原告：武漢怡心物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地武漢市江漢區(qū)萬松園路中奇歐式花園A棟3單元101室，統(tǒng)一社會信用代碼xxxx。
法定代表人：趙閩鄂，該公司董事長。
委托訴訟代理人：彭小歡，湖北誠明律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：黃艷玲，湖北誠明律師事務(wù)所律師。
被告：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，武漢市新洲區(qū)人，住武漢市新洲區(qū)，

原告武漢怡心物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱怡心物業(yè)公司）與被告張某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年8月2日立案后，依法適用簡易程序，于2018年8月16日公開開庭進行了審理。原告怡心物業(yè)公司的委托訴訟代理人彭小歡、黃艷玲、被告張某某均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告怡心物業(yè)公司向本院提出訴訟請求：1.判令被告張某某支付拖欠的物業(yè)管理費5395元；2.判令被告支付違約金1619元；3.訴訟費由被告承擔(dān)。事實與理由：被告張某某購買了位于武漢市新洲陽邏街萊茵城小區(qū)9棟1002室房屋。原告怡心物業(yè)公司與武漢市新洲區(qū)陽邏萊茵城小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了《武漢市新洲區(qū)萊茵城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同》，合同約定原告為萊茵城小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，按照房屋建筑面積每年度收取物業(yè)費，逾期交納物業(yè)費的每日按照應(yīng)交物業(yè)費的0.5%繳納違約金。原告怡心物業(yè)公司依照合同約定履行義務(wù)，但被告張某某自2014年12月11日起至2017年12月31日共拖欠物業(yè)費5395元。原告多次催款，但被告拒絕支付物業(yè)管理費，故原告訴至法院，提出前述訴請。
被告張某某辯稱，一、物業(yè)服務(wù)合同無效；二、物業(yè)公司從未履行物業(yè)管理應(yīng)盡的職責(zé)和義務(wù)；三、物業(yè)公司侵占侵害業(yè)主共有財產(chǎn)；四、我主張先履行抗辯權(quán)。綜上，請求法院依法駁回原告訴訟請求，并要求原告立即停止侵權(quán)行為，立即撤出萊茵城小區(qū)。

當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院依法予以采信。對有異議的證據(jù)，本院認為40張照片是為了證實原告未盡到物業(yè)服務(wù)義務(wù)，與事實基本相符，本院依法予以采信。
本院經(jīng)審理認定事實如下：被告張某某系武漢市新洲陽邏街萊茵城小區(qū)9棟1002室（高層18層）房屋業(yè)主。2013年4月30日，原告怡心物業(yè)公司與武漢市新洲區(qū)萊茵城小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了一份《武漢市新洲區(qū)萊茵城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定：怡心物業(yè)公司向萊茵城小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，委托管理服務(wù)期限自2013年5月1日起至2016年4月30日止。本物業(yè)管理服務(wù)費由業(yè)主按其擁有建筑面積向乙方繳納，收費標(biāo)準(zhǔn)具體是：18層高層住宅1.50元㎡·月（按時足額預(yù)交一年物業(yè)管理服務(wù)費的業(yè)主可以按照1.35元㎡·月的標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠）、11層小高層1.10元㎡·月。物業(yè)服務(wù)費每年度收取一次，年度物業(yè)費繳納時間為每次繳費當(dāng)月的前15日。違約責(zé)任：如乙方未按服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，甲方提出書面意見達三次乙方仍不整改的或整改后仍未獲業(yè)主及甲方認可的，甲方可召開業(yè)主大會（或業(yè)主代表大會），經(jīng)二分之一以上業(yè)主（代表）同意，可中止本合同。業(yè)主未按其擁有房屋建筑面積按本合同約定的物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)和時間繳納費用的，乙方有權(quán)要求甲方向業(yè)主催促補交，并從逾期之日起按每天0.5%繳納違約金。合同對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及評分細則等其他事項進行了約定。合同簽訂后，因前任物業(yè)武漢世紀(jì)萬達物業(yè)管理有限責(zé)任公司未按時移交物業(yè)管理的相關(guān)手續(xù)，原告怡心物業(yè)公司實際進駐萊茵城小區(qū)為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的時間為2014年12月11日。2016年3月11日武漢市新洲區(qū)陽邏萊茵城小區(qū)業(yè)主委員會出具《關(guān)于萊茵城物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議情況說明》一份，內(nèi)容為：經(jīng)萊茵城小區(qū)業(yè)主委員會公開選聘物業(yè)公司后與中標(biāo)單位（怡心物業(yè)公司）簽訂萊茵城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同。合同期限為：2013年5月1日至2016年4月30日，由于前物業(yè)因素導(dǎo)致合同未能按期執(zhí)行，實際執(zhí)行時間為：2014年12月11日。為了合同約定時限的公平與物業(yè)管理的正常實施，現(xiàn)將合同期限續(xù)延至2017年12月31日，為補齊合同約定時限。特此說明！本協(xié)議從2016年5月1日開始執(zhí)行。被告張某某按每月每平方米1.5元（房屋建筑面積98.07㎡）向原告怡心物業(yè)公司支付物業(yè)管理費。被告張某某因?qū)υ嫖飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量有異議未交納自2014年12月11日至2017年12月31日期間的物業(yè)管理費。原告向被告發(fā)出律師函通知其支付物業(yè)管理費，但被告拖延至今分文未付。
另查明，原告怡心物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)期間內(nèi)存在服務(wù)質(zhì)量問題有：萊茵城小區(qū)7棟、9棟、11棟頂層外墻有脫落現(xiàn)象，存在安全隱患；13棟頂層外窗存在安全隱患；部分業(yè)主外墻飄窗滲水；有部分建筑垃圾未清理；有部分公共設(shè)施遭到損壞，但未及時修理更換；小區(qū)監(jiān)控設(shè)施損壞；小區(qū)內(nèi)部分環(huán)境綠化遭到破壞未及時修理。
本院認為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力?！钡囊?guī)定，被告張某某作為業(yè)主，應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主委員會與原告怡心物業(yè)公司簽訂的合同的約定向原告支付物業(yè)管理費。故對于原告怡心物業(yè)公司要求被告向其支付物業(yè)管理費的訴訟請求，本院予以支持。被告辯稱物業(yè)服務(wù)存在諸多問題，與基本事實相符，故原告作為物業(yè)公司未能全面提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)存在一定瑕疵，但該服務(wù)瑕疵不能成為原告拒交物業(yè)管理費的理由。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)全面履行服務(wù)內(nèi)容，提高服務(wù)質(zhì)量，多為業(yè)主利益考慮。業(yè)主亦應(yīng)積極交納物業(yè)費，對物業(yè)服務(wù)過程的不足多些理解和配合，物業(yè)公司與業(yè)主之間應(yīng)形成良性循環(huán)，共同提高小區(qū)的生活質(zhì)量。鑒于原告怡心物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)過程中存在一定瑕疵，故本院對訴爭的物業(yè)管理費用進行打折，酌情認定被告張某某向原告怡心物業(yè)公司支付80%的物業(yè)管理費，即5395元×80%=4316元。原告怡心物業(yè)公司要求被告張某某支付違約金1619元的訴訟請求，因其所提供的物業(yè)服務(wù)有瑕疵，未按物業(yè)服務(wù)合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，亦存在違約行為，故對其該項請求本院不予支持。被告張某某辯稱物業(yè)服務(wù)合同無效于法無據(jù)，本院不予采納；其辯稱物業(yè)公司未履行物業(yè)管理應(yīng)盡的職責(zé)和義務(wù)的意見，與事實部分相符，對物業(yè)公司未全面履行合同義務(wù)的行為，本院對其應(yīng)收的物業(yè)管理費用酌情予以減免；其辯稱物業(yè)公司侵占業(yè)主共有財產(chǎn)的意見，屬另一法律關(guān)系，當(dāng)事人可另行主張權(quán)利；其辯稱要求主張先履行抗辯權(quán)，于法無據(jù)，故其該項辯稱意見本院不予采納。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百二十條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決如下：

一、被告張某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告武漢怡心物業(yè)服務(wù)有限公司支付2014年12月11日至2017年12月31日的物業(yè)管理費4316元。
二、駁回原告武漢怡心物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期限履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費50元，減半收取25元，由被告張某某負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審判員 潘應(yīng)軍

書記員： 汪嬋