原告（反訴被告）：武漢市惠蘇科技有限公司。
法定代表人：杜增購(gòu)，董事長(zhǎng)。
委托代理人：楊春、胡晶晶，湖北謙順律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：李明潔。
委托代理人：馬小兵，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師。

原告武漢市惠蘇科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)惠蘇公司）訴被告李明潔房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年10月14日受理后，被告李明潔提出反訴，本院依法由審判員周琪適用簡(jiǎn)易程序于2014年12月19日、2015年1月22日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了合并審理。原告（反訴被告）惠蘇公司的委托代理人楊春、胡晶晶，被告（反訴原告）李明潔及其委托代理人馬小兵到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，惠蘇公司與李明潔于2013年8月15日簽訂的《中南天紫時(shí)尚廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反國(guó)家法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效。關(guān)于惠蘇公司與李明潔是否約定惠蘇公司給予李明潔承租的商鋪免3個(gè)月租金、3個(gè)月減半收取租金的焦點(diǎn)問(wèn)題；本院認(rèn)為，李明潔提交的證據(jù)不能充分證明惠蘇公司承諾給予其承租的商鋪3個(gè)月免租、3個(gè)月減半收取租金；而惠蘇公司與李明潔于2013年8月15日簽訂的《中南天紫時(shí)尚廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U合同》也未約定給予李明潔承租的商鋪免3個(gè)月租金、3個(gè)月減半收取租金；故李明潔辯稱(chēng)和反訴訴稱(chēng)惠蘇公司承諾給予其承租的商鋪3個(gè)月免租、3個(gè)月減半收取租金的觀點(diǎn)，無(wú)證據(jù)支持，本院不予采信。關(guān)于本案合同解除的時(shí)間如何確定的焦點(diǎn)問(wèn)題；惠蘇公司認(rèn)為合同解除的時(shí)間應(yīng)是其于2014年8月15日向李明潔發(fā)出《合同解除告知函》之日，但李明潔表示未收到上述《合同解除告知函》，而惠蘇公司無(wú)證據(jù)證明李明潔收到上述《合同解除告知函》，即惠蘇公司無(wú)證據(jù)證明《合同解除告知函》到達(dá)李明潔，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條第一款“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除?！钡囊?guī)定，本案不能確認(rèn)2014年8月15日為合同解除的時(shí)間；李明潔認(rèn)為合同解除的時(shí)間應(yīng)是惠蘇公司對(duì)其承租的商鋪停電之日，即2014年5月28日；本院認(rèn)為，李明潔并無(wú)直接證據(jù)證明惠蘇公司于2014年5月28日對(duì)其承租的商鋪停電，雙方在合同中也未約定因商鋪停電李明潔有權(quán)解除合同，且停電也不符合《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿(mǎn)之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！币?guī)定的法定解除合同的條件，故本案不能確認(rèn)2014年5月28日為合同解除的時(shí)間；本院認(rèn)為，因房屋租賃糾紛，惠蘇公司工作人員于2014年8月22日欲撬開(kāi)李明潔商鋪，阻擾李明潔承租之日，應(yīng)視為惠蘇公司通知李明潔解除合同之日。合同解除之前，李明潔應(yīng)當(dāng)按照合同約定向惠蘇公司支付租金；庭審查明，李明潔按照合同約定向惠蘇公司支付2013年10月1日至2013年12月31日的租金20664元（每月6888元），李明潔尚欠惠蘇公司2014年1月1日至2014年8月21日的租金，即7個(gè)月×6888元＋6888元÷31天×21天=52882元。合同約定“李明潔遲延向惠蘇公司交納其應(yīng)付款項(xiàng)或費(fèi)用，則惠蘇公司有權(quán)向李明潔收取遲延履行違約金，違約金以遲延應(yīng)付款項(xiàng)或費(fèi)用金額每日千分之五計(jì)算，從應(yīng)付之日起至實(shí)際金額付清之日”，該約定的違約金過(guò)高，可予以適當(dāng)減少，本院確定違約金以李明潔逾期付款金額為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)的四倍計(jì)算，并考慮李明潔向惠蘇公司交納的租金保證金可抵扣租金等情況，綜合確定違約金金額；惠蘇公司主張李明潔向其支付自2014年1月1日起至2014年8月9月15日止的租金及房屋占有使用費(fèi)計(jì)51522.24＋6888元并按照每日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)向其支付延遲履行違約金的訴訟請(qǐng)求中，超出本院確定的部分，本院不予支持。合同約定“李明潔應(yīng)當(dāng)在本合同簽訂的同時(shí)向惠蘇公司一次性交納相當(dāng)于三個(gè)月租金的租金保證金，計(jì)35802元；如李明潔未能如約交納租金時(shí)，惠蘇公司有權(quán)從租金保證金中直接予以扣抵或扣罰，不足部分仍有權(quán)向李明潔追索，……”；因此，李明潔向惠蘇公司支付的租金保證金35802元，可從抵扣李明潔尚欠惠蘇公司的租金；李明潔反訴主張惠蘇公司退還其交納的商鋪保證金35802元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。因惠蘇公司于2014年8月22日阻擾李明潔承租，導(dǎo)致合同解除，該日起至惠蘇公司實(shí)際收回租賃房屋之日即2014年10月8日期間的房屋占有使用費(fèi)，由惠蘇公司承擔(dān)。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十六條第一款、第一百零七條、第一百一十四條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十條之規(guī)定，判決如下：

一、武漢市惠蘇科技有限公司與李明潔于2011年11月18日簽訂的《中南天紫時(shí)尚廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U合同》解除。
二、李明潔于本判決生效之日起五日內(nèi)一次性向武漢市惠蘇科技有限公司支付2014年1月1日起至2014年8月21日止的租金及房屋占有使用費(fèi)52882元；扣除被李明潔向武漢市惠蘇科技有限公司交納的租金保證金35802元，李明潔還應(yīng)向武漢市惠蘇科技有限公司支付17080元。
三、李明潔于本判決生效之日起五日內(nèi)一次性向武漢市惠蘇科技有限公司支付逾期付款違約金（違約金以20664元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)的四倍計(jì)算至2014年3月16日起至本判決書(shū)確定的給付之日時(shí)止）。
四、駁回原告武漢市惠蘇科技有限公司、反訴原告李明潔的其他訴訟請(qǐng)求。
本案本訴案件受理費(fèi)減半收取1210元，由原告武漢市惠蘇科技有限公司負(fù)擔(dān)810元、由被告李明潔負(fù)擔(dān)400元（此款原告武漢市惠蘇科技有限公司已墊付，由被告李明潔于本判決生效后五日內(nèi)徑行給付原告武漢市惠蘇科技有限公司）。本案反訴案件受理費(fèi)347.50元，由反訴原告李明潔負(fù)擔(dān)。
被告李明潔如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)按照《訴訟費(fèi)用交納辦法》（國(guó)務(wù)院令第481號(hào)）的規(guī)定預(yù)交案件受理費(fèi)，款匯武漢市中級(jí)人民法院。戶(hù)名：武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專(zhuān)戶(hù)--市中院訴訟費(fèi)分戶(hù)；賬戶(hù)：07×××93；開(kāi)戶(hù)行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號(hào)：832886。上訴人在上訴期滿(mǎn)后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
發(fā)生法律效力的民事判決、裁定，當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年。

審判員　周　琪

書(shū)記員：項(xiàng)麗娜