原告：武漢心港物業(yè)管理有限公司，住所地武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)金色港灣米蘭苑2棟。
法定代表人：陸寶華，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：蘇謹，湖北卓勝律師事務(wù)所律師。
委托代理人：葉菊嬌，湖北卓勝律師事務(wù)所律師。
被告：羅蘭。
委托代理人：鄒少洪。

原告武漢心港物業(yè)管理有限公司（以下簡稱心港物業(yè)）訴被告羅蘭物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2015年6月23日立案受理，依法由代理審判員甘磊適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告心港物業(yè)的委托代理人葉菊嬌，被告羅蘭的委托代理人鄒少洪，均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2002年3月28日，新港房地產(chǎn)開發(fā)（武漢）有限公司（以下簡稱新港房地產(chǎn)公司）與新港物業(yè)簽訂《武漢市物業(yè)管理委托合同》，約定新港房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的金色港灣物業(yè)內(nèi)多層住宅和別墅委托新港物業(yè)實行物業(yè)管理，委托管理期限自2002年5月15日至2005年5月15日止。2005年5月15日，新港房地產(chǎn)公司與新港物業(yè)簽訂《武漢市物業(yè)管理委托合同補充協(xié)議書》，約定新港房地產(chǎn)公司同意繼續(xù)委托新港物業(yè)為“金色港灣”社區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)工作，委托管理期限至“金色港灣”業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同生效時止等內(nèi)容。2005年12月12日，新港房地產(chǎn)公司、新港物業(yè)及原告心港物業(yè)簽訂《武漢市物業(yè)管理委托合同補充協(xié)議書（二）》，載明：經(jīng)新港物業(yè)書面申請，并鑒于新港物業(yè)即將進行公司清算并辦理注銷登記的實際狀況，新港房地產(chǎn)公司同意另行委托原告心港物業(yè)為“金色港灣”社區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)工作，委托管理期限自本協(xié)議生效之日起至“金色港灣”業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時止等內(nèi)容。原告心港物業(yè)承接新港物業(yè)合同權(quán)利義務(wù)后，即為“金色港灣”社區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。
2009年9月，被告羅蘭從案外人劉鵬手中購得本案涉案房屋，后與原告心港物業(yè)簽訂《武漢市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定新港物業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)單位委托的物業(yè)管理企業(yè)對被告羅蘭位于武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)金色港灣小區(qū)三期2棟2單元406室房屋提供前期物業(yè)管理服務(wù)；被告羅蘭每半年預(yù)交一交；住宅按建筑面積每月每平方米人民幣0.8元；每次交納費用時間為每半年度第一個月前五個自然日；如被告羅蘭未依約交納有關(guān)費用的，物業(yè)公司有權(quán)要求被告羅蘭補交并從逾期之日起按每天萬分之五交納違約金等內(nèi)容。2009年10月，被告羅蘭向原告心港物業(yè)繳納了1年的物業(yè)服務(wù)費。
2010年8月23日，原告心港物業(yè)以案外人劉鵬為被告訴至本院，訴請案外人劉鵬繳納拖欠物業(yè)費人民幣7，761.11元及違約金人民幣3，200.83元。2010年10月21日，被告羅蘭向原告心港物業(yè)繳納涉案房屋2006年7月1日至2009年9月30日物業(yè)服務(wù)及訴訟費人民幣8，782元。2010年11月22日，原告心港物業(yè)撤回對案外人劉鵬的起訴，本院于同日裁定準予撤回起訴。被告羅蘭入住期間，向原告心港物業(yè)提出一樓鞋柜內(nèi)積水、三樓主臥、柜子兩處滲水、三樓主臥墻壁及衣柜滲水、車庫滲水等報修申請，原告心港物業(yè)2012年1月5日作出售后維修登記表，提出委托第三方維修方案。嗣后，后原告心港物業(yè)安排人員對被告羅蘭家樓頂漏水點進行補漏并有效解決了樓頂漏水導(dǎo)致三樓住房滲水問題，但對被告羅蘭家鞋柜內(nèi)積水問題在拆除鞋柜后至今未能有效解決。
被告羅蘭2011年1月1日至今未交納物業(yè)服務(wù)費，原告心港物業(yè)催收無果，遂訴至本院，請求依訴予判。
另查明，被告羅蘭名下的位于武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)金色港灣小區(qū)三期2棟2單元406室房屋面積為197.96平方米，該房屋在入住后確系發(fā)生墻體開裂和滲水問題，原告心港物業(yè)多次協(xié)商開發(fā)商進行外墻維修，直至2013年8月最后一次維修后家中再未出現(xiàn)滲水。
以上事實，有庭審筆錄及本院調(diào)取的本院（2010）武開法民初字第868號案件卷宗正卷，原告心港物業(yè)提供的《武漢市物業(yè)管理委托合同》、《武漢市物業(yè)管理委托合同補充協(xié)議書》、《武漢市物業(yè)管理委托合同補充協(xié)議書（二）》、武漢市物業(yè)管理資質(zhì)證書、收費監(jiān)審證、《武漢市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、物業(yè)費發(fā)票，被告羅蘭提供的照片、繳費單、律師函、申報維修單、售后維修登記表，經(jīng)庭審質(zhì)證予以證實。

本院認為：新港房地產(chǎn)公司與新港物業(yè)簽訂的《武漢市物業(yè)管理委托合同》、《武漢市物業(yè)管理委托合同補充協(xié)議書》、新港房地產(chǎn)公司和新港物業(yè)、原告心港物業(yè)簽訂的《武漢市物業(yè)管理委托合同補充協(xié)議書（二）》、新港物業(yè)與被告羅蘭簽訂的《武漢市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，系當事人真實意思表示，其中，違約金條款的約定因被告羅蘭未提出異議，本院予以確認；其他合同條款均未違反國家法律規(guī)定，應(yīng)屬有效。被告羅蘭作為業(yè)主，享受了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備提供的維護管理服務(wù)，以及對公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共綠化、秩序維護、安全協(xié)保等提供的其他物業(yè)服務(wù)，應(yīng)承擔交納相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)。雖在案無證據(jù)直接證實原被告及案外人劉鵬之間有關(guān)于原告心港物業(yè)對被告羅蘭房屋室內(nèi)滲水、積水的維修承諾事實，但從原告心港物業(yè)撤回對案外人劉鵬的起訴、被告羅蘭繳納案外人劉鵬應(yīng)承擔的物業(yè)費、原告心港物業(yè)組織人員對被告羅蘭房屋頂部補漏等事實，本院對被告羅蘭關(guān)于2010年涉案房屋物業(yè)費訴訟過程中庭外調(diào)解時約定原告心港物業(yè)對漏水進行維修的陳述予以采信，原告心港物業(yè)應(yīng)當按照該約定繼續(xù)履行對被告羅蘭房屋內(nèi)鞋柜積水的維修處理義務(wù)，但直至本案開庭審理，原告心港物業(yè)未能提交證據(jù)已經(jīng)履行了鞋柜積水的維修義務(wù)，故本院認為原告心港物業(yè)也存在違約行為，并因該違約行為導(dǎo)致被告羅蘭拒不繳納物業(yè)費。綜上，本院根據(jù)被告羅蘭已經(jīng)實際享受的基本物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和原告心港物業(yè)在維修事宜中的違約，酌情認定被告羅蘭按90%的比例向原告心港物業(yè)支付2011年1月1日至2015年6月30日的物業(yè)服務(wù)費人民幣7，696.68元（197.96平方×0.8元／平方每月×4.5年×12月／年×90%）。因原告心港物業(yè)的違約行為導(dǎo)致被告羅蘭未按時繳納物業(yè)費，故本院對原告心港物業(yè)訴請被告羅蘭支付違約金的請求不予支持。關(guān)于被告羅蘭抗辯墊付購房前的拖欠物業(yè)費問題，一方面該墊付行為是在與案外人劉鵬溝通協(xié)商并在認可了原告心港物業(yè)的服務(wù)基礎(chǔ)上被告羅蘭自愿支付的，另一方面對購房前拖欠的物業(yè)費，被告羅蘭應(yīng)當在購房之前履行審慎的調(diào)查義務(wù)，確定購買房屋有無相關(guān)債務(wù)負擔，故本院對被告羅蘭在本案中抗辯扣減其應(yīng)繳納的物業(yè)費的意見不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告羅蘭于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告武漢心港物業(yè)管理有限公司支付2011年1月1日至2015年6月30日期間的物業(yè)服務(wù)費人民幣7，696.68元；
二、駁回原告武漢心港物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
如果義務(wù)人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費人民幣110元，減半收取人民幣55元，由原告武漢心港物業(yè)管理有限公司負擔人民幣30元，由被告羅蘭負擔人民幣25元。因此款原告武漢心港物業(yè)管理有限公司已墊付，被告羅蘭將其應(yīng)付款項人民幣25元連同上述判決款項一并付給原告武漢心港物業(yè)管理有限公司。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，按照不服本院判決部分的上訴請求數(shù)額交納上訴費，上訴于湖北省武漢市中級人民法院，上訴費匯至武漢市中級人民法院。戶名：湖北省武漢市中級人民法院；帳戶：17×××67；開戶行：農(nóng)行武漢民航東路支行（行號：832886）；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交上訴費的，按自動撤回上訴處理。

代理審判員　　甘磊

書記員：何誠