武漢市青山鴻某五交化經(jīng)營部
李某某
代俊斌（湖北聯(lián)正律師事務(wù)所）
黃某

原告武漢市青山鴻某五交化經(jīng)營部，住所地武漢市青山區(qū)宏基建材市場532、533號。
經(jīng)營者徐建國。
被告李某某，個體經(jīng)營戶。
委托代理人代俊斌，湖北聯(lián)正律師事務(wù)所律師（一般代理）。
被告黃某，個體經(jīng)營戶。
委托代理人代俊斌，湖北聯(lián)正律師事務(wù)所律師（一般代理）。
原告武漢市青山鴻某五交化經(jīng)營部（以下簡稱鴻某經(jīng)營部）與被告李某某、黃某租賃合同糾紛一案，本院于2016年1月27日立案受理。依法由審判員劉友芬適用簡易程序獨(dú)任審判，于2016年3月14日公開開庭進(jìn)行了審理。原告鴻某經(jīng)營部經(jīng)營者徐建國，被告李某某、黃某及其委托代理人代俊斌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明:兩被告系夫妻關(guān)系。2010年10月29日，原告鴻某經(jīng)營部（甲方）、被告李某某（乙方）簽訂《承包合同》1份，約定:“乙方自愿承包甲方位于青山區(qū)宏基建材市場532-533號的鴻某經(jīng)營部商鋪；承包期限為一年，承包期從2010年11月1日起至2011年10月31日止；承包總額為110，000元，承包金交付期限為2010年10月29日交款55，000元、2011年4月29日交款55，000元；在本合同簽訂之日，乙方須向甲方交付20，000元保證金；甲方須于2010年10月29日將該商鋪交付乙方使用；乙方須在承包期滿之日退還商鋪，同時經(jīng)甲方驗(yàn)收該商鋪，乙方無裝修損壞及欠繳的，甲方無息返還乙方所交的保證金；承包費(fèi)在合同期內(nèi)不得調(diào)整；因乙方不履行合同義務(wù)或有違約行為，導(dǎo)致本合同解除的，甲方有權(quán)不予退還乙方所繳納的履約保證金，乙方賠償因此造成的一切損失。合同簽訂后，原告于2010年10月30日將其承租的青山區(qū)宏基建材市場532-533號商鋪交付兩被告經(jīng)營建材生意，兩被告于2010年10月29日向原告繳納了保證金20，000元，并按合同約定交納了2010年11月1日至2011年10月31日期間的租金。2011年10月14日原告鴻某經(jīng)營部（甲方）、被告李某某（乙方）又續(xù)簽了《承包合同》1份，約定:“乙方自愿承包甲方的經(jīng)營部（青山區(qū)宏基建材市場532-533號鴻某經(jīng)營部）；承包期限為二年，從2011年11月1日起至2013年10月31日止，期間雙方不得終止合同；乙方向甲方交納承包金（二年）200，000元整，從合同簽訂之日起乙方按半年（50，000元）交付一次；乙方自合同簽訂之日起交甲方合同保證金30，000元。合同到期乙方無違約，甲方無條件全額退還，承包期間甲乙雙方如有違約行為導(dǎo)致合同失效，違約方則按保證金的兩倍（60，000元）賠付對方，合同同時終止；承包期內(nèi)承包金不得調(diào)整（市場調(diào)整除外）；乙方應(yīng)提前半個月按時交納承包金及相關(guān)費(fèi)用，不得拖欠，如拖欠則按違約處理。該合同簽訂后，兩被告于2011年10月14日又向原告支付了保證金10，000元，并按合同約定交納了2011年11月1日至2013年10月31日期間的租金。合同期限屆滿后，雙方未續(xù)簽租賃合同，但兩被告繼續(xù)使用青山區(qū)宏基建材市場532-533號商鋪至2015年11月15日，并按每年100，000元的標(biāo)準(zhǔn)向原告交納了2013年11月1日至2014年4月30日的租金。2013年11月20日原告向被告出具收據(jù)1份，該收據(jù)上注明“下半年交50，000元”。該收據(jù)系兩被告提交，兩被告據(jù)此證明其向原告支付了2013年11月1日至2014年4月30日上半年租金及全年的雜費(fèi)共計66，000元整。2014年8月21日原告與被告李某某簽訂協(xié)議1份，約定:2014年11月至2015年2月，每月2，100元。市場費(fèi)用按實(shí)際情況另交，如市場不收取，被告李某某方也不交費(fèi)用，但每月付2，000元給徐建國。兩被告于2015年11月15日將青山區(qū)宏基建材市場532-533號商鋪鑰匙交付給原告，兩被告未向原告交納2014年11月1日至2015年11月15日期間的租金。原告未向被告退還保證金30，000元?，F(xiàn)原告訴至本院，請求判如所請。
本院認(rèn)為，原告鴻某經(jīng)營部與被告李某某簽訂的合同，名為承包合同，實(shí)為租賃合同。原告鴻某經(jīng)營部與被告李某某簽訂的合同是在沒有經(jīng)過產(chǎn)權(quán)單位湖北公路客運(yùn)（集團(tuán)）青山發(fā)展公司同意的前提下簽訂，屬于無效合同。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條之規(guī)定:房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。本案中，2013年11月20日原告向被告出具的收據(jù)上注明“下半年交50，000元”，該收據(jù)系被告提交，被告提交該收據(jù)，系其對該收據(jù)的認(rèn)可，該收據(jù)注明“下半年交50，000元”，被告已交納2013年11月1日至2014年4月30日上半年房屋占有使用費(fèi)，故兩被告應(yīng)向原告交納下半年，即2014年5月1日至2014年10月31日期間的房屋占有使用費(fèi)50，000元。按照原告與被告李某某于2014年8月21日簽訂的協(xié)議約定，兩被告應(yīng)向原告交納2014年11月至2015年2月期間的房屋占有使用費(fèi)（4個月×2，100元／月）及2015年3月至11月15日期間的房屋占有使用費(fèi)（8.5個月×2，000元／月），共計25，400元。綜上，兩被告應(yīng)向原告交納房屋占有使用費(fèi)75，400元（50，000元＋25，400元）。兩被告在使用房屋期間，未按約向原告交納房屋占有使用費(fèi)75，400元，屬違約行為，應(yīng)對此承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，兩被告應(yīng)當(dāng)履行向原告支付房屋占有使用費(fèi)75，400元的義務(wù)。按照原、被告于2011年10月14日簽訂的《承包合同》約定，被告向原告交納的合同保證金30，000元，合同到期后被告無違約，原告無條件全額退還，該《承包合同》到期后，被告無違約情形，原告應(yīng)退還被告保證金30，000元。扣除該30，000元后，兩被告應(yīng)向原告支付房屋占有使用費(fèi)45，400元。故原告要求兩被告支付房屋占有使用費(fèi)75，400元的訴請，本院對支付45，400元的部分予以支持，其他部分不予支持。兩被告于2014年5月1日起未交納房屋占有使用費(fèi)，故其應(yīng)從2014年5月1日起支付利息。原告要求兩被告支付利息至2016年3月14日止，不違反法律規(guī)定，本院予以支持。兩被告辯稱其于2014年8月21日向原告支付了20，000元，并同時和原告達(dá)成一致意見，即“被告之前交納的30，000元押金抵30，000元房租，被告再向原告支付20，000元現(xiàn)金，共計50，000元，即為下半年的門面租金”，但未提交相應(yīng)的證據(jù)證明，兩被告的該抗辯意見，本院不予支持。兩被告稱原告曾向被告明確承諾:“1、若被告繼續(xù)租賃可以減免部分費(fèi)用；2、若宏基市場不收取原告的租金，原告也不收取被告的租金，以市場清算為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)”，但未提交相應(yīng)的證據(jù)證明，故兩被告辯稱從2014年7月31日宏基市場停止向所有商鋪收取租金之日起，原告也應(yīng)當(dāng)停止向被告收取租金，原告因此應(yīng)當(dāng)退還被告2014年7月31日至2014年10月31日期間多交納的租金及雜費(fèi)共計29，000元的抗辯意見，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?、第二百一十二條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告李某某、黃某于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告徐建國支付房屋占有使用費(fèi)45，400元及利息4，740.26元（從2014年5月1日起至2016年3月14日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算）；
二、駁回原告徐建國的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案減半收取的案件受理費(fèi)1，504元，由原告徐建國負(fù)擔(dān)599元，由被告李某某、黃某負(fù)擔(dān)905元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時預(yù)交上訴案件受理費(fèi)3，008元，款匯武漢市中級人民法院。收款單位全稱:湖北省武漢市中級人民法院，賬號:17×××67；開戶行:農(nóng)行武漢民航東路支行，行號:832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，原告鴻某經(jīng)營部與被告李某某簽訂的合同，名為承包合同，實(shí)為租賃合同。原告鴻某經(jīng)營部與被告李某某簽訂的合同是在沒有經(jīng)過產(chǎn)權(quán)單位湖北公路客運(yùn)（集團(tuán)）青山發(fā)展公司同意的前提下簽訂，屬于無效合同。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條之規(guī)定:房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。本案中，2013年11月20日原告向被告出具的收據(jù)上注明“下半年交50，000元”，該收據(jù)系被告提交，被告提交該收據(jù)，系其對該收據(jù)的認(rèn)可，該收據(jù)注明“下半年交50，000元”，被告已交納2013年11月1日至2014年4月30日上半年房屋占有使用費(fèi)，故兩被告應(yīng)向原告交納下半年，即2014年5月1日至2014年10月31日期間的房屋占有使用費(fèi)50，000元。按照原告與被告李某某于2014年8月21日簽訂的協(xié)議約定，兩被告應(yīng)向原告交納2014年11月至2015年2月期間的房屋占有使用費(fèi)（4個月×2，100元／月）及2015年3月至11月15日期間的房屋占有使用費(fèi)（8.5個月×2，000元／月），共計25，400元。綜上，兩被告應(yīng)向原告交納房屋占有使用費(fèi)75，400元（50，000元＋25，400元）。兩被告在使用房屋期間，未按約向原告交納房屋占有使用費(fèi)75，400元，屬違約行為，應(yīng)對此承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，兩被告應(yīng)當(dāng)履行向原告支付房屋占有使用費(fèi)75，400元的義務(wù)。按照原、被告于2011年10月14日簽訂的《承包合同》約定，被告向原告交納的合同保證金30，000元，合同到期后被告無違約，原告無條件全額退還，該《承包合同》到期后，被告無違約情形，原告應(yīng)退還被告保證金30，000元?？鄢?0，000元后，兩被告應(yīng)向原告支付房屋占有使用費(fèi)45，400元。故原告要求兩被告支付房屋占有使用費(fèi)75，400元的訴請，本院對支付45，400元的部分予以支持，其他部分不予支持。兩被告于2014年5月1日起未交納房屋占有使用費(fèi)，故其應(yīng)從2014年5月1日起支付利息。原告要求兩被告支付利息至2016年3月14日止，不違反法律規(guī)定，本院予以支持。兩被告辯稱其于2014年8月21日向原告支付了20，000元，并同時和原告達(dá)成一致意見，即“被告之前交納的30，000元押金抵30，000元房租，被告再向原告支付20，000元現(xiàn)金，共計50，000元，即為下半年的門面租金”，但未提交相應(yīng)的證據(jù)證明，兩被告的該抗辯意見，本院不予支持。兩被告稱原告曾向被告明確承諾:“1、若被告繼續(xù)租賃可以減免部分費(fèi)用；2、若宏基市場不收取原告的租金，原告也不收取被告的租金，以市場清算為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)”，但未提交相應(yīng)的證據(jù)證明，故兩被告辯稱從2014年7月31日宏基市場停止向所有商鋪收取租金之日起，原告也應(yīng)當(dāng)停止向被告收取租金，原告因此應(yīng)當(dāng)退還被告2014年7月31日至2014年10月31日期間多交納的租金及雜費(fèi)共計29，000元的抗辯意見，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?、第二百一十二條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告李某某、黃某于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告徐建國支付房屋占有使用費(fèi)45，400元及利息4，740.26元（從2014年5月1日起至2016年3月14日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算）；
二、駁回原告徐建國的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案減半收取的案件受理費(fèi)1，504元，由原告徐建國負(fù)擔(dān)599元，由被告李某某、黃某負(fù)擔(dān)905元。

審判長：劉友芬

書記員：湯西倩