原告：武漢市鑫華龍建筑工程有限公司，住所湖北省武漢市硚口區(qū)漢正街487號，統(tǒng)一社會信用代碼91420104691888984N。
法定代表人：羅國華，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：毛國敏，湖北瑞通天元律師事務所專職律師，執(zhí)業(yè)證號14201200811787308。特別授權(quán)。
委托訴訟代理人：田勇，湖北漢江律師事務所專職律師，執(zhí)業(yè)證號14208201010509854。一般代理。
被告：荊門市高某置業(yè)有限公司，住所湖北省荊門市沙洋縣糧棉路4號，組織機構(gòu)代碼57699914-4。
法定代表人：黃進飛，該公司董事長。
委托訴訟代理人：李某某，該公司副經(jīng)理。特別授權(quán)。
被告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址湖北省荊門市東寶區(qū)（現(xiàn)住荊門市）。

原告武漢市鑫華龍建筑工程有限公司（以下簡稱鑫華龍）與被告荊門市高某置業(yè)有限公司（以下簡稱高某置業(yè)）、被告李某某建設工程施工合同糾紛一案，本院于2017年05月22日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告鑫華龍的委托訴訟代理人毛國敏、田勇、被告高某置業(yè)的委托訴訟代理人李某某、被告李某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告向本院提出訴訟請求：1、依法判令二被告立即償還原告人民幣100萬元及利息損失78100元（以中國人民銀行同期貸款利率為標準，自2015年08月01日計算至2017年05月12日起訴時止）；2、二被告立即協(xié)助原告至房屋管理局辦理涉案共6套房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)；3、二被告承擔本案全部訴訟費用。庭審中原告增加變更訴訟請求為：1、依法判令二被告立即償還原告人民幣100萬元及利息損失78100元（以中國人民銀行同期貸款利率為標準，自2015年08月01日計算至2017年05月12日起訴時止）；2、被告李某某承擔擔保責任；3、按還款協(xié)議約定，將5套97.23㎡的房產(chǎn)作為上述欠款的抵債，并協(xié)助辦理抵債物的房產(chǎn)過戶手續(xù)；4、二被告承擔本案全部訴訟費用。
事實和理由：2014年03月28日，原告與被告高某置業(yè)簽訂《裝飾裝修工程合作協(xié)議書》，被告高某置業(yè)將位于沙洋縣城關(guān)鎮(zhèn)的望江花園成品房精裝修工程發(fā)包給原告施工。同時約定，原告需交納100萬元的履約金，在原告進場開工5個工作日內(nèi)返還50%履約金，支付中期款時返還剩余50%的履約金，如在協(xié)議約定的開工日期內(nèi)被告高某置業(yè)不能通知乙方進場開工，超過一個月，被告必須退還原告所交納的全部履約金。協(xié)議簽訂后，原告依約向被告高某置業(yè)支付了100萬元的履約金，后因種種原因?qū)е潞贤瑹o法履行，雙方合同解除，被告高某置業(yè)依約應退還原告履約金100萬元。2015年05月14日被告高某置業(yè)的時任法定代表人李某某出具擔保書，明確其名下一套房產(chǎn)為上述履約金擔保。2015年05月22日，原告與被告高某置業(yè)達成《還款協(xié)議書》，被告承諾在7月底付清上述100萬元的履約金，并且自2015年05月22日起，其所售出的房屋金額款項規(guī)原告所有直至還清100萬元欠款為止，若被告高某置業(yè)未按期還款，原告有權(quán)從涉案房產(chǎn)的2#樓任選5套97.23㎡的房產(chǎn)作為抵押，被告高某置業(yè)無條件協(xié)助原告辦理房產(chǎn)的購房合同及相關(guān)手續(xù)。
本院經(jīng)審理認定事實如下：對于當事人雙方?jīng)]有爭議的事實，本院予以確認。當事人有爭議的事實為：1、被告李某某在本案中是否應承擔保證責任？原告提交的被告李某某于2015年05月14日給彭郁出具的擔保書，證明被告李某某應承擔擔保責任。被告李某某對該證據(jù)的真實性無異議，對證明的目的異議。該擔保書寫的是為公司欠彭郁個人押金100萬元所作的擔保，與本案無關(guān)。2、關(guān)于以房抵債，并辦理抵債房產(chǎn)的過戶手續(xù)訴請是否成立？原告提交的2015年05月22日，原、被告雙方就100萬元履約金的履行簽訂了一份還款協(xié)議書，證明被告應按照約定，在未按期還款時，原告有權(quán)從其2#樓中任選5套97.23㎡的房產(chǎn)抵債，并無條件辦理5套房產(chǎn)的購房合同及相關(guān)手續(xù)。被告高某置業(yè)對該證據(jù)的真實性無異議，對證明的目的有異議，之前與原告約定好用4套房產(chǎn)辦理過戶手續(xù)抵償該案欠款，但原告要求8套房產(chǎn)作為抵債，未達成一致，同時按照約定，以5套房產(chǎn)抵債也超過了本案的訴訟標的。本院結(jié)合原告提交的擔保書和還款協(xié)議書的證據(jù)及雙方質(zhì)證意見對有爭議的事實認定如下：2014年03月28日，彭郁代表原告與被告高某置業(yè)簽訂了《裝飾裝修工程合作協(xié)議書》，按照協(xié)議約定，彭郁交納了100萬元履約金，被告高某置業(yè)收到后并向原告出具了履約金的暫收收據(jù)。后因種種原因?qū)е率┕の凑＿M行，原告要求被告高某置業(yè)按照協(xié)議約定返還100萬元履約金，被告高某置業(yè)理應返還。原告提交的被告李某某于2015年05月14日給彭郁出具的擔保書，并要求被告李某某承擔保證責任。本案中彭郁代表原告與被告高某置業(yè)簽訂《裝飾裝修工程合作協(xié)議書》、《還款協(xié)議書》彭郁簽字同時蓋有公司合同專用章和行政公章，彭郁的行為代表原告，非其個人行為。原告以李某某給彭郁個人出具的擔保書要求其承擔保證責任的訴請與本案的事實沒有關(guān)聯(lián)性，不能作為本案定性的證據(jù)，應不予支持。2015年05月22日，原、被告雙方就100萬元履約金的履行達成還款協(xié)議，其內(nèi)容：一、100萬元履約金的履行期限；二、以5套97.23㎡的房產(chǎn)作為抵押；三、被告高某置業(yè)出售房屋后將購房款優(yōu)先償還原告的履約金。雙方當事人在簽訂還款協(xié)議時既約定了債務的履行期限又約定了債務到期不還以房抵債，該協(xié)議以房抵債雖然沒有直接約定成立擔保關(guān)系，但其具有擔保債權(quán)實現(xiàn)的目的。法律規(guī)定，抵押權(quán)人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。該協(xié)議書中以房抵債的約定違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，故原告要求被告高某置業(yè)履行以房抵債訴請，應不予支持。

本院認為，原、被告之間簽訂的施工協(xié)議是雙方真實意思的表示，應為有效合同。原告按照合同約定履行了交納100萬元履約金，后因種種原因?qū)е率┕の凑ｉ_工，雙方協(xié)商解除了裝飾裝修工程合作協(xié)議。被告高某置業(yè)應當按照協(xié)議約定返還原告100萬元履約金，并應當支付逾期付款的利息。原告主張被告高某置業(yè)返還100萬元履約金并承擔利息損失78100元的訴請，本院予以支持。原告要求被告李某某承擔擔保責任的請求，于法無據(jù)，本院不予支持。原告與被告高某置業(yè)簽訂的還款協(xié)議，將2#樓5套97.23㎡的房產(chǎn)作為上述欠款的抵債，并協(xié)助辦理抵債物的房產(chǎn)過戶手續(xù)的訴請，違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條規(guī)定，判決如下：

一、被告荊門市高某置業(yè)有限公司在本判決生效后十日內(nèi)給付原告武漢市鑫華龍建筑工程有限公司100萬元履約金及利息損失78100元（以中國人民銀行同期貸款利率計算，從2015年08月01日至2017年05月12日起訴時止）；
二、駁回原告武漢市鑫華龍建筑工程有限公司其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費14503元，減半收取7251.5元，由被告荊門市高某置業(yè)有限公司負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門市中級人民法院。

審判員　　馬斌

書記員：李彬