原告（反訴被告）：武漢漢商人信置業(yè)有限公司，住所地：武漢市漢陽(yáng)區(qū)139號(hào)。
法定代表人：張晴，系該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人：馬劍偉，湖北山敏訥師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。
被告（反訴原告）：武漢市經(jīng)典西廚餐飲管理有限公司，住所地：住武漢市漢陽(yáng)區(qū)漢陽(yáng)大道139號(hào)人信漢商銀座DE座。
法定代表人：明暉，系該公司總經(jīng)理職務(wù)。
委托代理人：童春林，湖北朗勤律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

原告（反訴被告）訴被告（反訴原告）租憑合同糾紛一案，本院于2013年12月24日立案受理后，依法由審判員王琴獨(dú)任審判，于2013年6月17日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告（反訴被告）的委托代理人馬劍偉、被告（反訴原告）法定代表人明暉及委托代理人童春林到庭參加訴訟。后轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖?，由審判員王琴擔(dān)任審判長(zhǎng)，與人民陪審員沈紀(jì)奎、周佩芳組成合議庭，于2013年6月17日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告（反訴被告）的委托代理人馬劍偉、被告（反訴原告）法定代表人明暉及委托代理人童春林到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告（反訴被告）訴稱(chēng)：原告作為房屋所有權(quán)人將位于武漢市漢陽(yáng)區(qū)漢陽(yáng)大道139號(hào)人信漢商銀座DE座地上第二層180平方米的區(qū)域出租給被告使用，并于2011年4月19日簽訂了《租憑合同》。被告在2011年5月11日起開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)裝修，2011年12月24日起開(kāi)始營(yíng)業(yè)。被告從開(kāi)業(yè)至今從未向原告支付房屋租金，物業(yè)管理費(fèi)也僅支付到2012年6月30日，截至2012年10月31日，被告在原告起訴后仍不交納租金及物業(yè)費(fèi)，至2012年12月31日止共欠付原告11個(gè)月租金、9個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)，請(qǐng)求判令被告向原告支付租金、物業(yè)管理費(fèi)及違約金，合計(jì)331182.9元（截至2012年12月31日，租金168300元、物業(yè)費(fèi)24300元、違約金138582.9元）。
原告（反訴被告）的委托代理人馬劍偉為支持其訴訟請(qǐng)求，向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)一：訴爭(zhēng)房屋的兩證，以證明向衛(wèi)星對(duì)房屋享有所有權(quán)；
證據(jù)二：侵權(quán)照片一組，以證明徐靜侵占房屋的事實(shí)；
證據(jù)三：向衛(wèi)星與第三方簽訂的房屋租賃合同、銀行轉(zhuǎn)款憑證，以證明向衛(wèi)星與第三方就訴爭(zhēng)房屋簽訂了租賃合同，第三方依約交納了定金，向衛(wèi)星應(yīng)向第三方交付房屋及承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；
證據(jù)四：向衛(wèi)星催告徐靜立即搬遷的短信記錄，以證明向衛(wèi)星曾兩次催告徐靜搬離訴爭(zhēng)房屋的事實(shí)。
被告（反訴原告）徐靜辯稱(chēng)：2009年9月25日，梁治華代理黃亮與徐靜簽訂房屋租賃合同，將黃亮位于武漢市漢陽(yáng)區(qū)七里晴川103棟22室一層房屋租賃給徐靜經(jīng)營(yíng)寵物店，租期一年，租金每月人民幣1，600元。簽約時(shí)，徐靜要求將合約期約定為長(zhǎng)期租約，梁治華口頭承諾租賃關(guān)系長(zhǎng)期有效，書(shū)面合同只能一年一簽。轉(zhuǎn)租時(shí)按照當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)租市場(chǎng)慣例，徐靜為取得租賃房屋向原租戶(hù)胡蘭蘭支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)人民幣50，000元。2010年9月25日，雙方續(xù)約一年，租金改為人民幣2，160元。2011年9月25日，再次續(xù)約，租金為每月人民幣2，430元。2011年，徐靜為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)欲對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修，再次與梁治華協(xié)商要求簽訂長(zhǎng)期租約以保證投資安全，梁治華再次向徐靜承諾租賃關(guān)系長(zhǎng)期有效，但書(shū)面合同只能一年一簽，徐靜在得到承諾后，投資人民幣80，000元對(duì)店面進(jìn)行了裝修。2012年，黃亮在未通知徐靜的情況下，將訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓給向衛(wèi)星，并于2012年11月辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。向衛(wèi)星隨即向徐靜提出租金上漲為每月人民幣4，400元，或者終止租賃關(guān)系。徐靜認(rèn)為，徐靜在得到原房東長(zhǎng)期租賃的口頭承諾，方對(duì)租賃房屋大量投資進(jìn)行裝修，后黃亮在未通知徐靜的情況下擅自轉(zhuǎn)讓租賃房屋，向衛(wèi)星明知訴爭(zhēng)房屋有租戶(hù)，在未履行法定通知義務(wù)的情況下與黃亮達(dá)成轉(zhuǎn)讓房屋的協(xié)議，并大幅上漲租金，均屬于惡意侵害承租人的利益，故提出反訴，要求確認(rèn)徐靜與黃亮的租賃合同關(guān)系合法存續(xù)；反訴費(fèi)由被反訴人承擔(dān)。
被告（反訴原告）徐靜為支持其抗辯理由，向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)一：徐靜與梁治華簽訂的房屋租賃合同，以證明徐靜租賃房屋的事實(shí)；
證據(jù)二：轉(zhuǎn)讓費(fèi)收條、房屋裝修合同、收據(jù)，以證明徐靜在得到原房東黃亮的委托代理人梁治華的口頭承諾可長(zhǎng)期租賃房屋后支付了門(mén)面轉(zhuǎn)讓費(fèi)，并投資人民幣80，000元對(duì)門(mén)面進(jìn)行了裝修。
針對(duì)被告（反訴原告）的反訴請(qǐng)求，原告（反訴被告）向衛(wèi)星辯稱(chēng)：反訴原告所述無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)，租賃合同系反訴原告與原房東所簽，與反訴被告無(wú)關(guān)；房屋裝修款應(yīng)視為反訴原告的經(jīng)營(yíng)投入，與本案無(wú)關(guān)，請(qǐng)求駁回反訴原告的反訴請(qǐng)求。
第三人黃亮、梁治華述稱(chēng)：反訴原告陳述黃亮委托梁治華口頭承諾長(zhǎng)期租賃一事與事實(shí)不符，梁治華曾提出兩年一簽，是反訴原告不同意；轉(zhuǎn)讓費(fèi)和裝修費(fèi)與第三人無(wú)關(guān)；合同到期后，梁治華多次要求反訴原告搬遷或續(xù)簽，反訴原告拒絕簽約，現(xiàn)租賃合同已到期，雙方的租賃關(guān)系自然終止。
第三人梁治華向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)一：2012年8月9日，梁治華向徐靜發(fā)出的一份通知，以證明梁治華曾向徐靜郵寄過(guò)續(xù)簽房屋租賃合同的通知書(shū)；
證據(jù)二：授權(quán)委托書(shū)，以證明梁治華對(duì)外簽約系原房東黃亮合法授權(quán)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告（反訴原告）徐靜對(duì)原告（反訴被告）向衛(wèi)星提交的證據(jù)一的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為徐靜是承租方，應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，對(duì)證據(jù)二有異議，向衛(wèi)星未提交照片的原件，對(duì)證據(jù)三認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)，對(duì)證據(jù)四認(rèn)為短信是電子數(shù)據(jù)，向衛(wèi)星提交的打印件不是法定的證據(jù)形式；第三人黃亮、梁治華對(duì)原告（反訴被告）提交的證據(jù)認(rèn)為與第三人無(wú)關(guān)。原告（反訴被告）向衛(wèi)星對(duì)被告（反訴原告）徐靜提交的證據(jù)一、二有異議，認(rèn)為對(duì)其真實(shí)性無(wú)法確定；第三人黃亮、梁治華對(duì)被告（反訴原告）提交的證據(jù)一無(wú)異議，對(duì)證據(jù)二有異議，與第三人無(wú)關(guān)。原告（反訴被告）向衛(wèi)星、被告（反訴原告）徐靜對(duì)第三人梁治華提交的證據(jù)均無(wú)異議。
本院對(duì)原告（反訴被告）向衛(wèi)星提交的證據(jù)一、二、四的真實(shí)性予以認(rèn)定，對(duì)被告（反訴原告）徐靜提交的證據(jù)一的真實(shí)性予以認(rèn)定，對(duì)第三人梁治華提交的證據(jù)予以認(rèn)定。
經(jīng)審理查明：位于武漢市漢陽(yáng)區(qū)七里晴川103棟1／2層22室（建筑面積108.16平方米）房屋原產(chǎn)權(quán)人為黃亮，2012年，向衛(wèi)星從黃亮處購(gòu)得該房屋，并于2012年11月21日辦理武房權(quán)證市字第××號(hào)房屋所有權(quán)證，同年12月5日辦理陽(yáng)國(guó)用（商2012）第6943號(hào)國(guó)有土地使用證。
2009年9月25日，徐靜租賃訴爭(zhēng)房屋的第一層（建筑面積54.08平方米）經(jīng)營(yíng)武漢市漢陽(yáng)區(qū)極地勇士寵物美容店。2011年8月28日，黃亮委托梁治華與徐靜簽署房屋租賃合同，同年9月23日，梁治華（甲方）與徐靜（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，雙方約定：一、房屋設(shè)施狀況及交接；二、租期從2011年9月25日至2012年9月25日；三、押金，合同簽訂之時(shí)，乙方向甲方預(yù)交相當(dāng)于壹個(gè)月租金數(shù)額的押金，計(jì)人民幣2，430元；每月租金為人民幣2，430元，租金每半年交付一次；六、合同期間，乙方提出退租必須提前一月書(shū)面通知甲方；租賃期滿(mǎn)或合同終止時(shí)，乙方將房屋按期按正常使用狀況交付甲方；租賃期滿(mǎn)，如本房屋繼續(xù)出租，需按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況，提高租金。同等條件乙方可優(yōu)先承租。且乙方須在租賃到期2個(gè)月之前書(shū)面向甲方申請(qǐng)，甲方同意后雙方重新簽訂房屋租賃合同，否則甲方視乙方終止合同不再續(xù)租，將房屋自用或租給其他人。……等條款。合同簽訂后，徐靜繼續(xù)使用訴爭(zhēng)房屋，租金交至2012年9月25日。2012年8月9日，梁治華向徐靜發(fā)出通知：“就你所租賃的武漢市漢陽(yáng)區(qū)七里晴川103棟22室一層房屋，將于2012年9月25日到期，特通知如下：現(xiàn)有租戶(hù)多次與本人聯(lián)系，愿意以第一年月租金4400元、第二年月租金4700元、第三年月租金5000元，租期3年，押金相當(dāng)于三月租金數(shù)額，租金按季度支付，租戶(hù)自負(fù)各項(xiàng)使用費(fèi)用的基本條件，自2012年10月1日起承租本人房屋?？紤]你我間長(zhǎng)期友好合作，按上述租賃條件本人首先考慮將房屋租賃于你。如你有意按上述條件續(xù)租，請(qǐng)你在2012年8月15日前與本人聯(lián)系（聯(lián)系電話(huà)138××××6189），并于2012年8月18日前交付合同押金，與本人簽訂書(shū)面《房屋租賃合同》。否則，本人將與他人簽署合同并將房屋租賃他人。如此，亦請(qǐng)你在2012年9月30日前騰退搬空房屋并將房屋交付至本人?！毙祆o認(rèn)為租金漲得太高，無(wú)法按梁治華的意見(jiàn)簽訂租賃協(xié)議。合同到期后，徐靜繼續(xù)使用房屋，2012年11月21日，向衛(wèi)星從黃亮處購(gòu)得該房屋并辦理了房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證。向衛(wèi)星就房屋的租賃事宜與徐靜協(xié)商未果，故起訴至法院。
案經(jīng)多次調(diào)解，雙方當(dāng)事人未能達(dá)成一致意見(jiàn)。

本院認(rèn)為：位于武漢市漢陽(yáng)區(qū)七里晴川103棟1／2層22室（建筑面積108.16平方米）房屋原產(chǎn)權(quán)人為黃亮，黃亮委托梁治華與徐靜簽訂了房屋租賃合同，黃亮將上述房屋的第一層租給徐靜使用，雙方簽訂的合同于2012年9月25日到期，合同到期后，梁治華與徐靜因房屋租金的問(wèn)題沒(méi)有達(dá)成一致意見(jiàn)，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同，雙方的租賃關(guān)系解除，但徐靜繼續(xù)使用該房屋，未交納房租。
2012年11月21日向衛(wèi)星從黃亮處購(gòu)得訴爭(zhēng)房屋并辦理了房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證，向衛(wèi)星依法對(duì)該房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，現(xiàn)向衛(wèi)星要求徐靜騰退房屋并支付房屋占用費(fèi)訴訟請(qǐng)求本院予以支持，房屋占用費(fèi)從向衛(wèi)星辦理訴爭(zhēng)房屋的的房屋所有權(quán)證之日的次日起（2012年11月22日）計(jì)算到徐靜實(shí)際騰退之日，每月按人民幣2，430元計(jì)算。向衛(wèi)星要求徐靜按向衛(wèi)星與第三方簽署的房屋租賃合同的標(biāo)準(zhǔn)支付賠償金人民幣12，960元沒(méi)有法律依據(jù)，本院不予支持。黃亮委托梁治華與徐靜簽訂的房屋租賃合同已于2012年9月25日到期，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同，雙方的租賃關(guān)系已解除，徐靜稱(chēng)梁治華口頭承諾其可長(zhǎng)期租賃該房屋無(wú)證據(jù)證實(shí)，現(xiàn)被告（反訴原告）徐靜要求確認(rèn)徐靜與第三人黃亮的租賃合同關(guān)系合法存續(xù)沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院對(duì)其反訴請(qǐng)求不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十二條、第二百三十五條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十四條規(guī)定之精神，判決如下：

一、被告（反訴原告）徐靜于本判決生效之日起三十日內(nèi)騰退出位于武漢市漢陽(yáng)區(qū)七里晴川103棟1／2層22室（建筑面積108.16平方米）房屋的第一層給原告（反訴被告）向衛(wèi)星；
二、被告（反訴原告）徐靜于本判決生效之日起三十日內(nèi)支付給原告（反訴被告）向衛(wèi)星從2012年11月22日起至騰退之日的房屋占用費(fèi)，每月按人民幣2，430元計(jì)算；
三、駁回原告（反訴被告）的其它訴訟請(qǐng)求；
四、駁回被告（反訴原告）的反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)人民幣4，614元、反訴費(fèi)人民幣50元，由被告（反訴原告）承擔(dān)（本訴的訴訟費(fèi)向衛(wèi)星已預(yù)交，徐靜應(yīng)于本判決生效之日起三十日內(nèi)將應(yīng)付款項(xiàng)直接付給向衛(wèi)星）。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯武漢市中級(jí)人民法院，收款單位全稱(chēng)：武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專(zhuān)戶(hù)市中院訴訟費(fèi)分戶(hù)；賬號(hào)：07×××93；開(kāi)戶(hù)行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處832886。上訴人在上訴期滿(mǎn)后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判長(zhǎng) 王琴
人民陪審員 沈紀(jì)奎
人民陪審員 周佩芳

書(shū)記員： 張朝管