原告武漢市漢城房地產(chǎn)信息咨詢有限公司。住所地：武漢市硚口區(qū)慈善巷123號。
法定代表人代國強，系該公司總經(jīng)理。
委托代理人丁雪松、易中華，湖北華雋律師事務所律師（特別授權）。
被告武漢輕工大學。住所地：武漢市漢口常青花園學府南路68號。
法定代表人劉民鋼，系該校校長。
委托代理人馬仁福，湖北民本律師事務所律師（特別授權）。
委托代理人余晶，湖北民本律師事務所實習律師（特別授權）。
第三人武漢市硚口區(qū)土地儲備事務中心。住所地：武漢市硚口區(qū)沿河大道518號。
法定代表人謝建斌，系該單位主任。
委托代理人陳暉、謝鵬飛，湖北重友律師事務所律師（特別授權）。
第三人金某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市。
委托代理人張民剛（系金某丈夫），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址同上。

原告武漢市漢城房地產(chǎn)信息咨詢有限公司（以下簡稱漢城公司）與被告武漢輕工大學（以下簡稱輕工大學）、第三人武漢市硚口區(qū)土地儲備事務中心（以下簡稱土地儲備中心）、第三人金某房屋拆遷補償安置糾紛一案，本院于2015年4月9日受理后，依法適用普通程序，組成由審判員余敏擔任審判長、人民陪審員周志妮、樊磊參加的合議庭，于2015年9月18日公開開庭進行了審理。原告漢城公司的委托代理人丁雪松、易中華，被告輕工大學的委托代理人馬仁福、余晶，第三人土地儲備中心的委托代理人陳暉，第三人金某的委托代理人張民剛到庭參加訴訟。原、被告及第三人均同意調解，調解期限三個月，因三方未能達成一致意見，調解未成功，本案現(xiàn)已審理終結。
經(jīng)審理查明：第三人金某于2010年起開始租賃位于漢口順道街129號武漢順道街愛家裝飾材料中心市場第A6棟二樓第209-25-37、209-38-A號門點（面積1658.88平方米）和A6棟一樓第105號門點（面積106.56平方米）經(jīng)營里咖啡餐廳，支付了41570元的租賃押金，并對房屋進行了裝修和擴建，租賃合同一年一簽。2011年5月金某與武漢順道街愛家裝飾材料中心市場（以下簡稱愛家裝飾市場）續(xù)簽《租賃合同》，約定租賃期限為十個月，從2011年5月9日至2012年3月8日，第209-25-37、209-38-A號門點租金19907元／月、市場管理費13271元／月，第105號門點租金5035元／月、市場管理費3357元／月，乙方（即金某）在同等條件下有優(yōu)先續(xù)租權；同時還約定金某有權在不破壞房屋內部結構的前提下對所租門面進行內部裝修，但裝修方案須向消防部門和甲方（即愛家裝飾市場）備案且被認可后才能進行，并在約定的時間內完成。此裝修屬承租方自行投資，在合同終止后，固定部分不得拆除，并且甲方不負任何折價賠償責任等一系列相關權利義務。合同簽訂后，金某仍將該房屋經(jīng)營里咖啡餐廳，并按時支付房屋租金及管理費。合同到期后，因被告武漢工業(yè)學院與武漢市硚口區(qū)政府達成土地收儲協(xié)議，不再與金某續(xù)簽租賃合同，并于2012年5月6日要求里咖啡餐廳在3個月內騰退房屋。第三人金某認為被告應向其支付拆遷補償費用，在未支付任何費用的前提下拒絕騰退搬遷，并照常經(jīng)營。2013年5月14日，六角亭街舊城改造指揮部辦公室、武漢工業(yè)學院、金某就里咖啡餐廳房屋騰退、拆除等事宜進行了協(xié)商，對里咖啡餐廳擴建面積及設施、設備等達成一致意見即“里咖啡餐廳或武漢工業(yè)學院對里咖啡餐廳建筑面積若提出疑義，則由雙方認可的武漢精益測繪有限公司進行現(xiàn)場測量，雙方以測繪公司現(xiàn)場測量的面積為依據(jù)，同時采取證據(jù)保全措施。里咖啡餐廳和武漢工業(yè)學院均對里咖啡餐廳建筑面積若無疑義，同意采取證據(jù)保全措施。在證據(jù)保全時，三方應共同對里咖啡餐廳的所有設施設備清點確認。”經(jīng)武漢市精益測繪有限責任公司進行現(xiàn)場測量，確認順道街129號-88、89里咖啡餐廳第一層棚區(qū)面積為194.60平方米和樓梯間面積7.48平方米，第二層擴建42.18平方米和123.21平方米，第三層擴建了123.21平方米，共計490.68平方米。2013年5月22日對里咖啡餐廳經(jīng)營場所設備設施進行證據(jù)保全，經(jīng)公證確認里咖啡餐廳共有46項設施設備。后經(jīng)硚口區(qū)六角亭舊城改造項目指揮部委托評估，里咖啡餐廳無證房屋單價為6226元／m2，承租房產(chǎn)部分裝修單價為1200元／m2，擴建自建部分裝修單價為240元／m2，臨時安置補償時間為2個月，單價每月20元／m2，停產(chǎn)停業(yè)補償時間為6個月，每月3275元／人。經(jīng)原告委托評估，里咖啡餐廳的機械設備賠償價值為664302元，機械設備搬遷費用為101310元。
2013年5月25日第三人金某與原告武漢市漢城房地產(chǎn)信息咨詢有限公司簽訂《民事權益轉讓協(xié)議書》，鑒于里咖啡餐廳在武漢工業(yè)學院的征收過程中有部分民事權益，而又不愿意通過訴訟程序主張權利，只愿意在得到500萬元補償款時實施搬遷，原告作為該片區(qū)的征收、拆遷代辦公司，為了盡快完成代辦工作，同意接受金某的要求，經(jīng)協(xié)商雙方達成一致協(xié)議，由原告向第三人金某支付500萬元，金某將其經(jīng)營的位于硚口區(qū)順道街129號愛家市場A6棟105號即里咖啡餐廳所有被收儲的租賃、自建、改建房屋及房屋裝修、設施、設備等相關民事權益轉讓給原告。協(xié)議簽訂后，同年5月28日金某收到騰退墊付款300萬元，并將里咖啡餐廳的所有房屋及設施、設備移交給原告。現(xiàn)原告起訴來院，要求：1、判令被告賠償原告因硚口區(qū)順道街129號愛家市場A棟房屋搬遷騰退所遭受的損失7957838.68元（房屋補償費3054973.68元、裝飾裝修補償費2236291.2元、搬遷補償費10400元、臨時安置補償費90244.8元、停產(chǎn)停業(yè)補償費1800317元、機械設備補償費664302元、機械設備搬遷補償費101310元）；2、判令被告向原告返還租賃押金41570元；3、本案訴訟費用由被告承擔。被告以原告不具備主體資格及未侵權為由要求駁回原告的起訴或全部訴訟請求；第三人土地儲備中心及金某均同意原告的全部訴訟請求。
另查明，2012年3月19日武漢市硚口區(qū)人民政府下達硚政征（2012）1號《房屋征收決定書》，決定對武漢工業(yè)學院順道街校區(qū)及周邊區(qū)域房屋進行征收，征收實施單位為武漢市硚口區(qū)六角亭街辦事處，經(jīng)評估被征收房地產(chǎn)補償總價為人民幣699，345，181元，其中有證房地產(chǎn)價格為13369元／m2、無證房地產(chǎn)價格為7923元／m2。簡易房價格為238元／m2、裝飾裝修價格為375元／m2、搬遷補償價格為400元／車。2012年4月16日武漢市硚口區(qū)土地儲備事務中心與武漢工業(yè)學院簽訂《國有土地使用權收儲及搬遷補償協(xié)議書》，約定由土地儲備中心對武漢工業(yè)學院位于硚口區(qū)順道街129號（40533.54平方米，約60.80畝）的國有土地使用權（包括該土地使用權內的建筑物、構筑物、附著物及定著物）進行收儲，在估價評估的基礎上由土地儲備中心向武漢工業(yè)學院支付包干總價人民幣800，000，000元，該費用包括收儲地塊上所有土地使用權、地上地下建筑物、構筑物、附著物及定著物的補償，及搬遷費用補償、異地重建差額費用補償、經(jīng)營損失補償、搬遷獎勵等所有應補償項目。同時還約定武漢工業(yè)學院有責任和義務在騰退、交付過程中依法、依規(guī)做好協(xié)議范圍內所有企業(yè)（單位）、人員及職工的騰退和安置工作，不得以任何形式影響履行本協(xié)議，如出現(xiàn)此種情況，武漢工業(yè)學院負有完全的單方排除責任。2013年3月18日武漢工業(yè)學院與硚口區(qū)六角亭街舊城改造指揮部辦公室簽訂《武漢工業(yè)學院順道校區(qū)房屋移交清單》，將其C2棟、B棟、A1-A6棟房屋進行移交。
又查明，武漢順道街愛家裝飾材料中心市場是由武漢工業(yè)學院開辦的，武漢工業(yè)學院后更名為武漢輕工大學，2013年9月武漢輕工大學因政府規(guī)劃建設需要將武漢順道街愛家裝飾材料中心市場申請注銷工商登記，同年10月22日該中心市場的工商登記信息被注銷。
本案的爭議焦點：1、原告與第三人金某的民事權益轉讓是否有效，原告的主體資格是否適格？2、被告是否侵權，應否向原告進行賠償？
關于本案的爭議焦點1、原告與第三人金某的民事權益轉讓是否有效，原告的主體資格是否適格的問題，本院認為，民事權益是公民或者法人在民事活動中享有的權利和利益，而民事權利中除人身權等專屬權不可以轉讓外，具有財產(chǎn)性質的非專屬權均可以轉讓。本案中第三人金某在承租的房屋及土地上進行了擴建和自建，形成了具有物權價值的建筑，金某成為該建筑的權利人。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》中“在征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償”的規(guī)定，在征收過程中第三人金某應獲得其擴建和自建部分房屋的補償權利。第三人金某與原告經(jīng)過協(xié)商后簽訂《民事權益轉讓協(xié)議書》，將第三人金某在征收過程中獲得補償?shù)臋嗬袃斵D讓給原告，該協(xié)議是雙方真實意思表示，且未違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，也已書面通知被告，故該協(xié)議合法有效。原告通過民事權益轉讓后獲得第三人金某在征收過程中所應享有的民事權利，在其認為被告侵犯了其合法權益的情況下作為原告起訴至本院并無不當，且里咖啡餐廳的業(yè)主金某已作為第三人參加訴訟，也未就漢城公司提出的賠償重復主張。另外，被告并無充分證據(jù)證明民事權益轉讓款系被告支付，且原告是否支付轉讓款與民事權益轉讓協(xié)議的效力性無關，故此辯論意見于法無據(jù)，本院不予支持，原告與第三人金某的民事權益轉讓合法有效，原告的主體資格適格。
關于本案爭議焦點2、被告是否侵權，應否向原告進行賠償?shù)膯栴}，本院認為，金某在租賃被告的房屋后進行了擴建和自建共計490.68平方米，該部分房屋被征收的相應價值應由金某獲得。政府曾對被告的土地征收進行評估，經(jīng)評估被征收房地產(chǎn)補償總價為人民幣699345181元，而在與被告簽訂的《國有土地使用權收儲及搬遷補償協(xié)議書》中卻明確約定，支付給被告的包干總價人民幣800000000元，該費用包括收儲地塊上所有土地使用權、地上地下建筑物、構筑物、附著物及定著物的補償，及搬遷費用補償、異地重建差額費用補償、經(jīng)營損失補償、搬遷獎勵等所有應補償項目。這表明政府已將所有的建筑物的補償及租戶的搬遷等損失全部計算在支付給被告的總包干價中，并將該款項支付給被告，由被告負責該地塊上的騰退搬遷工作。2013年5月14日，里咖啡餐廳、武漢輕工大學、房屋征收部門就里咖啡餐廳房屋騰退、拆遷等事宜簽訂備忘錄，明確了建筑面積的確認方式，同意采取證據(jù)保全措施，并同意從武漢輕工大學土地收儲補償金中先期付給里咖啡餐廳作為搬遷騰退暫付費用。該備忘錄的內容應視為金某、武漢輕工大學、房屋征收部門均確認里咖啡餐廳因房屋騰退應獲得的補償由武漢輕工大學承擔付款義務。在征收過程中里咖啡餐廳未獲得任何補償，而武漢輕工大學是負責安置和騰退工作的，且曾與金某、房屋征收部門共同確認由武漢輕工大學承擔補償?shù)闹Ц读x務，故武漢輕工大學對里咖啡餐廳因房屋征收騰退中的損失應當承擔賠償責任。原告通過民事權益轉讓獲得金某經(jīng)營的里咖啡餐廳的所有民事權益，其要求被告進行賠償于法有據(jù)，本院予以支持。根據(jù)測繪確定的無證房屋面積共計490.68平方米，評估的無證房屋單價6226元／m2，擴建自建部分裝修單價為240元／m2，被告應向原告支付房屋補償費3054973.68元（6226元／m2×490.68m2）、擴建自建部分裝修補償費117763.2元（240元／m2×490.68m2）。
另，雖然租賃合同中約定租賃期限屆滿，金某應無條件騰退房屋，被告不負任何折價賠償責任，但第三人金某租賃被告房屋（1658.88m2＋106.56m2＝1765.44m2）是用于經(jīng)營，租賃期限對其裝修、經(jīng)營都有著重要的意義。被告從2010年起與第三人金某簽訂的租賃合同中約定的租賃期限為一年，但約定租賃期滿，被告仍與金某續(xù)簽租賃合同，故可以看出被告出租房屋給金某使用并非真正允許其使用一年，在未遇政府征收情況下，金某可以一直承租使用，租賃合同一年一簽，為此第三人金某為長期租賃而進行了裝修投入。但2011年5月原租賃合同期滿后，因政府欲征收被告的土地，被告只與金某簽訂期限為十個月的租賃合同。在該租賃合同期滿后，被告從政府的征收中獲得了該地塊上建筑物、構筑物、附著物及定著物的補償，及搬遷費用補償、異地重建差額費用補償、經(jīng)營損失補償、搬遷獎勵等所有應補償項目卻拒絕向金某支付任何補償，要求金某無條件騰退明顯不公。因金某承租房屋用于餐飲經(jīng)營不同于普通住宅的房屋租賃，在投入巨大裝修成本后經(jīng)營未滿兩年即被要求騰退房屋有失公平，本著公平原則，酌定金某承租房屋部分應得80%裝飾裝修補償，即1694822.4元（1765.44m2×承租房產(chǎn)部分裝修單價1200元／m2×80%）。至于原告要求的臨時安置補償、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷補償、機械設備搬遷及損壞賠償費用的請求，因被告與金某的租賃合同期限屆滿，被告已通知金某即時搬遷騰退房屋，金某未即時搬遷房屋內的設施設備及停產(chǎn)停業(yè)，其所遭受損失應自行承擔，金某認為應獲得上述項目的補償于法無據(jù)，本院不予支持。由于金某將其訴爭房屋征收過程中所有民事權益轉讓給原告，故被告應向原告支付房屋補償3054973.68元、裝飾裝修補償1812585.6元（117763.2元＋1694822.4元），共計4867559.28元。

綜上所述，本院認為，第三人金某與原告簽訂《民事權益轉讓協(xié)議書》，第三人金某將在征收過程中獲得補償?shù)臋嗬袃斵D讓給原告的協(xié)議內容是雙方真實意思表示，且未違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，故該協(xié)議合法有效。原告是否支付轉讓款與該協(xié)議的效力性無關，被告認為原告主體不適格的辯論意見，于法無據(jù)，本院不予支持。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》中“在征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償”的規(guī)定，在征收過程中第三人金某應獲得其擴建和自建部分房屋的補償權利。被告應支付房屋補償費3054973.68元（6226元／m2×490.68m2）、擴建自建部分裝修補償費117763.2元（240元／m2×490.68m2）。第三人土地儲備中心與被告簽訂的《國有土地使用權收儲及搬遷補償協(xié)議書》中明確約定，支付給被告的包干總價人民幣800000000元包括收儲地塊上所有土地使用權、地上地下建筑物、構筑物、附著物及定著物的補償，及搬遷費用補償、異地重建差額費用補償、經(jīng)營損失補償、搬遷獎勵等所有應補償項目，且將該款項已支付給被告，由被告負責該地塊上的騰退搬遷工作。本案中第三人金某租賃被告房屋是用于經(jīng)營，租賃期限對其裝修、經(jīng)營都有著重要的意義從2010年起，被告與金某簽訂的租賃合同期限共計一年十個月，在租賃期限屆滿后，因政府欲征收被告的土地，被告根據(jù)租賃合同的約定要求被告騰退且不支付裝飾裝修補償有違公平原則，故綜合考慮被告已獲得征收房屋裝飾裝修補償費用且金某的房屋裝修只經(jīng)營使用不到兩年時間的實際情況，根據(jù)公平原則，酌情認定金某應享有承租房屋80%的裝飾裝修補償即1694822.4元。由于金某將其訴爭房屋征收過程中所有民事權益轉讓給原告，故被告應向原告支付房屋補償3054973.68元、裝飾裝修補償1812585.6元（117763.2元＋1694822.4元），共計4867559.28元。另因被告與金某的租賃合同期限屆滿，被告已通知金某即時搬遷騰退房屋，金某未即時搬遷房屋內的設施設備及停產(chǎn)停業(yè)，其所遭受損失應自行承擔，原告要求的臨時安置補償、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷補償、機械設備搬遷及損壞賠償費用的請求，于法無據(jù)，本院不予支持。但根據(jù)租賃合同約定，租賃期限屆滿，被告應退還房屋租賃押金，故原告要求被告退還房屋租賃押金41570元的請求于法有據(jù)，本院予以支持，至于被告認為應與房屋占用費相抵銷的辯解意見，因被告未向本院主張房屋占用費的訴訟請求，故本院不予處理。依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第五條，《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第四十四條第一款、第六十條第一款、第二百一十二條，《中華人民共和國物權法》第四條、第三十二條、第三十七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告武漢輕工大學于本判決生效后十五日內向原告武漢市漢城房地產(chǎn)信息咨詢有限公司賠償因位于武漢市硚口區(qū)順道街129號愛家市場A棟房屋搬遷騰退所遭受的損失共計4867559.28元（房屋補償費3054973.68元＋裝飾裝修補償費1812585.6元）。
二、被告武漢輕工大學于本判決生效后十五日內向原告武漢市漢城房地產(chǎn)信息咨詢有限公司返還上述房屋租賃押金41570元。
如果未按本判決指定的期限履行上述金錢給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費已減半收取33898元，由被告武漢輕工大學負擔（此款已由原告墊負，被告于本判決生效后十五日內向原告支付上述款項）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審　判　長　　余　敏 人民陪審員　　周志妮 人民陪審員　　樊　磊

書記員：郭劍 速錄員王玥