原告：武漢沐蘭投資管理有限公司，住所地：武漢市青山區(qū)。
法定代表人：徐艷，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：張建兵，湖北今天律師事務(wù)所律師，一般授權(quán)代理。
委托訴訟代理人：潘俊，湖北今天律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師，一般授權(quán)代理。
被告：湖北省婦女干部學(xué)校，住所地：湖北省武漢市。
負(fù)責(zé)人：朱耀平。
委托訴訟代理人：彭娟，湖北晨豐律師事務(wù)所律師，一般授權(quán)代理。
委托訴訟代理人：熊豐，湖北晨豐律師事務(wù)所律師，一般授權(quán)代理。
第三人：武漢市洪山區(qū)重點(diǎn)工程建設(shè)拆遷還建辦公室，住所地：武漢市珞瑜路。

原告武漢沐蘭投資管理有限公司訴被告湖北省婦女干部學(xué)校、第三人武漢市洪山區(qū)重點(diǎn)工程建設(shè)拆遷還建辦公室房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用普通程序，組成由審判員黃俞海擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員陳紅、人民陪審員李清參加的合議庭，于2016年1月28日公開開庭進(jìn)行了審理。原告武漢沐蘭投資管理有限公司的委托訴訟代理人張建兵、潘俊，被告湖北省婦女干部學(xué)校的委托訴訟代理人彭娟到庭參加訴訟；第三人武漢市洪山區(qū)重點(diǎn)工程建設(shè)拆遷還建辦公室經(jīng)傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告武漢沐蘭投資管理有限公司提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告支付原告改變房屋用途補(bǔ)助款、自建房屋補(bǔ)償、停止損失共計(jì)14095237元；2、本案的全部訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。后變更第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為：1、判令被告支付原告改變房屋用途補(bǔ)助款、自建房屋補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失、裝修裝飾、電話移機(jī)費(fèi)、有限電視遷移費(fèi)、空調(diào)移機(jī)費(fèi)、房屋搬遷補(bǔ)償費(fèi)、應(yīng)退押金共計(jì)16225679.90元（改變房屋用途補(bǔ)助11151241.5元（一層：3161925元，二層：3506686.5元，三層：1728720元，四-六層：2753910元）；自建房屋補(bǔ)償660420元；停產(chǎn)停業(yè)損失1235000元；裝修補(bǔ)償2828352元；電話移機(jī)費(fèi)48048元；有限電視遷移費(fèi)20064元；空調(diào)移機(jī)費(fèi)47200元；房屋搬遷補(bǔ)充費(fèi)35354.4元；應(yīng)退押金200000元；合計(jì)16225679.9元）。
事實(shí)和理由：2011年7月5日，原、被告雙方簽訂了一份《房屋租賃合同》，合同約定：原告承租被告位于武漢市洪山區(qū)雄楚大道508號(hào)的房屋；房屋用途為辦公；出租部分的面積為2600平方米左右；原告租賃被告房屋用于舉辦酒店（不含歌舞廳、水浴項(xiàng)目）；房屋租賃期限為8年，自交房之日起至2019年9月30日止。合同簽訂后，原告斥巨資對(duì)租賃房屋進(jìn)行了裝修、改造，并辦理了經(jīng)營(yíng)酒店的工商登記等各項(xiàng)手續(xù)。2014年9月9日，因雄楚大街快速化道路改造，被告與第三人簽訂了一份《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書》（以下簡(jiǎn)稱補(bǔ)償協(xié)議書），協(xié)議約定：雄楚大道房屋征收項(xiàng)目部支付被告改變房屋用途的補(bǔ)助款、自建房屋補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失。由于房屋改造大部分是原告完成，故該改變房屋用途的補(bǔ)助費(fèi)、自建房屋補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)由原告享有。據(jù)此，原告多次要求被告支付上述款項(xiàng)，均未果。被告拒不支付相關(guān)補(bǔ)償款的行為，侵犯了原告的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，給原告造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，原告特提起訴訟，懇請(qǐng)判如所請(qǐng)。
經(jīng)審理查明，2011年7月5日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定：原告承租被告位于武漢市洪山區(qū)雄楚大道508號(hào)的房屋；房屋用途為辦公；出租部分的面積為2600平方米左右；原告租賃被告房屋用于舉辦酒店（不含歌舞廳、水浴項(xiàng)目）；房屋租賃期限為8年，自交房之日起至2019年9月30日止。經(jīng)被告同意原告可對(duì)學(xué)校大門東邊的空地和所租房屋的屋頂進(jìn)行加建和改造以滿足原告使用要求。合同期內(nèi)，原告加建的房屋所有權(quán)歸被告，合同期滿后，原告必須無(wú)條件歸還給被告，被告不給原告任何補(bǔ)償。在租賃期間，如發(fā)生不可抗力導(dǎo)致出租房屋毀損滅失，原告無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的，租賃合同終止，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，原告應(yīng)將所出租房屋和加建的房屋全部歸還被告。該合同同時(shí)還對(duì)租金等其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
合同簽訂后，原告出資對(duì)租賃房屋進(jìn)行了裝修、改造，并辦理了經(jīng)營(yíng)酒店的工商登記等各項(xiàng)手續(xù)。
2014年9月9日，因雄楚大街快速化道路改造，被告與第三人簽訂了一份補(bǔ)償協(xié)議書，約定：被告被征收房屋經(jīng)權(quán)屬登記的建筑面積為3634.59㎡，其中辦公用房建筑面積為3634.59㎡；經(jīng)第三人認(rèn)定，未經(jīng)權(quán)屬登記房屋建筑面積為1043.68㎡，其中辦公用房建筑面積為1043.68㎡；經(jīng)第三人認(rèn)定，將原房屋的辦公用途改變?yōu)樯虡I(yè)用途，建筑面積為3634.59㎡；被告選擇貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行安置。該協(xié)議中并對(duì)第三人應(yīng)支付被告的房屋補(bǔ)償、改變房屋用途的補(bǔ)助、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、裝修補(bǔ)償、附屬設(shè)施補(bǔ)償、構(gòu)筑物設(shè)施補(bǔ)償、房屋搬遷補(bǔ)償費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)進(jìn)行了分項(xiàng)計(jì)算，補(bǔ)償金額總計(jì)為68692548元。
后原告與被告為補(bǔ)償費(fèi)用的分配發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，原告遂提起本案訴訟。
訴訟中，原告對(duì)尚欠被告房租及水電費(fèi)共計(jì)1152498.2元無(wú)異議，并同意扣抵。被告確認(rèn)與原告之間的租賃總面積實(shí)際為2664㎡，其中1樓面積為268.5㎡，2樓面積為619.5㎡，3-6樓為444㎡/層，并對(duì)原告自建房屋面積為935.44㎡無(wú)異議；對(duì)原告主張的電話移機(jī)費(fèi)48048元、有限電視遷移費(fèi)20064元、空調(diào)移機(jī)費(fèi)47200元、房屋搬遷補(bǔ)充費(fèi)35354.4元、應(yīng)退押金200000元無(wú)異議。

本院認(rèn)為，本案系原告承租被告的房屋并出資裝修、加建、改建后，租賃期內(nèi)第三人對(duì)租賃物進(jìn)行拆遷，原、被告對(duì)拆遷補(bǔ)償款的分配產(chǎn)生分歧而引發(fā)的訴訟。原、被告間的《房屋租賃合同》中雖約定有“在租賃期間，如發(fā)生不可抗力導(dǎo)致出租房屋毀損滅失，乙方無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的，租賃合同終止，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，乙方應(yīng)將所出租房屋和加建的房屋全部歸還甲方”的條款，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》和《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況，通常指天災(zāi)人禍類的事實(shí)或者突發(fā)的社會(huì)事件，而本案中的房屋征收是政府的行政行為，被征收人是可以提起行政復(fù)議和行政訴訟的，不屬于不可抗力，故被告抗辯認(rèn)為不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的意見本院不予采信。
《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十一條規(guī)定，“因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同?！北景钢?，租賃物因拆遷已全部滅失，原告因此無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，其依法享有合同解除權(quán)，且原、被告均認(rèn)可合同已實(shí)際終止，故本院認(rèn)定原、被告之間的《房屋租賃合同》已經(jīng)解除。
《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失?！北景钢?，原告出資對(duì)租賃物進(jìn)行了改造和自建，合同解除后，因租賃物已全部滅失，改造和自建部分無(wú)法恢復(fù)原狀，且被告已經(jīng)就改造和自建部分從第三人處獲得了補(bǔ)償，故被告應(yīng)當(dāng)將相應(yīng)的款項(xiàng)支付給原告。原告依據(jù)被告與第三人簽訂的補(bǔ)償協(xié)議書中確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按被告認(rèn)可的自建面積935.44㎡主張自建房屋補(bǔ)償費(fèi)660420元，于法有據(jù)，本院予以支持。
原告主張的改變房屋用途補(bǔ)償費(fèi)，系第三人在拆遷中考慮到租賃物原登記為辦公用房，后改為酒店經(jīng)營(yíng)用房的具體情況，酌情作出的補(bǔ)償。此款項(xiàng)如何分配雖無(wú)法律規(guī)定和合同約定，但因《房屋租賃合同》已約定租賃物原為辦公用房，原告承租用于開辦酒店，故本院認(rèn)定房屋改建及房屋用途的改變系由原告出資完成，根據(jù)公平原則，對(duì)應(yīng)產(chǎn)生的收益也應(yīng)該由原告享有。被告辯稱改建工作系由原承租人宜昌市東方女子?jì)D科醫(yī)院有限公司完成，但不能證明宜昌市東方女子?jì)D科醫(yī)院有限公司的主體資格存在，故對(duì)被告的此項(xiàng)抗辯意見本院不予采信。原告在訴訟請(qǐng)求的計(jì)算中將改造房屋的面積自行認(rèn)定為1樓269.1㎡、2樓680.91㎡、3樓493.92㎡、4-6樓1488.6㎡，但未提交相應(yīng)的證據(jù)，且面積總和為2932.53㎡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)《房屋租賃合同》約定的2600㎡左右，故本院對(duì)原告主張的改建房屋的面積不予采信，相應(yīng)面積應(yīng)按被告自認(rèn)的2664㎡（其中1樓面積為268.5㎡，2樓面積為619.5㎡，3-6樓為444㎡/層）確定。根據(jù)被告與第三人簽訂的補(bǔ)償協(xié)議書中確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，本院對(duì)被告應(yīng)支付給原告的改變房屋用途補(bǔ)償費(fèi)核定為：一樓：268.5㎡×（33000-9500）×50%＝3154875元；二樓：619.5㎡×（19800-9500）×50%＝3190425元；三樓：444㎡×（16500-9500）×50%＝1554000元；四至六樓：444㎡×3×（13200-9500）×50%＝2464200元，合計(jì)10363500元。
原告主張裝飾裝修補(bǔ)償，因《房屋租賃合同》的解除系因拆遷所致，屬于不可歸責(zé)于雙方的事由，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條第四款的規(guī)定，“因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)?！惫时驹簩?duì)原告的此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求予以支持，但相關(guān)金額應(yīng)根據(jù)被告與第三人簽訂的補(bǔ)償協(xié)議書中確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分擔(dān)，本院核定為：（2664㎡×800元/㎡＋935.44㎡×800元/㎡）÷2＝1439776元。
原告主張停產(chǎn)停業(yè)損失，因租賃物被拆遷時(shí)是由原告進(jìn)行正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，根據(jù)公平原則，相應(yīng)的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)支付給原告。原告在訴請(qǐng)中依據(jù)被告與第三人簽訂的補(bǔ)償協(xié)議書中確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按租賃面積2600㎡計(jì)算，該面積低于被告自認(rèn)的租賃面積2664㎡，原告的計(jì)算方式是對(duì)自己權(quán)利的行使，且未加重被告的負(fù)擔(dān)，本院依法予以準(zhǔn)許，此項(xiàng)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償核定為1235000元。
原告主張的電話移機(jī)費(fèi)48048元、有限電視遷移費(fèi)20064元、空調(diào)移機(jī)費(fèi)47200元、房屋搬遷補(bǔ)充費(fèi)35354.4元、應(yīng)退押金200000元，被告均無(wú)異議，故對(duì)原告的此項(xiàng)訴請(qǐng)本院予以支持。
被告辯稱原告尚欠房租及水電費(fèi)共計(jì)1152498.2元，原告對(duì)此無(wú)異議，并同意扣抵，故對(duì)被告的此項(xiàng)抗辯意見本院予以采信。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第九十七條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條第四款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

一、被告湖北省婦女干部學(xué)校向原告武漢沐蘭投資管理有限公司支付改變房屋用途補(bǔ)償費(fèi)10363500元、自建房屋補(bǔ)償費(fèi)660420元、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)1235000元、裝飾裝修補(bǔ)償費(fèi)1439776元、電話移機(jī)費(fèi)48048元、有限電視遷移費(fèi)20064元、空調(diào)移機(jī)費(fèi)47200元、房屋搬遷補(bǔ)充費(fèi)35354.4元、應(yīng)退押金200000元。以上合計(jì)14049362.4元，扣抵原告武漢沐蘭投資管理有限公司所欠房租及水電費(fèi)1152498.2元后，被告湖北省婦女干部學(xué)校實(shí)際應(yīng)向原告武漢沐蘭投資管理有限公司支付12896864.2元；
二、駁回原告武漢沐蘭投資管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
上述義務(wù)被告湖北省婦女干部學(xué)校應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。未按本判決指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
案件受理費(fèi)119154元，由原告武漢沐蘭投資管理有限公司負(fù)擔(dān)19972.8元，被告湖北省婦女干部學(xué)校負(fù)擔(dān)99181.2元。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　黃俞海 審　判　員　　陳　紅 人民陪審員　　李　清

書記員：曾臻