原告（反訴被告）：武漢波某某貿易有限公司，住所地武漢市江漢區(qū)發(fā)展大道49號（復興一村77-1號）。
法定代表人：梅冬，執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：繆旭光，上海正源律師事務所律師。代理權限為特別授權。
被告（反訴原告）：武漢卓某世紀物業(yè)管理有限公司，住所地武漢市江漢區(qū)西北湖路世紀華庭D單元1層102室。
法第代表人：陳卓，總經理。
委托訴訟代理人：朱素敏，該公司職員。代理權限為特別授權。
委托訴訟代理人：魏景明，該公司職員。代理權限為特別授權。
第三人：陳琦。
委托訴訟代理人于維維，湖北觀筑律師事務所律師。代理權限為特別授權。

原告（反訴被告）武漢波某某貿易有限公司（以下簡稱波某某公司）與被告（反訴原告）武漢卓某世紀物業(yè)管理有限公司（卓某世紀公司）、第三人陳琦房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年6月3日立案受理后，適用簡易程序，公開開庭進行了審理。波某某公司的委托代理人繆旭光，卓某世紀公司的委托代理人朱素敏、魏景明，第三人陳琦的委托代理人于維維到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
波某某公司向本院提出訴訟請求：1、解除波某某公司與卓某世紀公司之間簽訂的《租賃合同》；2、卓某世紀公司退還波某某公司多支付的剩余租金546199元；3、卓某世紀公司退還波某某公司履約保證金200000元；4、卓某世紀公司支付波某某公司律師代理費5000元；5、本案訴訟費由卓某世紀公司負擔。事實和理由：2011年5月23日，波某某公司與卓某世紀公司簽訂《租賃合同》，約定卓某世紀公司將其承租的位于武漢市江漢區(qū)發(fā)展大道299號頂繡晶城4棟1層2室房屋出租給波某某公司使用，租賃期限自2011年5月23日至2016年6月22日。合同簽訂后，波某某公司支付卓某世紀公司履約保證金200000元。后波某某公司依約支付租金至2015年5月22日。后因卓某世紀公司不能履行與該房屋業(yè)主第三人陳琦簽訂的房屋租賃合同，至使第三人陳琦于2015年1月15日解除了與卓某世紀公司簽訂的房屋租賃合同并收回房屋，導致波某某公司與卓某世紀公司之間簽訂的《租賃合同》無法繼續(xù)履行，波某某公司為繼續(xù)經營該房屋，與第三人陳琦重新簽訂《房屋租賃合同》，租賃期限自2015年1月22日至2018年1月21日，并向其重新支付押金及2015年1月22日起的租金。因卓某世紀公司的原因導致租賃合同無法繼續(xù)履行，雙方合同目的已不能實現(xiàn)，故波某某公司向卓某世紀公司主張解除合同并退還多付的租金及履約保證金，未果后波某某公司訴至本院，請求判如所請。
卓某世紀公司辯稱，雙方簽訂的《租賃合同》合同有效，卓某世紀公司與第三人陳琦之間的房屋租賃合同并未解除，卓某世紀公司有權繼續(xù)收取租金，波某某公司未按照合同約定支付租金，已構成違約，波某某公司交納的履約保證金應不予退還。綜上，卓某世紀公司請求駁回波某某公司的訴訟請求。
卓某世紀公司向本院提出反訴請求：1、波某某公司支付卓某世紀公司2015年5月23日至8月22日欠繳的租金414188元和物業(yè)管理費39744元；2、波某某公司支付卓某世紀公司逾期付款利息損失（以租金和物業(yè)管理費為基數(shù)，自2014年5月23日至付清之日止，按照中國人民銀行同期貸款利率標準計算）；3、波某某公司承擔本案反訴費用。事實和理由：波某某公司與卓某世界簽訂《租賃合同》及物業(yè)管理合同均真實有效，波某某公司應依約支付租金及物業(yè)管理費。合同簽訂后，波某某公司未依約支付該費用，已構成違約，應承擔繼續(xù)履行、支付欠租等違約責任。
針對卓某世紀公司的反訴，波某某公司辯稱，因卓某世紀公司欠租違約，第三人陳琦已解除與其簽訂的房屋租賃合同，導致波某某公司與卓某世紀公司簽訂的租賃合同履行不能，卓某世紀公司構成違約，應承擔違約責任，其提出的反訴請求沒有事實和法律依據，請求法院予以駁回。
第三人陳琦述稱，因卓某世紀公司違反合同約定義務，第三人陳琦已解除與其簽訂的房屋租賃合同，依法行使了合同解除權，并已將租賃房屋另行發(fā)租給波某某公司使用。
波某某公司圍繞其提出的訴訟請求提供了以下證據：《租賃合同》、保證金及租金付款憑證、第三人陳琦向卓某世紀公司發(fā)出的律師函、EMS郵寄單、武漢晚報公告聲明、波某某公司與第三人陳琦簽訂的《房屋租賃合同》；卓某世紀公司圍繞其反訴請求提供了以下證據：《卓某（中國）商業(yè)運營管理公約》、稅務發(fā)票；第三人陳琦提供了以下證據：涉案房屋《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》。根據當事人的陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下：2010年11月6日，第三人陳琦與卓某世紀公司簽訂《房屋租賃合同》，約定第三人陳琦將其所有的位于武漢市江漢區(qū)發(fā)展大道299號頂繡晶城4棟1層2室、2層2室、3層2室房屋（面積3366.49平米）出租給卓某世紀公司，租期自2010年11月6日至2021年2月5日止，租金每月309717元，從第三年開始每年遞增4%；租金按季度交付，除首季度租金于合同生效后5日內交納外，此后租金應于下一季度租期開始前15日內交納下一季度租金；如卓某世紀公司連續(xù)逾期交付租金達30日或累計達60日的，第三人陳琦有權解除租賃合同，并要求卓某世紀公司承擔違約金。
2011年5月23日，卓某世紀公司與波某某公司簽訂《租賃合同》，約定卓某世紀公司將其承租的上述房屋中4棟1層2室（面積414平米）房屋出租給波某某公司使用，租賃期限自2011年5月23日至2016年6月22日；租金標準為每年1391040元，每年度結束前30日交納下年度租金，兩年后租金按每年6%遞增；合同簽訂三日內，波某某公司交納卓某世紀公司200000元作為履約保證金。同日，雙方簽訂《卓某（中國）商業(yè)運營管理公約》，約定波某某公司委托卓某世紀公司進行物業(yè)管理，并按照每平米每月8元支付物業(yè)管理費。合同簽訂后，卓某世紀公司將房屋交付波某某公司經營，波某某公司向卓某世紀公司交納了履約保證金200000元，并依約支付租金及物業(yè)管理費至2015年5月22日。
2014年10月6日后，卓某世紀公司開始拒絕向第三人陳琦交納租金。第三人陳琦于2014年12月29日通過郵寄的方式向卓某世紀公司送達《關于限期支付拖欠房屋租金的律師催告函》，該郵單被退還，退件理由為因原址查無此人。后第三人陳琦又于2015年1月15日向卓某世紀公司送達《關于解除房屋租賃合同的律師告知函》，該郵單亦被退回。次日，原告陳琦在武漢晚報A19版上刊登聲明，通過公告的方式通知被告卓某公司即日解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，并要求被告卓某公司于2015年1月31日前騰退房屋。因卓某世紀公司不能履行與該房屋業(yè)主第三人陳琦簽訂的房屋租賃合同，至使第三人陳琦于2015年1月15日解除了與卓某世紀公司簽訂的房屋租賃合同并收回房屋，導致波某某公司與卓某世紀公司之間簽訂的《租賃合同》無法繼續(xù)履行，波某某公司為繼續(xù)經營該房屋，與第三人陳琦重新簽訂《房屋租賃合同》，租賃期限自2015年1月22日至2018年1月21日，并向其重新支付押金及2015年1月22日起的租金，同時停止繼續(xù)向卓某世紀公司支付租金及物業(yè)管理費。波某某公司要求解除波某某公司與卓某世紀公司簽訂的《租賃合同》并主張其返還多付的租金及履約保證金，雙方由此發(fā)生糾紛，訴至本院。

本院認為，波某某公司與卓某世紀公司簽訂的《租賃合同》，系雙方真實意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同有效。雙方應按照合同約定享有權利和履行義務。波某某公司依約履行了支付租金義務，卓某世紀公司作為房屋出租人，拖欠第三人陳琦租金未付，造成其與第三人陳琦之間的房屋租賃合同解除，其應對訴爭房屋產生權利瑕疵承擔責任，卓某世紀公司的違約行為導致波某某公司不能實現(xiàn)向其租賃房屋并經營的合同目的，符合合同的法定解除條件。故波某某公司主張解除雙方之間《租賃合同》的訴請，具有事實和法律依據，本院予以支持。卓某世紀公司已構成違約，其應當將收取的履約保證金以及2015年1月16日至2015年5月22日期間的租金退還波某某公司。故波某某公司主張卓某世紀公司返還履約保證金及多付租金的訴請，本院一并予以支持。波某某公司主張卓某世紀公司支付其為追討債權付出的律師費5000元，沒有合同依據，本院不予支持。卓某世紀公司主張波某某公司違約應承擔違約責任的抗辯意見以及其提出的反訴請求，均無事實和法律依據，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十四條第四款、第一百零七條、第二百一十六條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告（反訴被告）武漢波某某貿易有限公司與被告（反訴原告）武漢卓某世紀物業(yè)管理有限公司簽訂的《租賃合同》；
二、被告（反訴原告）武漢卓某世紀物業(yè)管理有限公司返還原告（反訴被告）武漢波某某貿易有限公司房屋租金546199元；
三、被告（反訴原告）武漢卓某世紀物業(yè)管理有限公司返還原告（反訴被告）武漢波某某貿易有限公司履約保證金200000元；
四、駁回原告（反訴被告）武漢波某某貿易有限公司的其他訴訟請求；
五、駁回被告（反訴原告）武漢卓某世紀物業(yè)管理有限公司的反訴請求。
上述款項，于本判決生效之日起十日內付清。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
減半收取的案件受理費5631元，由被告（反訴原告）武漢卓某世紀物業(yè)管理有限公司負擔［此款原告（反訴被告）武漢波某某貿易有限公司已預付本院，被告（反訴原告）武漢卓某世紀物業(yè)管理有限公司應隨同上述判決款項一并支付原告（反訴被告）武漢波某某貿易有限公司）］；案件反訴受理費4054元，由被告（反訴原告）武漢卓某世紀物業(yè)管理有限公司負擔（已付本院）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審判員　　張軍華

書記員：袁毅然