原告武漢市東方帝園小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員。
負(fù)責(zé)人王鼎星，主任。
委托代理人李循、李超，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)
被告武漢市宏宇實業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司，住所地武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)廟山小區(qū)委員會二樓。
法定代表人王道友，董事長。
委托代理人孔繁榮。代理權(quán)限為一般代理。
委托代理人方偉，湖北正信律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為一般代理。
被告武漢格某物業(yè)管理有限公司，住所地武漢市東西湖區(qū)金山大道北側(cè)碧?；▓@。
法定代表人王毅，總經(jīng)理。
委托代理人白柯沙，系該公司職工。代理權(quán)限為特別授權(quán)
委托代理人鐘驚龍，北京大成（武漢）律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為一般代理。
被告武漢鄂漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地武漢市江岸區(qū)澳門路199號。
法定代表人王俊偉，董事長。
委托代理人程松亮，秦珍珍，湖北天明律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告武漢玉龍置業(yè)有限公司，住所地武漢市東西湖區(qū)悶家湖。
法定代表人湯建設(shè)，董事長。
委托代理人王俊，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系該公司員工，住址武漢市武昌區(qū)丁字橋路110號。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
第三人方亮明。

原告武漢市東方帝園小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員（以下簡稱東方業(yè)委會）與被告武漢市宏宇實業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡稱宏宇公司）、武漢格某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱格某物業(yè)）、武漢鄂漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鄂漢公司）、武漢玉龍置業(yè)有限公司（以下簡稱玉龍置業(yè)）、第三人方亮明的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛一案，本院立案受理后，依法適用普通程序，由審判員魏建峰擔(dān)任審判長，與人民陪審員朱新發(fā)、楊德順組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告東主業(yè)委會負(fù)責(zé)人王鼎星及其委托代理人李循、李超，被告宏宇公司的委托代理人孔繁榮、方偉，被告格某物業(yè)的委托代理人白柯沙、鐘驚龍、被告鄂漢公司的委托代理人程松亮，秦珍珍，被告玉龍置業(yè)的委托代理人王俊、第三人方亮明到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，坐落于武漢市江漢區(qū)金家墩特一號的東方帝園項目，系被告鄂漢公司向土地規(guī)劃部門申報開發(fā)、建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。2001年8月8日，被告鄂漢公司與被告玉龍公司簽訂《聯(lián)合開發(fā)合同書》一份，約定土地和項目的權(quán)屬繼續(xù)保留在被告鄂漢公司名下，雙方以被告鄂漢公司為開發(fā)商，被告玉龍公司為投資商的名義，按照分段負(fù)責(zé)、分別核算、各負(fù)虧盈的原則，對東方帝園項目進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。其中，1、被告鄂漢公司負(fù)責(zé)該項目的施工現(xiàn)場至場地平整，規(guī)劃手續(xù)辦到《規(guī)劃建設(shè)許可證》止之前期工作和相應(yīng)費(fèi)用，被告鄂漢公司完成上述所投入的資金費(fèi)用，折合4250萬元，由被告玉龍公司向被告鄂漢公司支付，此外被告鄂漢公司不再承擔(dān)本項目的其它任何費(fèi)用，也不再享有其它利潤。2、被告玉龍公司負(fù)責(zé)項目《規(guī)劃許可證》以后一切開發(fā)建設(shè)工作和資金投入，實行獨立核算和各負(fù)虧盈。還約定，所有銷售均由被告玉龍公司負(fù)責(zé)，因房產(chǎn)銷售而產(chǎn)生一切后果由被告玉龍公司承擔(dān)；該項目房屋銷售合同中的“出賣方”以被告鄂漢公司名義實施，被告鄂漢公司提供合同專用章和法定代表人專用章。合同中還約定了其他的權(quán)利義務(wù)。雙方在實際履行上述《聯(lián)合開發(fā)合同書》過程中，被告鄂漢公司于2003年11月取得了上述項目的《建設(shè)工程許可證》，完成了合同約定的前期義務(wù)，但對該項止的后續(xù)投資建設(shè)、銷售等房地產(chǎn)開發(fā)活動，實際由被告玉龍公司上級控股公司被告宏宇公司完成，被告宏宇公司于2005年4月29日以法人股東的身份控制被告玉龍公司98%的股權(quán)份額，2011年7月被告宏宇公司將其享有被告玉龍公司股權(quán)中的95%轉(zhuǎn)讓給湖北恒泰天縱控股集團(tuán)有限公司，并向該公司出具承諾函，承諾被告宏宇公司在經(jīng)營被告玉龍公司時，包括開發(fā)的“東方帝園”等項目資產(chǎn)權(quán)益歸被告宏宇公司，在該項目的后期開發(fā)建設(shè)、銷售、資產(chǎn)處置及物業(yè)管理過程中產(chǎn)生的所有債務(wù)、糾紛、稅務(wù)、行政處罰等全部由被告宏宇公司自行處理并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
被告宏宇公司在完成東方帝園建設(shè)項目后，將建成的商品房陸續(xù)銷售給東方帝園的業(yè)主，其房屋銷售過程中，以被告鄂漢公司的名義與東方帝園業(yè)主簽訂相關(guān)《武漢市商品房買賣合同》，在與部分業(yè)主簽訂的合同中，被告宏宇公司出具《承諾書》一份，載明“武漢宏宇實業(yè)有限責(zé)任公司作為東方帝園的投資商，特承諾：此合同中約定的由甲方（即被告鄂漢公司）承擔(dān)的全部責(zé)任、義務(wù)等均由我司承擔(dān)”。
被告宏宇公司在建設(shè)帝園小區(qū)項目的過程中，未按《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定，擅自多處進(jìn)行違規(guī)建設(shè)，違法總建筑面積9860.10平方米，其中包括將帝園小區(qū)8號樓南面物業(yè)管理用房加層改造成一棟2層物業(yè)管理用房（以下簡稱訴爭房）。2004年11月2日，武漢市城市規(guī)劃管理局對被告鄂漢公司作出武規(guī)執(zhí)罰字（2004）1034號《違法建設(shè)案件行政處罰決定書》，對違法新建、擴(kuò)建、改建的9860.10平方米住宅樓及其配套設(shè)施按20元／平方米的標(biāo)準(zhǔn)處以197202元罰款，保留使用。2003年被告宏宇公司將帝園小區(qū)的前期物業(yè)委托被告格某公司進(jìn)行管理，也將訴爭房交由被告格某公司管理。2011年7月，被告格某公司與第三人方亮明簽訂《房屋租賃合同》，將訴爭房租賃給第三人方亮明開辦的江漢區(qū)曾帝緣沐足中心使用，租期從2012年1月至2016年12月31日止。2013年8月，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門備案后成立原告東方業(yè)委會。被告宏宇公司將相關(guān)物業(yè)管理用房移交原告東主業(yè)委會時，雙方對訴爭房的所有權(quán)性質(zhì)及使用用途發(fā)生爭議。此后，原告東方業(yè)委會及被告宏宇公司以被告玉龍公司名義均向相關(guān)房地產(chǎn)管理部門提出訴爭房所有權(quán)性質(zhì)的質(zhì)詢報告。2014年8月11日，武漢市國土資源和規(guī)劃執(zhí)法監(jiān)察支隊向江漢區(qū)住房保障和房屋管理局作出了《關(guān)于東方帝園項目有關(guān)情況的回函》，在回函中，明確訴爭房經(jīng)處罰后實際用途為物業(yè)管理用房，但雙方仍未訴爭房的所有權(quán)性質(zhì)發(fā)生爭執(zhí)，不能達(dá)成一致意見，引起了本案的訴訟。
另查明，2014年4月，原告東方業(yè)委會未與被告格某公司繼續(xù)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，被告格某公司退出了東方帝園小區(qū)的物業(yè)管理。第三人方亮明向被告格某物業(yè)公司交納訴爭房的租金至2014年3月止，后因原告東方業(yè)委會與被告宏宇公司及被告格某公司對于訴爭房所有權(quán)糾紛，故一直未交納租金使用至今。原告東方業(yè)委會曾起訴要求被告宏宇公司及被告格某公司賠償從2008年9月至2014年9月期間占有訴爭房的損失，在案件審理過程中，撤回了該項訴訟請求。
以上事實，有《聯(lián)合開發(fā)合同書》、《商品房買賣合同》、《規(guī)劃設(shè)計圖紙》、武規(guī)執(zhí)罰字（2004）1034號《違法建設(shè)案件行政處罰決定書》、《關(guān)于東方帝園項目有關(guān)情況的回函》等證據(jù)經(jīng)庭審質(zhì)證確認(rèn)，并有當(dāng)事人陳述予以證實。

本院認(rèn)為，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！痹V爭房雖原為被告宏宇公司違反原規(guī)劃設(shè)計興建的違章建筑，但經(jīng)過相關(guān)行政管理部門處罰后，保留使用，而且相關(guān)行政管理部門也明確認(rèn)定其保留使用的上述訴爭房的所有權(quán)性質(zhì)為物業(yè)用房，根據(jù)上述的法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)對外代表業(yè)主進(jìn)行民事活動，所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔(dān)，故本院對于原告東方主業(yè)委會訴請本院要求行使訴爭房管理權(quán)、使用權(quán)的訴訟請求，本院予以支持。審理中原告東方業(yè)委會明確只要求被告宏宇公司及被告格某公司承擔(dān)返還義務(wù)。本院認(rèn)為被告宏宇公司系帝園小區(qū)項目的實際開發(fā)建設(shè)單位，被告格某公司將訴爭房出租給第三人方亮明也是基于被告宏宇公司前期物業(yè)管理的授權(quán)行為所致，現(xiàn)被告格某公司已退出帝園小區(qū)的物業(yè)管理，不再實際管理訴爭房，故應(yīng)由被告宏宇公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)訴爭房的交付義務(wù)。據(jù)此，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告武漢市宏宇實業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起五日內(nèi)將東方帝園小區(qū)8號樓南面1棟2層樓房屋的管理權(quán)、使用權(quán)交付給原告武漢市東方帝園小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員會。
二、駁回原告武漢市東方帝園小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)6743元，郵寄費(fèi)80元，共計6823元，由被告武漢市宏宇實業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)（該款原告已墊付，被告武漢市宏宇實業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起五日內(nèi)交付原告）
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審　判　長　　魏建峰 人民陪審員　　朱新發(fā) 人民陪審員　　楊德順

書記員：白斌 速錄員彭文玲