原告：武漢沐蘭投資管理有限公司，住所地：武漢市青山區(qū)。
法定代表人：徐艷，該公司總經理。
委托訴訟代理人：張建兵，湖北今天律師事務所律師，一般授權代理。
委托訴訟代理人：潘俊，湖北今天律師事務所實習律師，一般授權代理。
被告：湖北省婦女干部學校，住所地：湖北省武漢市。
負責人：朱耀平。
委托訴訟代理人：彭娟，湖北晨豐律師事務所律師，一般授權代理。
委托訴訟代理人：熊豐，湖北晨豐律師事務所律師，一般授權代理。
第三人：武漢市洪山區(qū)重點工程建設拆遷還建辦公室，住所地：武漢市珞瑜路。

原告武漢沐蘭投資管理有限公司訴被告湖北省婦女干部學校、第三人武漢市洪山區(qū)重點工程建設拆遷還建辦公室房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用普通程序，組成由審判員黃俞海擔任審判長，審判員陳紅、人民陪審員李清參加的合議庭，于2016年1月28日公開開庭進行了審理。原告武漢沐蘭投資管理有限公司的委托訴訟代理人張建兵、潘俊，被告湖北省婦女干部學校的委托訴訟代理人彭娟到庭參加訴訟；第三人武漢市洪山區(qū)重點工程建設拆遷還建辦公室經傳票傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結。
原告武漢沐蘭投資管理有限公司提出訴訟請求：1、判令被告支付原告改變房屋用途補助款、自建房屋補償、停止損失共計14095237元；2、本案的全部訴訟費用由被告承擔。后變更第一項訴訟請求為：1、判令被告支付原告改變房屋用途補助款、自建房屋補償、停產停業(yè)損失、裝修裝飾、電話移機費、有限電視遷移費、空調移機費、房屋搬遷補償費、應退押金共計16225679.90元（改變房屋用途補助11151241.5元（一層：3161925元，二層：3506686.5元，三層：1728720元，四-六層：2753910元）；自建房屋補償660420元；停產停業(yè)損失1235000元；裝修補償2828352元；電話移機費48048元；有限電視遷移費20064元；空調移機費47200元；房屋搬遷補充費35354.4元；應退押金200000元；合計16225679.9元）。
事實和理由：2011年7月5日，原、被告雙方簽訂了一份《房屋租賃合同》，合同約定：原告承租被告位于武漢市洪山區(qū)雄楚大道508號的房屋；房屋用途為辦公；出租部分的面積為2600平方米左右；原告租賃被告房屋用于舉辦酒店（不含歌舞廳、水浴項目）；房屋租賃期限為8年，自交房之日起至2019年9月30日止。合同簽訂后，原告斥巨資對租賃房屋進行了裝修、改造，并辦理了經營酒店的工商登記等各項手續(xù)。2014年9月9日，因雄楚大街快速化道路改造，被告與第三人簽訂了一份《國有土地上房屋征收補償安置協(xié)議書》（以下簡稱補償協(xié)議書），協(xié)議約定：雄楚大道房屋征收項目部支付被告改變房屋用途的補助款、自建房屋補償、停產停業(yè)損失。由于房屋改造大部分是原告完成，故該改變房屋用途的補助費、自建房屋補償、停產停業(yè)損失應由原告享有。據此，原告多次要求被告支付上述款項，均未果。被告拒不支付相關補償款的行為，侵犯了原告的財產所有權，給原告造成了巨大的經濟損失。為維護原告的合法權益，原告特提起訴訟，懇請判如所請。
經審理查明，2011年7月5日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定：原告承租被告位于武漢市洪山區(qū)雄楚大道508號的房屋；房屋用途為辦公；出租部分的面積為2600平方米左右；原告租賃被告房屋用于舉辦酒店（不含歌舞廳、水浴項目）；房屋租賃期限為8年，自交房之日起至2019年9月30日止。經被告同意原告可對學校大門東邊的空地和所租房屋的屋頂進行加建和改造以滿足原告使用要求。合同期內，原告加建的房屋所有權歸被告，合同期滿后，原告必須無條件歸還給被告，被告不給原告任何補償。在租賃期間，如發(fā)生不可抗力導致出租房屋毀損滅失，原告無法繼續(xù)經營的，租賃合同終止，雙方互不承擔責任，原告應將所出租房屋和加建的房屋全部歸還被告。該合同同時還對租金等其他事項進行了約定。
合同簽訂后，原告出資對租賃房屋進行了裝修、改造，并辦理了經營酒店的工商登記等各項手續(xù)。
2014年9月9日，因雄楚大街快速化道路改造，被告與第三人簽訂了一份補償協(xié)議書，約定：被告被征收房屋經權屬登記的建筑面積為3634.59㎡，其中辦公用房建筑面積為3634.59㎡；經第三人認定，未經權屬登記房屋建筑面積為1043.68㎡，其中辦公用房建筑面積為1043.68㎡；經第三人認定，將原房屋的辦公用途改變?yōu)樯虡I(yè)用途，建筑面積為3634.59㎡；被告選擇貨幣補償方式進行安置。該協(xié)議中并對第三人應支付被告的房屋補償、改變房屋用途的補助、停產停業(yè)損失補償、裝修補償、附屬設施補償、構筑物設施補償、房屋搬遷補償費、臨時安置補償費進行了分項計算，補償金額總計為68692548元。
后原告與被告為補償費用的分配發(fā)生爭執(zhí)，原告遂提起本案訴訟。
訴訟中，原告對尚欠被告房租及水電費共計1152498.2元無異議，并同意扣抵。被告確認與原告之間的租賃總面積實際為2664㎡，其中1樓面積為268.5㎡，2樓面積為619.5㎡，3-6樓為444㎡/層，并對原告自建房屋面積為935.44㎡無異議；對原告主張的電話移機費48048元、有限電視遷移費20064元、空調移機費47200元、房屋搬遷補充費35354.4元、應退押金200000元無異議。

本院認為，本案系原告承租被告的房屋并出資裝修、加建、改建后，租賃期內第三人對租賃物進行拆遷，原、被告對拆遷補償款的分配產生分歧而引發(fā)的訴訟。原、被告間的《房屋租賃合同》中雖約定有“在租賃期間，如發(fā)生不可抗力導致出租房屋毀損滅失，乙方無法繼續(xù)經營的，租賃合同終止，雙方互不承擔責任，乙方應將所出租房屋和加建的房屋全部歸還甲方”的條款，但根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，不可抗力是指不能預見、不能避免并且不能克服的客觀情況，通常指天災人禍類的事實或者突發(fā)的社會事件，而本案中的房屋征收是政府的行政行為，被征收人是可以提起行政復議和行政訴訟的，不屬于不可抗力，故被告抗辯認為不應承擔責任的意見本院不予采信。
《中華人民共和國合同法》第二百三十一條規(guī)定，“因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。”本案中，租賃物因拆遷已全部滅失，原告因此無法實現(xiàn)合同目的，其依法享有合同解除權，且原、被告均認可合同已實際終止，故本院認定原、被告之間的《房屋租賃合同》已經解除。
《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失?！北景钢校娉鲑Y對租賃物進行了改造和自建，合同解除后，因租賃物已全部滅失，改造和自建部分無法恢復原狀，且被告已經就改造和自建部分從第三人處獲得了補償，故被告應當將相應的款項支付給原告。原告依據被告與第三人簽訂的補償協(xié)議書中確定的補償標準，按被告認可的自建面積935.44㎡主張自建房屋補償費660420元，于法有據，本院予以支持。
原告主張的改變房屋用途補償費，系第三人在拆遷中考慮到租賃物原登記為辦公用房，后改為酒店經營用房的具體情況，酌情作出的補償。此款項如何分配雖無法律規(guī)定和合同約定，但因《房屋租賃合同》已約定租賃物原為辦公用房，原告承租用于開辦酒店，故本院認定房屋改建及房屋用途的改變系由原告出資完成，根據公平原則，對應產生的收益也應該由原告享有。被告辯稱改建工作系由原承租人宜昌市東方女子婦科醫(yī)院有限公司完成，但不能證明宜昌市東方女子婦科醫(yī)院有限公司的主體資格存在，故對被告的此項抗辯意見本院不予采信。原告在訴訟請求的計算中將改造房屋的面積自行認定為1樓269.1㎡、2樓680.91㎡、3樓493.92㎡、4-6樓1488.6㎡，但未提交相應的證據，且面積總和為2932.53㎡，遠遠超過《房屋租賃合同》約定的2600㎡左右，故本院對原告主張的改建房屋的面積不予采信，相應面積應按被告自認的2664㎡（其中1樓面積為268.5㎡，2樓面積為619.5㎡，3-6樓為444㎡/層）確定。根據被告與第三人簽訂的補償協(xié)議書中確定的補償標準，本院對被告應支付給原告的改變房屋用途補償費核定為：一樓：268.5㎡×（33000-9500）×50%＝3154875元；二樓：619.5㎡×（19800-9500）×50%＝3190425元；三樓：444㎡×（16500-9500）×50%＝1554000元；四至六樓：444㎡×3×（13200-9500）×50%＝2464200元，合計10363500元。
原告主張裝飾裝修補償，因《房屋租賃合同》的解除系因拆遷所致，屬于不可歸責于雙方的事由，根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條第四款的規(guī)定，“因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。”故本院對原告的此項訴訟請求予以支持，但相關金額應根據被告與第三人簽訂的補償協(xié)議書中確定的補償標準進行分擔，本院核定為：（2664㎡×800元/㎡＋935.44㎡×800元/㎡）÷2＝1439776元。
原告主張停產停業(yè)損失，因租賃物被拆遷時是由原告進行正常生產經營，根據公平原則，相應的補償應當支付給原告。原告在訴請中依據被告與第三人簽訂的補償協(xié)議書中確定的補償標準，按租賃面積2600㎡計算，該面積低于被告自認的租賃面積2664㎡，原告的計算方式是對自己權利的行使，且未加重被告的負擔，本院依法予以準許，此項停產停業(yè)損失補償核定為1235000元。
原告主張的電話移機費48048元、有限電視遷移費20064元、空調移機費47200元、房屋搬遷補充費35354.4元、應退押金200000元，被告均無異議，故對原告的此項訴請本院予以支持。
被告辯稱原告尚欠房租及水電費共計1152498.2元，原告對此無異議，并同意扣抵，故對被告的此項抗辯意見本院予以采信。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第九十七條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條第四款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

一、被告湖北省婦女干部學校向原告武漢沐蘭投資管理有限公司支付改變房屋用途補償費10363500元、自建房屋補償費660420元、停產停業(yè)損失補償費1235000元、裝飾裝修補償費1439776元、電話移機費48048元、有限電視遷移費20064元、空調移機費47200元、房屋搬遷補充費35354.4元、應退押金200000元。以上合計14049362.4元，扣抵原告武漢沐蘭投資管理有限公司所欠房租及水電費1152498.2元后，被告湖北省婦女干部學校實際應向原告武漢沐蘭投資管理有限公司支付12896864.2元；
二、駁回原告武漢沐蘭投資管理有限公司的其他訴訟請求。
上述義務被告湖北省婦女干部學校應于本判決生效后十日內履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。未按本判決指定的期間履行其他義務的，應當支付遲延履行金。
案件受理費119154元，由原告武漢沐蘭投資管理有限公司負擔19972.8元，被告湖北省婦女干部學校負擔99181.2元。
如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審　判　長　　黃俞海 審　判　員　　陳　紅 人民陪審員　　李　清

書記員：曾臻