上訴人（原審被告）：武漢海聯(lián)置業(yè)有限公司，住所地湖北省武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街城南路17號。法定代表人：肖永進(jìn)，董事長。委托訴訟代理人：張晶，湖北元申律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：黃某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市蔡甸區(qū)。委托訴訟代理人：王天雄，湖北山河律師事務(wù)所律師。原審第三人：湖北金馳物業(yè)有限公司，住所地湖北省武漢市漢陽區(qū)漢陽動物園路62號。法定代表人：陳艷芳，董事長。委托訴訟代理人：王恒，湖北聚力律師事務(wù)所律師。

海聯(lián)公司上訴請求：1.撤銷原判，改判駁回黃某全部訴訟請求；2.訴訟費(fèi)用由黃某承擔(dān)。事實(shí)與理由：1.一審判決認(rèn)定黃某與海聯(lián)公司簽訂的《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》無效是錯誤的。海聯(lián)公司在與黃某簽訂《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》前，已向黃某披露過金馳公司默許海聯(lián)公司對外簽訂《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》并處置部分由金馳公司開發(fā)的“海天歡樂購”商業(yè)門面。黃某稱其完全不知情、系被欺瞞而簽訂合同不實(shí)。黃某作為一個完全民事行為能力人，在簽訂《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》前，有義務(wù)也有條件核實(shí)“海天歡樂購”項(xiàng)目的開發(fā)主體及土地使用權(quán)人，且《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》中明確提及“乙方受讓該物業(yè)使用權(quán)后，如國家相關(guān)法律法規(guī)允許在一定條件下，為該物業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)登記、頒發(fā)所有權(quán)證書的，乙方應(yīng)與甲方重新簽訂該物業(yè)的買賣合同，乙方原已支付的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款全部轉(zhuǎn)為購房款，并且乙方還需依據(jù)該物業(yè)的所有權(quán)證書載明的建筑面積以3000元／平方米的標(biāo)準(zhǔn)向甲方補(bǔ)繳購房款差額，乙方補(bǔ)繳購房款后甲方應(yīng)積極為乙方辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)”，可見，《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》在滿足條件時可轉(zhuǎn)化為對應(yīng)的《房屋買賣合同》。黃某作為受讓人，從審慎的角度必然會核實(shí)該物業(yè)的權(quán)屬信息，其在明知交易背景的情況下，與海聯(lián)公司簽訂《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，實(shí)際履行該合同并收取海聯(lián)公司所支付的返租費(fèi)，應(yīng)視為其認(rèn)可該合同的效力，屬于其對自己權(quán)利的處分。2.黃某簽訂的是《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，目的是將其受讓的商鋪使用權(quán)統(tǒng)一委托給第三方公司經(jīng)營，并按月收取該商鋪的委托經(jīng)營收益（返租費(fèi)）。海聯(lián)公司雖然沒有與黃某簽訂相應(yīng)的《物業(yè)委托管理經(jīng)營合同》，但卻參照金馳公司的有關(guān)合同條款實(shí)際履行了向黃某支付返租費(fèi)的義務(wù)，因此海聯(lián)公司并不存在違約情形，黃某的合同目的并非無法實(shí)現(xiàn)，其無權(quán)要求解除《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。3.海聯(lián)公司在2017年9月15日至2018年3月15日期間，每月按時向黃某支付返租費(fèi)，共計(jì)支付7筆合計(jì)47604.4元。同一時期內(nèi)，海聯(lián)公司不僅向黃某支付返租費(fèi)，同樣也按年息7%的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)向其他近10名客戶支付了返租費(fèi)，法院不應(yīng)當(dāng)孤立地將海聯(lián)公司支付給黃某的返租費(fèi)認(rèn)定為返還轉(zhuǎn)讓款。綜上，由于《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》有效且目前處于正常履行狀態(tài)中，故在不滿足法定或者約定解除合同條件的情況下，黃某主張解除合同、要求海聯(lián)公司退還轉(zhuǎn)讓款等訴訟請求不能得到法律支持，海聯(lián)公司懇請二審法院依法撤銷一審判決并改判駁回黃某的全部訴訟請求。黃某辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴、維持原判。金馳公司述稱，海聯(lián)公司是金馳公司股東，“海天歡樂購”也確為金馳公司項(xiàng)目。金馳公司與本案沒有關(guān)系，對海聯(lián)公司與黃某簽訂的合同不知情、不認(rèn)可、不追認(rèn)。黃某一審起訴請求：1.解除雙方簽訂的《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；2.海聯(lián)公司返還黃某物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款1088100元；3.海聯(lián)公司向黃某支付違約金或賠償損失327083元；4.海聯(lián)公司承擔(dān)全部訴訟費(fèi)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年7月17日海聯(lián)公司（合同甲方）與黃某（合同乙方）簽訂《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，約定甲方同意將位于武漢市漢陽區(qū)漢陽大道582號投資建設(shè)王家灣數(shù)碼港（海天歡樂購）項(xiàng)目地下一層F區(qū)083號的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，建筑面積40.30平方米，其中套內(nèi)建筑面積19.87平方米，該物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款按建筑面積計(jì)算單價為27000元，總價款為1088100元；付款方式及時間約定：乙方須將該物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓總價款1088100元于簽訂本合同后3日內(nèi)一次性付清；甲方在2013年12月31日前將該物業(yè)交付于乙方，如甲方逾期交付該物業(yè)，則自該物業(yè)交付日的第二天起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付該物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行；乙方遵守甲方（或甲方指定的商業(yè)運(yùn)營管理公司）對本項(xiàng)目地下一層的統(tǒng)一管理經(jīng)營規(guī)定，并應(yīng)在簽訂本合同的同時簽訂《王家灣數(shù)碼港<海天歡樂購>物業(yè)委托管理經(jīng)營合同》；乙方受讓該物業(yè)使用權(quán)后，如國家相關(guān)法律法規(guī)允許在一定條件下，為該物業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)登記、頒發(fā)所有權(quán)證書的，乙方應(yīng)與甲方重新簽訂該物業(yè)的買賣合同，乙方原已支付的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款全部轉(zhuǎn)為購房款，并且乙方還需依據(jù)該物業(yè)的所有權(quán)證書載明的建筑面積以3000元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)向甲方補(bǔ)繳購房款差額，乙方補(bǔ)繳購房款后甲方應(yīng)積極為乙方辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。2014年7月18日，黃某通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式向海聯(lián)公司法定代表人肖永進(jìn)的個人賬戶上支付轉(zhuǎn)讓款1088100元，2015年1月15日海聯(lián)公司向黃某出具收據(jù)，載明收款金額1088100元，收款事由是王家灣門面款。后黃某未與海聯(lián)公司或其他公司簽訂《王家灣數(shù)碼港<海天歡樂購>物業(yè)委托管理經(jīng)營合同》。2017年9月15日，海聯(lián)公司通過其法定代表人肖永進(jìn)賬戶向黃某支付9309.31元，2017年10月16日支付6347.25元，2017年11月24日支付6558.83元，2017年12月20日支付6347.25元，2018年1月19日支付6558.83元，2018年2月13日支付6558.83元，2018年3月15日支付5924.1元，合計(jì)支付47604.4元。一審法院另查明：武漢市漢陽區(qū)漢陽大道582號，編號為D11130007的地塊的土地使用權(quán)人系第三人金馳公司，金馳公司在該地塊上投資建設(shè)王家灣數(shù)碼港（海天歡樂購）項(xiàng)目。海聯(lián)公司系第三人金馳公司的股東。一審法院認(rèn)為，黃某與海聯(lián)公司所簽訂的《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》中所涉物業(yè)所有權(quán)人系第三人金馳公司，海聯(lián)公司辯稱第三人金馳公司原法定代表人口頭授權(quán)其與黃某簽訂《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，無相關(guān)證據(jù)證實(shí)，法院不予認(rèn)可，海聯(lián)公司屬于無處分權(quán)人，其在合同中處分屬于第三人金馳公司所有的財(cái)產(chǎn)，第三人金馳公司在庭審中明確表示對海聯(lián)公司與黃某簽訂合同的行為不知情、不認(rèn)可、不追認(rèn)?！吨腥A人民共和國合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”根據(jù)上述法律規(guī)定，黃某與海聯(lián)公司簽訂的《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》無效，故對黃某要求解除《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》的訴訟請求，法院不予支持?！吨腥A人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！焙Ｂ?lián)公司作為無處分權(quán)人對合同無效有過錯，故海聯(lián)公司應(yīng)返還因《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》取得的轉(zhuǎn)讓款，并賠償黃某的損失。海聯(lián)公司已向黃某支付的款項(xiàng)47604.4元，該款項(xiàng)黃某認(rèn)為是返還的欠款，故應(yīng)作為返還的轉(zhuǎn)讓款扣除，故海聯(lián)公司應(yīng)返還黃某轉(zhuǎn)讓款1040495.6元（1088100-47604.4）?！段飿I(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》無效，合同中約定的違約條款亦無效，故對黃某要求海聯(lián)公司支付違約金327083元的訴訟請求，法院不予支持。黃某要求參照合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)日萬分之三計(jì)算其損失沒有法律依據(jù)，法院酌定海聯(lián)公司按照中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率標(biāo)準(zhǔn)賠償黃某資金占用損失，2014年7月18日起至2018年3月14日的損失金額為204761.41元，后續(xù)損失以1040495.6元為基數(shù)，從2018年3月15日起計(jì)算至轉(zhuǎn)讓款還清之日止。依照《中華人民共和國合同法》第五十一條、第五十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，一審法院判決：一、海聯(lián)公司返還黃某轉(zhuǎn)讓款1040495.6元，于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)付清；二、海聯(lián)公司賠償黃某2014年7月18日起至2018年3月14日的資金占用損失204761.41元，于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)付清；其后的損失以1040495.6元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率標(biāo)準(zhǔn)，從2018年3月15日起付至轉(zhuǎn)讓款還清之日止；三、駁回黃某的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)17537元（黃某已預(yù)交），由黃某負(fù)擔(dān)1185元，海聯(lián)公司負(fù)擔(dān)16352元，海聯(lián)公司應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)將應(yīng)負(fù)擔(dān)的訴訟費(fèi)用直接支付給黃某。二審中當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。本院認(rèn)定事實(shí)與一審法院認(rèn)定事實(shí)一致。
上訴人武漢海聯(lián)置業(yè)有限公司（以下簡稱海聯(lián)公司）因與被上訴人黃某、原審第三人湖北金馳物業(yè)有限公司（以下簡稱金馳公司）合同糾紛一案，不服湖北省武漢市漢陽區(qū)人民法院（2017）鄂0105民初3938號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年7月9日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，黃某與海聯(lián)公司關(guān)于案涉物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的意思表示真實(shí)、一致，雙方為此訂立的《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》不存在合同法第五十二條規(guī)定的法定無效情形，雖然案涉物業(yè)使用權(quán)實(shí)際屬金馳公司所有，海聯(lián)公司也無證據(jù)證明在事前或者事后取得處分權(quán)，但參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定，案涉《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》在黃某與海聯(lián)公司之間完全有效，只是不得約束第三人金馳公司。一審法院認(rèn)為案涉《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》無效有誤，本院予以糾正。根據(jù)合同約定內(nèi)容以及當(dāng)事人在一審中提交的其他證據(jù)判斷，海聯(lián)公司已向黃某支付的款項(xiàng)認(rèn)定為合同約定的返租款更為妥當(dāng)。但本案合同主要目的是案涉物業(yè)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓乃至產(chǎn)權(quán)的取得，海聯(lián)公司已支付的返租款僅僅是本案合同目的極小部分內(nèi)容，故該部分返租款的支付不足以證明合同能夠順利履行；相反，由于海聯(lián)公司系案涉物業(yè)無處分權(quán)人，而使用權(quán)人金馳公司對海聯(lián)公司的處分行為不予認(rèn)可，案涉《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》顯然無法實(shí)現(xiàn)合同主要目的，黃某有權(quán)解除該合同。參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第二款“出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”的規(guī)定，海聯(lián)公司應(yīng)為案涉合同解除對黃某承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。鑒于黃某系完全民事行為能力人，其與海聯(lián)公司訂立的《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》相對于自然人而言屬于較為重大的資產(chǎn)處置行為，為保護(hù)己方合法權(quán)益，黃某應(yīng)能盡到合理、審慎的注意義務(wù)從而知曉海聯(lián)公司對案涉物業(yè)無處分權(quán)，故雙方簽訂案涉合同黃某也具有一定過錯，不能完全歸咎于海聯(lián)公司；同時，考慮到黃某主張將海聯(lián)公司已支付的返租款沖抵本金不損害海聯(lián)公司的利益，因此一審法院認(rèn)定海聯(lián)公司應(yīng)當(dāng)向黃某返還返租款沖抵后的合同本金余額，并將黃某主張的違約責(zé)任調(diào)整為按照銀行同期貸款利率支付資金占用損失并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。綜上所述，海聯(lián)公司的上訴請求不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)17537元，由武漢海聯(lián)置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　　劉鑫榮
審判員　　徐子岑
審判員　　趙文莉

書記員：范歡