原告（反訴被告）：武漢心港物業(yè)管理有限公司，住所地武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)金色港灣米蘭苑2棟。
法定代表人：陸寶華，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：蘇謹(jǐn)，湖北卓勝律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：車某。
委托代理人：李志強(qiáng)，湖北高馳律師事務(wù)所律師。

武漢心港物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱心港物業(yè)）與車某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2014年10月14日立案受理。依法由審判員朱曉勤適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。心港物業(yè)的委托代理人蘇謹(jǐn)，車某及其委托代理人李志強(qiáng)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
心港物業(yè)本訴訴稱：武漢新港物業(yè)管理公司（以下簡(jiǎn)稱新港物業(yè)）與車某簽訂《武漢市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定新港物業(yè)對(duì)車某所有的位于武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)金色港灣小區(qū)三期6-2-05號(hào)商品房進(jìn)行前期物業(yè)管理并履行相關(guān)管理和維護(hù)義務(wù)。2006年，心港物業(yè)與新港物業(yè)合并，并于同年1月18日在湖北日?qǐng)?bào)刊登合并公告，至此新港物業(yè)相關(guān)的所有債權(quán)債務(wù)均由心港物業(yè)承接。其后，心港物業(yè)依約全面履行其物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)，多次被授予“綠色小區(qū)”以及“物業(yè)管理先進(jìn)單位”等榮譽(yù)稱號(hào)。車某于2006年9月24日起開始拖欠物業(yè)管理費(fèi)，心港物業(yè)催交未獲，故訴請(qǐng)法院判令：1、車某立即向心港物業(yè)支付從2006年9月24日到2014年12月31日的物業(yè)管理費(fèi)人民幣16，620.59元以及逾期付款違約金人民幣13，102.41元（違約金按日萬(wàn)分之五暫計(jì)算至2014年12月31日止，最終數(shù)額應(yīng)計(jì)算至全部清償日止）；2、本案訴訟費(fèi)由車某承擔(dān)。
車某針對(duì)本訴辯稱：2004年，車某與新港物業(yè)簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。房屋交付后，開發(fā)商無(wú)權(quán)再另行指定物業(yè)公司為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。新港物業(yè)2012年注銷，在2006年至2012年期間，都是由新港物業(yè)在履行協(xié)議的相關(guān)義務(wù)。車某與心港物業(yè)從未簽訂關(guān)于物業(yè)管理的協(xié)議，心港物業(yè)與新港物業(yè)沒(méi)有發(fā)生合并的法律事實(shí)，心港物業(yè)起訴車某主體不適格。心港物業(yè)起訴的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)該在其提供物業(yè)服務(wù)之后，在法律規(guī)定的時(shí)效內(nèi)主張權(quán)利，超出訴訟時(shí)效的不應(yīng)支持。
車某反訴訴稱：車某于2004年3月29日與新港物業(yè)簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，協(xié)議履行期限至新港物業(yè)執(zhí)照被吊銷。心港物業(yè)后來(lái)進(jìn)駐金色港灣三期，與車某沒(méi)有簽訂任何關(guān)于物業(yè)管理的協(xié)議。鑒于心港物業(yè)實(shí)際入駐車某所在小區(qū)，車某因所在房屋的頂層和外墻多次漏水、滲水，造成房屋墻面石灰起皮脫落、家具和地板潮濕損壞，車某多次向心港物業(yè)反映要求予以維修和賠償，但心港物業(yè)僅簡(jiǎn)單進(jìn)行表面處理，甚至后來(lái)對(duì)車某提出的正當(dāng)?shù)木S修要求置之不理，不履行相關(guān)物業(yè)管理義務(wù)。車某根據(jù)自身實(shí)際居住需要，無(wú)奈請(qǐng)第三方進(jìn)行維修，對(duì)屋頂和外墻進(jìn)行防漏處理，更換地板和部分家具。以上維修及更換項(xiàng)目及維修期間的在外住宿費(fèi)用，共支出人民幣19，600元。車某據(jù)此請(qǐng)求法院判令：1、心港物業(yè)向車某支付維修費(fèi)及相關(guān)損失人民幣19，600元；2、訴訟費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用由心港物業(yè)承擔(dān)。
心港物業(yè)針對(duì)反訴辯稱：車某要求賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求事項(xiàng)發(fā)生在2005年到2006年的房屋質(zhì)保期內(nèi)，該糾紛屬于房屋買賣合同糾紛，適格的被告主體應(yīng)為開發(fā)商，心港物業(yè)作為反訴被告主體不適格。房屋買賣合同糾紛與物業(yè)服務(wù)合同糾紛屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系，車某不得以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。車某有關(guān)房屋質(zhì)量問(wèn)題及賠償損失的訴求，已與開發(fā)商達(dá)成調(diào)解意見(jiàn)并簽署備忘錄，車某不得超出備忘錄中的約定范圍另行就房屋滲水問(wèn)題提出訴訟請(qǐng)求。因其相關(guān)訴訟請(qǐng)求屬于一次性的給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守兩年訴訟時(shí)效的規(guī)定，車某的訴求已超過(guò)訴訟時(shí)效。
經(jīng)審理查明：2002年3月28日，新港房地產(chǎn)開發(fā)（武漢）有限公司（以下簡(jiǎn)稱新港房地產(chǎn)公司）與新港物業(yè)簽訂《武漢市物業(yè)管理委托合同》，約定新港房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的金色港灣物業(yè)內(nèi)多層住宅和別墅委托新港物業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，委托管理期限自2002年5月15日至2005年5月15日止。2004年3月29日，新港物業(yè)與車某簽訂《武漢市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定新港物業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)單位委托的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)車某位于武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)金色港灣小區(qū)三期6-2-05號(hào)房屋（房屋面積為209.01平方米）提供前期物業(yè)管理服務(wù)；車某交納物業(yè)管理費(fèi)用時(shí)間：半年一交；每次交納費(fèi)用時(shí)間為首月1-15日；住宅按建筑面積每月每平方米人民幣0.80元；如車某未依約交納有關(guān)費(fèi)用的，物業(yè)公司有權(quán)要求車某補(bǔ)交并從逾期之日起按每天萬(wàn)分之五交納違約金等內(nèi)容。2005年5月15日，新港房地產(chǎn)公司與新港物業(yè)簽訂《武漢市物業(yè)管理委托合同補(bǔ)充協(xié)議書》，約定新港房地產(chǎn)公司同意繼續(xù)委托新港物業(yè)為“金色港灣”社區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)工作，委托管理期限至“金色港灣”業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同生效時(shí)止等內(nèi)容。車某已向新港物業(yè)交納2005年10月31日前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。2005年12月12日，新港房地產(chǎn)公司、新港物業(yè)及心港物業(yè)簽訂《武漢市物業(yè)管理委托合同補(bǔ)充協(xié)議書（二）》，載明：經(jīng)新港物業(yè)書面申請(qǐng)，并鑒于新港物業(yè)即將進(jìn)行公司清算并辦理注銷登記的實(shí)際狀況，新港房地產(chǎn)公司同意另行委托心港物業(yè)為“金色港灣”社區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)工作，委托管理期限自本協(xié)議生效之日起至“金色港灣”業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止等內(nèi)容。此后，心港物業(yè)即承接新港物業(yè)合同權(quán)利義務(wù)，為“金色港灣”社區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。2007年4月7日，車某的丈夫與心港物業(yè)簽署備忘錄，載明“事由：關(guān)于金色港灣三期6-2-5號(hào)房屋因滲水造成受損部位的恢復(fù)；參與人員：三期6-2-5號(hào)房屋業(yè)主車某女士、余先生、新港房地產(chǎn)公司工程師殷工、楊工、心港物業(yè)工作人員熊新啟工程師、顧菲；事件概述：金色港灣三期6-2-5號(hào)房屋業(yè)主向我司客服中心反映家中滲水，我司將此問(wèn)題反映給新港房地產(chǎn)公司。受地產(chǎn)公司委托，我司工程師多次對(duì)此房屋進(jìn)行維修，現(xiàn)已維修好滲水部位，并經(jīng)過(guò)業(yè)主觀察認(rèn)為現(xiàn)在已不滲水。但業(yè)主要求對(duì)因滲水造成墻面起皮或裂縫的部位進(jìn)行恢復(fù)。我司委托方工作人員到業(yè)主家中核查，情況屬實(shí)。對(duì)于室內(nèi)因滲水造成受損部位，經(jīng)協(xié)商，業(yè)主同意自行對(duì)受損部位進(jìn)行恢復(fù)，由房屋施工單位一次性支付恢復(fù)費(fèi)用合計(jì)人民幣1，800元。此費(fèi)用支付后，業(yè)主不能再向我司及我司的委托方提出其他要求。同時(shí)，業(yè)主同意在我司支付此費(fèi)用時(shí)一次性交清2005年及2006年所欠物業(yè)管理費(fèi)用人民幣2，345元，并不會(huì)再就此問(wèn)題拖欠物管費(fèi)”等內(nèi)容。2007年5月11日，備忘錄所載明的開發(fā)商賠償款人民幣1，800元抵扣車某部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)。此后，因房屋仍存在屋頂及外墻滲漏問(wèn)題，導(dǎo)致室內(nèi)墻體、裝修及財(cái)產(chǎn)受損，車某向心港物業(yè)報(bào)修無(wú)果，遂自行出資維修。因雙方對(duì)維修及索賠事宜未能協(xié)商，車某未再交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。心港物業(yè)催款無(wú)果，遂訴至本院，車某亦提出反訴，請(qǐng)求依訴予判。
另查明：新港物業(yè)于2002年3月21日成立，其工商登記信息資料“公司注銷核準(zhǔn)登記通知書”載明的注銷時(shí)間為“2007年2月12日”，注銷原因?yàn)椤氨坏蹁N”；其工商登記信息載明目前經(jīng)營(yíng)狀態(tài)為吊銷，已注銷，核準(zhǔn)時(shí)間為2012年5月28日。心港物業(yè)公司于2005年12月12日成立。車某的涉案房屋為頂樓，房屋登記地址為武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)金色港灣三期6-2-405號(hào)，房屋登記面積為209.36平方米。本案審理過(guò)程中，心港物業(yè)和車某均認(rèn)可從2006年9月24日至今車某未再交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
以上事實(shí)，有庭審筆錄，心港物業(yè)提供的《武漢市物業(yè)管理委托合同》、《武漢市物業(yè)管理委托合同補(bǔ)充協(xié)議書》、《武漢市物業(yè)管理委托合同補(bǔ)充協(xié)議書（二）》、武漢市物業(yè)管理資質(zhì)證書、收費(fèi)監(jiān)審證、《武漢市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、催費(fèi)通知單及張貼照片、備忘錄、交費(fèi)憑證，車某提供的工商信息查詢、照片、維修費(fèi)票據(jù)及收條，本院調(diào)查取得的房屋產(chǎn)權(quán)登記信息、工商查詢信息等證據(jù)，經(jīng)庭審質(zhì)證予以證實(shí)。

本院認(rèn)為：新港房地產(chǎn)公司與新港物業(yè)簽訂的《武漢市物業(yè)管理委托合同》、《武漢市物業(yè)管理委托合同補(bǔ)充協(xié)議書》、新港房地產(chǎn)公司和新港物業(yè)、心港物業(yè)簽訂的《武漢市物業(yè)管理委托合同補(bǔ)充協(xié)議書（二）》、新港物業(yè)與車某簽訂的《武漢市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，其中，違約金條款的約定因車某未提出異議，本院予以確認(rèn)；其他合同條款均未違反國(guó)家法律規(guī)定，應(yīng)屬有效?！段錆h市物業(yè)管理委托合同補(bǔ)充協(xié)議書（二）》簽訂后，新港物業(yè)涉及金色港灣小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)已由心港物業(yè)實(shí)際承接及履行，心港物業(yè)有權(quán)作為適格主體對(duì)其服務(wù)期間的物業(yè)服務(wù)糾紛行使權(quán)利。車某關(guān)于心港物業(yè)訴訟主體不適格的抗辯理由，因其無(wú)證據(jù)證實(shí)《武漢市物業(yè)管理委托合同補(bǔ)充協(xié)議書（二）》簽訂后新港物業(yè)仍繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)行為，該抗辯理由本院不予采納。
心港物業(yè)在承接新港物業(yè)權(quán)利義務(wù)后，應(yīng)全面履行合同義務(wù)。同時(shí)，心港物業(yè)作為開發(fā)商指定從事物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司，對(duì)于質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，有義務(wù)協(xié)助業(yè)主與開發(fā)商協(xié)調(diào)解決；對(duì)于質(zhì)保期外住宅共用部位需維修、更新、改造的項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)積極履行物業(yè)服務(wù)職責(zé)。車某作為業(yè)主，享受了心港物業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備提供的維護(hù)管理服務(wù)，以及對(duì)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共綠化、秩序維護(hù)、安全協(xié)保等提供的其他物業(yè)服務(wù)，應(yīng)承擔(dān)交納相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。
車某關(guān)于房屋滲漏問(wèn)題的抗辯事實(shí)，因心港物業(yè)未提供反證，本院予以采信。雙方于2007年4月7日就房屋滲水賠償事宜簽署的備忘錄，因車某未提供反證，真實(shí)性本院予以認(rèn)定，車某的相關(guān)質(zhì)疑，本院不予采納。但心港物業(yè)以該備忘錄抗辯此后出現(xiàn)的住宅共用部位滲漏問(wèn)題，違反物業(yè)服務(wù)合同約定，且顯失公平，本院不予支持。車某本訴抗辯及反訴請(qǐng)求中，涉及2007年4月7日前的維修賠償主張，因車某及家屬與心港物業(yè)以簽署備忘錄的形式已達(dá)成協(xié)商意見(jiàn)并履行完畢，本院不予支持；涉及2007年4月7日后的維修賠償主張，綜合本案物業(yè)公司、開發(fā)商對(duì)業(yè)主反映問(wèn)題的處理方式、回復(fù)時(shí)間和維修效果，同時(shí)考慮到車某的受損程度以及對(duì)日常生活的影響程度，本院認(rèn)為心港物業(yè)的服務(wù)工作仍存在不足之處，造成業(yè)主生活不便及財(cái)產(chǎn)損失，心港物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)管理，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。據(jù)此，本院酌情認(rèn)定車某向心港物業(yè)全額支付2006年9月24日至2007年4月7日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，按80%的比例向心港物業(yè)支付2007年4月8日至2014年12月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，合計(jì)人民幣13，512.89元。心港物業(yè)本訴關(guān)于上述期間內(nèi)的其他物業(yè)服務(wù)費(fèi)本金及違約金的主張，本院不予支持。車某本訴關(guān)于訴訟時(shí)效的抗辯理由，因心港物業(yè)已提供履行催收義務(wù)的相關(guān)證據(jù)，車某的抗辯主張無(wú)證據(jù)證實(shí)，本院不予采信。車某反訴要求心港物業(yè)就房屋滲漏承擔(dān)損失賠償責(zé)任的主張，因其抗辯的房屋滲漏問(wèn)題在質(zhì)保期內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)，涉及開發(fā)商承擔(dān)的賠償問(wèn)題與本案物業(yè)服務(wù)合同糾紛屬不同法律關(guān)系，不宜并案處理；心港物業(yè)對(duì)質(zhì)保期后出現(xiàn)的住宅共用部位滲漏問(wèn)題所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，本院已通過(guò)物業(yè)服務(wù)費(fèi)本金扣減的形式予以處理，故對(duì)于車某的反訴請(qǐng)求，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、車某于本判決生效之日起10日內(nèi)向武漢心港物業(yè)管理有限公司支付2006年9月24日至2014年12月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)人民幣13，512.89元；
二、駁回武漢心港物業(yè)管理有限公司的其他本訴請(qǐng)求；
三、駁回車某的反訴請(qǐng)求。
如果義務(wù)人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案本訴受理費(fèi)人民幣544元，減半收取人民幣272元，反訴受理費(fèi)人民幣290元，減半收取人民幣145元，合計(jì)人民幣417元，由武漢心港物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)人民幣203元，由車某負(fù)擔(dān)人民幣214元。因此款武漢心港物業(yè)管理有限公司已交納訴訟費(fèi)人民幣203元、墊付訴訟費(fèi)人民幣69元，車某已交納訴訟費(fèi)人民幣145元，車某將其應(yīng)付款項(xiàng)人民幣69元連同上述判決款項(xiàng)一并付給原告武漢心港物業(yè)管理有限公司。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，按照不服本院判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額交納上訴費(fèi)，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院，上訴費(fèi)匯至武漢市中級(jí)人民法院。戶名：武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶－市中院訴訟費(fèi)分戶；帳戶：07×××93；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處（行號(hào)：832886）；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交上訴費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　　朱曉勤

書記員：徐盼