原告：武漢怡心物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地武漢市江漢區(qū)萬(wàn)松園路中奇歐式花園A棟3單元101室，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼xxxx。
法定代表人：趙閩鄂，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：彭小歡，湖北誠(chéng)明律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：黃艷玲，湖北誠(chéng)明律師事務(wù)所律師。
被告：呂某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，武漢市新洲區(qū)人，住武漢市新洲區(qū)，
委托訴訟代理人：袁夢(mèng)琴，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址同上，系被告呂某某之妻。

原告武漢怡心物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱怡心物業(yè)公司）與被告呂某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年8月2日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年8月16日公開開庭進(jìn)行了審理。原告怡心物業(yè)公司的委托訴訟代理人彭小歡、黃艷玲、被告呂某某的委托訴訟代理人袁夢(mèng)琴均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告怡心物業(yè)公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告呂某某支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)5092元；2.判令被告支付違約金1527元；3.訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：被告呂某某購(gòu)買了位于武漢市新洲陽(yáng)邏街萊茵城小區(qū)4棟2單元202室房屋。原告怡心物業(yè)公司與武漢市新洲區(qū)陽(yáng)邏萊茵城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了《武漢市新洲區(qū)萊茵城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同》，合同約定原告為萊茵城小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，按照房屋建筑面積每年度收取物業(yè)費(fèi)，逾期交納物業(yè)費(fèi)的每日按照應(yīng)交物業(yè)費(fèi)的0.5%繳納違約金。原告怡心物業(yè)公司依照合同約定履行義務(wù)，但被告呂某某自2014年12月11日起至2017年12月31日共拖欠物業(yè)費(fèi)5092元。原告多次催款，但被告拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)，故原告訴至法院，提出前述訴請(qǐng)。
被告呂某某辯稱，一、物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效；二、物業(yè)公司從未履行物業(yè)管理應(yīng)盡的職責(zé)和義務(wù)；三、物業(yè)公司侵占侵害業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；四、我主張先履行抗辯權(quán)。綜上，請(qǐng)求法院依法駁回原告訴訟請(qǐng)求，并要求原告立即停止侵權(quán)行為，立即撤出萊茵城小區(qū)。

當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院依法予以采信。對(duì)有異議的證據(jù)，本院認(rèn)為40張照片是為了證實(shí)原告未盡到物業(yè)服務(wù)義務(wù)，與事實(shí)基本相符，本院依法予以采信。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：被告呂某某系武漢市新洲陽(yáng)邏街萊茵城小區(qū)4棟2單元202室（小高層11層）房屋業(yè)主。2013年4月30日，原告怡心物業(yè)公司與武漢市新洲區(qū)萊茵城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了一份《武漢市新洲區(qū)萊茵城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定：怡心物業(yè)公司向萊茵城小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，委托管理服務(wù)期限自2013年5月1日起至2016年4月30日止。本物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按其擁有建筑面積向乙方繳納，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)具體是：18層高層住宅1.50元㎡·月（按時(shí)足額預(yù)交一年物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主可以按照1.35元㎡·月的標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠）、11層小高層1.10元㎡·月。物業(yè)服務(wù)費(fèi)每年度收取一次，年度物業(yè)費(fèi)繳納時(shí)間為每次繳費(fèi)當(dāng)月的前15日。違約責(zé)任：如乙方未按服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，甲方提出書面意見達(dá)三次乙方仍不整改的或整改后仍未獲業(yè)主及甲方認(rèn)可的，甲方可召開業(yè)主大會(huì)（或業(yè)主代表大會(huì)），經(jīng)二分之一以上業(yè)主（代表）同意，可中止本合同。業(yè)主未按其擁有房屋建筑面積按本合同約定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間繳納費(fèi)用的，乙方有權(quán)要求甲方向業(yè)主催促補(bǔ)交，并從逾期之日起按每天0.5%繳納違約金。合同對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則等其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。合同簽訂后，因前任物業(yè)武漢世紀(jì)萬(wàn)達(dá)物業(yè)管理有限責(zé)任公司未按時(shí)移交物業(yè)管理的相關(guān)手續(xù)，原告怡心物業(yè)公司實(shí)際進(jìn)駐萊茵城小區(qū)為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的時(shí)間為2014年12月11日。2016年3月11日武漢市新洲區(qū)陽(yáng)邏萊茵城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)出具《關(guān)于萊茵城物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議情況說(shuō)明》一份，內(nèi)容為：經(jīng)萊茵城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)公開選聘物業(yè)公司后與中標(biāo)單位（怡心物業(yè)公司）簽訂萊茵城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同。合同期限為：2013年5月1日至2016年4月30日，由于前物業(yè)因素導(dǎo)致合同未能按期執(zhí)行，實(shí)際執(zhí)行時(shí)間為：2014年12月11日。為了合同約定時(shí)限的公平與物業(yè)管理的正常實(shí)施，現(xiàn)將合同期限續(xù)延至2017年12月31日，為補(bǔ)齊合同約定時(shí)限。特此說(shuō)明！本協(xié)議從2016年5月1日開始執(zhí)行。被告呂某某按每月每平方米1.10元（房屋建筑面積126.20㎡）向原告怡心物業(yè)公司支付物業(yè)管理費(fèi)。被告呂某某因?qū)υ嫖飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題有異議未交納自2014年12月11日至2017年12月31日期間的物業(yè)管理費(fèi)。原告向被告發(fā)出律師函通知其支付物業(yè)管理費(fèi)，但被告拖延至今分文未付。
另查明，原告怡心物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)期間內(nèi)存在服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題有：萊茵城小區(qū)7棟、9棟、11棟頂層外墻有脫落現(xiàn)象，存在安全隱患；13棟頂層外窗存在安全隱患；部分業(yè)主外墻飄窗滲水；有部分建筑垃圾未清理；有部分公共設(shè)施遭到損壞，但未及時(shí)修理更換；小區(qū)監(jiān)控設(shè)施損壞；小區(qū)內(nèi)部分環(huán)境綠化遭到破壞未及時(shí)修理。
本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力?！钡囊?guī)定，被告呂某某作為業(yè)主，應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主委員會(huì)與原告怡心物業(yè)公司簽訂的合同的約定向原告支付物業(yè)管理費(fèi)。故對(duì)于原告怡心物業(yè)公司要求被告向其支付物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。被告辯稱物業(yè)服務(wù)存在諸多問(wèn)題，與基本事實(shí)相符，故原告作為物業(yè)公司未能全面提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)存在一定瑕疵，但該服務(wù)瑕疵不能成為原告拒繳物業(yè)管理費(fèi)的理由。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)全面履行服務(wù)內(nèi)容，提高服務(wù)質(zhì)量，多為業(yè)主利益考慮。業(yè)主亦應(yīng)積極繳納物業(yè)費(fèi)，對(duì)物業(yè)服務(wù)過(guò)程的不足多些理解和配合，物業(yè)公司與業(yè)主之間應(yīng)形成良性循環(huán)，共同提高小區(qū)的生活質(zhì)量。鑒于原告怡心物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在一定瑕疵，故本院對(duì)訴爭(zhēng)的物業(yè)管理費(fèi)用進(jìn)行打折，酌情認(rèn)定被告呂某某向原告怡心物業(yè)公司支付80%的物業(yè)管理費(fèi)，即4073.60元（計(jì)算式為5092元×80%=4073.60元）。原告怡心物業(yè)公司要求被告呂某某支付違約金1527元的訴訟請(qǐng)求，因其所提供的物業(yè)服務(wù)有瑕疵，未按物業(yè)服務(wù)合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，亦存在違約行為，故對(duì)其該項(xiàng)請(qǐng)求本院不予支持。被告呂某某辯稱物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效于法無(wú)據(jù)，本院不予采納；其辯稱物業(yè)公司未履行物業(yè)管理應(yīng)盡的職責(zé)和義務(wù)的意見，與事實(shí)部分相符，對(duì)物業(yè)公司未全面履行合同義務(wù)的行為，本院對(duì)其應(yīng)收的物業(yè)管理費(fèi)用酌情予以減免；其辯稱物業(yè)公司侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的意見，屬另一法律關(guān)系，當(dāng)事人可另行主張權(quán)利；其辯稱要求主張先履行抗辯權(quán)，于法無(wú)據(jù)，故其該項(xiàng)辯稱意見本院不予采納。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百二十條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決如下：

一、被告呂某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告武漢怡心物業(yè)服務(wù)有限公司支付2014年12月11日至2017年12月31日的物業(yè)管理費(fèi)4073.60元。
二、駁回原告武漢怡心物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期限履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)50元，減半收取25元，由被告呂某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判員 潘應(yīng)軍

書記員： 汪嬋