利用此部分的價值，萬達投資公司應當在利用的價值范圍內給予適當補償，本院參照鑒定結論由萬達投資公司補償人民幣23，949.05元。潮香閣認為鑒定意見書中鑒定金額過低，要求重新鑒定的請求，本院認為，該司法鑒定程序合法，鑒定依據合規(guī)，鑒定機構出庭對潮香閣提供的鑒定異議作出了合理的解釋，潮香閣申請重新鑒定的請求，本院不予支持；燈具、財物損失，因房屋租賃合同解除后，承租人應承擔及時將租賃房產騰退并交付出租人的義務，由于潮香閣怠于履行相關義務，萬達投資公司為避免擴大損失，其受委托人萬達管理公司將租賃房屋內的物品清理、安置，由萬達投資公司租賃房產另租他方并無不當。同時，潮香閣在本案中針對該項訴請所提供的證據指向不明、不充分，經釋明后，仍不愿意配合進行相關財產清點工作，其不利的法律后果，由其自行承擔，潮香閣此項訴請，本院不予支持；潮香閣主張停業(yè)后員工工資及停業(yè)9個月的損失，該部分訴請，因本案糾紛亦以潮香閣違約所致，所發(fā)生的相關損失應由潮香閣自行承擔，故潮香閣的此項本訴訴請，本院不予支持。
萬達投資公司要求潮香閣向其支付6個月免租租金人民幣219，924元的反訴訴請。本院認為：《租賃合同》中24.4條、24.8條均為格式條款，在第24.4條的條款中約定潮香閣向其交付履約保證金，又在第24.8條中約定因潮香閣原因合同終止后補交裝修期限和減免的租金，該條款加重了潮香閣的責任，故第24.8條為無效條款。萬達投資公司在解除與潮香閣之間簽訂的《租賃合同》后，已沒收其交納的履約保證金，同時合同項下的房屋租至他方，萬達投資公司與萬達管理公司在未能提供證據證實有其他損失的情形下，要求潮香閣支付六個月免租期租金人民幣219，924元的反訴請求，本院不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第三十九條、第五十四條、第九十三條第二款、第九十四條、第九十五條、第九十六條、第三百九十六條、《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋（二）》第九條、《中華人民共和國擔保法》第八十九、第九十條、第九十一條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告（反訴原告）武漢經開萬達廣場投資有限公司自本判決書生效之日起十日內向原告（反訴被告）武漢潮香閣餐飲有限公司支付人民幣23，949.05元；
二、駁回原告（反訴被告）武漢潮香閣餐飲有限公司的其他訴訟請求；
三、駁回被告（反訴原告）武漢經開萬達廣場投資有限公司、被告（反訴原告）武漢萬達廣場商業(yè)管理有限公司的反訴請求。
如果義務人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案本訴受理費人民幣23，290元，減半收取人民幣11，645元，由原告（反訴被告）武漢潮香閣餐飲有限公司負擔；反訴受理費人民幣4，599元，減半收取人民幣2，300元，由被告（反訴被告）武漢經開萬達廣場投資有限公司、被告（反訴原告）武漢萬達廣場商業(yè)管理有限公司經濟技術開發(fā)區(qū)分公司共同負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提交副本，按照不服本院判決部分的上訴請求數額交納上訴費，上訴于湖北省武漢市中級人民法院，上訴費匯至武漢市中級人民法院。戶名：武漢市財政局非稅收入匯繳專戶－市中院訴訟費分戶；賬戶：07×××93；開戶行：農行武漢市民航東路分理處（行號：832886）；上訴人在上訴期滿后七日內未預交上訴費的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　管　理 人民陪審員　　譚忠元 人民陪審員　　章禮華

書記員：呂歡歡