武漢港銀物業(yè)有限公司
黃晨（湖北得偉君尚律師事務(wù)所）
梅燦軍（湖北得偉君尚律師事務(wù)所）
湖北大禾商貿(mào)有限公司
劉虎（湖北華雋律師事務(wù)所）
黃薇（湖北華雋律師事務(wù)所）

原告武漢港銀物業(yè)有限公司。住所地武漢市江岸區(qū)香港路153號(hào)。
法定代表人彭智慧，總經(jīng)理。
委托代理人黃晨（特別授權(quán)代理），湖北得偉君尚律師事務(wù)所律師。
委托代理人梅燦軍（特別授權(quán)代理），湖北得偉君尚律師事務(wù)所律師。
被告湖北大禾商貿(mào)有限公司。住所地武漢市江岸區(qū)西馬街香港路153號(hào)8棟4層。
法定代表人徐霞，董事長。
委托代理人劉虎（特別授權(quán)代理），湖北華雋律師事務(wù)所律師。
委托代理人黃薇（特別授權(quán)代理），湖北華雋律師事務(wù)所律師。
原告武漢港銀物業(yè)有限公司（以下簡稱港銀公司）與被告湖北大禾商貿(mào)有限公司（以下簡稱大禾公司）財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛一案，本院于2012年11月15日作出（2012）鄂江岸民商初字第01248號(hào)民事判決，原告港銀公司不服該判決，向湖北省武漢市中級(jí)人民法院提起上訴，該院于2013年5月20日作出（2013）鄂武漢中民終字第00203號(hào)民事裁定，撤銷本院（2012）鄂江岸民商初字第01248號(hào)民事判決，發(fā)回本院重審。本院于2013年6月27日立案受理，依法另行組成由審判員李曦筱擔(dān)任審判長，人民陪審員丁鳳玲、葛一紅參加的合議庭。審理中，原告港銀公司于2013年11月27日申請(qǐng)對(duì)位于武漢市江岸區(qū)香港路153號(hào)房屋內(nèi)的財(cái)產(chǎn)（房屋裝修、電梯、開辦“香江賓館”的必需用品等）及添附物（房屋的鋼結(jié)構(gòu)加層）的剩余價(jià)值進(jìn)行司法鑒定，本院依法予以準(zhǔn)許，并于2013年12月5日委托鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行司法鑒定。2014年5月19日，中競發(fā)（北京）工程造價(jià)咨詢有限公司湖北分公司以涉案工程資料不完整，不能滿足鑒定工作的需要出具《退件函》，將房屋裝修、房屋的鋼結(jié)構(gòu)加層的評(píng)估，退案本院。2014年5月20日，湖北中真資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司以無法進(jìn)入現(xiàn)場，無法了解鑒定對(duì)象的數(shù)量、質(zhì)量等狀況出具《退案函》，將電梯、開辦“香江賓館”的必需用品的評(píng)估，退案本院。2014年10月28日，原告港銀公司再次向本院提出鑒定申請(qǐng)，本院依法予以準(zhǔn)許，并于2014年11月3日委托鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行司法鑒定。2015年1月15日，湖北三德資產(chǎn)評(píng)估有限公司以資料不全，現(xiàn)場需評(píng)估的物品已搬離，房屋裝修后又被重新裝修所覆蓋等原因出具《退案函》，將所有評(píng)估項(xiàng)目退案本院。本院于2013年8月7日、2013年11月7日、2015年3月11日公開開庭進(jìn)行審理。原告港銀公司的法定代表人彭智慧，委托代理人黃晨，被告大禾公司的委托代理人劉虎、黃薇到庭參加訴訟。因當(dāng)事人爭議較大，案情復(fù)雜，經(jīng)本院院長批準(zhǔn)將本案延長六個(gè)月審理期限。因當(dāng)事人雙方均表示需要調(diào)解時(shí)間，并于2015年2月12日，雙方當(dāng)事人向本院提交《調(diào)解申請(qǐng)書》，要求調(diào)解期限六個(gè)月，本院依法予以準(zhǔn)許，并經(jīng)本院院長批準(zhǔn)調(diào)解扣除審理期限六個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為:1、武漢市江岸區(qū)香港路153號(hào)的房屋由原產(chǎn)權(quán)人聯(lián)儲(chǔ)公司于1996年將房屋抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行武漢市分行營業(yè)部，并辦理了抵押登記。在抵押后原產(chǎn)權(quán)人聯(lián)儲(chǔ)公司又與本案原告港銀公司簽訂《房屋租賃合同》，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條 ?“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。”《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋》第六十六條 ?“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押時(shí)，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)?！钡囊?guī)定，原告港銀公司與聯(lián)儲(chǔ)公司簽訂的《房屋租賃合同》對(duì)被告大禾公司不具有約束力。因涉案房屋抵押在前租賃在后，被告大禾公司經(jīng)拍賣程序合法取得涉案房屋的所有權(quán)，故被告大禾公司要求原告港銀公司騰退涉案房屋的要求符合法律規(guī)定。但被告大禾公司要求原告港銀公司騰退涉案房屋時(shí)應(yīng)將原告港銀公司的財(cái)產(chǎn)辦理交接手續(xù)，被告大禾公司強(qiáng)行進(jìn)占涉案房屋，又未將原告港銀公司的財(cái)產(chǎn)辦理交接手續(xù)，被告大禾公司的行為是造成本次糾紛的主要原因，其行為侵犯了原告港銀公司財(cái)產(chǎn)權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。
2、現(xiàn)因涉案房屋已由被告大禾公司強(qiáng)行進(jìn)占，并實(shí)際使用至今，又對(duì)涉案房屋進(jìn)行了改造，涉案房屋裝修、電梯、辦旅社的必需用品、房屋的鋼結(jié)構(gòu)加層等部分物品已滅失，被告大禾公司也未向本院提交進(jìn)占涉案房屋時(shí)，房屋內(nèi)的相關(guān)物品的數(shù)量及價(jià)格的反駁證據(jù)，且本院二次委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)物品評(píng)估都因資料不全均未果。本院認(rèn)為原告港銀公司在涉案房屋內(nèi)開設(shè)“香江賓館”，賓館在正常營業(yè)的狀態(tài)下，理應(yīng)具備正常營業(yè)的相關(guān)物品，現(xiàn)依原告港銀公司向本院提交的證據(jù)，依付款憑證實(shí)際付款金額，按武漢市江岸區(qū)成本監(jiān)審價(jià)格認(rèn)定分局咨詢折算年限為依據(jù)，本院酌定折算出相關(guān)物品的剩余價(jià)值。具體折算物品的剩余價(jià)值如下:“香江賓館”于2006年5月開業(yè)，原告港銀公司于2009年12月1日退出涉案房屋，實(shí)際使用年限為3年6個(gè)月。（1）房屋的鋼結(jié)構(gòu)加層實(shí)際付款為237，734元，非生產(chǎn)用房鋼結(jié)構(gòu)使用年限為80年，平均每年折舊價(jià)值為2，972元，原告港銀公司已使用3年6個(gè)月，故房屋的鋼結(jié)構(gòu)加層剩余價(jià)值為227，332元；（2）電梯凈價(jià)為140，000元，實(shí)際付款為140，000元，電梯使用年限為15年，平均每年折舊價(jià)值為9，333元，原告港銀公司已使用3年6個(gè)月，故電梯剩余價(jià)值為107，334元；（3）賓館裝修工程實(shí)際付款151，801元，賓館配套設(shè)施裝修工程實(shí)際付款86，269元，二項(xiàng)共計(jì)238，070元。賓館裝修使用年限為5年，平均每年折舊價(jià)值為47，614元，原告港銀公司已使用3年6個(gè)月，故賓館裝修剩余價(jià)值為71，421元；（4）“香江賓館”家具、電器、網(wǎng)絡(luò)安裝工程實(shí)際付款329，712元。而本院詢問的電視機(jī)使用年限為10年，空調(diào)使用年限為8年，電熱器使用年限為10年，家具及網(wǎng)絡(luò)安裝工程沒有參考使用年限。為此，本院認(rèn)為家電的使用年限是指一般家用年限，而賓館作為營業(yè)性的公共場所，其家電的使用壽命要短于家用使用壽命，故賓館家電使用壽命統(tǒng)一定為8年較為適宜，家具及網(wǎng)絡(luò)安裝工程也參照家電使用年限?！跋憬e館”家具、電器、網(wǎng)絡(luò)安裝工程平均每年折舊價(jià)值為41，214元，原告港銀公司已使用3年6個(gè)月，故賓館家具、電器、網(wǎng)絡(luò)安裝工程賓館裝修剩余價(jià)值為185，463元；（5）原告港銀公司因投資“香江賓館”向他人借款，并承擔(dān)了借款利息138，000元，與本案無關(guān)聯(lián)性，不予支持。
綜上，房屋的鋼結(jié)構(gòu)加層剩余價(jià)值為227，332元，電梯剩余價(jià)值為107，334元，賓館裝修剩余價(jià)值為71，421元，賓館家具、電器、網(wǎng)絡(luò)安裝工程賓館裝修剩余價(jià)值為185，463元，共計(jì)591，550元。因被告大禾公司的侵權(quán)行為，導(dǎo)致原告港銀公司財(cái)產(chǎn)損失591，550元，被告大禾公司應(yīng)予以賠償，故對(duì)原告港銀公司要求被告大禾公司賠償財(cái)產(chǎn)損失2，000，000元的訴訟請(qǐng)求本院予以部分支持。對(duì)被告大禾公司的抗辯意見本院不予采納。經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第三十七條 ?，《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第十九條 ?和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告湖北大禾商貿(mào)有限公司于本判決生效之日起五日內(nèi)賠償原告武漢港銀物業(yè)有限公司財(cái)產(chǎn)損失591，550元；
二、駁回原告武漢港銀物業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)22，800元、郵寄送達(dá)費(fèi)20元，共計(jì)22，820元，由原告武漢港銀物業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)13，084元，由被告湖北大禾商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)9，736元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為:1、武漢市江岸區(qū)香港路153號(hào)的房屋由原產(chǎn)權(quán)人聯(lián)儲(chǔ)公司于1996年將房屋抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行武漢市分行營業(yè)部，并辦理了抵押登記。在抵押后原產(chǎn)權(quán)人聯(lián)儲(chǔ)公司又與本案原告港銀公司簽訂《房屋租賃合同》，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條 ?“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋》第六十六條 ?“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押時(shí)，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”的規(guī)定，原告港銀公司與聯(lián)儲(chǔ)公司簽訂的《房屋租賃合同》對(duì)被告大禾公司不具有約束力。因涉案房屋抵押在前租賃在后，被告大禾公司經(jīng)拍賣程序合法取得涉案房屋的所有權(quán)，故被告大禾公司要求原告港銀公司騰退涉案房屋的要求符合法律規(guī)定。但被告大禾公司要求原告港銀公司騰退涉案房屋時(shí)應(yīng)將原告港銀公司的財(cái)產(chǎn)辦理交接手續(xù)，被告大禾公司強(qiáng)行進(jìn)占涉案房屋，又未將原告港銀公司的財(cái)產(chǎn)辦理交接手續(xù)，被告大禾公司的行為是造成本次糾紛的主要原因，其行為侵犯了原告港銀公司財(cái)產(chǎn)權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。
2、現(xiàn)因涉案房屋已由被告大禾公司強(qiáng)行進(jìn)占，并實(shí)際使用至今，又對(duì)涉案房屋進(jìn)行了改造，涉案房屋裝修、電梯、辦旅社的必需用品、房屋的鋼結(jié)構(gòu)加層等部分物品已滅失，被告大禾公司也未向本院提交進(jìn)占涉案房屋時(shí)，房屋內(nèi)的相關(guān)物品的數(shù)量及價(jià)格的反駁證據(jù)，且本院二次委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)物品評(píng)估都因資料不全均未果。本院認(rèn)為原告港銀公司在涉案房屋內(nèi)開設(shè)“香江賓館”，賓館在正常營業(yè)的狀態(tài)下，理應(yīng)具備正常營業(yè)的相關(guān)物品，現(xiàn)依原告港銀公司向本院提交的證據(jù)，依付款憑證實(shí)際付款金額，按武漢市江岸區(qū)成本監(jiān)審價(jià)格認(rèn)定分局咨詢折算年限為依據(jù)，本院酌定折算出相關(guān)物品的剩余價(jià)值。具體折算物品的剩余價(jià)值如下:“香江賓館”于2006年5月開業(yè)，原告港銀公司于2009年12月1日退出涉案房屋，實(shí)際使用年限為3年6個(gè)月。（1）房屋的鋼結(jié)構(gòu)加層實(shí)際付款為237，734元，非生產(chǎn)用房鋼結(jié)構(gòu)使用年限為80年，平均每年折舊價(jià)值為2，972元，原告港銀公司已使用3年6個(gè)月，故房屋的鋼結(jié)構(gòu)加層剩余價(jià)值為227，332元；（2）電梯凈價(jià)為140，000元，實(shí)際付款為140，000元，電梯使用年限為15年，平均每年折舊價(jià)值為9，333元，原告港銀公司已使用3年6個(gè)月，故電梯剩余價(jià)值為107，334元；（3）賓館裝修工程實(shí)際付款151，801元，賓館配套設(shè)施裝修工程實(shí)際付款86，269元，二項(xiàng)共計(jì)238，070元。賓館裝修使用年限為5年，平均每年折舊價(jià)值為47，614元，原告港銀公司已使用3年6個(gè)月，故賓館裝修剩余價(jià)值為71，421元；（4）“香江賓館”家具、電器、網(wǎng)絡(luò)安裝工程實(shí)際付款329，712元。而本院詢問的電視機(jī)使用年限為10年，空調(diào)使用年限為8年，電熱器使用年限為10年，家具及網(wǎng)絡(luò)安裝工程沒有參考使用年限。為此，本院認(rèn)為家電的使用年限是指一般家用年限，而賓館作為營業(yè)性的公共場所，其家電的使用壽命要短于家用使用壽命，故賓館家電使用壽命統(tǒng)一定為8年較為適宜，家具及網(wǎng)絡(luò)安裝工程也參照家電使用年限?！跋憬e館”家具、電器、網(wǎng)絡(luò)安裝工程平均每年折舊價(jià)值為41，214元，原告港銀公司已使用3年6個(gè)月，故賓館家具、電器、網(wǎng)絡(luò)安裝工程賓館裝修剩余價(jià)值為185，463元；（5）原告港銀公司因投資“香江賓館”向他人借款，并承擔(dān)了借款利息138，000元，與本案無關(guān)聯(lián)性，不予支持。
綜上，房屋的鋼結(jié)構(gòu)加層剩余價(jià)值為227，332元，電梯剩余價(jià)值為107，334元，賓館裝修剩余價(jià)值為71，421元，賓館家具、電器、網(wǎng)絡(luò)安裝工程賓館裝修剩余價(jià)值為185，463元，共計(jì)591，550元。因被告大禾公司的侵權(quán)行為，導(dǎo)致原告港銀公司財(cái)產(chǎn)損失591，550元，被告大禾公司應(yīng)予以賠償，故對(duì)原告港銀公司要求被告大禾公司賠償財(cái)產(chǎn)損失2，000，000元的訴訟請(qǐng)求本院予以部分支持。對(duì)被告大禾公司的抗辯意見本院不予采納。經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第三十七條 ?，《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第十九條 ?和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告湖北大禾商貿(mào)有限公司于本判決生效之日起五日內(nèi)賠償原告武漢港銀物業(yè)有限公司財(cái)產(chǎn)損失591，550元；
二、駁回原告武漢港銀物業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)22，800元、郵寄送達(dá)費(fèi)20元，共計(jì)22，820元，由原告武漢港銀物業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)13，084元，由被告湖北大禾商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)9，736元。

審判長：李曦筱
審判員：丁鳳玲
審判員：葛一紅

書記員：鄧頔