武漢漢業(yè)興房地產(chǎn)代理有限公司
吳超斌男
劉永前（湖北錫愛律師事務所）
武漢宏凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
湖北恒源實業(yè)有限公司
吳勇（湖北書院律師事務所）

原告武漢漢業(yè)興房地產(chǎn)代理有限公司。住所地:湖北省武漢市硚口區(qū)中山大道259號，組織機構(gòu)代碼:55843901-2。
法定代表人宋長清，該公司經(jīng)理。
委托代理人吳超斌。男，漢族，1973年1月14日出生。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
委托代理人劉永前，湖北錫愛律師事務所律師。代理權(quán)限為一般代理。
被告武漢宏凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地:湖北省武漢市江岸區(qū)袁家墩112號3層3號，組織機構(gòu)代碼:66678249-1。
法定代表人許文超，該公司經(jīng)理。
被告湖北恒源實業(yè)有限公司。住所地:湖北省云夢縣楚王城大道，組織機構(gòu)代碼:67649560-5。
法定代表人胡亮，該公司經(jīng)理。
上述兩
被告
委托代理人吳勇，湖北書院律師事務所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)代理，代為承認、放棄請求，代為答辯、反訴、辯論，接受調(diào)解、代收法律文書等。
武漢漢業(yè)興房地產(chǎn)代理有限公司（以下簡稱漢業(yè)興公司）訴武漢宏凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱宏凱公司）、湖北恒源實業(yè)有限公司（以下簡稱恒源公司）委托代理合同糾紛一案，本院于2014年2月25日受理后，依法組成合議庭，于2014年4月9日、2014年5月21日兩次公開開庭進行了審理。原告漢業(yè)興公司的委托代理人吳超斌、劉永前，被告宏凱、恒源兩公司的共同委托代理人吳勇到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，恒源公司與宏凱公司雖然是兩個各自獨立的企業(yè)法人，但在合作開發(fā)恒源廣場樓盤中，宏凱公司與恒源公司共同與漢業(yè)興公司簽訂了銷售代理協(xié)議；在合同履行過程中，商品房銷售合同上均由宏凱公司蓋章，回款也是直接打入宏凱公司賬戶，因此，宏凱公司在質(zhì)證中認為銷售代理協(xié)議與自己無關的理由不成立。宏凱公司與恒源公司均為適格被告，應當共同承擔履行合同的法律義務。本案的爭議焦點有以下六個:1、銷售車庫是否計算傭金，如何計算。2、銷售住宅樓有多少套。3、住宅樓銷售傭金如何計算。4、合同目前的狀態(tài)。5、關于廣告費的約定。6、宏凱、恒源兩被告還應支付漢業(yè)興公司多少傭金。現(xiàn)就原、被告雙方對本案焦點問題的質(zhì)證和辯論意見進行如下闡述，并分別作出本院的評判和處理意見。
1、銷售車庫是否計算傭金，如何計算。
原告認為，合同明確約定車庫應該計算傭金，共銷售車庫132間，均已回款。被告辯稱，按合同第五條和第六條的約定，本合同提取傭金的范圍為恒源廣場的多層和高層的住宅樓，而車庫是不在約定提取的范圍內(nèi)。雖然合同第二條合作范圍包括恒源建材廣場住宅樓和車庫的營銷代理，但計算傭金的條款沒有約定車庫應計算傭金，另外在簽訂合同時，原告口頭承諾車庫不計傭金，故車庫是不應計算傭金的。本院認為，恒源廣場樓盤的車庫代理銷售應該計算傭金，車庫傭金的計算應當適用于合同關于傭金計算的相關條款。理由如下:第一，原、被告雙方之間所簽訂的《恒源廣場樓盤銷售代理合同》，是雙方在協(xié)商一致的基礎上的真實意思表示，合法有效。合同第二條約定了雙方的合作范圍，根據(jù)該條約定，漢業(yè)興公司的代理銷售對象應包含整個樓盤的住宅和車庫。合同第三條約定了合作期限，第四條約定了營銷費用，第五條約定了傭金基價，第六條約定了傭金計算的公式，……等?？梢钥闯觯贤嚓P條款的約定均沒有對車庫傭金的特別約定或者不予計算的意思表示，是故可以明確，車庫傭金是應計算傭金的。第二，被告方以合同第五條中沒有“車庫”的明確字眼，因此車庫傭金不應計算的說法不能成立。恒源廣場樓盤的車庫位于地面一樓，此條表述中的“多層”是行業(yè)慣例中所說的不帶電梯的樓房，“高層”是帶電梯的樓房，由于車庫為地面一樓的樓房，在對車庫沒有特別約定的情況下，按照普通人的日常理解，這里的“多層”和“高層”樓棟應該均是包含了地上一層空間即車庫的。故此，本院認為漢業(yè)興公司代理銷售的車庫應該計算傭金，在合同沒有特別約定的情況下，結(jié)合車庫位于樓棟地上一層的實際情況，車庫的傭金計算與住宅房屋的傭金計算并無他別，應適用該合同的第五條、第六條約定。另，被告關于原告口頭承諾車庫不計傭金的辯稱，沒有事實和法律依據(jù)，亦不予采信。再次，經(jīng)本院查明，宏凱、恒源兩公司確認，有宏凱公司蓋章確認售出并回款的車庫共118間，銷售這些車庫的傭金之和為519322元，此即漢業(yè)興公司代理銷售車庫的應得傭金。（計算過程:根據(jù)《恒源廣場樓盤銷售代理合同》第五、六條計算方式，對這118間車庫，根據(jù)每間車庫的面積、成交單價，得出每間車庫的提成傭金）
2、銷售住宅樓有多少套。
宏凱、恒源兩公司對漢業(yè)興所述的以上22套房屋所對應的房號予以認可；對漢業(yè)興公司所稱①、②項是2號樓未賣出的12套房子的情況認可；對漢業(yè)興公司所稱的③、④項10套房子的回款項就是恒源公司提交的證據(jù)二的1384849.00元認可。但辯稱，恒源公司所提交的證據(jù)二中的1384849.00元的性質(zhì)不是銷售款，而是認購款。漢業(yè)興公司所稱的③、④項所指向的房子均只簽了認購書，沒有簽訂售房合同，不認為是銷售，但認可③項中的6套房子已繳房款情況；認為④項中的4套房子只交付了定金，沒有繳付房款，不屬于已賣出。
本院認為，宏凱、恒源兩公司認為已代理銷售502套房，漢業(yè)興認為已代理銷售512套房，雙方的分歧就是漢業(yè)興公司所稱的③、④項10套房子是否屬于未售房。對③項的6套房，該6套房有宏凱公司蓋章的房屋認購書，經(jīng)宏凱、恒源兩公司確認，也收到了購房款。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?之規(guī)定，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。故，本院認為這6套房屬于漢業(yè)興已代理賣出的房子，不屬于未售房。對④項的4套房子，雖然亦有宏凱公司加蓋公章的認購書，但截止?jié)h業(yè)興公司撤離該樓盤止，宏凱、恒源兩公司只收到了定金的繳納，因漢業(yè)興公司無法提交該4套房的定金繳納者與甲方簽訂商品房買賣合同或向甲方繳納購房款的證據(jù)，故根據(jù)定金的性質(zhì)，本院認為該4套屬于未售房，不能計算傭金。綜上所述，本院認為漢業(yè)興公司代理售出的樓房為508套。恒源廣場全部住宅樓除16套房（特指①、②、④項的16套房屋，均屬于2棟樓的房子）外，其他均已售出，且1、3、4、5、6、7、8棟樓均已全部清盤回款。
3、住宅樓銷售傭金如何計算。
雙方所簽合同的第六條付款方式B項明確約定:“銷售回款后，售出的給付70%，整個樓棟清盤回款后給付25%，剩余的5%在乙方協(xié)助甲方為各客戶辦理完入住手續(xù)后一次性付清”。宏凱、恒源兩公司認為，該條款系附條件的付款方式，所附條件成就時，才能按成就的條件提取傭金。第一個條件是原告對售出的房屋要全部結(jié)清房款才能計提傭金，同時只能支付所計傭金的70%；第二個條件是整個樓棟清盤并全部收回房款后給付25%，對清盤的理解是各樓棟單獨計算，必須全部售出并全部結(jié)清房款才算清盤。而原告代理銷售的房屋仍有22套未售出，189套的房款未結(jié)清，有近3000多萬元的房款未收回。原告撤離售樓部，已無法滿足第二個條件的成就，因此25%傭金不應支付；第三個條件是原告要協(xié)助各客戶辦理完入住手續(xù)后一次性支付余下的5%的傭金，而原告撤離售樓部，根本無法成就第三個付款條件，故5%傭金不應支付。
漢業(yè)興公司辯稱，房子售出后，買方付款方式分為一次性付清、銀行按揭、分期付款等多種，不可能全部房款收回后才計提70%的傭金，根據(jù)合同第四條約定，“營銷費用:本項目推廣銷售中，甲方只負責制作沙盤的費用，其他費用由乙方承擔”，漢業(yè)興公司承擔著大量的人力成本和營銷成本，需要對方支付傭金維持運作。且在正常合作期間，雙方一直是邊銷售邊支付傭金的。
本院認為，根據(jù)合同約定，70%傭金的支付的條件是，“銷售回款后”。商品房買賣中存在著大量的分期、按揭付款方式，根據(jù)日常生活經(jīng)驗，這些方式下要收回全款需要漫長的年月，如若將“銷售回款”理解為銷售后收回全部房款，對漢業(yè)興公司將顯失公正，也不符合正常商業(yè)活動的利益預期。因此，本院認為“銷售回款”，應理解為已銷售并依照商品房銷售合同約定的付款方式收受到相應期間的房款，即可視為70%傭金的支付條件成就。關于25%傭金的支付條件，合同約定是“整個樓棟清盤回款后給付25%”，這里的“清盤”應理解為該樓棟的住宅樓全部售出。同樣，基于商品房銷售付款方式的特殊性，這里的“回款”應理解為，依照商品房銷售合同約定的付款方式收受到的相應期間的購房款。因此，根據(jù)1-8棟住宅樓房的銷售情況，1、3、4、5、6、7、8棟樓盤均已清盤，符合25%的傭金的計算條件，本院對漢業(yè)興公司1、3、4、5、6、7、8棟樓盤的25%的傭金請求予以支持。關于最后5%的傭金，漢業(yè)興公司無法提供相應的證據(jù)證明其在2013年1月份撤離之前協(xié)助甲方為各客戶辦理完了入住手續(xù)，故對此5%傭金的訴訟請求不予支持。故此，漢業(yè)興公司應得的傭金包括兩部分:第一部分，已售出的508套房70%的傭金；第二部分，1、3、4、5、6、7、8棟整棟住宅樓全部房25%的傭金。也即，2棟樓中230套房按照70%比例計算實結(jié)傭金為1252969.15元；1、3、4、5、6、7、8棟共278套房按照95%（70%＋25%=95%）比例計算實結(jié)傭金為2623789.46元；以上508套房的實結(jié)傭金之和為3876758.61元。此即漢業(yè)興代理銷售住宅樓的傭金。（計算過程:根據(jù)《恒源廣場樓盤銷售代理合同》第五、六條計算方式，對這508套房，根據(jù)每套房的面積、成交單價，得出每套房的應結(jié)傭金；根據(jù)每套房所對應的傭金提成比例，計算每套房的實結(jié)傭金。）
4、合同目前的狀態(tài)。
宏凱、恒源兩公司認為，1、原、被告簽訂的樓盤銷售代理合同已終止。理由一:原告于2013年12月份在事情敗露后（截留1384849.00元）私自撤離售樓部，原告以自己的實際行為明確表示不再履行合同，是終止合同的表現(xiàn)；理由二:原告在撤離售樓部后迅速向人民法院起訴，要求被告支付傭金，更進一步說明，原告在沒有履行完合同全部義務就已經(jīng)單方終止合同，并對已履行的部分要求結(jié)算傭金，向人民法院起訴這一事實，更說明原、被告的銷售合同已終止。
漢業(yè)興公司辯稱，合同處于中止狀態(tài)，雙方仍應履行。乙方于2013年12月撤離的原因，是甲方拒不支付傭金的在先違約行為，乙方無法維系需要支付的各種費用，迫不得已采取措施，是表明立場的行為，不是終止合同履行。
本院認為，該合同屬于雙方互負權(quán)利義務的雙務合同，本案中甲方在乙方完成相應銷售工作后沒有及時支付傭金，乙方用交付定金的方式內(nèi)定房屋的行為屬于一種經(jīng)營行為，并未違反相關法律規(guī)定及雙方的合同約定；其留存1384849萬元售房款的行為，是基于甲方未付傭金的一種臨時救濟行為，并非違約行為。乙方停止銷售工作并撤離，是對其享有的同時履行抗辯權(quán)的行使。甲方未及時支付傭金的行為，違反了合同約定，是違約在先。故此，乙方留置房款的行為和撤離行為并非違約行為。同時，由于宏凱、恒源兩公司與漢業(yè)興公司任何一方均未向?qū)Ψ阶鞒鼋獬贤囊馑急硎荆p方之間因合同產(chǎn)生的權(quán)利義務關系并未終止，屬于中止狀態(tài)。
5、關于廣告費的約定。
宏凱、恒源兩公司認為，漢業(yè)興公司未按照合同約定在營銷過程中投入不低于50萬元的廣告費，應將該廣告費從其應得傭金中扣除。因合同第八條約定了“乙方權(quán)責:1.進行市場策劃，熟悉了解客戶群體，開展市場預測、市場調(diào)研，營銷定位和營銷推廣，制定營銷方案，靈活浮動樓盤售價；2．組織營銷人員深入云夢9鎮(zhèn)3鄉(xiāng)各個自然灣，各家各戶上門推銷，重點是北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)，廣告費用投入不低于50萬元，不允許有送面積的促銷活動；……”。本院認為，從合同內(nèi)容看，不低于50萬元的廣告費投入是甲方為了保證乙方積極實施銷售、努力實現(xiàn)銷售任務而定的保證措施，乙方的合同義務旨在實現(xiàn)銷售目的，而非廣告投入，廣告只是其實現(xiàn)銷售目的附加措施之一。事實上，該樓盤開盤后銷售業(yè)績很好，漢業(yè)興公司是否投入50萬元的廣告費，并未影響甲方合同目的的達成。宏凱、恒源公司亦未提交證據(jù)證明未投入不低于50萬元的廣告費對合同實現(xiàn)目的產(chǎn)生過任何障礙或給甲方造成過任何損失，故對其觀點不予采納。
6、宏凱、恒源兩公司還應支付給漢業(yè)興公司多少傭金。
宏凱、恒源兩公司認為，原、被告銷售代理合同已終止，原告也沒有完成整個樓棟清盤、沒有為客戶辦理完入住手續(xù)和收回全部房款，依據(jù)合同付款方式的B項的約定，余下30%的傭金是不用支付的。且原告的訴訟請求沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)，原告的傭金系原告單方計算的，并且計算錯誤。在合同履行過程中，原告私刻公章，私自收取購房款和調(diào)房費，不按合同約定投入廣告費，不按規(guī)定的時間清盤，原告在沒有履行完合同全部義務后，撤離售樓部，單方終止合同，其行為構(gòu)成違約，應承擔違約責任。
本院基于上述幾項焦點問題的認定，認為宏凱、恒源兩公司關于傭金的計算理由，關于漢業(yè)興公司違約的理由，沒有事實和法律依據(jù)，不能成立，宏凱、恒源應按照合同的約定履行應付傭金的義務。經(jīng)計算，車庫銷售傭金為519322元，住宅樓銷售傭金為3876758.61元，合計4396080.61元。恒源、宏凱兩公司已支付給漢業(yè)興公司傭金121.5萬元，故宏凱、恒源兩公司尚欠漢業(yè)興公司傭金為3181080.61元。
故此，經(jīng)合議庭評議，依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?、第六條 ?，《中華人民共和國合同法》第六十六條 ?、第六十七條 ?、第九十一條 ?、第九十二條 ?、第九十三條 ?、第九十四條 ?、第九十五條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告武漢宏凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、湖北恒源實業(yè)有限公司向原告武漢漢業(yè)興房地產(chǎn)代理有限公司共同支付下欠的銷售代理傭金3181080.61元，于本判決生效后十日內(nèi)付清。
二、駁回原告武漢漢業(yè)興房地產(chǎn)代理有限公司的其他訴訟請求。
上述給付款項逾期支付，則按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案案件受理費39400元由武漢宏凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和湖北恒源實業(yè)有限公司共同負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省高級人民法院。上訴人應在遞交上訴狀時預交上訴案件受理費人民幣39400元?？顓R湖北省高級人民法院，開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行武漢市東湖支行，戶名:湖北省財政廳非稅收入財政專戶，帳號:17×××69-1。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，恒源公司與宏凱公司雖然是兩個各自獨立的企業(yè)法人，但在合作開發(fā)恒源廣場樓盤中，宏凱公司與恒源公司共同與漢業(yè)興公司簽訂了銷售代理協(xié)議；在合同履行過程中，商品房銷售合同上均由宏凱公司蓋章，回款也是直接打入宏凱公司賬戶，因此，宏凱公司在質(zhì)證中認為銷售代理協(xié)議與自己無關的理由不成立。宏凱公司與恒源公司均為適格被告，應當共同承擔履行合同的法律義務。本案的爭議焦點有以下六個:1、銷售車庫是否計算傭金，如何計算。2、銷售住宅樓有多少套。3、住宅樓銷售傭金如何計算。4、合同目前的狀態(tài)。5、關于廣告費的約定。6、宏凱、恒源兩被告還應支付漢業(yè)興公司多少傭金。現(xiàn)就原、被告雙方對本案焦點問題的質(zhì)證和辯論意見進行如下闡述，并分別作出本院的評判和處理意見。
1、銷售車庫是否計算傭金，如何計算。
原告認為，合同明確約定車庫應該計算傭金，共銷售車庫132間，均已回款。被告辯稱，按合同第五條和第六條的約定，本合同提取傭金的范圍為恒源廣場的多層和高層的住宅樓，而車庫是不在約定提取的范圍內(nèi)。雖然合同第二條合作范圍包括恒源建材廣場住宅樓和車庫的營銷代理，但計算傭金的條款沒有約定車庫應計算傭金，另外在簽訂合同時，原告口頭承諾車庫不計傭金，故車庫是不應計算傭金的。本院認為，恒源廣場樓盤的車庫代理銷售應該計算傭金，車庫傭金的計算應當適用于合同關于傭金計算的相關條款。理由如下:第一，原、被告雙方之間所簽訂的《恒源廣場樓盤銷售代理合同》，是雙方在協(xié)商一致的基礎上的真實意思表示，合法有效。合同第二條約定了雙方的合作范圍，根據(jù)該條約定，漢業(yè)興公司的代理銷售對象應包含整個樓盤的住宅和車庫。合同第三條約定了合作期限，第四條約定了營銷費用，第五條約定了傭金基價，第六條約定了傭金計算的公式，……等?？梢钥闯觯贤嚓P條款的約定均沒有對車庫傭金的特別約定或者不予計算的意思表示，是故可以明確，車庫傭金是應計算傭金的。第二，被告方以合同第五條中沒有“車庫”的明確字眼，因此車庫傭金不應計算的說法不能成立。恒源廣場樓盤的車庫位于地面一樓，此條表述中的“多層”是行業(yè)慣例中所說的不帶電梯的樓房，“高層”是帶電梯的樓房，由于車庫為地面一樓的樓房，在對車庫沒有特別約定的情況下，按照普通人的日常理解，這里的“多層”和“高層”樓棟應該均是包含了地上一層空間即車庫的。故此，本院認為漢業(yè)興公司代理銷售的車庫應該計算傭金，在合同沒有特別約定的情況下，結(jié)合車庫位于樓棟地上一層的實際情況，車庫的傭金計算與住宅房屋的傭金計算并無他別，應適用該合同的第五條、第六條約定。另，被告關于原告口頭承諾車庫不計傭金的辯稱，沒有事實和法律依據(jù)，亦不予采信。再次，經(jīng)本院查明，宏凱、恒源兩公司確認，有宏凱公司蓋章確認售出并回款的車庫共118間，銷售這些車庫的傭金之和為519322元，此即漢業(yè)興公司代理銷售車庫的應得傭金。（計算過程:根據(jù)《恒源廣場樓盤銷售代理合同》第五、六條計算方式，對這118間車庫，根據(jù)每間車庫的面積、成交單價，得出每間車庫的提成傭金）
2、銷售住宅樓有多少套。
宏凱、恒源兩公司對漢業(yè)興所述的以上22套房屋所對應的房號予以認可；對漢業(yè)興公司所稱①、②項是2號樓未賣出的12套房子的情況認可；對漢業(yè)興公司所稱的③、④項10套房子的回款項就是恒源公司提交的證據(jù)二的1384849.00元認可。但辯稱，恒源公司所提交的證據(jù)二中的1384849.00元的性質(zhì)不是銷售款，而是認購款。漢業(yè)興公司所稱的③、④項所指向的房子均只簽了認購書，沒有簽訂售房合同，不認為是銷售，但認可③項中的6套房子已繳房款情況；認為④項中的4套房子只交付了定金，沒有繳付房款，不屬于已賣出。
本院認為，宏凱、恒源兩公司認為已代理銷售502套房，漢業(yè)興認為已代理銷售512套房，雙方的分歧就是漢業(yè)興公司所稱的③、④項10套房子是否屬于未售房。對③項的6套房，該6套房有宏凱公司蓋章的房屋認購書，經(jīng)宏凱、恒源兩公司確認，也收到了購房款。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?之規(guī)定，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。故，本院認為這6套房屬于漢業(yè)興已代理賣出的房子，不屬于未售房。對④項的4套房子，雖然亦有宏凱公司加蓋公章的認購書，但截止?jié)h業(yè)興公司撤離該樓盤止，宏凱、恒源兩公司只收到了定金的繳納，因漢業(yè)興公司無法提交該4套房的定金繳納者與甲方簽訂商品房買賣合同或向甲方繳納購房款的證據(jù)，故根據(jù)定金的性質(zhì)，本院認為該4套屬于未售房，不能計算傭金。綜上所述，本院認為漢業(yè)興公司代理售出的樓房為508套。恒源廣場全部住宅樓除16套房（特指①、②、④項的16套房屋，均屬于2棟樓的房子）外，其他均已售出，且1、3、4、5、6、7、8棟樓均已全部清盤回款。
3、住宅樓銷售傭金如何計算。
雙方所簽合同的第六條付款方式B項明確約定:“銷售回款后，售出的給付70%，整個樓棟清盤回款后給付25%，剩余的5%在乙方協(xié)助甲方為各客戶辦理完入住手續(xù)后一次性付清”。宏凱、恒源兩公司認為，該條款系附條件的付款方式，所附條件成就時，才能按成就的條件提取傭金。第一個條件是原告對售出的房屋要全部結(jié)清房款才能計提傭金，同時只能支付所計傭金的70%；第二個條件是整個樓棟清盤并全部收回房款后給付25%，對清盤的理解是各樓棟單獨計算，必須全部售出并全部結(jié)清房款才算清盤。而原告代理銷售的房屋仍有22套未售出，189套的房款未結(jié)清，有近3000多萬元的房款未收回。原告撤離售樓部，已無法滿足第二個條件的成就，因此25%傭金不應支付；第三個條件是原告要協(xié)助各客戶辦理完入住手續(xù)后一次性支付余下的5%的傭金，而原告撤離售樓部，根本無法成就第三個付款條件，故5%傭金不應支付。
漢業(yè)興公司辯稱，房子售出后，買方付款方式分為一次性付清、銀行按揭、分期付款等多種，不可能全部房款收回后才計提70%的傭金，根據(jù)合同第四條約定，“營銷費用:本項目推廣銷售中，甲方只負責制作沙盤的費用，其他費用由乙方承擔”，漢業(yè)興公司承擔著大量的人力成本和營銷成本，需要對方支付傭金維持運作。且在正常合作期間，雙方一直是邊銷售邊支付傭金的。
本院認為，根據(jù)合同約定，70%傭金的支付的條件是，“銷售回款后”。商品房買賣中存在著大量的分期、按揭付款方式，根據(jù)日常生活經(jīng)驗，這些方式下要收回全款需要漫長的年月，如若將“銷售回款”理解為銷售后收回全部房款，對漢業(yè)興公司將顯失公正，也不符合正常商業(yè)活動的利益預期。因此，本院認為“銷售回款”，應理解為已銷售并依照商品房銷售合同約定的付款方式收受到相應期間的房款，即可視為70%傭金的支付條件成就。關于25%傭金的支付條件，合同約定是“整個樓棟清盤回款后給付25%”，這里的“清盤”應理解為該樓棟的住宅樓全部售出。同樣，基于商品房銷售付款方式的特殊性，這里的“回款”應理解為，依照商品房銷售合同約定的付款方式收受到的相應期間的購房款。因此，根據(jù)1-8棟住宅樓房的銷售情況，1、3、4、5、6、7、8棟樓盤均已清盤，符合25%的傭金的計算條件，本院對漢業(yè)興公司1、3、4、5、6、7、8棟樓盤的25%的傭金請求予以支持。關于最后5%的傭金，漢業(yè)興公司無法提供相應的證據(jù)證明其在2013年1月份撤離之前協(xié)助甲方為各客戶辦理完了入住手續(xù)，故對此5%傭金的訴訟請求不予支持。故此，漢業(yè)興公司應得的傭金包括兩部分:第一部分，已售出的508套房70%的傭金；第二部分，1、3、4、5、6、7、8棟整棟住宅樓全部房25%的傭金。也即，2棟樓中230套房按照70%比例計算實結(jié)傭金為1252969.15元；1、3、4、5、6、7、8棟共278套房按照95%（70%＋25%=95%）比例計算實結(jié)傭金為2623789.46元；以上508套房的實結(jié)傭金之和為3876758.61元。此即漢業(yè)興代理銷售住宅樓的傭金。（計算過程:根據(jù)《恒源廣場樓盤銷售代理合同》第五、六條計算方式，對這508套房，根據(jù)每套房的面積、成交單價，得出每套房的應結(jié)傭金；根據(jù)每套房所對應的傭金提成比例，計算每套房的實結(jié)傭金。）
4、合同目前的狀態(tài)。
宏凱、恒源兩公司認為，1、原、被告簽訂的樓盤銷售代理合同已終止。理由一:原告于2013年12月份在事情敗露后（截留1384849.00元）私自撤離售樓部，原告以自己的實際行為明確表示不再履行合同，是終止合同的表現(xiàn)；理由二:原告在撤離售樓部后迅速向人民法院起訴，要求被告支付傭金，更進一步說明，原告在沒有履行完合同全部義務就已經(jīng)單方終止合同，并對已履行的部分要求結(jié)算傭金，向人民法院起訴這一事實，更說明原、被告的銷售合同已終止。
漢業(yè)興公司辯稱，合同處于中止狀態(tài)，雙方仍應履行。乙方于2013年12月撤離的原因，是甲方拒不支付傭金的在先違約行為，乙方無法維系需要支付的各種費用，迫不得已采取措施，是表明立場的行為，不是終止合同履行。
本院認為，該合同屬于雙方互負權(quán)利義務的雙務合同，本案中甲方在乙方完成相應銷售工作后沒有及時支付傭金，乙方用交付定金的方式內(nèi)定房屋的行為屬于一種經(jīng)營行為，并未違反相關法律規(guī)定及雙方的合同約定；其留存1384849萬元售房款的行為，是基于甲方未付傭金的一種臨時救濟行為，并非違約行為。乙方停止銷售工作并撤離，是對其享有的同時履行抗辯權(quán)的行使。甲方未及時支付傭金的行為，違反了合同約定，是違約在先。故此，乙方留置房款的行為和撤離行為并非違約行為。同時，由于宏凱、恒源兩公司與漢業(yè)興公司任何一方均未向?qū)Ψ阶鞒鼋獬贤囊馑急硎?，雙方之間因合同產(chǎn)生的權(quán)利義務關系并未終止，屬于中止狀態(tài)。
5、關于廣告費的約定。
宏凱、恒源兩公司認為，漢業(yè)興公司未按照合同約定在營銷過程中投入不低于50萬元的廣告費，應將該廣告費從其應得傭金中扣除。因合同第八條約定了“乙方權(quán)責:1.進行市場策劃，熟悉了解客戶群體，開展市場預測、市場調(diào)研，營銷定位和營銷推廣，制定營銷方案，靈活浮動樓盤售價；2．組織營銷人員深入云夢9鎮(zhèn)3鄉(xiāng)各個自然灣，各家各戶上門推銷，重點是北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)，廣告費用投入不低于50萬元，不允許有送面積的促銷活動；……”。本院認為，從合同內(nèi)容看，不低于50萬元的廣告費投入是甲方為了保證乙方積極實施銷售、努力實現(xiàn)銷售任務而定的保證措施，乙方的合同義務旨在實現(xiàn)銷售目的，而非廣告投入，廣告只是其實現(xiàn)銷售目的附加措施之一。事實上，該樓盤開盤后銷售業(yè)績很好，漢業(yè)興公司是否投入50萬元的廣告費，并未影響甲方合同目的的達成。宏凱、恒源公司亦未提交證據(jù)證明未投入不低于50萬元的廣告費對合同實現(xiàn)目的產(chǎn)生過任何障礙或給甲方造成過任何損失，故對其觀點不予采納。
6、宏凱、恒源兩公司還應支付給漢業(yè)興公司多少傭金。
宏凱、恒源兩公司認為，原、被告銷售代理合同已終止，原告也沒有完成整個樓棟清盤、沒有為客戶辦理完入住手續(xù)和收回全部房款，依據(jù)合同付款方式的B項的約定，余下30%的傭金是不用支付的。且原告的訴訟請求沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)，原告的傭金系原告單方計算的，并且計算錯誤。在合同履行過程中，原告私刻公章，私自收取購房款和調(diào)房費，不按合同約定投入廣告費，不按規(guī)定的時間清盤，原告在沒有履行完合同全部義務后，撤離售樓部，單方終止合同，其行為構(gòu)成違約，應承擔違約責任。
本院基于上述幾項焦點問題的認定，認為宏凱、恒源兩公司關于傭金的計算理由，關于漢業(yè)興公司違約的理由，沒有事實和法律依據(jù)，不能成立，宏凱、恒源應按照合同的約定履行應付傭金的義務。經(jīng)計算，車庫銷售傭金為519322元，住宅樓銷售傭金為3876758.61元，合計4396080.61元。恒源、宏凱兩公司已支付給漢業(yè)興公司傭金121.5萬元，故宏凱、恒源兩公司尚欠漢業(yè)興公司傭金為3181080.61元。
故此，經(jīng)合議庭評議，依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?、第六條 ?，《中華人民共和國合同法》第六十六條 ?、第六十七條 ?、第九十一條 ?、第九十二條 ?、第九十三條 ?、第九十四條 ?、第九十五條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告武漢宏凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、湖北恒源實業(yè)有限公司向原告武漢漢業(yè)興房地產(chǎn)代理有限公司共同支付下欠的銷售代理傭金3181080.61元，于本判決生效后十日內(nèi)付清。
二、駁回原告武漢漢業(yè)興房地產(chǎn)代理有限公司的其他訴訟請求。
上述給付款項逾期支付，則按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案案件受理費39400元由武漢宏凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和湖北恒源實業(yè)有限公司共同負擔。

審判長：石仁禮
審判員：汪書力
審判員：葉勇

書記員：彭曉娟