原告（反訴被告）：武漢市江漢區(qū)萬某某路小學。
法定代表人：應蘭，校長。
委托代理人：文錦，湖北華平律師事務所律師。特別授權。
被告（反訴原告）：林某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

原告（反訴被告）武漢市江漢區(qū)萬某某路小學（以下簡稱萬某某路小學）訴被告（反訴原告）林某某物權糾紛一案，本院于2013年6月18日立案受理后，依法由審判員馬佳適用簡易程序，公開開庭進行了審理。林某某當庭向本院提起反訴，本院受理后合并進行了審理。萬某某路小學的委托代理人文錦及林某某均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
萬某某路小學訴稱，2006年12月19日，萬某某路小學與林某某簽訂租賃合同，約定萬某某路小學將位于萬某某路小學體育館靠左旁二層臨時建筑及屬萬某某路小學的土地面積約1000平方米租賃給林某某進行體育項目經(jīng)營；同意林某某根據(jù)所需建筑結構用途，自籌資金進行改建；鑒于林某某前期對該建筑要進行較大規(guī)模改建，萬某某路小學無償提供2007年元月至2007年12月改建期，租賃期限從2008年1月1日至2012年12月31日。合同簽訂后，林某某開始對承租場地進行改建，并拆除地上二層臨時建筑，因不能辦理經(jīng)營體育項目建設規(guī)劃許可手續(xù)，萬某某路小學、林某某簽訂的租賃合同無法繼續(xù)履行。雙方于2007年6月15日重新簽訂租賃合同，約定萬某某路小學將上述場地租賃給林某某自主經(jīng)營，租賃期從2007年12月1日至2012年11月30日，總租金300000元。合同期滿后，雙方未續(xù)簽租賃合同，林某某繼續(xù)使用租賃場地，且自2012年12月起未向萬某某路小學繳納租金。林某某所承租的場地經(jīng)評估，租賃價格為年租金200000元。林某某拒絕按年租金200000元續(xù)租，同意解除雙方租賃關系，但要求萬某某路小學賠償經(jīng)濟損失。現(xiàn)萬某某路小學認為林某某在租賃期滿后繼續(xù)使用租賃物，其后經(jīng)萬某某路小學通知，雙方的不定期租賃關系已經(jīng)解除，林某某應返還租賃物，并支付拖欠的租金，故萬某某路小學訴至法院，請求判令：1、確認萬某某路小學與林某某間關于學校體育館側邊占地面積1000平方米用地（含臨時門面）的租賃關系解除；2、林某某立即騰退返還租賃物及地上新增設施交由萬某某路小學管理；3、林某某向萬某某路小學支付拖欠的租賃物租金人民幣30000元（以每年60000元為標準，從2012年12月1日至2013年5月30日止）；4、判決林某某向萬某某路小學支付至租賃關系解除之日至騰退之日的租賃物使用費（以租金評估價格每年200000元為標準計算）；5、本案的訴訟費用由林某某承擔。
萬某某路小學對林某某的反訴事實和反訴請求無異議，由于萬某某路小學的違約行為導致林某某無法實現(xiàn)2006年所簽訂的租賃合同的合同目的，因林某某有大額的前期投入，給林某某造成了巨大的損失。對于損失金額已經(jīng)相關咨詢機構進行評估，萬某某路小學予以認可。同意賠償林某某損失1382241.23元。
林某某答辯并反訴稱，萬某某路小學所訴基本屬實。2006年12月19日，萬某某路小學與林某某簽訂租賃合同后，林某某為改建承租的臨時建筑建設室內(nèi)運動館，投入大量資金進行施工，在包括樁基施工的土建工程全部完工，準備安裝地上H型鋼構立柱時，萬某某路小學通知林某某因建設手續(xù)等問題，要求將羽毛球館停建，待以后時機成熟后再修建。林某某被迫停止施工，于2007年6月15日再次與萬某某路小學簽訂租賃合同，并將羽毛球館改建為洗車房。2012年11月30日租賃期滿后，萬某某路小學稱要按照國資評估價年租金200000元與林某某續(xù)租，林某某無力承擔高額租金，故放棄續(xù)租，同意解除雙方不定期租賃合同。期間，林某某曾向萬某某路小學上級單位江漢區(qū)教育局遞交書面情況說明，要求按原租賃價格承租，江漢區(qū)教育局后委托湖北中冠投資咨詢有限公司對萬某某路小學羽毛球館樁基礎工程造價進行評估，經(jīng)評估預算造價為1382241.23元?，F(xiàn)林某某認為由于萬某某路小學的違約行為導致林某某無法實現(xiàn)2006年12月19日租賃合同中興建羽毛球館進行經(jīng)營的目的，萬某某路小學應承擔向林某某賠償?shù)呢熑?。?007年6月所簽訂的租賃合同到期后，萬某某路小學單方面大幅度增加租金，剝奪了林某某的優(yōu)先承租權，導致林某某無法彌補損失，此外萬某某路小學的上級部門對工程造價委托咨詢機構進行評估，亦是對林某某損失的認可。林某某對萬某某路小學訴訟請求無異議，但針對其損失，現(xiàn)向法院提起反訴，要求萬某某路小學賠償林某某損失1382241.23元。
經(jīng)審理查明，2006年12月19日，萬某某路小學與林某某簽訂一份《租賃合同》，約定萬某某路小學將萬某某路小學體育館靠左（側）旁二層臨時建筑及屬該校使用的土地面積（操場圍欄外）約1000m2租賃給林某某進行體育運動項目經(jīng)營。租賃期五年，從2008年1月1日至2012年12月31日，每年租金130000元?？紤]到林某某前期對該建筑物要進行較大規(guī)模改建，萬某某路小學無償提供2007年1月至2007年12月改建期。合同還約定在林某某辦理供電、供水、改建和營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)過程中，萬某某路小學應協(xié)助林某某并提供相關手續(xù)。合同簽訂后，林某某將萬某某路小學羽毛球館工程發(fā)包給湖北廣元巖土工程有限公司施工，工程造價暫定為1800000元。在施工過程中，因相關手續(xù)無法辦理，導致合同無法繼續(xù)履行。2007年6月15日，萬某某路小學與林某某又簽訂了一份《租賃合同》，約定：在2006年12月19日簽訂的租賃合同的履行過程中，原二層臨時建筑拆除后，在改建過程中由于種種原因，造成原合同無法繼續(xù)履行。現(xiàn)經(jīng)雙方友好協(xié)商，在互不承擔責任的前提下，重新簽訂新合同。萬某某路小學將學校體育館側邊占地面積1000平方米用地（含臨時門面）給林某某進行自主經(jīng)營使用，租賃期為五年，從2007年12月1日至2012年11月30日，總租金為300000元。合同期滿后，鑒于林某某前期投資有較大損失，同意林某某享有優(yōu)先續(xù)約權。林某某若需要在此用地上增設經(jīng)營所需的設施，必須符合有關方面的法律法規(guī)，并自行辦理相關手續(xù)。合同期滿后若雙方不再續(xù)約，則林某某增設的設施歸萬某某路小學所有。合同中還約定此合同生效當日，萬某某路小學與林某某雙方于2006年12月9日簽訂的關于萬某某路小學體育館旁（操場圍欄外）約1000平方米用地及其用地上二層臨時建筑租賃給林某某進行體育項目經(jīng)營的合同同時解除、廢止。該合同簽訂后，林某某在其承租的土地上建成洗車場，進行經(jīng)營，并按約繳納租金。
租賃合同期限屆滿后，雙方未續(xù)簽租賃合同，林某某繼續(xù)使用承租場地，但未繳納相應費用。萬某某路小學于2013年3月29日向林某某發(fā)出《優(yōu)先租賃征詢函》，告知林某某因租賃物為國有資產(chǎn)，按江漢區(qū)國有資產(chǎn)管理規(guī)定，經(jīng)國資管理部門委托評估，租賃物的評估租賃價格為年租金200000元?，F(xiàn)依約向林某某征詢，萬某某路小學以年租金200000元的價格優(yōu)先向林某某出租租賃物，簽訂租賃合同。如林某某同意，請于收到本函10日內(nèi)到萬某某路小學處辦理租賃合同簽訂手續(xù)，租賃期限從2012年12月1日起算。如林某某不同意，視為放棄優(yōu)先續(xù)約權。同日，林某某簽收了該函。同年4月1日，林某某回復萬某某路小學稱，萬某某路小學與林某某曾于2006年12月19日簽訂租賃合同后，在工程施工拆除原二層臨時建筑，樁基礎施工完成后，因周邊居民反對投訴，工程未繼續(xù)建設。林某某實際投資建設費用130余萬元，損失巨大?，F(xiàn)萬某某路小學大幅度提高租金，提出按年租金200000元的價格與林某某續(xù)簽租賃合同，超過林某某的支付能力，林某某不能接受。林某某要求按原租賃價格續(xù)簽租賃合同，如萬某某路小學不同意，林某某要求萬某某路小學立即賠償林某某建設萬某某路小學羽毛球館樁基礎工程的建設費用。同年5月9日，萬某某路小學向林某某發(fā)出《解除租賃關系立即騰退返還租賃物的通知》，稱因林某某原因，雙方未能繼續(xù)簽訂租賃合同，特通知林某某從2013年6月1日起解除與林某某關于萬某某路小學體育館側邊占地面積約1000平方米用地（含臨時門面）租賃物的租賃關系，請林某某于2013年6月1日前騰退租賃物返還萬某某路小學。林某某收到該通知后，于同月15日向萬某某路小學發(fā)出《要求賠償投資損失的回復》，稱因萬某某路小學單方提高租金，導致雙方不能續(xù)簽合同。林某某同意從2013年6月1日起解除與萬某某路小學關于體育館旁約1000平方米用地（含臨時門面）租賃物的租賃關系，要求萬某某路小學賠償林某某的投資損失1382241.23元。后雙方就林某某要求賠償事宜未達成一致，林某某未騰退出承租場地，引起本案訴訟。
另查明，2013年1月21日，林某某向武漢市江漢區(qū)教育局提交《情況說明》一份，陳述承租萬某某路小學場地的情況，表明林某某已投入大量資金，且洗車場經(jīng)營狀況不佳，無力承擔每年200000元租金，請求仍按每年60000元標準繼續(xù)承租萬某某路小學場地。武漢市江漢區(qū)教育局遂委托武漢建誠工程技術有限公司及湖北中冠投資咨詢有限公司對林某某的投入的工程量及總金額進行檢測和評估。檢測結果為在林某某所承租場地共檢測4根工程樁，工程的預算造價為1382241.23元。
上述事實，有雙方當事人陳述及國有土地使用權證、租賃合同、優(yōu)先租賃征詢函、回復、解除租賃關系立即騰退返還租賃物的通知、要求賠償投資損失的回復、施工合同書、檢測報告、工程造價咨詢報告、情況說明等證據(jù)材料均經(jīng)庭審質證后予以證實。

本院認為，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。不定期租賃合同，當事人隨時可以解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。本案中，萬某某路小學與林某某之間的租賃合同期限于2012年11月30日已屆滿，其后林某某仍繼續(xù)使用該承租場地，萬某某路小學并未提出異議，雙方形成不定期租賃關系。直至2013年5月9日，萬某某路小學在與林某某協(xié)商續(xù)約無果的情況下，向林某某發(fā)函要求從2013年6月1日解除雙方不定期租賃合同，林某某在收到函時同意解除不定期租賃合同，因此萬某某路小學與林某某不定期租賃從2013年6月1日解除，萬某某路小學要求確認原、林某某間位于萬某某路小學體育館側邊占地面積1000平方米用地（含臨時門面）的租賃關系解除的訴訟請求符合法律規(guī)定，本院予以支持。租賃合同解除后，林某某應向萬某某路小學返還租賃物，返還的租賃物應當符合合同的約定。萬某某路小學與林某某在租賃合同中約定，合同期滿后若雙方不續(xù)約，則林某某增設的設施歸萬某某路小學所有，故萬某某路小學要求林某某騰退返還租賃物并將地上新增設施交由萬某某路小學管理的訴訟請求符合合同約定，本院予以支持。林某某從2012年12月1日起未向萬某某路小學繳納租金，萬某某路小學要求林某某按照原合同約定的年租金60000元的標準，繳納不定期租賃期間（從2012年12月1日至2013年5月31日）的租金30000元，本院予以支持。萬某某路小學要求林某某按照年租金200000元的標準，從2013年6月1日開始支付租賃物使用費，但未能提供年租金200000元的依據(jù)，故本院認定林某某按照原租賃合同中年租金60000元的標準向萬某某路小學支付從2013年6月1日至實際騰退之日的使用費。
萬某某路小學與林某某2006年12月19日租賃合同簽訂后，林某某拆除原臨時建筑物建設羽毛球館，投入了資金（僅樁基礎工程一項造價經(jīng)評估為1382241.23元）。由于萬某某路小學的原因無法辦理相應手續(xù)，導致原租賃合同無法繼續(xù)履行，因此萬某某路小學應承擔違約責任，賠償林某某的損失。嗣后萬某某路小學與林某某經(jīng)協(xié)商后，約定在互不承擔責任的前提下，于2007年6月15日重新簽訂了《租賃合同》，合同約定了，期滿后林某某享有優(yōu)先承租權。雙方均認可該合同是在萬某某路小學承諾在條件成熟時，林某某可以進行施工興建羽毛球館進行經(jīng)營的情況下所簽訂的。但該合同五年租賃期滿后萬某某路小學要求將年租金提高至200000元，被林某某拒絕，導致雙方無法續(xù)簽租賃合同。現(xiàn)林某某提出要求萬某某路小學應賠償其前期投入損失，萬某某路小學當庭表示愿意按照評估報告中樁基礎造價1382241.23元向林某某賠償損失，該賠償系萬某某路小學對自己私權利的合法處分，沒有違反法律、法規(guī)的強制規(guī)定，本院予以照準。故林某某要求萬某某路小學賠償損失1382241.23元的反訴請求本院予以支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第二百三十二條、第二百三十五條、第二百三十六條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十條、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、確認原告（反訴被告）武漢市江漢區(qū)萬某某路小學與被告（反訴原告）林某某間關于武漢市江漢區(qū)萬某某路小學體育館側邊占地面積1000平方米用地的租賃關系于2013年6月1日解除。
二、被告（反訴原告）林某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)將武漢市江漢區(qū)萬某某路小學體育館側邊占用1000平方米土地及土地上新增設施交還原告（反訴被告）武漢市江漢區(qū)萬某某路小學自管。
三、被告（反訴原告）林某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告（反訴被告）武漢市江漢區(qū)萬某某路小學支付租金30000元。
四、被告（反訴原告）林某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告（反訴被告）武漢市江漢區(qū)萬某某路小學支付土地使用費。（按照每年30000元標準，從2013年6月1日計算至實際騰退之日止）。
五、駁回原告（反訴被告）武漢市江漢區(qū)萬某某路小學其他訴訟請求。
六、原告（反訴被告）武漢市江漢區(qū)萬某某路小學于本判決生效之日起十五日內(nèi)賠償被告（反訴原告）林某某損失1382241.23元。
雙方如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
減半收取本訴案件受理費1400元，反訴案件受理費8620元，郵寄費46元，合計10066元，由原告（反訴被告）武漢市江漢區(qū)萬某某路小學負擔8620元，由被告（反訴原告）林某某負擔1446元。（該款萬某某路小學已預付本院1146元，林某某已預付本院8620元，萬某某路小學將7174元隨上述判決款項一并支付給林某某）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審判員 馬佳

書記員： 林飛翔