原告：武漢心港物業(yè)管理有限公司，住所地武漢經濟技術開發(fā)區(qū)金色港灣米蘭苑2棟。
法定代表人：陸寶華，該公司總經理。
委托代理人：蘇謹，湖北卓勝律師事務所律師。
被告：邵某。
被告：范某。

原告武漢心港物業(yè)管理有限公司（以下簡稱心港物業(yè)）訴被告邵某、被告范某物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2014年10月14日立案受理。依法由審判員朱曉勤適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告心港物業(yè)的委托代理人蘇謹，被告邵某、被告范某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
經審理查明：2002年3月28日，新港房地產開發(fā)（武漢）有限公司（以下簡稱新港房地產公司）與新港物業(yè)簽訂《武漢市物業(yè)管理委托合同》，約定新港房地產公司將其開發(fā)的金色港灣物業(yè)內多層住宅和別墅委托新港物業(yè)實行物業(yè)管理，委托管理期限自2002年5月15日至2005年5月15日止。2004年3月16日，新港物業(yè)與被告邵某、被告范某簽訂《武漢市前期物業(yè)管理服務協(xié)議》，約定新港物業(yè)作為房地產開發(fā)單位委托的物業(yè)管理企業(yè)對被告邵某、被告范某位于武漢經濟技術開發(fā)區(qū)金色港灣小區(qū)三期14-604號房屋（房屋面積為140.19平方米）提供前期物業(yè)管理服務；被告邵某、被告范某交納物業(yè)管理費用時間：半年交納；住宅按建筑面積每月每平方米人民幣1.20元；每次交納費用時間為首月1-15日；如被告邵某、被告范某未依約交納有關費用的，物業(yè)公司有權要求被告邵某、被告范某補交并從逾期之日起按每天萬分之五交納違約金等內容。2005年5月15日，新港房地產公司與新港物業(yè)公司簽訂《武漢市物業(yè)管理委托合同補充協(xié)議書》，約定新港房地產公司同意繼續(xù)委托新港物業(yè)為“金色港灣”社區(qū)提供前期物業(yè)管理服務工作，委托管理期限至“金色港灣”業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同生效時止等內容。2005年12月12日，新港房地產公司、新港物業(yè)及原告心港物業(yè)簽訂《武漢市物業(yè)管理委托合同補充協(xié)議書（二）》，載明：經新港物業(yè)書面申請，并鑒于新港物業(yè)即將進行公司清算并辦理注銷登記的實際狀況，新港房地產公司同意另行委托原告心港物業(yè)為“金色港灣”社區(qū)提供前期物業(yè)管理服務工作，委托管理期限自本協(xié)議生效之日起至“金色港灣”業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時止等內容。原告心港物業(yè)承接新港物業(yè)合同權利義務后，即為“金色港灣”社區(qū)提供物業(yè)服務。2005年，被告邵某、被告范某入住房屋，門禁系統(tǒng)未安裝，至今無法使用。2009年，被告邵某、被告范某向原告心港物業(yè)反映房屋外墻滲漏問題，原告心港物業(yè)協(xié)調開發(fā)商進行維修。2011年8月4日，被告邵某、被告范某和原告心港物業(yè)、開發(fā)商新港房地產公司簽訂協(xié)議書，載明“鑒于邵某向心港物業(yè)反映房屋外墻出現滲水情況，該滲水問題導致邵某室內部分地板、墻紙受損，經心港物業(yè)協(xié)調后，新港房地產公司組織相關部門及時維修處理，滲水問題已完全解決；新港房地產公司同意一次性支付補償費人民幣3，500元，該款項的支付即視為邵某就該房屋的質量及室內財產受損問題已獲得了全部的補償，邵某不得就該房屋的質量問題及財物損失向心港物業(yè)及新港房地產公司主張其他任何權利，亦不得以此為由拒絕支付物業(yè)管理費”等內容。開發(fā)商向被告邵某、范某支付了補償款，被告邵某、被告范某向原告心港物業(yè)交納2011年6月30日前的物業(yè)管理費。此后，被告邵某、被告范某因陽臺欄桿銹裂問題、門禁系統(tǒng)問題、外墻滲漏問題未根治導致室內出現墻體開裂和滲水問題以及車輛停泊、寵物管理、安防隱患等其他物業(yè)服務問題，未再交納物業(yè)服務費用，原告心港物業(yè)催收無果，遂訴至本院，請求依訴予判。
另查明，被告邵某、被告范某涉案房屋的登記面積為140.39平方米。
以上事實，有庭審筆錄，原告心港物業(yè)提供的《武漢市物業(yè)管理委托合同》、《武漢市物業(yè)管理委托合同補充協(xié)議書》、《武漢市物業(yè)管理委托合同補充協(xié)議書（二）》、武漢市物業(yè)管理資質證書、收費監(jiān)審證、《武漢市前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、物業(yè)費發(fā)票、催費通知單、被告范某身份信息查詢單、商品房買賣合同、協(xié)議書，被告邵某、被告范某提交的照片等證據經庭審質證予以證實。

本院認為：新港房地產公司與新港物業(yè)簽訂的《武漢市物業(yè)管理委托合同》、《武漢市物業(yè)管理委托合同補充協(xié)議書》、新港房地產公司和新港物業(yè)、原告心港物業(yè)簽訂的《武漢市物業(yè)管理委托合同補充協(xié)議書（二）》、新港物業(yè)與被告邵某、被告范某簽訂的《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》，系當事人真實意思表示，其中，違約金條款的約定因被告邵某、被告范某未提出異議，本院予以確認；其他合同條款均未違反國家法律規(guī)定，應屬有效。原告心港物業(yè)在承接新港物業(yè)權利義務后，應全面履行合同義務。同時，原告心港物業(yè)作為開發(fā)商指定從事物業(yè)服務的物業(yè)公司，對于質保期內出現的房屋質量和配套設施問題，有義務協(xié)助業(yè)主與開發(fā)商協(xié)調解決；對于質保期外住宅共用部位或共用設施需維修、更新、改造的項目，應及時積極履行物業(yè)服務職責。被告邵某、被告范某作為業(yè)主，享受了原告心港物業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內共用部位和公用設施設備提供的維護管理服務，以及對公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共綠化、秩序維護、安全協(xié)保等提供的其他物業(yè)服務，應承擔交納物業(yè)服務費的義務。被告邵某、被告范某有關房屋外墻滲漏及門禁系統(tǒng)未安裝無法使用的抗辯事實，因原告心港物業(yè)不持異議，本院予以采信。綜合本案物業(yè)公司、開發(fā)商對業(yè)主反映問題的處理方式、回復時間和維修效果，同時考慮到被告邵某、范某的受損程度以及對日常生活的影響程度，本院認為原告心港物業(yè)的服務工作仍存在不足之處，造成業(yè)主生活不便及財產損失，原告心港物業(yè)公司應加強管理，改進服務質量，并承擔相應法律責任。據此，本院酌情認定被告邵某、被告范某按90%的比例向原告心港物業(yè)支付2011年7月1日至2014年12月31日的物業(yè)服務費人民幣6，368.11元。原告心港物業(yè)主張的上述期間內的其他物業(yè)服務費本金及違約金，本院不予支持。原告心港物業(yè)關于被告邵某、被告范某曾與開發(fā)商達成協(xié)議并領取補償費，不應再以房屋外墻滲漏問題行使權利的主張，因房屋外墻屬房屋共用部位，系物業(yè)公司的維護和管理范圍，該主張本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告邵某、被告范某于本判決生效之日起10日內向原告武漢心港物業(yè)管理有限公司支付2011年7月1日至2014年12月31日的物業(yè)服務費人民幣6，368.11元；
二、駁回原告武漢心港物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
如果義務人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案案件受理費人民幣50元，減半收取人民幣25元，由被告邵某、被告范某負擔。因此款原告武漢心港物業(yè)管理有限公司已墊付，被告邵某、被告范某將其應付款項人民幣25元連同上述判決款項一并付給原告武漢心港物業(yè)管理有限公司。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提交副本，按照不服本院判決部分的上訴請求數額交納上訴費，上訴于湖北省武漢市中級人民法院，上訴費匯至武漢市中級人民法院。戶名：武漢市財政局非稅收入匯繳專戶－市中院訴訟費分戶；帳戶：07×××93；開戶行：農行武漢市民航東路分理處（行號：832886）；上訴人在上訴期滿后七日內未預交上訴費的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　朱曉勤

書記員：徐盼