原告武漢市青山區(qū)國(guó)家稅務(wù)局，住所地武漢市青山區(qū)和平大道963號(hào)。
法定代表人汪國(guó)斌，該局局長(zhǎng)。
委托代理人柳平，湖北瑞通天元律師事務(wù)所律師（一般代理）。
委托代理人周晶，湖北瑞通天元律師事務(wù)所律師（一般代理）。
被告武漢美林創(chuàng)業(yè)商貿(mào)有限責(zé)任公司，住所地武漢市青山區(qū)和平大道936號(hào)。
法定代表人何曉波，該公司總經(jīng)理。
委托代理人李志剛，湖北揚(yáng)子律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)代理）。
委托代理人秦麗，湖北揚(yáng)子律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師（特別授權(quán)代理）。

原告武漢市青山區(qū)國(guó)家稅務(wù)局訴被告武漢美林創(chuàng)業(yè)商貿(mào)有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年11月4日立案受理。依法由審判員王敏適用簡(jiǎn)易程序獨(dú)任審判，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告武漢市青山區(qū)國(guó)家稅務(wù)局的委托代理人柳平、周晶，被告武漢美林創(chuàng)業(yè)商貿(mào)有限責(zé)任公司的委托代理人李志剛、秦麗到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2005年8月13日，原告作為出租方、甲方，被告作為承租方、乙方，簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定：乙方租用甲方坐落在武漢市青山區(qū)和平大道936號(hào)（應(yīng)為963號(hào)）臨和平大道門(mén)面房1-2層，使用面積600平方米，租賃期限為2005年8月18日至2015年8月18日，租金第一年按照房屋面積50元／㎡計(jì)，按月支付，在每月初6日內(nèi)支付，第二年度開(kāi)始按照房屋面積60元／㎡計(jì)；水電費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。合同簽訂后，原告將青山區(qū)和平大道963號(hào)房屋交付給被告經(jīng)營(yíng)使用。
2010年，原告作為出租方、甲方，被告作為承租方、乙方，又重新簽訂《房屋出租合同》，約定：甲方出租給乙方的房屋位于青山區(qū)和平大道963號(hào)，出租房屋面積600平方米，租賃期限為2010年1月1日起至2010年12月31日止，租賃期滿，甲方有權(quán)收回房屋，乙方應(yīng)如期交還；租金每月支付，每月按60元／㎡，每月租金為36，000元，年租金總額為432，000元，甲方收取的租金中包含乙方應(yīng)承擔(dān)的公共維修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)144，000元，不含代墊水電費(fèi)；甲方因建設(shè)需要要求乙方提前退租應(yīng)提前2個(gè)月通知乙方，并退還乙方已交房租，乙方不得提出其他補(bǔ)償要求；乙方凡涉及租賃房屋外觀的門(mén)窗等變動(dòng)工作均需征得甲方同意后再施工，乙方如改變房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修或設(shè)置對(duì)房屋結(jié)構(gòu)有影響的設(shè)備，設(shè)計(jì)規(guī)模、范圍、工藝、用料等方案均須事先征得甲方的書(shū)面同意后方可施工；乙方保證按期支付房屋租金、水電費(fèi)等，不得無(wú)故拖欠；乙方拖欠租金累計(jì)2個(gè)月的，甲方可以終止合同、收回房屋；租賃期滿或因乙方責(zé)任導(dǎo)致退租的，除雙方另有約定外，甲方有權(quán)選擇依附于房屋的裝修歸甲方所有或者要求乙方恢復(fù)原狀或者向乙方收取恢復(fù)工程實(shí)際所發(fā)生的費(fèi)用；乙方逾期交付租金的，除仍應(yīng)及時(shí)如數(shù)補(bǔ)交外，還應(yīng)每日按總額的萬(wàn)分之五計(jì)算違約金。合同簽訂后，被告繼續(xù)使用租賃房屋，并按約定向原告繳納直至2012年4月的房屋租金，此后再未繳納。原告于2013年2月22日，向被告送達(dá)催繳房屋租金通知書(shū)，要求被告十日內(nèi)繳納2012年5月至2013年2月，共計(jì)10個(gè)月的租金360，000元，被告法定代表人何曉波簽收了通知；2014年3月31日，原告再次向被告送達(dá)通知書(shū)，要求被告在2014年4月10日前結(jié)清所欠房屋租金及水電費(fèi)并搬離。被告工作人員吳敏簽收了通知并加蓋被告公司公章。但被告收到原告的通知后，仍未繳納房屋租金。被告繳納電費(fèi)至2014年12月，2015年1-10月的電費(fèi)共計(jì)11，779.14元未繳納。故原告訴至本院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
另查明：被告于2010年11月17日與湖北歷程國(guó)際旅行社有限公司簽訂《房屋租賃協(xié)議》，將其租賃房屋中的370平方米轉(zhuǎn)租給湖北歷程國(guó)際旅行社有限公司，原告對(duì)轉(zhuǎn)租一事在知曉后未提出異議。
被告在租賃期間，在未經(jīng)原告同意的情況下，擅自在自己經(jīng)營(yíng)使用的租賃房屋內(nèi)搭建架空層，湖北歷程國(guó)際旅行社有限公司亦對(duì)其經(jīng)營(yíng)使用的租賃房屋進(jìn)行了隔斷、開(kāi)門(mén)等改造，原告于2012年10月26日向被告發(fā)出限期整改通知書(shū)，要求被告十日之內(nèi)，將擅自改造的房屋和增加設(shè)施的部分進(jìn)行拆除并恢復(fù)原狀，但被告并未對(duì)改造部分進(jìn)行拆除。
再查明：本案在審理過(guò)程中，原告于2015年12月17日申請(qǐng)追加湖北歷程國(guó)際旅行社有限公司作為被告參加訴訟，后又以湖北歷程國(guó)際旅行社有限公司已向其承諾搬離為由撤回對(duì)被告湖北歷程國(guó)際旅行社有限公司的起訴，并將第（一）項(xiàng)訴訟請(qǐng)求變更為要求被告武漢美林創(chuàng)業(yè)商貿(mào)有限責(zé)任公司將房屋恢復(fù)原狀，并將其實(shí)際占用、使用的部分房屋騰退返還給原告。本院于2016年1月6日裁定準(zhǔn)許原告撤回對(duì)湖北歷程國(guó)際旅行社有限公司的起訴。湖北歷程國(guó)際旅行社有限公司目前仍在使用租賃房屋。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：1、原、被告間的租賃合同關(guān)系是否已解除、被告是否應(yīng)騰退。原告認(rèn)為，原、被告于2010年簽訂的房屋出租合同約定租賃期限至2010年12月31日止，此后，為不定期租賃。2014年3月原告向被告發(fā)出通知，要求被告于2014年4月10日前搬離，已是解除合同的明確意思表示，合同已于2014年4月10日解除，被告應(yīng)騰退。被告則認(rèn)為，原、被告于2005年8月13日簽訂的房屋租賃協(xié)議，約定租賃期至2015年8月18日止，租賃屆滿后，原告未向被告提出解除合同的意思表示，故租賃合同尚未解除，被告不應(yīng)騰退。對(duì)此，本院認(rèn)為，原、被告于2010年簽訂的房屋出租合同是雙方協(xié)商一致后，對(duì)2005年合同的變更，符合合同法的規(guī)定，雙方應(yīng)按照2010年合同的約定履行各自的義務(wù)。該合同約定，拖欠租金累計(jì)2個(gè)月的，原告可以終止合同。被告從2012年5月起未向原告繳納租金，原告于2014年3月向被告發(fā)出通知，要求被告于2014年4月10日前搬離，明確解除合同的意思表示，被告未提出異議，應(yīng)視為雙方簽訂的租賃合同已解除。租賃合同已解除，被告應(yīng)騰退并將租賃房屋交付給原告。即使如被告所述，租賃合同已于2015年8月18日屆滿，被告亦應(yīng)返還租賃物即將房屋騰退交付給原告。被告對(duì)此的抗辯不能成立。2、被告是否應(yīng)向原告支付房屋租金及占用費(fèi)。原、被告對(duì)租金繳納至2012年4月不持異議，對(duì)于此后的租金被告認(rèn)為，租賃房屋于2014年起被圍墻圍住，無(wú)法正常使用，故2014年1月起不應(yīng)支付租金，租賃合同尚未解除，原告主張的房屋占用費(fèi)亦不應(yīng)支付。對(duì)此，本院認(rèn)為，被告沒(méi)有證據(jù)證實(shí)租賃房屋被圍墻圍住系原告所為，也沒(méi)有證據(jù)證實(shí)其向原告反映過(guò)此情況要求原告予以解決。2014年4月10日前，原、被告間存在租賃合同關(guān)系，被告應(yīng)按照合同約定向原告繳納2012年5月至2014年4月間的租金828，000元，2014年4月后，租賃關(guān)系雖然解除，但被告繼續(xù)占用租賃房屋，應(yīng)向原告按照租金的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費(fèi)，2014年5月至2015年10月的房屋占用費(fèi)共計(jì)684，000元。被告對(duì)此的抗辯不能成立。3、被告是否需向原告支付違約金。原告認(rèn)為，被告違反合同，應(yīng)按照合同約定支付違約金，被告則認(rèn)為，原告要求被告騰退訴爭(zhēng)房屋，并恢復(fù)原狀，系侵權(quán)糾紛，不能主張違約金；即使原告選擇了違約責(zé)任，原告亦存在違約。對(duì)此，本院認(rèn)為，本案系租賃合同引發(fā)的糾紛，原告可以依照雙方簽訂的租賃合同的約定，主張違約責(zé)任，被告認(rèn)為原告違約，未提交證據(jù)證實(shí)；同時(shí)原告依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十三條“承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失”的規(guī)定，可以要求被告將訴爭(zhēng)房屋恢復(fù)原狀并騰退。關(guān)于支付違約金的具體數(shù)額，合同約定每日按總額的萬(wàn)分之五計(jì)算違約金，被告從2012年5月開(kāi)始未繳納租金，至2014年3月31日通知被告解除合同時(shí)，被告拖欠原告租金共計(jì)828，000元，時(shí)間為700天，違約金應(yīng)為289，800元。被告對(duì)此的抗辯不能成立。
綜上，對(duì)于原告要求被告將其實(shí)際占有、使用的租賃房屋恢復(fù)原狀、騰退并返還給原告的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持，對(duì)于原告要求被告將湖北歷程國(guó)際旅行社有限公司所占部分房屋恢復(fù)原狀的訴訟請(qǐng)求，因該房屋現(xiàn)由湖北歷程國(guó)際旅行社有限公司正在使用，原告在本案中撤回向湖北歷程國(guó)際旅行社有限公司主張相應(yīng)權(quán)利，被告目前無(wú)法對(duì)湖北歷程國(guó)際旅行社有限公司正使用的房屋進(jìn)行恢復(fù)原狀，原告可待湖北歷程國(guó)際旅行社有限公司騰退后，再另行主張權(quán)利；原告要求被告支付租金828，000元、房屋占用費(fèi)684，000元、違約金289，800元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持；原告要求被告支付其代為墊付的電費(fèi)11，779元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持；要求被告支付水費(fèi)416元的訴訟請(qǐng)求，因證據(jù)不足，本院不予支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十一條第（二）項(xiàng)、第九十三條第二款、第九十六條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十三第二款、第二百二十七條、第二百三十六條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告武漢美林創(chuàng)業(yè)商貿(mào)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)將坐落于武漢市青山區(qū)和平大道963號(hào)其占用的租賃房屋恢復(fù)原狀后（拆除二樓架空層）騰退給原告武漢市青山區(qū)國(guó)家稅務(wù)局。
二、被告武漢美林創(chuàng)業(yè)商貿(mào)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告武漢市青山區(qū)國(guó)家稅務(wù)局支付2012年5月至2014年3月期間的房屋租金828，000元、2014年4月至2015年10月期間的房屋占用費(fèi)684，000元。
三、被告武漢美林創(chuàng)業(yè)商貿(mào)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告武漢市青山區(qū)國(guó)家稅務(wù)局支付違約金289，800元。
四、被告武漢美林創(chuàng)業(yè)商貿(mào)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告武漢市青山區(qū)國(guó)家稅務(wù)局支付其墊付的電費(fèi)11，779元。
五、駁回原告武漢市青山區(qū)國(guó)家稅務(wù)局的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案減半收取的案件受理費(fèi)10，603元，由被告武漢美林創(chuàng)業(yè)商貿(mào)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)21，206元，款匯武漢市中級(jí)人民法院。戶(hù)名：湖北省武漢市中級(jí)人民法院，賬號(hào)：17×××67；開(kāi)戶(hù)行：農(nóng)行武漢民航東路支行，行號(hào)：832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　王　敏

書(shū)記員：湯西倩