武漢漢業(yè)興房地產(chǎn)代理有限公司
吳超斌男
劉永前（湖北錫愛(ài)律師事務(wù)所）
武漢宏凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
湖北恒源實(shí)業(yè)有限公司
吳勇（湖北書(shū)院律師事務(wù)所）

原告武漢漢業(yè)興房地產(chǎn)代理有限公司。住所地:湖北省武漢市硚口區(qū)中山大道259號(hào)，組織機(jī)構(gòu)代碼:55843901-2。
法定代表人宋長(zhǎng)清，該公司經(jīng)理。
委托代理人吳超斌。男，漢族，1973年1月14日出生。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
委托代理人劉永前，湖北錫愛(ài)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為一般代理。
被告武漢宏凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地:湖北省武漢市江岸區(qū)袁家墩112號(hào)3層3號(hào)，組織機(jī)構(gòu)代碼:66678249-1。
法定代表人許文超，該公司經(jīng)理。
被告湖北恒源實(shí)業(yè)有限公司。住所地:湖北省云夢(mèng)縣楚王城大道，組織機(jī)構(gòu)代碼:67649560-5。
法定代表人胡亮，該公司經(jīng)理。
上述兩
被告
委托代理人吳勇，湖北書(shū)院律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)代理，代為承認(rèn)、放棄請(qǐng)求，代為答辯、反訴、辯論，接受調(diào)解、代收法律文書(shū)等。
武漢漢業(yè)興房地產(chǎn)代理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)漢業(yè)興公司）訴武漢宏凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)宏凱公司）、湖北恒源實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)恒源公司）委托代理合同糾紛一案，本院于2014年2月25日受理后，依法組成合議庭，于2014年4月9日、2014年5月21日兩次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告漢業(yè)興公司的委托代理人吳超斌、劉永前，被告宏凱、恒源兩公司的共同委托代理人吳勇到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，恒源公司與宏凱公司雖然是兩個(gè)各自獨(dú)立的企業(yè)法人，但在合作開(kāi)發(fā)恒源廣場(chǎng)樓盤(pán)中，宏凱公司與恒源公司共同與漢業(yè)興公司簽訂了銷(xiāo)售代理協(xié)議；在合同履行過(guò)程中，商品房銷(xiāo)售合同上均由宏凱公司蓋章，回款也是直接打入宏凱公司賬戶(hù)，因此，宏凱公司在質(zhì)證中認(rèn)為銷(xiāo)售代理協(xié)議與自己無(wú)關(guān)的理由不成立。宏凱公司與恒源公司均為適格被告，應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)履行合同的法律義務(wù)。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有以下六個(gè):1、銷(xiāo)售車(chē)庫(kù)是否計(jì)算傭金，如何計(jì)算。2、銷(xiāo)售住宅樓有多少套。3、住宅樓銷(xiāo)售傭金如何計(jì)算。4、合同目前的狀態(tài)。5、關(guān)于廣告費(fèi)的約定。6、宏凱、恒源兩被告還應(yīng)支付漢業(yè)興公司多少傭金。現(xiàn)就原、被告雙方對(duì)本案焦點(diǎn)問(wèn)題的質(zhì)證和辯論意見(jiàn)進(jìn)行如下闡述，并分別作出本院的評(píng)判和處理意見(jiàn)。
1、銷(xiāo)售車(chē)庫(kù)是否計(jì)算傭金，如何計(jì)算。
原告認(rèn)為，合同明確約定車(chē)庫(kù)應(yīng)該計(jì)算傭金，共銷(xiāo)售車(chē)庫(kù)132間，均已回款。被告辯稱(chēng)，按合同第五條和第六條的約定，本合同提取傭金的范圍為恒源廣場(chǎng)的多層和高層的住宅樓，而車(chē)庫(kù)是不在約定提取的范圍內(nèi)。雖然合同第二條合作范圍包括恒源建材廣場(chǎng)住宅樓和車(chē)庫(kù)的營(yíng)銷(xiāo)代理，但計(jì)算傭金的條款沒(méi)有約定車(chē)庫(kù)應(yīng)計(jì)算傭金，另外在簽訂合同時(shí)，原告口頭承諾車(chē)庫(kù)不計(jì)傭金，故車(chē)庫(kù)是不應(yīng)計(jì)算傭金的。本院認(rèn)為，恒源廣場(chǎng)樓盤(pán)的車(chē)庫(kù)代理銷(xiāo)售應(yīng)該計(jì)算傭金，車(chē)庫(kù)傭金的計(jì)算應(yīng)當(dāng)適用于合同關(guān)于傭金計(jì)算的相關(guān)條款。理由如下:第一，原、被告雙方之間所簽訂的《恒源廣場(chǎng)樓盤(pán)銷(xiāo)售代理合同》，是雙方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示，合法有效。合同第二條約定了雙方的合作范圍，根據(jù)該條約定，漢業(yè)興公司的代理銷(xiāo)售對(duì)象應(yīng)包含整個(gè)樓盤(pán)的住宅和車(chē)庫(kù)。合同第三條約定了合作期限，第四條約定了營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，第五條約定了傭金基價(jià)，第六條約定了傭金計(jì)算的公式，……等?？梢钥闯?，合同相關(guān)條款的約定均沒(méi)有對(duì)車(chē)庫(kù)傭金的特別約定或者不予計(jì)算的意思表示，是故可以明確，車(chē)庫(kù)傭金是應(yīng)計(jì)算傭金的。第二，被告方以合同第五條中沒(méi)有“車(chē)庫(kù)”的明確字眼，因此車(chē)庫(kù)傭金不應(yīng)計(jì)算的說(shuō)法不能成立。恒源廣場(chǎng)樓盤(pán)的車(chē)庫(kù)位于地面一樓，此條表述中的“多層”是行業(yè)慣例中所說(shuō)的不帶電梯的樓房，“高層”是帶電梯的樓房，由于車(chē)庫(kù)為地面一樓的樓房，在對(duì)車(chē)庫(kù)沒(méi)有特別約定的情況下，按照普通人的日常理解，這里的“多層”和“高層”樓棟應(yīng)該均是包含了地上一層空間即車(chē)庫(kù)的。故此，本院認(rèn)為漢業(yè)興公司代理銷(xiāo)售的車(chē)庫(kù)應(yīng)該計(jì)算傭金，在合同沒(méi)有特別約定的情況下，結(jié)合車(chē)庫(kù)位于樓棟地上一層的實(shí)際情況，車(chē)庫(kù)的傭金計(jì)算與住宅房屋的傭金計(jì)算并無(wú)他別，應(yīng)適用該合同的第五條、第六條約定。另，被告關(guān)于原告口頭承諾車(chē)庫(kù)不計(jì)傭金的辯稱(chēng)，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，亦不予采信。再次，經(jīng)本院查明，宏凱、恒源兩公司確認(rèn)，有宏凱公司蓋章確認(rèn)售出并回款的車(chē)庫(kù)共118間，銷(xiāo)售這些車(chē)庫(kù)的傭金之和為519322元，此即漢業(yè)興公司代理銷(xiāo)售車(chē)庫(kù)的應(yīng)得傭金。（計(jì)算過(guò)程:根據(jù)《恒源廣場(chǎng)樓盤(pán)銷(xiāo)售代理合同》第五、六條計(jì)算方式，對(duì)這118間車(chē)庫(kù)，根據(jù)每間車(chē)庫(kù)的面積、成交單價(jià)，得出每間車(chē)庫(kù)的提成傭金）
2、銷(xiāo)售住宅樓有多少套。
宏凱、恒源兩公司對(duì)漢業(yè)興所述的以上22套房屋所對(duì)應(yīng)的房號(hào)予以認(rèn)可；對(duì)漢業(yè)興公司所稱(chēng)①、②項(xiàng)是2號(hào)樓未賣(mài)出的12套房子的情況認(rèn)可；對(duì)漢業(yè)興公司所稱(chēng)的③、④項(xiàng)10套房子的回款項(xiàng)就是恒源公司提交的證據(jù)二的1384849.00元認(rèn)可。但辯稱(chēng)，恒源公司所提交的證據(jù)二中的1384849.00元的性質(zhì)不是銷(xiāo)售款，而是認(rèn)購(gòu)款。漢業(yè)興公司所稱(chēng)的③、④項(xiàng)所指向的房子均只簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)，沒(méi)有簽訂售房合同，不認(rèn)為是銷(xiāo)售，但認(rèn)可③項(xiàng)中的6套房子已繳房款情況；認(rèn)為④項(xiàng)中的4套房子只交付了定金，沒(méi)有繳付房款，不屬于已賣(mài)出。
本院認(rèn)為，宏凱、恒源兩公司認(rèn)為已代理銷(xiāo)售502套房，漢業(yè)興認(rèn)為已代理銷(xiāo)售512套房，雙方的分歧就是漢業(yè)興公司所稱(chēng)的③、④項(xiàng)10套房子是否屬于未售房。對(duì)③項(xiàng)的6套房，該6套房有宏凱公司蓋章的房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，經(jīng)宏凱、恒源兩公司確認(rèn)，也收到了購(gòu)房款。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條 ?之規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。故，本院認(rèn)為這6套房屬于漢業(yè)興已代理賣(mài)出的房子，不屬于未售房。對(duì)④項(xiàng)的4套房子，雖然亦有宏凱公司加蓋公章的認(rèn)購(gòu)書(shū)，但截止?jié)h業(yè)興公司撤離該樓盤(pán)止，宏凱、恒源兩公司只收到了定金的繳納，因漢業(yè)興公司無(wú)法提交該4套房的定金繳納者與甲方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同或向甲方繳納購(gòu)房款的證據(jù)，故根據(jù)定金的性質(zhì)，本院認(rèn)為該4套屬于未售房，不能計(jì)算傭金。綜上所述，本院認(rèn)為漢業(yè)興公司代理售出的樓房為508套。恒源廣場(chǎng)全部住宅樓除16套房（特指①、②、④項(xiàng)的16套房屋，均屬于2棟樓的房子）外，其他均已售出，且1、3、4、5、6、7、8棟樓均已全部清盤(pán)回款。
3、住宅樓銷(xiāo)售傭金如何計(jì)算。
雙方所簽合同的第六條付款方式B項(xiàng)明確約定:“銷(xiāo)售回款后，售出的給付70%，整個(gè)樓棟清盤(pán)回款后給付25%，剩余的5%在乙方協(xié)助甲方為各客戶(hù)辦理完入住手續(xù)后一次性付清”。宏凱、恒源兩公司認(rèn)為，該條款系附條件的付款方式，所附條件成就時(shí)，才能按成就的條件提取傭金。第一個(gè)條件是原告對(duì)售出的房屋要全部結(jié)清房款才能計(jì)提傭金，同時(shí)只能支付所計(jì)傭金的70%；第二個(gè)條件是整個(gè)樓棟清盤(pán)并全部收回房款后給付25%，對(duì)清盤(pán)的理解是各樓棟單獨(dú)計(jì)算，必須全部售出并全部結(jié)清房款才算清盤(pán)。而原告代理銷(xiāo)售的房屋仍有22套未售出，189套的房款未結(jié)清，有近3000多萬(wàn)元的房款未收回。原告撤離售樓部，已無(wú)法滿(mǎn)足第二個(gè)條件的成就，因此25%傭金不應(yīng)支付；第三個(gè)條件是原告要協(xié)助各客戶(hù)辦理完入住手續(xù)后一次性支付余下的5%的傭金，而原告撤離售樓部，根本無(wú)法成就第三個(gè)付款條件，故5%傭金不應(yīng)支付。
漢業(yè)興公司辯稱(chēng)，房子售出后，買(mǎi)方付款方式分為一次性付清、銀行按揭、分期付款等多種，不可能全部房款收回后才計(jì)提70%的傭金，根據(jù)合同第四條約定，“營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用:本項(xiàng)目推廣銷(xiāo)售中，甲方只負(fù)責(zé)制作沙盤(pán)的費(fèi)用，其他費(fèi)用由乙方承擔(dān)”，漢業(yè)興公司承擔(dān)著大量的人力成本和營(yíng)銷(xiāo)成本，需要對(duì)方支付傭金維持運(yùn)作。且在正常合作期間，雙方一直是邊銷(xiāo)售邊支付傭金的。
本院認(rèn)為，根據(jù)合同約定，70%傭金的支付的條件是，“銷(xiāo)售回款后”。商品房買(mǎi)賣(mài)中存在著大量的分期、按揭付款方式，根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)，這些方式下要收回全款需要漫長(zhǎng)的年月，如若將“銷(xiāo)售回款”理解為銷(xiāo)售后收回全部房款，對(duì)漢業(yè)興公司將顯失公正，也不符合正常商業(yè)活動(dòng)的利益預(yù)期。因此，本院認(rèn)為“銷(xiāo)售回款”，應(yīng)理解為已銷(xiāo)售并依照商品房銷(xiāo)售合同約定的付款方式收受到相應(yīng)期間的房款，即可視為70%傭金的支付條件成就。關(guān)于25%傭金的支付條件，合同約定是“整個(gè)樓棟清盤(pán)回款后給付25%”，這里的“清盤(pán)”應(yīng)理解為該樓棟的住宅樓全部售出。同樣，基于商品房銷(xiāo)售付款方式的特殊性，這里的“回款”應(yīng)理解為，依照商品房銷(xiāo)售合同約定的付款方式收受到的相應(yīng)期間的購(gòu)房款。因此，根據(jù)1-8棟住宅樓房的銷(xiāo)售情況，1、3、4、5、6、7、8棟樓盤(pán)均已清盤(pán)，符合25%的傭金的計(jì)算條件，本院對(duì)漢業(yè)興公司1、3、4、5、6、7、8棟樓盤(pán)的25%的傭金請(qǐng)求予以支持。關(guān)于最后5%的傭金，漢業(yè)興公司無(wú)法提供相應(yīng)的證據(jù)證明其在2013年1月份撤離之前協(xié)助甲方為各客戶(hù)辦理完了入住手續(xù)，故對(duì)此5%傭金的訴訟請(qǐng)求不予支持。故此，漢業(yè)興公司應(yīng)得的傭金包括兩部分:第一部分，已售出的508套房70%的傭金；第二部分，1、3、4、5、6、7、8棟整棟住宅樓全部房25%的傭金。也即，2棟樓中230套房按照70%比例計(jì)算實(shí)結(jié)傭金為1252969.15元；1、3、4、5、6、7、8棟共278套房按照95%（70%＋25%=95%）比例計(jì)算實(shí)結(jié)傭金為2623789.46元；以上508套房的實(shí)結(jié)傭金之和為3876758.61元。此即漢業(yè)興代理銷(xiāo)售住宅樓的傭金。（計(jì)算過(guò)程:根據(jù)《恒源廣場(chǎng)樓盤(pán)銷(xiāo)售代理合同》第五、六條計(jì)算方式，對(duì)這508套房，根據(jù)每套房的面積、成交單價(jià)，得出每套房的應(yīng)結(jié)傭金；根據(jù)每套房所對(duì)應(yīng)的傭金提成比例，計(jì)算每套房的實(shí)結(jié)傭金。）
4、合同目前的狀態(tài)。
宏凱、恒源兩公司認(rèn)為，1、原、被告簽訂的樓盤(pán)銷(xiāo)售代理合同已終止。理由一:原告于2013年12月份在事情敗露后（截留1384849.00元）私自撤離售樓部，原告以自己的實(shí)際行為明確表示不再履行合同，是終止合同的表現(xiàn)；理由二:原告在撤離售樓部后迅速向人民法院起訴，要求被告支付傭金，更進(jìn)一步說(shuō)明，原告在沒(méi)有履行完合同全部義務(wù)就已經(jīng)單方終止合同，并對(duì)已履行的部分要求結(jié)算傭金，向人民法院起訴這一事實(shí)，更說(shuō)明原、被告的銷(xiāo)售合同已終止。
漢業(yè)興公司辯稱(chēng)，合同處于中止?fàn)顟B(tài)，雙方仍應(yīng)履行。乙方于2013年12月撤離的原因，是甲方拒不支付傭金的在先違約行為，乙方無(wú)法維系需要支付的各種費(fèi)用，迫不得已采取措施，是表明立場(chǎng)的行為，不是終止合同履行。
本院認(rèn)為，該合同屬于雙方互負(fù)權(quán)利義務(wù)的雙務(wù)合同，本案中甲方在乙方完成相應(yīng)銷(xiāo)售工作后沒(méi)有及時(shí)支付傭金，乙方用交付定金的方式內(nèi)定房屋的行為屬于一種經(jīng)營(yíng)行為，并未違反相關(guān)法律規(guī)定及雙方的合同約定；其留存1384849萬(wàn)元售房款的行為，是基于甲方未付傭金的一種臨時(shí)救濟(jì)行為，并非違約行為。乙方停止銷(xiāo)售工作并撤離，是對(duì)其享有的同時(shí)履行抗辯權(quán)的行使。甲方未及時(shí)支付傭金的行為，違反了合同約定，是違約在先。故此，乙方留置房款的行為和撤離行為并非違約行為。同時(shí)，由于宏凱、恒源兩公司與漢業(yè)興公司任何一方均未向?qū)Ψ阶鞒鼋獬贤囊馑急硎?，雙方之間因合同產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并未終止，屬于中止?fàn)顟B(tài)。
5、關(guān)于廣告費(fèi)的約定。
宏凱、恒源兩公司認(rèn)為，漢業(yè)興公司未按照合同約定在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中投入不低于50萬(wàn)元的廣告費(fèi)，應(yīng)將該廣告費(fèi)從其應(yīng)得傭金中扣除。因合同第八條約定了“乙方權(quán)責(zé):1.進(jìn)行市場(chǎng)策劃，熟悉了解客戶(hù)群體，開(kāi)展市場(chǎng)預(yù)測(cè)、市場(chǎng)調(diào)研，營(yíng)銷(xiāo)定位和營(yíng)銷(xiāo)推廣，制定營(yíng)銷(xiāo)方案，靈活浮動(dòng)樓盤(pán)售價(jià)；2．組織營(yíng)銷(xiāo)人員深入云夢(mèng)9鎮(zhèn)3鄉(xiāng)各個(gè)自然灣，各家各戶(hù)上門(mén)推銷(xiāo)，重點(diǎn)是北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)，廣告費(fèi)用投入不低于50萬(wàn)元，不允許有送面積的促銷(xiāo)活動(dòng)；……”。本院認(rèn)為，從合同內(nèi)容看，不低于50萬(wàn)元的廣告費(fèi)投入是甲方為了保證乙方積極實(shí)施銷(xiāo)售、努力實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售任務(wù)而定的保證措施，乙方的合同義務(wù)旨在實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目的，而非廣告投入，廣告只是其實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目的附加措施之一。事實(shí)上，該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后銷(xiāo)售業(yè)績(jī)很好，漢業(yè)興公司是否投入50萬(wàn)元的廣告費(fèi)，并未影響甲方合同目的的達(dá)成。宏凱、恒源公司亦未提交證據(jù)證明未投入不低于50萬(wàn)元的廣告費(fèi)對(duì)合同實(shí)現(xiàn)目的產(chǎn)生過(guò)任何障礙或給甲方造成過(guò)任何損失，故對(duì)其觀點(diǎn)不予采納。
6、宏凱、恒源兩公司還應(yīng)支付給漢業(yè)興公司多少傭金。
宏凱、恒源兩公司認(rèn)為，原、被告銷(xiāo)售代理合同已終止，原告也沒(méi)有完成整個(gè)樓棟清盤(pán)、沒(méi)有為客戶(hù)辦理完入住手續(xù)和收回全部房款，依據(jù)合同付款方式的B項(xiàng)的約定，余下30%的傭金是不用支付的。且原告的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，原告的傭金系原告單方計(jì)算的，并且計(jì)算錯(cuò)誤。在合同履行過(guò)程中，原告私刻公章，私自收取購(gòu)房款和調(diào)房費(fèi)，不按合同約定投入廣告費(fèi)，不按規(guī)定的時(shí)間清盤(pán)，原告在沒(méi)有履行完合同全部義務(wù)后，撤離售樓部，單方終止合同，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
本院基于上述幾項(xiàng)焦點(diǎn)問(wèn)題的認(rèn)定，認(rèn)為宏凱、恒源兩公司關(guān)于傭金的計(jì)算理由，關(guān)于漢業(yè)興公司違約的理由，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，不能成立，宏凱、恒源應(yīng)按照合同的約定履行應(yīng)付傭金的義務(wù)。經(jīng)計(jì)算，車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售傭金為519322元，住宅樓銷(xiāo)售傭金為3876758.61元，合計(jì)4396080.61元。恒源、宏凱兩公司已支付給漢業(yè)興公司傭金121.5萬(wàn)元，故宏凱、恒源兩公司尚欠漢業(yè)興公司傭金為3181080.61元。
故此，經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條 ?、第六條 ?，《中華人民共和國(guó)合同法》第六十六條 ?、第六十七條 ?、第九十一條 ?、第九十二條 ?、第九十三條 ?、第九十四條 ?、第九十五條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告武漢宏凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、湖北恒源實(shí)業(yè)有限公司向原告武漢漢業(yè)興房地產(chǎn)代理有限公司共同支付下欠的銷(xiāo)售代理傭金3181080.61元，于本判決生效后十日內(nèi)付清。
二、駁回原告武漢漢業(yè)興房地產(chǎn)代理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
上述給付款項(xiàng)逾期支付，則按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)39400元由武漢宏凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和湖北恒源實(shí)業(yè)有限公司共同負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省高級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在遞交上訴狀時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)人民幣39400元?？顓R湖北省高級(jí)人民法院，開(kāi)戶(hù)銀行:中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行武漢市東湖支行，戶(hù)名:湖北省財(cái)政廳非稅收入財(cái)政專(zhuān)戶(hù)，帳號(hào):17×××69-1。上訴人在上訴期屆滿(mǎn)后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，恒源公司與宏凱公司雖然是兩個(gè)各自獨(dú)立的企業(yè)法人，但在合作開(kāi)發(fā)恒源廣場(chǎng)樓盤(pán)中，宏凱公司與恒源公司共同與漢業(yè)興公司簽訂了銷(xiāo)售代理協(xié)議；在合同履行過(guò)程中，商品房銷(xiāo)售合同上均由宏凱公司蓋章，回款也是直接打入宏凱公司賬戶(hù)，因此，宏凱公司在質(zhì)證中認(rèn)為銷(xiāo)售代理協(xié)議與自己無(wú)關(guān)的理由不成立。宏凱公司與恒源公司均為適格被告，應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)履行合同的法律義務(wù)。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有以下六個(gè):1、銷(xiāo)售車(chē)庫(kù)是否計(jì)算傭金，如何計(jì)算。2、銷(xiāo)售住宅樓有多少套。3、住宅樓銷(xiāo)售傭金如何計(jì)算。4、合同目前的狀態(tài)。5、關(guān)于廣告費(fèi)的約定。6、宏凱、恒源兩被告還應(yīng)支付漢業(yè)興公司多少傭金?，F(xiàn)就原、被告雙方對(duì)本案焦點(diǎn)問(wèn)題的質(zhì)證和辯論意見(jiàn)進(jìn)行如下闡述，并分別作出本院的評(píng)判和處理意見(jiàn)。
1、銷(xiāo)售車(chē)庫(kù)是否計(jì)算傭金，如何計(jì)算。
原告認(rèn)為，合同明確約定車(chē)庫(kù)應(yīng)該計(jì)算傭金，共銷(xiāo)售車(chē)庫(kù)132間，均已回款。被告辯稱(chēng)，按合同第五條和第六條的約定，本合同提取傭金的范圍為恒源廣場(chǎng)的多層和高層的住宅樓，而車(chē)庫(kù)是不在約定提取的范圍內(nèi)。雖然合同第二條合作范圍包括恒源建材廣場(chǎng)住宅樓和車(chē)庫(kù)的營(yíng)銷(xiāo)代理，但計(jì)算傭金的條款沒(méi)有約定車(chē)庫(kù)應(yīng)計(jì)算傭金，另外在簽訂合同時(shí)，原告口頭承諾車(chē)庫(kù)不計(jì)傭金，故車(chē)庫(kù)是不應(yīng)計(jì)算傭金的。本院認(rèn)為，恒源廣場(chǎng)樓盤(pán)的車(chē)庫(kù)代理銷(xiāo)售應(yīng)該計(jì)算傭金，車(chē)庫(kù)傭金的計(jì)算應(yīng)當(dāng)適用于合同關(guān)于傭金計(jì)算的相關(guān)條款。理由如下:第一，原、被告雙方之間所簽訂的《恒源廣場(chǎng)樓盤(pán)銷(xiāo)售代理合同》，是雙方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示，合法有效。合同第二條約定了雙方的合作范圍，根據(jù)該條約定，漢業(yè)興公司的代理銷(xiāo)售對(duì)象應(yīng)包含整個(gè)樓盤(pán)的住宅和車(chē)庫(kù)。合同第三條約定了合作期限，第四條約定了營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，第五條約定了傭金基價(jià)，第六條約定了傭金計(jì)算的公式，……等?？梢钥闯?，合同相關(guān)條款的約定均沒(méi)有對(duì)車(chē)庫(kù)傭金的特別約定或者不予計(jì)算的意思表示，是故可以明確，車(chē)庫(kù)傭金是應(yīng)計(jì)算傭金的。第二，被告方以合同第五條中沒(méi)有“車(chē)庫(kù)”的明確字眼，因此車(chē)庫(kù)傭金不應(yīng)計(jì)算的說(shuō)法不能成立。恒源廣場(chǎng)樓盤(pán)的車(chē)庫(kù)位于地面一樓，此條表述中的“多層”是行業(yè)慣例中所說(shuō)的不帶電梯的樓房，“高層”是帶電梯的樓房，由于車(chē)庫(kù)為地面一樓的樓房，在對(duì)車(chē)庫(kù)沒(méi)有特別約定的情況下，按照普通人的日常理解，這里的“多層”和“高層”樓棟應(yīng)該均是包含了地上一層空間即車(chē)庫(kù)的。故此，本院認(rèn)為漢業(yè)興公司代理銷(xiāo)售的車(chē)庫(kù)應(yīng)該計(jì)算傭金，在合同沒(méi)有特別約定的情況下，結(jié)合車(chē)庫(kù)位于樓棟地上一層的實(shí)際情況，車(chē)庫(kù)的傭金計(jì)算與住宅房屋的傭金計(jì)算并無(wú)他別，應(yīng)適用該合同的第五條、第六條約定。另，被告關(guān)于原告口頭承諾車(chē)庫(kù)不計(jì)傭金的辯稱(chēng)，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，亦不予采信。再次，經(jīng)本院查明，宏凱、恒源兩公司確認(rèn)，有宏凱公司蓋章確認(rèn)售出并回款的車(chē)庫(kù)共118間，銷(xiāo)售這些車(chē)庫(kù)的傭金之和為519322元，此即漢業(yè)興公司代理銷(xiāo)售車(chē)庫(kù)的應(yīng)得傭金。（計(jì)算過(guò)程:根據(jù)《恒源廣場(chǎng)樓盤(pán)銷(xiāo)售代理合同》第五、六條計(jì)算方式，對(duì)這118間車(chē)庫(kù)，根據(jù)每間車(chē)庫(kù)的面積、成交單價(jià)，得出每間車(chē)庫(kù)的提成傭金）
2、銷(xiāo)售住宅樓有多少套。
宏凱、恒源兩公司對(duì)漢業(yè)興所述的以上22套房屋所對(duì)應(yīng)的房號(hào)予以認(rèn)可；對(duì)漢業(yè)興公司所稱(chēng)①、②項(xiàng)是2號(hào)樓未賣(mài)出的12套房子的情況認(rèn)可；對(duì)漢業(yè)興公司所稱(chēng)的③、④項(xiàng)10套房子的回款項(xiàng)就是恒源公司提交的證據(jù)二的1384849.00元認(rèn)可。但辯稱(chēng)，恒源公司所提交的證據(jù)二中的1384849.00元的性質(zhì)不是銷(xiāo)售款，而是認(rèn)購(gòu)款。漢業(yè)興公司所稱(chēng)的③、④項(xiàng)所指向的房子均只簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)，沒(méi)有簽訂售房合同，不認(rèn)為是銷(xiāo)售，但認(rèn)可③項(xiàng)中的6套房子已繳房款情況；認(rèn)為④項(xiàng)中的4套房子只交付了定金，沒(méi)有繳付房款，不屬于已賣(mài)出。
本院認(rèn)為，宏凱、恒源兩公司認(rèn)為已代理銷(xiāo)售502套房，漢業(yè)興認(rèn)為已代理銷(xiāo)售512套房，雙方的分歧就是漢業(yè)興公司所稱(chēng)的③、④項(xiàng)10套房子是否屬于未售房。對(duì)③項(xiàng)的6套房，該6套房有宏凱公司蓋章的房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，經(jīng)宏凱、恒源兩公司確認(rèn)，也收到了購(gòu)房款。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條 ?之規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。故，本院認(rèn)為這6套房屬于漢業(yè)興已代理賣(mài)出的房子，不屬于未售房。對(duì)④項(xiàng)的4套房子，雖然亦有宏凱公司加蓋公章的認(rèn)購(gòu)書(shū)，但截止?jié)h業(yè)興公司撤離該樓盤(pán)止，宏凱、恒源兩公司只收到了定金的繳納，因漢業(yè)興公司無(wú)法提交該4套房的定金繳納者與甲方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同或向甲方繳納購(gòu)房款的證據(jù)，故根據(jù)定金的性質(zhì)，本院認(rèn)為該4套屬于未售房，不能計(jì)算傭金。綜上所述，本院認(rèn)為漢業(yè)興公司代理售出的樓房為508套。恒源廣場(chǎng)全部住宅樓除16套房（特指①、②、④項(xiàng)的16套房屋，均屬于2棟樓的房子）外，其他均已售出，且1、3、4、5、6、7、8棟樓均已全部清盤(pán)回款。
3、住宅樓銷(xiāo)售傭金如何計(jì)算。
雙方所簽合同的第六條付款方式B項(xiàng)明確約定:“銷(xiāo)售回款后，售出的給付70%，整個(gè)樓棟清盤(pán)回款后給付25%，剩余的5%在乙方協(xié)助甲方為各客戶(hù)辦理完入住手續(xù)后一次性付清”。宏凱、恒源兩公司認(rèn)為，該條款系附條件的付款方式，所附條件成就時(shí)，才能按成就的條件提取傭金。第一個(gè)條件是原告對(duì)售出的房屋要全部結(jié)清房款才能計(jì)提傭金，同時(shí)只能支付所計(jì)傭金的70%；第二個(gè)條件是整個(gè)樓棟清盤(pán)并全部收回房款后給付25%，對(duì)清盤(pán)的理解是各樓棟單獨(dú)計(jì)算，必須全部售出并全部結(jié)清房款才算清盤(pán)。而原告代理銷(xiāo)售的房屋仍有22套未售出，189套的房款未結(jié)清，有近3000多萬(wàn)元的房款未收回。原告撤離售樓部，已無(wú)法滿(mǎn)足第二個(gè)條件的成就，因此25%傭金不應(yīng)支付；第三個(gè)條件是原告要協(xié)助各客戶(hù)辦理完入住手續(xù)后一次性支付余下的5%的傭金，而原告撤離售樓部，根本無(wú)法成就第三個(gè)付款條件，故5%傭金不應(yīng)支付。
漢業(yè)興公司辯稱(chēng)，房子售出后，買(mǎi)方付款方式分為一次性付清、銀行按揭、分期付款等多種，不可能全部房款收回后才計(jì)提70%的傭金，根據(jù)合同第四條約定，“營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用:本項(xiàng)目推廣銷(xiāo)售中，甲方只負(fù)責(zé)制作沙盤(pán)的費(fèi)用，其他費(fèi)用由乙方承擔(dān)”，漢業(yè)興公司承擔(dān)著大量的人力成本和營(yíng)銷(xiāo)成本，需要對(duì)方支付傭金維持運(yùn)作。且在正常合作期間，雙方一直是邊銷(xiāo)售邊支付傭金的。
本院認(rèn)為，根據(jù)合同約定，70%傭金的支付的條件是，“銷(xiāo)售回款后”。商品房買(mǎi)賣(mài)中存在著大量的分期、按揭付款方式，根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)，這些方式下要收回全款需要漫長(zhǎng)的年月，如若將“銷(xiāo)售回款”理解為銷(xiāo)售后收回全部房款，對(duì)漢業(yè)興公司將顯失公正，也不符合正常商業(yè)活動(dòng)的利益預(yù)期。因此，本院認(rèn)為“銷(xiāo)售回款”，應(yīng)理解為已銷(xiāo)售并依照商品房銷(xiāo)售合同約定的付款方式收受到相應(yīng)期間的房款，即可視為70%傭金的支付條件成就。關(guān)于25%傭金的支付條件，合同約定是“整個(gè)樓棟清盤(pán)回款后給付25%”，這里的“清盤(pán)”應(yīng)理解為該樓棟的住宅樓全部售出。同樣，基于商品房銷(xiāo)售付款方式的特殊性，這里的“回款”應(yīng)理解為，依照商品房銷(xiāo)售合同約定的付款方式收受到的相應(yīng)期間的購(gòu)房款。因此，根據(jù)1-8棟住宅樓房的銷(xiāo)售情況，1、3、4、5、6、7、8棟樓盤(pán)均已清盤(pán)，符合25%的傭金的計(jì)算條件，本院對(duì)漢業(yè)興公司1、3、4、5、6、7、8棟樓盤(pán)的25%的傭金請(qǐng)求予以支持。關(guān)于最后5%的傭金，漢業(yè)興公司無(wú)法提供相應(yīng)的證據(jù)證明其在2013年1月份撤離之前協(xié)助甲方為各客戶(hù)辦理完了入住手續(xù)，故對(duì)此5%傭金的訴訟請(qǐng)求不予支持。故此，漢業(yè)興公司應(yīng)得的傭金包括兩部分:第一部分，已售出的508套房70%的傭金；第二部分，1、3、4、5、6、7、8棟整棟住宅樓全部房25%的傭金。也即，2棟樓中230套房按照70%比例計(jì)算實(shí)結(jié)傭金為1252969.15元；1、3、4、5、6、7、8棟共278套房按照95%（70%＋25%=95%）比例計(jì)算實(shí)結(jié)傭金為2623789.46元；以上508套房的實(shí)結(jié)傭金之和為3876758.61元。此即漢業(yè)興代理銷(xiāo)售住宅樓的傭金。（計(jì)算過(guò)程:根據(jù)《恒源廣場(chǎng)樓盤(pán)銷(xiāo)售代理合同》第五、六條計(jì)算方式，對(duì)這508套房，根據(jù)每套房的面積、成交單價(jià)，得出每套房的應(yīng)結(jié)傭金；根據(jù)每套房所對(duì)應(yīng)的傭金提成比例，計(jì)算每套房的實(shí)結(jié)傭金。）
4、合同目前的狀態(tài)。
宏凱、恒源兩公司認(rèn)為，1、原、被告簽訂的樓盤(pán)銷(xiāo)售代理合同已終止。理由一:原告于2013年12月份在事情敗露后（截留1384849.00元）私自撤離售樓部，原告以自己的實(shí)際行為明確表示不再履行合同，是終止合同的表現(xiàn)；理由二:原告在撤離售樓部后迅速向人民法院起訴，要求被告支付傭金，更進(jìn)一步說(shuō)明，原告在沒(méi)有履行完合同全部義務(wù)就已經(jīng)單方終止合同，并對(duì)已履行的部分要求結(jié)算傭金，向人民法院起訴這一事實(shí)，更說(shuō)明原、被告的銷(xiāo)售合同已終止。
漢業(yè)興公司辯稱(chēng)，合同處于中止?fàn)顟B(tài)，雙方仍應(yīng)履行。乙方于2013年12月撤離的原因，是甲方拒不支付傭金的在先違約行為，乙方無(wú)法維系需要支付的各種費(fèi)用，迫不得已采取措施，是表明立場(chǎng)的行為，不是終止合同履行。
本院認(rèn)為，該合同屬于雙方互負(fù)權(quán)利義務(wù)的雙務(wù)合同，本案中甲方在乙方完成相應(yīng)銷(xiāo)售工作后沒(méi)有及時(shí)支付傭金，乙方用交付定金的方式內(nèi)定房屋的行為屬于一種經(jīng)營(yíng)行為，并未違反相關(guān)法律規(guī)定及雙方的合同約定；其留存1384849萬(wàn)元售房款的行為，是基于甲方未付傭金的一種臨時(shí)救濟(jì)行為，并非違約行為。乙方停止銷(xiāo)售工作并撤離，是對(duì)其享有的同時(shí)履行抗辯權(quán)的行使。甲方未及時(shí)支付傭金的行為，違反了合同約定，是違約在先。故此，乙方留置房款的行為和撤離行為并非違約行為。同時(shí)，由于宏凱、恒源兩公司與漢業(yè)興公司任何一方均未向?qū)Ψ阶鞒鼋獬贤囊馑急硎?，雙方之間因合同產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并未終止，屬于中止?fàn)顟B(tài)。
5、關(guān)于廣告費(fèi)的約定。
宏凱、恒源兩公司認(rèn)為，漢業(yè)興公司未按照合同約定在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中投入不低于50萬(wàn)元的廣告費(fèi)，應(yīng)將該廣告費(fèi)從其應(yīng)得傭金中扣除。因合同第八條約定了“乙方權(quán)責(zé):1.進(jìn)行市場(chǎng)策劃，熟悉了解客戶(hù)群體，開(kāi)展市場(chǎng)預(yù)測(cè)、市場(chǎng)調(diào)研，營(yíng)銷(xiāo)定位和營(yíng)銷(xiāo)推廣，制定營(yíng)銷(xiāo)方案，靈活浮動(dòng)樓盤(pán)售價(jià)；2．組織營(yíng)銷(xiāo)人員深入云夢(mèng)9鎮(zhèn)3鄉(xiāng)各個(gè)自然灣，各家各戶(hù)上門(mén)推銷(xiāo)，重點(diǎn)是北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)，廣告費(fèi)用投入不低于50萬(wàn)元，不允許有送面積的促銷(xiāo)活動(dòng)；……”。本院認(rèn)為，從合同內(nèi)容看，不低于50萬(wàn)元的廣告費(fèi)投入是甲方為了保證乙方積極實(shí)施銷(xiāo)售、努力實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售任務(wù)而定的保證措施，乙方的合同義務(wù)旨在實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目的，而非廣告投入，廣告只是其實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目的附加措施之一。事實(shí)上，該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后銷(xiāo)售業(yè)績(jī)很好，漢業(yè)興公司是否投入50萬(wàn)元的廣告費(fèi)，并未影響甲方合同目的的達(dá)成。宏凱、恒源公司亦未提交證據(jù)證明未投入不低于50萬(wàn)元的廣告費(fèi)對(duì)合同實(shí)現(xiàn)目的產(chǎn)生過(guò)任何障礙或給甲方造成過(guò)任何損失，故對(duì)其觀點(diǎn)不予采納。
6、宏凱、恒源兩公司還應(yīng)支付給漢業(yè)興公司多少傭金。
宏凱、恒源兩公司認(rèn)為，原、被告銷(xiāo)售代理合同已終止，原告也沒(méi)有完成整個(gè)樓棟清盤(pán)、沒(méi)有為客戶(hù)辦理完入住手續(xù)和收回全部房款，依據(jù)合同付款方式的B項(xiàng)的約定，余下30%的傭金是不用支付的。且原告的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，原告的傭金系原告單方計(jì)算的，并且計(jì)算錯(cuò)誤。在合同履行過(guò)程中，原告私刻公章，私自收取購(gòu)房款和調(diào)房費(fèi)，不按合同約定投入廣告費(fèi)，不按規(guī)定的時(shí)間清盤(pán)，原告在沒(méi)有履行完合同全部義務(wù)后，撤離售樓部，單方終止合同，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
本院基于上述幾項(xiàng)焦點(diǎn)問(wèn)題的認(rèn)定，認(rèn)為宏凱、恒源兩公司關(guān)于傭金的計(jì)算理由，關(guān)于漢業(yè)興公司違約的理由，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，不能成立，宏凱、恒源應(yīng)按照合同的約定履行應(yīng)付傭金的義務(wù)。經(jīng)計(jì)算，車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售傭金為519322元，住宅樓銷(xiāo)售傭金為3876758.61元，合計(jì)4396080.61元。恒源、宏凱兩公司已支付給漢業(yè)興公司傭金121.5萬(wàn)元，故宏凱、恒源兩公司尚欠漢業(yè)興公司傭金為3181080.61元。
故此，經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條 ?、第六條 ?，《中華人民共和國(guó)合同法》第六十六條 ?、第六十七條 ?、第九十一條 ?、第九十二條 ?、第九十三條 ?、第九十四條 ?、第九十五條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告武漢宏凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、湖北恒源實(shí)業(yè)有限公司向原告武漢漢業(yè)興房地產(chǎn)代理有限公司共同支付下欠的銷(xiāo)售代理傭金3181080.61元，于本判決生效后十日內(nèi)付清。
二、駁回原告武漢漢業(yè)興房地產(chǎn)代理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
上述給付款項(xiàng)逾期支付，則按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)39400元由武漢宏凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和湖北恒源實(shí)業(yè)有限公司共同負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：石仁禮
審判員：汪書(shū)力
審判員：葉勇

書(shū)記員：彭曉娟