原告武漢市聚鑫物業(yè)管理有限責(zé)任公司，住所地武漢市硚口區(qū)全新街32號2棟。
法定代表人吳宜明，總經(jīng)理。
委托代理人沈華祥，湖北利源律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告陳某某。
委托代理人龔乃壯。代理權(quán)限為特別授權(quán)。

本院于2016年5月16日立案受理了原告武漢市聚鑫物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡稱聚鑫物業(yè)公司）與被告陳某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案。依法由審判員付婕適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告聚鑫物業(yè)公司的委托代理人沈華祥、被告陳某某的委托代理人龔乃壯到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2007年4月1日，被告陳某某與武漢市三新置業(yè)發(fā)展有限公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》，約定被告陳某某向武漢市三新置業(yè)發(fā)展有限公司購買位于香港北路328號香港路淺水灣小區(qū)（以下簡稱“淺水灣”小區(qū)）C棟10層5室房屋，約定建筑面積為107.49平方米。實測面積為108.63平方米。2006年10月25日被告陳某某作為前述房屋業(yè)主與作為“香港路淺水灣”小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)即原告聚鑫物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定由原告聚鑫物業(yè)公司對房屋共用部位、共用設(shè)施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護、交通等項目進行維護、修繕、服務(wù)與管理?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)協(xié)議》約定物業(yè)管理服務(wù)費用按建筑面積每月每平方米1.6元收取。違約責(zé)任約定：不按本協(xié)議約定的收費標(biāo)準和時間繳納有關(guān)費用的，甲方有權(quán)要求乙方補交并從逾期之日起按每日3‰交納違約金。簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》當(dāng)日，被告陳某某還簽署了《業(yè)主臨時公約》、《入住協(xié)議書》。因被告陳某某未按合同約定全面履行繳納物業(yè)費的義務(wù)，故原告聚鑫物業(yè)公司訴至法院，要求判如所請。
庭審中，被告陳某某認可從2009年1月起至2016年6月止，已拖欠原告聚鑫物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費90個月共計人民幣15660元。
還查明2016年3月22日，原告聚鑫物業(yè)公司發(fā)布《公告》向欠繳物業(yè)費的業(yè)主催繳物業(yè)費。2016年4月7日，原告聚鑫物業(yè)公司向被告陳某某發(fā)出《律師函》書面催交該房屋2009年1月1日至2016年3月31日止欠繳的物業(yè)費共計人民幣15138元。
再查明，原告聚鑫物業(yè)公司在對“淺水灣”小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)期間，原告聚鑫物業(yè)公司在小區(qū)維護、修繕、服務(wù)與管理中存在瑕疵。
上述事實，有原、被告陳述，《香港路淺水灣前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《武漢市商品房買賣合同》、《業(yè)主臨時公約》、《入住協(xié)議書》、《公告》照片、《律師函》、《業(yè)主檔案登記表》、物業(yè)費發(fā)票、《服務(wù)價格監(jiān)審證》、《商品房結(jié)算單》、照片、電梯使用狀況證明等證據(jù)予以證明，以上證據(jù)均經(jīng)庭審質(zhì)證屬實，本院予以確認。

本院認為，本案系物業(yè)服務(wù)合同糾紛，原被告所簽訂《香港路淺水灣前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》成立并生效，該協(xié)議對原被告雙方均具有約束力。1、關(guān)于原告聚鑫物業(yè)公司主張的物業(yè)費?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。被告陳某某拖欠物業(yè)費的期間為2009年1月起至2016年6月止。經(jīng)原告聚鑫物業(yè)公司書面催收的物業(yè)費截止日期為2016年3月31日。根據(jù)民事訴訟關(guān)于訴訟時效的規(guī)定，原告主張的物業(yè)費受保護的起算時間應(yīng)當(dāng)自2014年3月起至2016年6月止，共計27個月。被告陳某某認為其應(yīng)繳的物業(yè)費應(yīng)適用訴訟時效規(guī)定的抗辯意見，符合法律規(guī)定，本院予以采信。原告聚鑫物業(yè)公司主張的物業(yè)費中超過訴訟時效的部分，本院不予支持。被告陳某某應(yīng)向原告聚鑫物業(yè)公司交納的物業(yè)費為4692.82元（108.63平方米×27個月×1.6元）。2、關(guān)于逾期違約金。本案中，雖協(xié)議約定了業(yè)主逾期繳納物業(yè)管理費應(yīng)當(dāng)交納違約金，但原告聚鑫物業(yè)公司在履行物業(yè)管理協(xié)議過程中存在管理瑕疵，故對原告聚鑫物業(yè)公司主張被告陳某某支付逾期違約金的訴訟請求，本院不予支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、《物業(yè)管理條例》第七條第五項、第四十一條、第四十二條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告武漢市聚鑫物業(yè)管理有限責(zé)任公司物業(yè)費人民幣4692.82元；
二、駁回原告武漢市聚鑫物業(yè)管理有限責(zé)任公司的其他訴訟請求。
負有履行給付金錢義務(wù)的當(dāng)事人，如未按照本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
減半收取的案件受理費149元，由原告武漢市聚鑫物業(yè)管理有限責(zé)任公司負擔(dān)114元，被告陳某某負擔(dān)35元（被告陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向本院交納）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審判員　付　婕

書記員：丁小雨 速錄員張熠琪